保潔服務(wù)技術(shù)投標(biāo)書

1、藍(lán)都物業(yè)保潔服務(wù)項目技術(shù)投標(biāo)書目錄 第一章項目分析及物業(yè)清潔服務(wù)定位及設(shè)想一、XX 省XX 簡介3、XX 大院占地面積：81809.15平方米4、建筑面積：47187平方米二、客戶需求分析XX 省XX 定位于高端公共服務(wù)窗口物業(yè)，要求提供全面而細(xì)致保潔服務(wù)，打造出星級物業(yè)的亮點和特色。為此，我司著眼于XX 物業(yè)服務(wù)的長遠(yuǎn)前景和社會效益，力避急功近利，華而不實的短期行為。我們將充分的發(fā)揮公司ISO9001:2000和ISO14001:1996質(zhì)量保證體系，人力資源管理體系，財務(wù)管理體系，品質(zhì)監(jiān)督體系以及專用物業(yè)管理軟件體系的重要作用，同時引進(jìn)酒店管理的模式和服務(wù)意識，帶入到物業(yè)清潔服務(wù)中，提供全

2、面細(xì)致的環(huán)境管理工作，為客戶帶來全新的“星級酒店式”物業(yè)清潔服務(wù)。三、物業(yè)清潔服務(wù)定位及設(shè)想結(jié)合XX 省XX 的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格及物業(yè)使用性質(zhì)，針對客戶服務(wù)需求，我司對該XX 的物業(yè)服務(wù)定位是：星級酒店式的物業(yè)清潔服務(wù)。圍繞這一整體定位，我們做如下服務(wù)構(gòu)想：1、設(shè)立客戶服務(wù)部，24小時全天候為館方提供溝通服務(wù)。為確保實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的客戶服務(wù)，我司制定了一套面向XX 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 2、協(xié)助館方節(jié)能降耗，對電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運行規(guī)劃。 3、保證客戶享有安全、舒適、整潔、優(yōu)美的工作環(huán)境。4、不斷夯實物業(yè)清潔服務(wù)，持續(xù)提高物業(yè)清潔服務(wù)水平，不但為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)清潔服務(wù)，更努力提升XX

3、 的使用價值，使甲方獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。第二章物業(yè)清潔服務(wù)承諾一、物業(yè)清潔服務(wù)承諾目標(biāo)和指標(biāo)我司將從物業(yè)清潔服務(wù)的基礎(chǔ)工作開始，全面而深入的以科學(xué)化、系統(tǒng)化模式對XX 進(jìn)行服務(wù)，通過XX 省XX 甲方的緊密配合和支持，落實我司達(dá)到既定的服務(wù)目標(biāo)和服務(wù)指標(biāo)的要求。1、服務(wù)目標(biāo)（1）服務(wù)第一，客戶至上通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，強(qiáng)化員工對管理服務(wù)的認(rèn)識和服務(wù)技能，做到以客戶至上，服務(wù)第一為宗旨。（2）專業(yè)管理，國際認(rèn)證根據(jù)國家及行業(yè)的需求，按照ISO9001:2000國際質(zhì)量體系，融合專業(yè)化的規(guī)章制度，全面推行高水平的物業(yè)服務(wù)。（3）樹立形象，打造品牌以服務(wù)質(zhì)量的提升，附以我司完善的管理制度和體系，

4、令客戶親身感受優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，并且通過我們優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理幫助科技XX 樹立星級辦公樓形象，共同打造品牌聲譽。2、服務(wù)指標(biāo)我司鄭重承諾，以最優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的清潔服務(wù)，為XX 省XX 項目營造一流的整潔、舒適、優(yōu)美的清潔環(huán)境，并不斷提升清潔服務(wù)水平及質(zhì)量，特擬定以下指標(biāo)，并承諾： 第三章物業(yè)清潔服務(wù)管理方式及管理制度第一節(jié) XX物業(yè)對XX 管理方式總體描述XX 物業(yè)將采取貼合XX 省XX 特性的物業(yè)清潔服務(wù)管理方式，基本特點如下：（一）經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制XX 物業(yè)對XX 省XX 的管理方式將采取經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制。公司依據(jù)質(zhì)量方針和管理目標(biāo)，結(jié)合項目實際情況，與以項目經(jīng)理為核心的管理團(tuán)隊簽署項目管理目標(biāo)

