紅寶山國防教育基地可行性分析報告

1、遼寧紅寶山國防教育基地項目可行性分析報告2012年5月26日目 錄第一章 總論11企業(yè)概況12 項目概況13 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍14 項目建設的必要性15 本項目主要技術經濟指標第二章 項目建設主要內容、具體占地和投資分析第三章 項目建設條件第四章 建設規(guī)模及功能標準41建設規(guī)模和內容42 功能設施標準第五章 建設方案51 總體規(guī)劃及總平面布置52 建筑方案設計53 公用設施方案54 消防安全55 環(huán)境保護第六章 項目實施進度計劃第七章 總投資與成本費用71 投資估算72 項目成本第八章 銷售收入估算與資金籌措81 銷售收入估算82 資金籌措第九章 項目盈利能力分析第十章 項目風

2、險分析及對策第十一章 可行性研究結論及建議第一章、總論11 企業(yè)概況 沈陽萬德企業(yè)于1998年成立，該企業(yè)是一家集科技、地產、教育、娛樂、商貿等開發(fā)、服務項目為一體的集團性企業(yè)。公司注冊資金一仟萬元人民幣，公司組建伊始便秉承質量第一、用戶至上的經營理念，建立嚴謹?shù)馁|量管理體系，推行科學的管理方法，有利的提高了公司的市場競爭力和產品質量的穩(wěn)定性，為公司的可持續(xù)發(fā)展夯實基礎，促使企業(yè)邁著穩(wěn)健的步伐走向更加標準化、現(xiàn)代化和專業(yè)化的現(xiàn)代企業(yè)經營之路，本著以人為本共謀發(fā)展的原則，多方協(xié)同合作組成了一支高素質的精英團隊。12 項目概況（1）、項目所在地項目位于沈陽蘇家屯區(qū)十里河鎮(zhèn)，是沈陽市與遼陽市的交界處

3、，沈陽市的南大門地段。項目地塊四至：東至：紅寶山村西至：新莊村南至：沿河風景帶北至：沈營路項目占地面積：400畝 （2）、項目名稱遼寧紅寶山國防教育基地 （3）、項目性質拓展訓練、國防教育、休閑度假、綠色農業(yè)。 （5）、投資商遼寧衛(wèi)通管理有限公司。（7）、項目規(guī)劃與結構設計單位遼寧北方建筑設計集團 （8）、項目選定施工單位遼寧中洋建設集團有限公司。13 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍依據(jù)國家、遼寧省、沈陽市有關沈陽蘇家屯新區(qū)規(guī)劃、房地產開發(fā)、拆遷改造、土地法等法律、法規(guī)、政策，對遼寧紅寶山國防教育基地項目在建設必要性、市場分析與預測、項目建設條件、建設規(guī)模與功能標準、建設方案、投資與成本估算

4、、銷售收入與資金籌措、財務分析、不確定分析及對策等方面給予客觀、科學的描述、研究、論證，從而得出項目建設在技術上、經濟上是否可行，以供決策判斷提供具體的、科學的依據(jù)。14 項目建設的必要性141本項目是沈陽蘇家屯新區(qū)建設發(fā)展的需要蘇家屯新區(qū)位于沈陽城市南部部邊緣，是沈陽城鄉(xiāng)結合部發(fā)展最活躍的地區(qū)，是沈陽“南進”戰(zhàn)略重要的承接空間之一。距沈陽市中心約40公里，距遼陽市中心約15公里，距桃仙機場10公里。有沈營國道、京沈高速公路通過，哈大高鐵，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯。蘇家屯新區(qū)是經沈陽市政府批準的以現(xiàn)代休閑農業(yè)為主的旅游集群發(fā)展區(qū)。蘇家屯新區(qū)管委會為正縣(市)級建制，是沈陽市政府派出機構，行使沈陽市級

5、經濟管理權限。蘇家屯新區(qū)充分發(fā)揮項目平臺、載體作用，是沈陽南部工業(yè)走廊的重要組成部分，到2025年，努力將新城建設成為高速發(fā)展的、新型的環(huán)保新城。蘇家屯新區(qū)規(guī)劃面積100平方公里，建設現(xiàn)代農業(yè)、休閑旅游、綠色農產品深加工、新型建材四個主導產業(yè)為主的基地。到2025年，產出達1 000億元。蘇家屯新區(qū)近期規(guī)劃22.5平方公里，核心起步區(qū)3.58平方公里，到2020年，產出達400億元以上。發(fā)展目標沈陽工業(yè)母城的發(fā)展亮點沈陽現(xiàn)代工業(yè)走廊的承載節(jié)點遼陽經濟發(fā)展的重要支點 優(yōu)越的地理位置及交通物流沈陽蘇家屯新區(qū)在中國的東北部，為遼河沖積平原，地處東北亞的中心地帶，也是環(huán)渤海經濟圈、東北三省經濟走廊的重

