高博厚臨時講義

1、EDP中心總裁項目部 經(jīng)濟與管理學院 Economics and Management School of Wuhan University課 題：現(xiàn)代公司法律管理課程描述：現(xiàn)代公司要在道德治理、文化治理、人格治理、友情治理中加入法理要素，從本質與最后的防線上強化管理，從而贏得市場競爭的先機，可謂大道至簡：法律是企業(yè)管理中超越情感、超越道德的本質歸屬。師資簡介：高博厚：男,北京大學青年研究中心法學研究員，北京大學房地產(chǎn)研究生總裁班、酒店管理、市場營銷總監(jiān)、企業(yè)總裁法務會計研究生班、北京大學CEO總裁EMBA課程班教學顧問；北京大學經(jīng)濟學院中國企業(yè)家特訓班、現(xiàn)代經(jīng)理人研究生班、民營企業(yè)高管班、房

2、地產(chǎn)總裁班、旅游與酒店班法學教師、清華大學房地產(chǎn)總裁班、領導力再造研究生班特聘法學教授；大型財經(jīng)類電視節(jié)目現(xiàn)代禮儀、東方名家策劃及顧問；資深執(zhí)業(yè)律師、多家企業(yè)法律顧問。課程提綱：物權法簡讀(一)物的含義： 物=不動產(chǎn)和動產(chǎn)物 權：指對特定的物 1、直接支配權 2、排他權物權的種類：1、所有權 2、用益物權 3、擔保物權私權的保護：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯不動產(chǎn)物權：1、設立 2、變更 3、轉讓 4、消滅 （當依法登記）動產(chǎn)物權： 1、設立 2、轉讓 （當依法交付）不動產(chǎn)物權：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅 1、依法 2、無法律特別規(guī)定經(jīng)登記

3、生效 3、未經(jīng)登記不生效國有自然資源：法定國有自然資源，所有權可不登記 不動產(chǎn)物權的生效：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消，依法須登記的，其效力發(fā)生：自記載于不動產(chǎn)登記簿時不動產(chǎn)合同：當事人訂立設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權合同， 法定或約定除外不動產(chǎn)合同生效：合同成立時，未辦理物權登記之效力，不影響合同效力不動產(chǎn)權屬證書：是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)物權證明： 1、不動產(chǎn)權屬證書能 2、不動產(chǎn)登記簿 上述記載事項當一致，不動產(chǎn)證與登記簿的沖突，記載不一致，以不動產(chǎn)登記簿為準，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外。不動產(chǎn)登記簿：物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)不動產(chǎn)登記簿管理：歸登記機構 不動產(chǎn)登記有

4、誤：不動產(chǎn)登記簿記載事項有錯誰可申請更正？ 1、權利人、 2、利害關系人不動產(chǎn)登記有誤更正條件： 1、不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正 2、或有證據(jù)證明登記確有錯誤登記機構應予更正權利人不同意更正：不動產(chǎn)登記簿記載之權利人不同意更正，利害關系人可申請異議登記15日起訴。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害，權利人可請求賠償。預告登記：有關買賣房屋或其他不動產(chǎn)協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意， 處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權效力 預告登記后：1、債權消滅 2、或自能夠

5、進行登記之日起3個月內(nèi)未申請登記，預告登記失效動產(chǎn)交付： 動產(chǎn)物權的設立和轉讓之生效 1、法定 2、依約 3、交付 機動車交付：機動車等動產(chǎn)交付：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅 非登記不得對抗善意第三人 動產(chǎn)占有交付：動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已依法占有該動產(chǎn)，物權生效標志：自法律行為生效時 ，動產(chǎn)第三人交付。動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)，交付義務人。1、親自交付 2、通過轉讓請求權交付（即向第三人返還原物權利轉讓于權利人代替交付） 占有改定：動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，物權發(fā)生效力標志：自該約定生效時裁決及征收。 因法院、仲裁委員會之