5、和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任狀，以保證管理處處在一個高效、務(wù)實、奮進(jìn)的過程中，確保實現(xiàn)公司向甲方承諾的服務(wù)目標(biāo)。一方面，公司對XX 管理處運行體系、服務(wù)品質(zhì)實行監(jiān)督考核進(jìn)而確保清潔服務(wù)的高品質(zhì)；另一方面真誠地接受XX 省XX 的領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、相關(guān)管理部門和來訪客人對XX 物業(yè)提供的物業(yè)清潔服務(wù)進(jìn)行考評。（二）服務(wù)窗口一站制簡化服務(wù)程序，為客戶提供方便快捷的服務(wù)是我們服務(wù)創(chuàng)新的關(guān)鍵。針對物業(yè)的特性，我們將為客戶提供方便快捷的“一線通”物業(yè)服務(wù)模式，即設(shè)立客戶服務(wù)部， 24小時服務(wù)熱線，與物業(yè)清潔服務(wù)相關(guān)的所有服務(wù)訴求得到及時、有效的統(tǒng)一處理。從接受訴求，到問題處理，再到跟蹤回訪，全部都由該部門對口負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處

6、理。整個服務(wù)流程方便、快捷、及時、有效，順暢。（三）日常管理表格制在服務(wù)細(xì)節(jié)管理方面，XX 物業(yè)全面貫徹ISO9001：2000質(zhì)量體系，大力推行表格化管理，以服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化保證高服務(wù)品質(zhì)的長期性和一貫性。通過在實際工作中的總結(jié)，我們制定了140張表格，這些表格把各項管理服務(wù)工作都納入標(biāo)準(zhǔn)化管理的軌道，將XX 物業(yè)所倡導(dǎo)的“做細(xì)節(jié)大師”理念滲透進(jìn)物業(yè)清潔服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)中。（四）服務(wù)工作透明制即公開我們?nèi)粘９ぷ鞯臉?biāo)準(zhǔn)、時間及內(nèi)容，自覺接受客戶監(jiān)督。我們將以周和月為單位，對甲方進(jìn)行回訪或正式會議，通報物業(yè)清潔服務(wù)的各項工作安排，聽取甲方的意見和建議，達(dá)到共同管理的效果。（五）員工培訓(xùn)制度化提供優(yōu)質(zhì)

7、的服務(wù)，并贏得客戶的認(rèn)可，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭中致勝之道，而人是提供服務(wù)的載體，對物業(yè)人員的嚴(yán)格培訓(xùn)至關(guān)重要。XX 物業(yè)的培訓(xùn)工作已制定成為公司制度，我們將根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，為XX 的物業(yè)服務(wù)人員量身制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計劃。第二節(jié) 物業(yè)清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立及運作流程一、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)立XXXX 物業(yè)管理有限公司將在XX 省XX 設(shè)立項目管理處，本著精簡、高效運作的原則，下設(shè)客戶服務(wù)部（簡稱客戶服務(wù)部）、保潔業(yè)務(wù)一部、保潔業(yè)務(wù)二部、保潔業(yè)務(wù)三部。管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理處的職責(zé)是對整個管理區(qū)域?qū)嵤┤娴奈飿I(yè)清潔服務(wù)。管理處經(jīng)理對XX 物業(yè)清潔服務(wù)工作全權(quán)負(fù)責(zé)，并對物業(yè)公司負(fù)責(zé)，是XX

8、管理處一切重大事務(wù)的組織者和指揮者。 【表一：XX 物業(yè)XX 項目管理處組織架構(gòu)圖】 二、管理處內(nèi)部運作流程管理處運作模式是建立以客戶服務(wù)部為“中央處理樞紐”的快速反應(yīng)系統(tǒng)。該模式的主要特征是：一站式服務(wù)、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應(yīng)答、及時反饋?！颈矶篨X 物業(yè)XX 項目管理處內(nèi)部運作流程】三、客戶服務(wù)部工作職責(zé) 客戶服務(wù)部是管理處的核心部門，管理處的絕大部分管理工作由客戶服務(wù)部來協(xié)調(diào)處理和完成。對外積極認(rèn)真受理并且反饋客戶訴求；對內(nèi)則擔(dān)任起領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督各方面訴求處理情況的角色。其主要職責(zé)有： 接受客戶訴求，通知相關(guān)業(yè)務(wù)部門處理； 對訴求進(jìn)行跟蹤、回訪和記錄； 對訴求進(jìn)行統(tǒng)計