6、要組成部分，為遼寧中部城市群所環(huán)抱，是東北通往關內和內蒙古必經之地。距沈陽市中心40公里，距新民市中心約15公里，是沈陽城鄉(xiāng)結合部，是沈陽南部工業(yè)走廊的重要載體，是發(fā)展最活躍的地區(qū)。公路：四通八達，沈營路國道貫穿全區(qū)，京沈高速公路從北部經過，距高速公路沈陽西出入口僅2公里。鐵路：距沈陽新建南站僅15公里，距京哈線鐵路遼陽燈塔客運站僅5公里、哈大高鐵在本項目的門前經過。航空：距沈陽桃仙機場10公里。沈陽目前開通國際航線30多條，可直達韓國、香港、日本等多個國家和地區(qū)。港口：距營口鲅魚圈港100公里，距錦州港190公里，距葫蘆島港40公里，距大連港360公里。沈陽蘇家屯新區(qū)是沈陽市政府批準的以現(xiàn)代

7、農業(yè)和高科技產業(yè)為主的工業(yè)集群發(fā)展區(qū)，同時，也是配合沈陽南部部工業(yè)走廊發(fā)展打造的一個現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。隨著現(xiàn)代休閑農業(yè)成為蘇家屯新區(qū)的支柱產業(yè)，休閑旅游基地、現(xiàn)代農產品深加工基地、新型建材產業(yè)基地也閃亮登場。 16本項目主要技術經濟指標1）、規(guī)劃用地面積： 平方米2）、總建筑面積： 平方米3）、現(xiàn)代農業(yè)面積： 平方米4）、旅游度假面積： 平方米5）、拓展訓練面積： 平方米6）、容積率： 7)、預計投資額： 億第二章、項目建設主要內容、具體占地和投資分析（1）項目建設主要內容為提升國防教育素質，提高青少年素質，同時面對社會團體員工進行素質教育，我公司擬利用原十里河廢棄采石場建設東北最大的素質訓練

8、基地。 圖一 衛(wèi)星圖 圖二 建成后效果基地建成后將成為旅游與訓練并重的綜合性訓練基地，項目完全建成后具備同時接待5000人食宿及訓練學習的能力，年接待訓練能力20萬人，接待各類旅游及比賽人次達30萬以上，需要員工總數(shù)為500-600人，將為當?shù)亟洕鞒鲋卮筘暙I。該項目建成后將由以下項目組成：軍事訓練中心：通過軍訓，提高受訓人員的思想政治覺悟，激發(fā)愛國熱情，增強國防觀念和國家安全意識；進行愛國主義、集體主義和革命英雄主義教育，增強受訓人員組織紀律觀念，培養(yǎng)艱苦奮斗的作風，提高受訓人員的綜合素質；使受訓人員掌握基本軍事知識和技能。消防教育中心：增強防火意識，教授受訓人員在火災發(fā)生時的注意事項和生存

9、技能。災情教育中心：以地震模擬器發(fā)生振動模擬地震為主，教授學生在地震發(fā)生時如何避震，如何逃生等實用技能。日常生活素質提升訓練中心：提高青少年日常生活技能，培養(yǎng)青少年自立能力。CS實戰(zhàn)體驗中心：以實戰(zhàn)為背景，采用高科技器械進行戰(zhàn)場實際訓練，提升受訓人員軍事技能、生存技能及團隊精神，同時以實戰(zhàn)形式培養(yǎng)青少年反恐意識。科普天文觀測中心：科技知識培訓，同時進行星象實際觀測。國際標準雙賽道越野車錦標賽賽場（附件越野車銷售展示中心）：該賽道按照國際標準建設，建成后可承接中汽聯(lián)全國性場地越野錦標賽賽事比賽，同時提供越野車維修改裝服務及銷售服務。國際標準卡丁車賽道：該賽道按照國際標準建設，建成后可承接中汽聯(lián)全

10、國性室外錦標賽賽事比賽。沙灘車體驗中心：利用賽車車道，做娛樂項目，為該基地的一個旅游設施。登山攀巖拓展基地：利用山體地貌，建立沈陽市最大的室處攀巖體驗區(qū)，作為該基地的一個旅游景點。旅游采摘休閑體驗中心：該項目偏重于旅游，同時兼顧青少年學農體驗。 養(yǎng)殖中心：為基地提供綠色食品資源，兼顧青少年學農體驗。模型俱樂部活動中心（航模、車模）：吸引沈陽市各航模協(xié)會舉行比賽，提升基地知名度，增加基地收入。水上運動體驗區(qū)：開展水上運動，增強基地競爭能力，增加旅游收益。賓館、北京四合院度假區(qū)：該項目為我司計劃的二期項目，項目將建設成為高端會所型酒店不低于60棟獨立會所，做成東北最具特色的四合院建筑群。（2）用地