6、法律文書或政府之征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅，生效標志：自法律文書或者政府的征收決定等生效時。繼承或受遺贈： 因繼承或受遺贈取得物權效力發(fā)生標志：自繼承或受遺贈開始時 事實行為 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權，生效標志：自事實行為成就時國有6大絕對所有6大國家絕對所有1、礦藏 2、水流 3、海域 4、無線電頻譜資源 5、國防資產(chǎn) 6、城市土地特殊自然資源1 森林 2 山嶺 3 草原 4荒地 5灘涂 等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。 規(guī)定方可國有 有法定方國有：1、農(nóng)村土地 2、城市郊區(qū)土地 3、野生動植物 4、文物 5、鐵路、公路、電力設

7、施、電信設施和油氣管道等基礎設施 業(yè)主權利業(yè)主之所有權- 建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分業(yè)主共有權和共管權- 對專有部分以外的共有部分享有：1、共有權 2、共同管理權 業(yè)主及建筑物 業(yè)主對其建筑物專有部分享有：1、占有權 2、使用權 3、收益權 4、處分權 業(yè)主行使權利1、不得危及建筑物安全 2、不得損害其他業(yè)主合法權益 業(yè)主對建筑物專有部分以外之共有部分 1、享有權利 2、承擔義務 3、不得以放棄權利不履行義務 業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房：其共有權和共同管理權一并轉讓建筑區(qū)內(nèi)道路，建筑區(qū)劃內(nèi)之道路：除城鎮(zhèn)公共道路外,屬于業(yè)主共有建筑區(qū)內(nèi)綠地，建筑區(qū)劃內(nèi)之綠地,除屬于城鎮(zhèn)公共綠地

8、或明示屬于個人除外,歸業(yè)主共有建筑區(qū)公共場所等建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有區(qū)車位建筑區(qū)劃內(nèi)。 1、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應首先滿足業(yè)主需要 2、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區(qū)車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。業(yè)主大會業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 業(yè)主決定一般事項，由業(yè)主共同決定的事項 條件：應當經(jīng)下列條件的業(yè)主同意 一、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 二、且占總人數(shù)過半數(shù) 1 、制定和

9、修改業(yè)主大會議事規(guī)則 2 、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 4、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人5、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 特別決定事項:由業(yè)主共同決定的事項 條件：應當經(jīng)下列條件的業(yè)主同意 一、專有部分占建筑物總面積3分之2以上的業(yè)主 二、且占總人數(shù)3分之2以上1 、籌集和使用維修資金； 2 、改建、重建建筑物及其附屬設施住改商： 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定：對業(yè)主具有

10、約束力業(yè)主維權:業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的， 受侵害的業(yè)主：可以請求法院予以撤銷維修資金:建筑物及其附屬設施的維修資金：屬于業(yè)主共有。 經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于：電梯、水箱等共有部分的維修。 維修資金的籌集、使用情況應當公布。 建筑物費用建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項1、有約依約 2、無約或約定不明，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定建筑物管理。建筑物及其附屬設施： 1、自行管理 2、委托他人(物業(yè)公司)管理 物業(yè)管理者:對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人 業(yè)主有權依法更換。 物業(yè)管理者 1、根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施

11、， 2、并接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主:業(yè)主應當遵守 1、法律 2、法規(guī) 3、管理規(guī)約業(yè)主大會權利業(yè)主大會和業(yè)主委員會， 1、任意棄置垃圾 2、排放污染物或者噪聲 3、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物 4、違章搭建 5、侵占通道 6、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，業(yè)主大會權利:有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人 1、停止侵害 2、消除危險 3、排除妨害 4、賠償損失。業(yè)主:業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可提起訴訟。 共有: 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可由兩個以上主體共有。 共有包括：1、按份共有 2、共同共有 按份共有:共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有所有權：依份額 共同共有:共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所