9、、分析，并向管理處經(jīng)理提供分析報告； 作為管理處對外的服務(wù)窗口，對外協(xié)調(diào)與物業(yè)公司有關(guān)的一切事務(wù)； 各種管理工作的檢查、督促； 各種資料的檔案管理； 組織管理處的內(nèi)部培訓(xùn)； 各類增值服務(wù)的開展與管理。四、客戶服務(wù)部與外部總體關(guān)系管理處把客戶服務(wù)部作為對外聯(lián)系、溝通的唯一窗口，所有事件都通過客戶服務(wù)部后臺內(nèi)部程序進(jìn)行處理，既可以提高工作效率，也可避免對外工作的多頭管理。五、管理處與公司接口管理XX 物業(yè)品質(zhì)管理部門作為窗口與管理處進(jìn)行一對一管理，公司品質(zhì)管理部門對管理處進(jìn)行監(jiān)管，并提供相關(guān)服務(wù)。管理處將難以解決的問題及時向公司品質(zhì)管理部門提出申請，請求公司品質(zhì)管理部門給予協(xié)助解決。對于品質(zhì)管理部

10、門不能單獨解決的問題，也可以向公司對口部門提出申請，請求公司相關(guān)對口部門給予協(xié)助解決，管理處通過每半個月的項目經(jīng)理例會定期向公司領(lǐng)導(dǎo)提供分析報告，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供第一手材料。另一方面，品質(zhì)部按既定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對管理處進(jìn)行月度、季度、年度考核，以保證管理處的服務(wù)品質(zhì)。第三節(jié) XX物業(yè)規(guī)章制度XX 物業(yè)在長期物業(yè)管理實踐中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一套涵蓋物業(yè)管理運行各要素的制度體系，并通過了ISO9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證。一、質(zhì)量控制程序規(guī)章制度 1.質(zhì)量手冊說明2. 質(zhì)量手冊修改控制 3. 公司概況 4. 公司組織機(jī)構(gòu)圖 5. 公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 6. 質(zhì)量管理體系過

11、程職責(zé)分配表 7. 質(zhì)量管理體系 8. 文件控制程序 9. 質(zhì)量記錄控制程序 10. 管理職責(zé) 11. 質(zhì)量方針12. 管理策劃控制程序 13. 職責(zé)、權(quán)限和溝通 14. 管理評審控制程序 15. 資源管理16. 人力資源控制程序17. 基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序18. 服務(wù)實現(xiàn)19. 服務(wù)實現(xiàn)的策劃程序 20. 與顧客有關(guān)的過程控制程序 21. 設(shè)計和開發(fā)控制程序 22. 采購控制程序 23. 服務(wù)提供控制程序 23.1顧客財產(chǎn)控制程序 23.2物業(yè)服務(wù)計劃控制程序23.3保潔服務(wù)控制程序 23.4綠化服務(wù)控制程序 23.5秩序維護(hù)控制程序 23.6值班控制程序 23.7緊急情況處理程序 2

12、3.8服務(wù)供方控制程序 24. 監(jiān)視和測量裝臵的控制程序 25. 測量、分析和改進(jìn) 26. 客戶滿意程度測量程序 27. 內(nèi)部審核程序28. 過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序29. 不合格控制程序 30. 數(shù)據(jù)分析控制程序 31. 改進(jìn)控制程序 二、行政管理規(guī)章制度 1. 公司各崗位職責(zé)及任職條件 2. 考勤管理規(guī)定 3. 辦公人員行為管理規(guī)定 4. 員工工資管理規(guī)定 5. 員工招聘、異動管理規(guī)定 6. 員工試用、轉(zhuǎn)正管理規(guī)定 7. 檔案管理規(guī)定 8. 培訓(xùn)管理規(guī)定 9. 保密管理規(guī)定 10. 員工考核管理規(guī)定 11. 會議、參觀接待工作規(guī)定 12. 固定資產(chǎn)管理規(guī)定 13. 消耗材料控制規(guī)定 14