11、需求1、軍事訓練中心建設營房區(qū)（35000平方米）、軍械博物館（1000平方米）、射擊訓練中心（2000平方米）、新聞中心、器械倉庫、醫(yī)療中心、食堂（7000平方米）、信息化中心、辦公區(qū)、員工宿舍（3000平方米）、防空教育、農業(yè)知識展區(qū)、軍棋模擬操作中心（1000）平方米、信息化作戰(zhàn)體驗中心及隊列訓練場、障礙訓練場、器械訓練場、戰(zhàn)術訓練場、室外訓練場。需要建設用地100畝地。2、消防教育中心建設一個獨立的消防體驗建筑（1000）平方米，利用聲光電等高科技手段，建設現(xiàn)代化消防模擬區(qū)，模擬火災現(xiàn)場并教授在火災發(fā)生時的逃生措施。需要建設用地5畝地。3、日常生活素質提升中心建設體驗1000平方米體驗

12、中心，教育少年日常生活自立能力，從小事做起，包括自己做飯的過程、洗衣、日常設備的使用維護等，在教官的帶領下提升青少年的自立能力。需要建設用地5畝地。4、科普天文觀測中心建設科普館（1500平方米），利用紅寶山山頂為該地區(qū)最高點的地貌優(yōu)勢同時遠離城市，建設天文愛好者觀星臺，同時將該中心建設成航天天文科普中心。需要建設用地3畝地。5、水上運動體驗區(qū)：利用現(xiàn)有河道改造，修建碼頭及小型水上運動場。6、賓館、北京四合院度假區(qū)：利用項目所在地的自然環(huán)境，建設一個集旅游度假、休閑于一體的綜合度假村。計劃假設高端四合院會所型酒店，單體會所60棟，賓館一棟，主要是有溫泉、東北農家特色菜、火炕及東北特色二人轉、專

13、業(yè)會議等服務項目。總建筑面積8萬平方米，需要建設用地100畝地。5、附屬設施提倡低碳科技，充分利用太陽能及風力發(fā)電（在現(xiàn)有山頂建立50千瓦風力發(fā)電10臺，主要用于照明）、地源（或水源）熱泵、沼氣供應等，同時我司計劃投入500萬元將山前現(xiàn)有河流進行改造，將該河流打造成該地區(qū)水系景觀帶。（3）投資項目市場分析1、國防教育、日常生活素質提升目前沈陽市學生及企事業(yè)單位員工訓練費用平均為1000元每次（7天），按照接待能力50%計算，在全部建成后，訓練費用總收費為20萬*1000*0.5=1億，應交營業(yè)稅500萬，年綜合交稅將達到800萬元以上。項目綜合回報率將達到年15%以上。2、賽車、CS等拓展項目

14、賽車賽事廣告費用、CS及各拓展項目收入按年接待10萬人次計算，人均消費200元計算，可收益2000萬?？缮辖欢愂?00萬元，綜合各方面收入計算，投資回報年限小于5年，同時將在項目地建設2000平方米專業(yè)越野車銷售中心。兼顧二手車交易，做成專業(yè)的體驗式銷售中心，爭取年營業(yè)額超過3000萬元，上交稅費20萬元以上。3、旅游采摘目前遼寧省的在周末以家庭為單位旅游費用平均為300元每次（2天），按照接待能力50%計算，在全部建成后，總收費為10萬*500*0.3=0.15億，應交營業(yè)稅10萬，凈利潤可達20%。4、賓館、北京四合院度假區(qū)：該項目為我司計劃的二期項目，總投資約為4億人民幣。項目將建設成為

15、高端會所型酒店，滿足企業(yè)高端需求，直接競爭對手為遼陽湯崗子假日溫泉酒店，利用紅寶山原有唐代保寧寺等文物遺址做文化底蘊進行宣傳，打造成近機場專業(yè)型度假會所型酒店。年營業(yè)額不低于5000萬。上交稅費不低于500萬。第三章 項目建設條件31沈陽萬德房地產開發(fā)有限公司具有房地產開發(fā)三級資質的專業(yè)房地產開發(fā)公司。公司管理嚴謹，有健全的內部組織機構、各種規(guī)章制度。32 項目區(qū)交通、通訊方便快捷。市政設施中的供電、供水、排水設施完善配套，只需申請接入和安裝即可使用。33開工前的各項準備工作正在緊張有序地進行，按計劃在2014年10月底就可完成一期開工建設。34 開發(fā)區(qū)主管領導和各級行政主管部門對項目十分關心