12、有權：共同共有 共有財產(chǎn)管理： 1、依約 2、無約或約定不明，各共有人均有管理職責。 處分與修繕:對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)處分或作重大修繕之條件： 1、有約依約 2、應當經(jīng)占份額3分之2以上的按份共有人 3、全體共同共有人同意有費用負擔 對共有物的管理費用以及其他負擔： 1、有約依約 2、無約或約定不明，A、按份共有：依份額負擔 B、共同共有：共同負擔分割共有一、有約不得分請求分割共有： 1、若有約定不得分割，以維持共有關系的，依約分割共有 2、但有重大理由需要分割，可以請求分割；二、無約定限制分割： 1、按份共有：可以隨時請求 2、共同共有：在共有的基礎喪失或者有重大理由分割共有:因分割對其他

13、共有人造成損害，應予賠償 分割方式1、協(xié)商確定2、協(xié)商不果 A、不會因分割減損價值，實物分割； B、難分割或分割會減損價值，分割折價或者拍賣、變賣取得的價款 轉讓共有: 按份共有份額的轉讓： 1、可以 2、其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。 共有債務對外關系 因共有產(chǎn)生的債權債務， 1、有法依法 2、有約依約 3、第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系不連帶。4、共有人享有連帶債權、承擔連帶債務。共有債務對內(nèi)關系 因共有產(chǎn)生的債權債務： 1、有約依約 2、按份共有：按份享有債權、承擔債務 3、共同共有：共享債權、共擔債務。債務償還:償還債務超過自己應當承擔份額的 1、按份共有：有權向其他共

14、有人追償。 不明共有:對共有沒有約定為按份或共同： 1、具有家庭關系，共同共有。 2、視為按份共有共有份額不明 按份共有份額不明： 1、依出資額確定 2、視為等額享有。 無處分權 無處分權人轉讓財產(chǎn),所有權人有權追回。追索無效所有權人追索無效1、受讓善意 2、價格合理 3、應當?shù)怯浀囊训怯?4、無需登記的已交付。 無處分權: 追索無果，只能向無處分權人請求賠償。 遺失物1、有權追回。2、該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，3、或者自知道或者應當知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請求返還原物受讓 受讓人1、拍賣所得 2、向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物 處理原則： 1

15、、權利人請求返還原物+支付受讓人所付的費用 2、向無處分權人追償。善意取得 動產(chǎn)善意取得，原權利消滅，受讓同時變惡意無權獲得。拾得遺失物，當返權利人。拾得財產(chǎn) 1、應及時通知權利人領取， 2、或送交公安等部門。遺失物處理,有關部門收到遺失物: 1、應當及時通知領取； 2、不知道權利人的，應及時發(fā)布招領公告。遺失物保管：拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。 因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。 遺失物領取：當向拾得人或者有關部門， 支付保管等支出的必要費用 懸 賞：懸賞尋找遺失物，領取應履行承諾義務侵占遺失物 拾得人侵占遺失物 1、

16、無權請求保管等支出費用 2、無權請求履行承諾義務 遺失物招領：自發(fā)布招領公告之日起6個月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。 漂流物：拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物規(guī)定。 主從物：主物轉讓的，從物問題 1、有約依約 2、無約隨主物轉讓 天然孳息 1、歸所有權人 2、既有所有權人又有用益物權人，依約定 3、既有所有權人又有用益物權人，無約歸用益物權人法定孳息 1、有約依約 2、無約，依交易習慣 物權法簡讀（二）相鄰關系一、相鄰即不動產(chǎn)相鄰權二、相鄰關系處理原則：1、 有利生產(chǎn) 2、方便生活 3、團結互助 4、公平合理 相鄰關系 相鄰關系法律適用原則：1、依法 2、無法定依當?shù)亓晳T 相鄰