13、. 車輛管理規(guī)定15. 物資采購規(guī)程 16. 庫房管理規(guī)程 17. 財務(wù)計劃管理規(guī)定 18. 流動資產(chǎn)管理規(guī)定 19. 固定資產(chǎn)財務(wù)管理規(guī)定 20. 專項資金管理規(guī)定 21. 經(jīng)營收入管理規(guī)定 22. 經(jīng)營成本及費用管理規(guī)定 23. 會計報告管理規(guī)定 24. 業(yè)務(wù)拓展工作規(guī)程三、管理處規(guī)章制度 1. 物業(yè)前期介入規(guī)程 2. 物業(yè)驗收規(guī)程 3. 鑰匙管理規(guī)程4. 客戶溝通及客戶滿意度測量監(jiān)視規(guī)程 5. 客戶違例事件處理規(guī)程 6. 客戶投訴處理規(guī)程 7. 客戶回訪工作規(guī)程 8. 照明、空調(diào)開啟管理規(guī)程 9. 客戶接待、咨詢管理規(guī)程 10. 值班管理規(guī)程 11. 特色服務(wù)工作規(guī)程 12. 會議服務(wù)工

14、作規(guī)程四、工程維修規(guī)章制度 1. 機(jī)電設(shè)備管理人員工作規(guī)定 2. 維修人員違規(guī)處罰規(guī)定 3. 工程維修值班管理規(guī)定 4. 不合格品服務(wù)的控制規(guī)程5. 客戶委托維修服務(wù)工作規(guī)程 6. 搶修服務(wù)工作規(guī)程 7. 維修回訪規(guī)定 8. 維修過程的檢驗規(guī)程 9. 機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定 10. 機(jī)電設(shè)備檢查管理規(guī)定11. 機(jī)電設(shè)備使用與日常維護(hù)管理規(guī)定 12. 機(jī)電設(shè)備安全管理規(guī)定 13. 供配電設(shè)備房的管理規(guī)定 14. 水泵房管理規(guī)定 15. 水泵房設(shè)備操作規(guī)程 16. 電梯設(shè)備維護(hù)管理規(guī)定 17. 中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)定 18. 弱電系統(tǒng)的維護(hù)管理規(guī)定 19. 高壓環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜操作規(guī)程 20. 車輛道閘系統(tǒng)

15、維修保養(yǎng)規(guī)程 21. 低壓配電柜操作規(guī)程 22. 對講、防盜報警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 23. 干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 24. 公共天線系統(tǒng)的保養(yǎng)規(guī)程 25. 廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 26. 火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 27. 水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 28. 水池、水箱清洗規(guī)程29. 污水處理設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定 30. 油浸變壓器保養(yǎng)規(guī)程 31. 水電設(shè)施完好率的統(tǒng)計規(guī)定 32. 房屋維修管理規(guī)定 33. 房屋維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定 34. 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)35. 房屋維修工作規(guī)程 36. 水力系統(tǒng)故障應(yīng)急規(guī)程 37. 停電及電力故障應(yīng)急規(guī)程 38. 電梯困人應(yīng)急規(guī)程五、秩序維護(hù)規(guī)章制度 1. 秩序維護(hù)管理規(guī)定2. 秩序維護(hù)

16、員儀容儀表要求及用語規(guī)范 3. 秩序維護(hù)獎懲規(guī)定 4. 秩序維護(hù)培訓(xùn)規(guī)程 5. 秩序維護(hù)交接班規(guī)程 6. 秩序維護(hù)值勤用品管理規(guī)定 7. 秩序維護(hù)員處理問題的原則 8. 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程9. 秩序維護(hù)員執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的處理規(guī)定 10. 門衛(wèi)（大堂）固定值班崗工作規(guī)程 11.XX 出入管理制度 12. 中控室崗位工作規(guī)程 13. 巡邏崗工作規(guī)程 14. 車輛管理規(guī)定 15. 車場崗操作規(guī)程 16. 消防安全管理檢查規(guī)定 17. 消防培訓(xùn)制度 18. 消防安全管理規(guī)定 19. 消防器材配臵及使用規(guī)定 20. 滅火器操作規(guī)程 21. 消防監(jiān)控中心管理規(guī)定 22. 消防演習(xí)規(guī)