16、和支持，公司上下齊心協(xié)力，項目開工前的準備工作和資金落實工作正在有條不紊地進行。第四章 建設規(guī)模及功能標準41功能設施標準目前休閑消費需求體現(xiàn)出：對休閑旅游環(huán)境質量要有較大改善和提高，服務設施能滿足步行半徑要求，滿足身心愉悅和親身大自然的要求等。設施各空間功能更加明確，設備、裝修更加體現(xiàn)個性。根據(jù)消費需求特點。411 一期規(guī)劃：面積為3萬平米，拓展訓練、軍事訓練及配套餐飲住宿功能為主。1）.辦公樓、宿舍、食堂；純框架結構；戶型配比：30平米70% 80-90平米 70%412 設施標準食堂、宿舍完全按軍隊標準裝修，拎包即住，；辦公樓為精裝，實現(xiàn)無紙辦公；第五章 建設方案51 總體規(guī)劃及總平面布

17、置項目定位為以“軍事訓練與休閑度假相結合”概念為主題，中高檔的國際、高尚、生態(tài)、文化、和諧的休閑社區(qū)。建筑：（1）建筑風格：古樸中式、立面造型豐富美觀（但不要過于復雜）、高低錯落有致、現(xiàn)代、沉穩(wěn)。（2）多層（電梯）；（3）低層（含洋房、聯(lián)排、疊拼、雙拼及獨立別墅等形式）；（4）小高層（大平層多室、大空間復式住宅等形式）；（5）高層；（6）坡屋頂：考慮開窗；（7）色調、色度、反射強度應協(xié)調統(tǒng)一，同時要盡可能符合政府規(guī)劃要求（8）考慮陽臺開放形式；結構：結構設計包括地基基礎的設計和主題結構設計。地基基礎的設計根據(jù)場地工程勘察報告、場地的地震危險性綜合評價，正確確定地基承載力?；A埋置深度根據(jù)地質情

18、況、地下水位情況，綜合考慮后確定。景觀綠化：充分利用地塊原有地形地勢,因地制宜,強調個性化,盡量不破壞原有自然地貌,體現(xiàn)自然、生態(tài)原則，同時加強對不同高度地塊之間的整合，強調統(tǒng)一性。結構布局和道路線形的設計要盡量體現(xiàn)出一種閑暇、健康的生活狀態(tài)。使看似松散的結構被自由的道路有機的聯(lián)系在一起，加強了園區(qū)規(guī)劃的整體性，同時擺脫整齊劃一的兵營式布局。開車行駛在線形優(yōu)美的道路上，自然降低的車速和步移景異的視覺效果會使人放松疲憊一天的心靈。（1）地勢 園區(qū)的正負零要有景觀來確定。在園區(qū)地勢的處理方面，要擯棄了的平面處理。建筑物布局、水體的流動等都需要地勢起伏，這樣規(guī)劃布局會錯落有致，建筑和景觀都能相得益彰

19、。（2）水景 園區(qū)要有一條環(huán)水系，沿水系設計一系列水景，形成一條景觀帶同時可利用水進行園區(qū)植被灌溉等，設計時要充分發(fā)揮和挖掘其在景觀和實用兩方面的作用。平均水深最好在30cm左右。到了冬季，原來流動的水景都“凝固”了，且北方地區(qū)的結凍時期又較長。但我們可以變劣勢為優(yōu)勢，為漫漫寒凍添上些亮麗色彩，同時為物業(yè)，為項目的后期開發(fā)：a、人工做霧凇、冰掛等冬季景觀。b、將園區(qū)的河道、水池開發(fā)成冰上項目。c、從蒲河的取冰、山上取雪舉辦冰雕、雪雕活動。（3）道路 園區(qū)內的道路布置要考慮人車分流。別墅組團道路要多采用盡端式，加強領域感和歸屬感。園區(qū)的道路要做到通而不暢。（4）廣場 廣場和景觀要結合來做，考慮實