17、水關系 1、權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要便利 2、自然流水利用合理分配 3、自然流水排放 須尊重自然流向 相鄰土地關系: 相鄰權利人因通行等必須利用其土地，應提供必要便利相鄰土地建筑物關系,必須利用相鄰土地、建筑物： 1、建造、修繕建筑物 2、鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等 該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。相鄰光風問題建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的:1、通風 2、采光 3、日照。 相鄰權限制 不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定 1、棄置固體廢物， 2、排放大氣污染物 3、排放水污染物、 4、排放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。 相鄰關系 1、

18、挖掘土地 2、建造建筑物 3、鋪設管線 4、安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的， 1、應盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害； 2、造成損害，應予賠償。 用益物權1、占有權 2、使用權 3、收益權。 一、 國有自然資源二、國有集體使用自然資源三、集體所有的自然資源權利人依法可以: 1、占有 2、使用 3、收益 自然資源的用益: 1、依法 2、有償使用 用益物權:用益物權人行使權利 1、保護 2、合理開發(fā)利用 所有權人不得干涉用益物權人行使權利。 海域使用權受法律保護,法律保護如下權利： 1、探礦權 2、采礦權 3、取水權 4、使用水域、灘涂從

19、事養(yǎng)殖、捕撈權 建設用地,建設用地使用權：依法對國家所有的土地享有:1、占有權 2、使用權 3、收益權 具體：建造建筑物、構筑物及其附屬設施之權利。 建設用地使用權之分別設立：1、土地的地表 2、地上 3、地下 新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 建設用地使用權之新設： 1、出讓方式 2、劃撥方式 3、其他 公開競價獲地對象：1、經(jīng)營性用地 2、同一土地有兩個以上意向用地者 公開競價方式：招標、拍賣 建設用地的公開競價對象具體： 1、工業(yè) 2、商業(yè) 3、旅游 4、娛樂 5、商品住宅建設用地獲得嚴格限制,招標、拍賣、協(xié)議方式獲得建設用地須訂立書面出讓合同。 出讓合同一般條款： （

20、1）當事人名稱、住所；（2）土地界址、面積等；(3)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間； （4）土地用途； （5）使用期限； （6）出讓金等費用及其支付方式； （7）解決爭議方法。 建設用地使用權 1、須登記 2、使用權自登記時設立。 3、登記機構應當發(fā)放權屬證書。 建設用地使用權之責任 1、應合理利用土地 2、不得改變土地用途； 3、需改變土地用途應經(jīng)批準 建設用地使用權人應支付出讓金等費用。 建設用地使用權人建造的 1、建筑物 2、構筑物 3、附屬設施 上述所有權屬于 1、有證據(jù)證明擁有所有權的主體 2、除此，即建設用地使用權人使用權人對建設用地： 若無法定限制則可：A、轉讓 B、互換

21、C、出資 D、贈與 E、抵押 1、轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，須訂立書面合同。 2、使用期限依約，但不得超剩余期限。 3、 轉讓、互換、出資或者贈與，應做變更登記。抵押另從物權法、擔保法規(guī)定 4、 轉讓、互換、出資、贈與 一、其附著物： 1、建筑物、 2、構筑物 3、附屬設施 二、及占用范圍內(nèi)的建設用地 一并處分 建設用地 因公共利益提前收回建設用地 1、應對房屋及其他不動產(chǎn)給予補償， 2、退還相應的出讓金。 住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續(xù)期(149)非住宅建設用地 非住宅建設用地使用權期滿之續(xù)期，依法定程序辦理 非住宅建設用地期滿，該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬 1、有約依約 2、

22、無約或約定不明，法定。 使用權消滅，出讓人應及時辦理注銷登記。權屬證書收回 建設用地 集體所有轉為建設用地，應依照土地管理法等辦理 宅基地 宅基地權:1、占有 2、使用 3、建造住宅及其附屬設施。 取得、行使和轉讓 適用土地管理法等規(guī)定，因自然災害等原因滅失宅基地，權利消滅。應重新分配宅基地 已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅，須辦理登記。地役權 地役權人權利： 依約利用他人不動產(chǎn)，提高自己不動產(chǎn)效益。 他人不動產(chǎn)=供役地 自己不動產(chǎn)=需役地 地役權設立，須訂立書面合同 地役權合同條款地役權合同一般條款： （1）當事人姓名、名稱和住所； （2）供役地和需役地的位置； （3）利用目的、方法； （

23、4）利用期限； （5）費用及其支付方式； （6）爭議解決 地役權設立 =地役權合同生效時。 地役權登記問題： 1、可登記 2、可不登記 3、未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 供役地權利人應 1、依約允許地役權人利用其土地， 2、不得妨害地役權人行使權利。 地役權人 1、應依約用供役地 2、盡量減少對供役地權利人物權的限制。 地役權的期限 1、依約 2、但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。 土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用

24、權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。 地役權不得單獨轉讓。 土地承包權、建設用地使用權等轉讓的， 1、有約，地役權可不轉讓。 2、無約一并轉讓。 地役權抵押 1、地役權不得單獨抵押。 2、土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。 下列情形之一，供役地權利人有權解除合同，地役權消滅： （1）違反法律規(guī)定或者合同

25、約定，濫用地役權； （2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。 已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 物權法簡讀（三） 擔保物權 擔保物權=擔保財產(chǎn)的優(yōu)先受償權。 1、抵押權 2、質權 3、留置權條件 1、債務人不履行到期債務 2、發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權情形，擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償，但法律另有規(guī)定的除外。 反擔保 為債務人向債權人提供擔保，第三人可要求反擔保。 設立擔保物權，應訂立書面合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。 擔保合同無效，債務人、擔保人、債權人均有過錯

26、,應根據(jù)其過錯各自承擔相應責任。擔保物權的擔保范圍：有約依約，無約 1、主債權及其利息 2、違約金 3、損害賠償金 4、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用。 擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿，可提存該保險金、賠償金或者補償金等。 擔保免責條件： 1、第三人提供擔保 2、未經(jīng)其書面同意 3、債權人允許債務人轉移全部或者部分債務， 結論：擔保人不再承擔相應的擔保責任。 1、被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保 2、債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形 結論：債權人當依約實現(xiàn)債權，無約或約定不

27、明，債務人自己提供物保，債權人就該物享有優(yōu)先物權；無約或約定不明，第三人提供物擔保，債權人 1、可主張實現(xiàn)物權 2、也可要求保證人承擔責任。 第三人承擔責任后可追償擔保物權消滅。 有下列情形之一，擔保物權消滅： n （1）主債權消滅 （2）擔保物權實現(xiàn) n （3）債權人放棄擔保物權 （4）法規(guī)擔保物權消滅狀況 擔保法與物權法規(guī)定不一致，依物權法抵押權 1、抵押人(債務人或第三人)不轉移財產(chǎn)占有 2、將該財產(chǎn)抵押給債權人(抵押權人) 3、債務人不履行到期債務或約定實現(xiàn)抵押權狀況產(chǎn)生 4、抵押權人優(yōu)先受償 債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以分別或一并抵押： （1）建筑物和其他土地附著物：須辦理

28、登記，抵押權自登記時設立 （2）建設用地使用權：須辦理登記，抵押權自登記時設立 (3) 以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權須辦理登記，抵押權自登記時設立實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變 1、土地所有權性質 2、土地用途 （4）正在建造的建筑物須辦理登記，抵押權自登記時設立（5）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品； (6) 正在建造的船舶、航空器（7）交通運輸工具 以上3項抵押權自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（8）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 生產(chǎn)設備原材料抵押問題：企業(yè)、個體戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者：1、現(xiàn)有的 2、將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品