20、用性。（5）植被 植被的搭配在顏色和空間處理上。邊界要明顯，線形變化多樣，要簡潔明快，有層次感。色彩不宜太花，空間上要有序。植被在與建筑墻體交界部分要避免硬性分隔，要軟化處理，種植花卉來掩飾墻基。植被的選擇要考慮四季變化。（6）周界 園區(qū)周邊監(jiān)控系統(tǒng)，位置要顯眼，給人安全感，園區(qū)臨主路要做消音屏障，喬、灌木結合作樹陣。（7）消防通道 對于消防通道的處理，要與園區(qū)整體風格一致。弱化“通過感”、強調“領域感”。寬度要有變化，要布置景點和休閑座椅等。52 建筑方案設計社區(qū)內所有樓為框架結構，均達到人車分流.有部分的商業(yè)內外街.53 公用設施方案供水：自行鑿井直接供水，完全能夠保障園區(qū)1000噸的日用

21、水量。 排水：生活污水、雨水管道分別設置，由內管道分別接入的市政污、雨干管排出。 供電：由高新區(qū)供電局直接供電，新增容量2000KW. 熱力：由供熱公司24小時供暖。燃氣：為高新區(qū)目前唯一安裝煤氣管線的園區(qū)，預計在20018年底開拴。通訊：各戶內均保證預留兩處電話、兩至三處電視接口和寬帶網接口。54 消防安全項目四周臨街道、交通方便，根據(jù)城市規(guī)劃、消防設計規(guī)劃，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水泵等。55 環(huán)境保護本開發(fā)建設工程對周圍環(huán)境產生的污染主要是噪聲、垃圾、污水和灰塵，在施工過程中將盡量減少，并采取相應的治理措施。第六章 、項目實施進度計劃第一期：2014年4月8月，外掛苯板

22、，內外裝飾，水、曖、電安裝結束，竣工驗收；2014年6月8月，綜合管網結束（包括煤氣管網）；2014年7月9月，綠化、道路結束；2014年10月15日20日，撤場、清理，物業(yè)介入；投入使用第二期：2014年 月中旬前完成二組團的設計規(guī)劃工作；2014年 月完成施工圖；2014年 月 日正式開工建設；2014年 月主體工程；2014年 月主體封頂；2015年 月 月，外掛苯板，內外裝飾，水、曖、電安裝結束，竣工驗收；2015年 月 月，綜合管網結束（包括煤氣管網）；2015年 月 月，綠化、道路結束；2015年 月 日 日，撤場、清理，物業(yè)介入；2015年 月 日：投入使用。第三期：2015年

23、月中旬前完成三期的設計規(guī)劃工作；2015年 月完成施工圖；2015年 月 日正式開工建設；2015年 月主體工程；2015年 月主體封頂；2016年 月 月，外掛苯板，內外裝飾，水、曖、電安裝結束，竣工驗收；2016年 月 月，綜合管網結束（包括煤氣管網）；2016年 月 月，綠化、道路結束；2016年 月 日 0日，撤場、清理，物業(yè)介入；2016年 月 日：投入使用。第七章 總投資與成本費用71 投資估算國防教育基地成本分析表序號項 止 內 容依 據(jù)單位造價（元/平方米）1土地成本與政府協(xié)議2政府配套費政府規(guī)定3三通一平費4土建工程費按市場價估算5規(guī)劃建筑設計費6熱網掛網及施工費惠天熱電的標

24、準7電力入網配套國家規(guī)定8園區(qū)給排水9園區(qū)道路10園區(qū)綠化景觀11園區(qū)自來水配套國家規(guī)定12園區(qū)煤氣配套國家規(guī)定13泵站配套14監(jiān)理費15銷售費16宣傳推廣費17不可預見費18征地契稅國家規(guī)定19營業(yè)稅及附加（綜合）國家規(guī)定20財務費用21管理費用22所得稅 合計 7.2 項目成本：項目總成本費用為： 元/平方米× 萬平方米= 萬元第八章 收入估算與資金籌措81 銷售收入估算本項目所開發(fā)的項目，均不面向社會銷售，采取與軍隊合作經營及自主經營經營方式。根據(jù)本項目建設規(guī)模，總建筑面積為： 萬平方米812 經營價格813 預計收入82 資金籌措項目總投資約為 個億，其中土地費用為 億，基礎設施建設費用 億元，其他包括園區(qū)配套費用、綠化費用、推廣費用等 億元。資金來源為：資本金投入 億元，一期經營收入轉投資金 億元，申請銀行固定資產投資貸款 億元。項目前期投入 億，自有資金億資金缺口 億， 第九章 項目盈利能力分析國防教育基地項目盈利能力分析：經過前文對沈陽休閑度假的發(fā)展概況分析，尤其是今年市委市政府對沈陽蘇家屯新區(qū)開發(fā)建設的大力度支持與投入，可以得出結論：隨著沈陽蘇家屯新區(qū)入區(qū)企業(yè)的增加，區(qū)域人口的快速增長