29、，以書面協(xié)議可抵押， 應在抵押人住所地工商部門辦理登記抵押權自合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。抵押：抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定： （1）債務履行期屆滿，債權未實現(xiàn) （2）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷 （3）當事人約定的實現(xiàn)抵押權情形 （4）嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形 生產(chǎn)設備原材料抵押問題 1、債務人不履行到期債務 2、或發(fā)生約定的實現(xiàn)抵押權情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)，優(yōu)先受償，但不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人擔保物權。 建筑物與其占用之建設用地使用權一并抵押 建設用地使用權與其建筑物一并抵押 后者未抵押視為一并抵押 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用

30、地使用權不得單獨抵押。 以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，其占用范圍建設用地使用權一并抵押。 實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變 1、土地所有權性質 2、土地用途抵押權： 下列財產(chǎn)不得抵押： （1）土地所有權 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； （4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （6）法定不得抵押的其他財產(chǎn)。 設立抵押權，須為書面抵押合同。 抵押合同條款抵押合同一般包括下列條款： （1）被擔保債權的種類

31、和數(shù)額； （2）債務人履行債務的期限； （3）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬； （4）擔保的范圍。 擔保物權 在債務履行期屆滿前，抵押權人不得與抵押人約定：債務人不履行到期債務，抵押財產(chǎn)歸債權人所有。 抵押不破租賃 買賣不破租賃。 抵押不破租賃。 1、訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租，租賃關系不受該抵押權的影響。 2、抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。 抵押物轉讓 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，其價款須向抵押權人 1、提前清償債務 2、或提存轉讓的價款 1、超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有 2、不足部分由債務人清償。 抵

32、押物轉讓 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。 抵押權單獨轉讓 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。 債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 抵押財產(chǎn)價值減少，抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少，抵押權人有權要求抵押人停止其行為，價值減少，抵押權人有權要求 1、恢復價值 2、或提供相對應擔保 抵押人不作為，抵押權人有權要求提前清償債務。 擔保物權： 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權之變更，未經(jīng)其他抵押

33、權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。放棄抵押：債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權人 1、放棄該抵押權、 2、放棄抵押權順位 3、或變更抵押權 其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。 實現(xiàn)抵押權： 債務人：1、不履行到期債務 2、或發(fā)生約定實現(xiàn)抵押權情形 抵押權人可以與抵押人協(xié)議：以折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。折價或者變賣的，應當參照市場價格。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人的撤銷協(xié)議申請權：1年。在知或當知，撤銷事由之日起一年內(nèi) 抵押權實現(xiàn)：抵押權實現(xiàn)其方式未達成協(xié)議，抵押權人可請求法院：拍賣、變賣抵押財產(chǎn)?？垩烘芟?/p>

34、題：債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權情形，致使抵押財產(chǎn)被法院扣押，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。孳息應當先充抵收取孳息的費用。 抵押財產(chǎn)變現(xiàn)：抵押財產(chǎn)折價或拍賣、變賣其價款 1、超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有 2、不足部分由債務人清償 兩個抵押權人：同一財產(chǎn)向2個以上債權人抵押，拍賣、變賣所得價款清償順序： 1、依登記先后順序 2、順序相同，按債權比例 3、已登記先于未登記受償 4、抵押權未登記，依債權比例清償建設用地新增建筑：建設用地使用權抵押，該土地上新增的建筑物，不屬于抵押財產(chǎn)。但實現(xiàn)抵押權

35、處分是一并。新增建筑物變現(xiàn)價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。抵押權人之訴訟時效：主債權訴訟時效期間未行使的，法院不予保護。最高額抵押： 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。 最高額抵押 最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最

36、高債權額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。 債權確定 有下列情形之一，抵押權人債權確定： （1）約定的債權確定期間屆滿 （2）債權確定期間無約或約定不明，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿2年后請求確定債權 （3）新的債權不可能發(fā)生（4）抵押財產(chǎn)被查封、扣押 （5）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷； 物權法簡讀（四）動產(chǎn)質權 質：可合法轉讓之動產(chǎn) 出質人：債務人或第三人 質權人：債權人 出質：書面合同 質權：交付財產(chǎn)時產(chǎn)生 質押：占有 質押財產(chǎn)：交付的動產(chǎn) 質押權：優(yōu)先受償 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人

37、約定的實現(xiàn)質權的情形，債權人有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。 質權合同質權合同一般包括下列條款： （1）被擔保債權的種類和數(shù)額； （2）債務人履行債務的期限； （3）質押財產(chǎn)的名稱數(shù)量質量狀況 （4）擔保的范圍（5）質押財產(chǎn)交付的時間 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產(chǎn)歸債權人所有。 質權設立：自出質人交付質押財產(chǎn)時質權孳息 質押財產(chǎn)孳息歸屬 1、依約 2、無約質權人孳息應當先充抵收取孳息的費用。 質押財產(chǎn)：在質權存續(xù)期間，未經(jīng)出質人同意，質權人擅自使用、處分質押財產(chǎn)，給出質人造成損害，應賠償。質權保管：質權人須妥善保管質押財產(chǎn)，因保管不善致使毀損、滅失，應賠償，質

38、權人的行為可能使質押財產(chǎn)毀損、滅失，出質人可要求：1、質權人將質押財產(chǎn)提存2、提前清償債務并返還財產(chǎn) 質物價值減少 1、 因不能歸責于質權人的事由 2、可能使質押財產(chǎn)毀損或者價值明顯減少， 3、足以危害質權人權利， 結論：質權人有權要求出質人： 1、提供相應擔保 2、出質人不提供，質權人可以拍賣、變賣質押財產(chǎn)，并與出質人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。轉質問題：質權人在質權存續(xù)期間，n 1、未經(jīng)出質人同意轉質， 2、造成質押財產(chǎn)毀損、滅失，n 結論：賠償 放棄質權 質權人可以放棄質權。 債務人以自己財產(chǎn)出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除

39、擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。 債務履行 1、 債務人履行債務 2、或者出質人提前清償所擔保的債權的， 質權人應返還質押財產(chǎn)， 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，質權人可以與出質人協(xié)議以質押財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣質押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 n 質押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。 n 第220條出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產(chǎn)。 n 出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。 n 第221條質押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款

40、超過債權數(shù)額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。 n 第222條出質人與質權人可以協(xié)議設立最高額質權。 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質： （1）匯票、支票、本票； （2）債券、存款單； 權利質權（3）倉單、提單； （4）可以轉讓的基金份額、股權； （5）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權； （6）應收賬款； （7）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質的其他財產(chǎn)權利。 票據(jù)出質：以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質，須為書面合同，質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提

41、單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存?；鸸蓹喑鲑|：基金份額、股權出質，須訂立書面合同。基金份額、證券 登記結算機構登記的股權出質， 質權自證券登記結算機構辦理出質登記時 設立，其他股權出質，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時 設立。 基金份額、股權基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意除外，出質人轉讓所得價款，當向質權人。 1、提前清償債務 2、或提存 知識產(chǎn)權出質以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質，須訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。知識產(chǎn)

42、權出質知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意除外，出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權所得價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。 應收帳款：應收賬款出質，須書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。 應收賬款出質后，不得轉讓，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。 留置權債權人：留置權人占有的動產(chǎn)：留置財產(chǎn) 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。 債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間留置的除外。不得

43、留置法定或約定不得留置的動產(chǎn)。留置：留置財產(chǎn)為可分物的，留置財產(chǎn)的價值應當相當于債務的金額。 留置權人負有妥善保管留置財產(chǎn)的義務；因保管不善致使留置財產(chǎn)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。 留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息。n 前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。留置權人與債務人應當約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協(xié)議以留置財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣留置財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 留置財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。債務人可以請求留置權人在債務履行期

44、屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產(chǎn)。 n 第238條 留置財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。 同一動產(chǎn)上已設立抵押權或者質權，該動產(chǎn)又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。 留置權人對留置財產(chǎn)喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。 占有： 1、合法占有 2、非法占有 合法占有：1、法定 2、約定 3、其他 占有物： 1、動產(chǎn) 2、不動產(chǎn) 基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關占有物的使用、收益、違約責任等，1、有約依約； 2、無約法定。占有人因使用占有物且致?lián)p，惡意占有人應賠償 財產(chǎn)被占有人占有，權

45、利人可：1、請求返還原物2、請求返還孳息但應支付善意占有人因維護財產(chǎn)支出之必要費用占有物毀損、滅失，權利人請求賠償，占有人應將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還損害未得到足夠彌補，惡意占有人賠償，占有物被侵占，占有人有權請求返還原物請求權自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使消滅。 對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險，因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償， （五）商務合同陷阱及風險防范前言：商海經(jīng)營，無不以合同為舟?！叭松呢敻灰话雭碜院贤??！?但許多商事組織在實際經(jīng)營中受限于合同矛盾紛爭，極大地影響了商事組織正常的經(jīng)營與發(fā)展，有的商事組織為此付出了沉重的代價

46、。 因此，如何有效地防范合同風險，如何準確地識別與避免合同陷阱，熟練地掌握合同操作要領，成為當今從事企業(yè)經(jīng)營的每一個現(xiàn)代管理者必備的法律素養(yǎng)。中國合同信用簡況 根據(jù)專業(yè)機構的調查，中國企業(yè)因為信用缺失而導致的直接和間接的經(jīng)濟損失高達5855億元。 5855億元=中國年財政收入37%=中國國民生產(chǎn)總值2%中國合同信用簡況 具體說來，中國每年 1.因逃廢債務造成的直接損失約為1800億元 2.因合同欺詐造成的損失約55億元 3.因產(chǎn)品質量低劣或制假售假造成的各種損失2000億元 4.因三角債和現(xiàn)款交易增加的財務費用約有2000億元中國合同信用簡況 根據(jù)國家工商總局的統(tǒng)計，中國合同交易履約率僅有60

47、%左右。大量拖欠的存在及增長，說明商業(yè)信用的缺失程度，商業(yè)信用的缺失又推動著拖欠的加劇。浩浩蕩蕩的討債大軍正是商業(yè)信用缺失的體現(xiàn)。 因此，如何有效防范合同風險，準確識別合同陷阱，熟練掌握合同操作要領，穩(wěn)健經(jīng)營，成為當今從事企業(yè)經(jīng)營的每一個現(xiàn)代管理者必備的經(jīng)營技能。(一) 研究商務合同的價值 2 市場經(jīng)濟競爭的本質性游戲規(guī)則 平等？ 自愿？ 公平？ 誠信？ 用證據(jù)證明的約定! 3 處理權利義務關系的最終衡量標準 美國一法學專家如是說：“人生除了血緣關系就是合同關系” 難道夫妻關系也是？當然!(二)  商務合同的特征與種類特征： 1、平等性 2、有償性 3、自愿性 4、雙務性 5、要因性 6、主體的廣泛性 7、多樣性 8、非要式性(部分為要式) 9、 約束性(區(qū)別于贈與) 10、財產(chǎn)性(非身份性) 11、諾成性(部分為實踐)(三)  商務合同陷阱種類 文字與語言型陷阱：柿樹 與 是樹 定金與訂金 兩種文字 主體資格型陷阱：分公司、無代理權 效力型陷阱：約定公證后生效一直沒公證 成立不生效陷阱：要式合同 標的違法陷阱：標的物限制或禁止流通 未采用書面形式陷阱：6個月以上的租賃合同 實際已成立的合同陷阱：要約邀請導致合同成立 程序不合法陷阱：委托書為復印件陷阱格式條款陷阱：保價才賠 手續(xù)不全陷阱：變更