17、定 23. 火警應(yīng)急規(guī)程 24. 火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程25. 其它各類突發(fā)事件應(yīng)急規(guī)程六、環(huán)境管理規(guī)章制度 1. 一般環(huán)境保潔工作規(guī)程 2. 特殊環(huán)境保潔操作規(guī)程 3. 高空保潔作業(yè)規(guī)程 4. 保潔委托服務(wù)規(guī)程5. 保潔機(jī)械使用、保養(yǎng)、管理規(guī)程 6. 保潔工作檢查規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 7. 綠化管理制度 8. 綠化倉庫管理規(guī)定 9. 綠化（地）養(yǎng)護(hù)規(guī)程第四章 人員配備及培訓(xùn)第一節(jié) 人員配備一、 骨干人員的素質(zhì)要求 2經(jīng)理助理 3主管21 22二、人員配備計劃正常工作時間為： 8：00 至 12：00 ； 13：00 至 17：00 晚班（值班保潔時間）： 12：00至 13：00； 17：00至 22：00 注

18、：1、以上人員每人每月輪休4天；2、以上人員配備為我司初步計劃，進(jìn)場后可根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整； 3、房屋交付后前三個月，因工作量大，另外安排5人為機(jī)動人員。第二節(jié) 人員培訓(xùn)一、培訓(xùn)方式、目標(biāo)公司培訓(xùn)部負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作計劃統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，管理處協(xié)助進(jìn)行分項培訓(xùn)，公司培訓(xùn)部負(fù)責(zé)督促、監(jiān)管；實行內(nèi)培外訓(xùn)結(jié)合，集中培訓(xùn)與崗位傳幫帶相結(jié)合。1、內(nèi)部培訓(xùn)1.1公共科目的培訓(xùn)：由公司培訓(xùn)部統(tǒng)一安排，在公司全員范圍內(nèi)進(jìn)行。內(nèi)容包括企業(yè)精神、員工手冊、職業(yè)道德、服務(wù)意識、物業(yè)管理知識、質(zhì)量體系文件等，旨在提高員工隊伍素質(zhì)，增強(qiáng)員工服務(wù)意識、增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。1.2業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)：這是一種反復(fù)進(jìn)行的提高培訓(xùn)，旨在讓員工全面掌

19、握各自的工作標(biāo)準(zhǔn)，工作程序，工作技能。1.3以老帶新的上崗培訓(xùn)：新聘員工在接受公司人力資源部公共科目培訓(xùn)和部門的專業(yè)技能培訓(xùn)后，分配至管理處，再由老員工對其進(jìn)行一星期的操作培訓(xùn)，提高新員工實際工作能力，培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行上崗考核鑒定，合格者才能獨立上崗。2、外部培訓(xùn)2.1管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 2.2內(nèi)部質(zhì)量審核員的培訓(xùn)。 2.3特種工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2.4供、配、電、水暖工業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 2.5 DJ弱電工業(yè)務(wù)培訓(xùn) 2.6資格上崗培訓(xùn)。 2.7行業(yè)專題培訓(xùn)。3、管理人員持證上崗100%，管理人員中內(nèi)部審核員持證率不低于10%。 特種工、技術(shù)人員持證上崗率100%；操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時間每年不少于10

20、0小時，其中秩序維護(hù)員軍訓(xùn)時間每年不少于180小時。二、管理人員培訓(xùn)1、目的：培養(yǎng)一支素質(zhì)高、善管理、作風(fēng)正、能吃苦的管理隊伍。 2、范圍：適用于管理人員。 3、內(nèi)容：3.1外部培訓(xùn)：管理人員必須參加建設(shè)部物業(yè)管理培訓(xùn)中心組織的“物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)”做到持證上崗率100%。3.2同部培訓(xùn)：公共科目培訓(xùn)課程 三、針對XX 項目保潔員培訓(xùn)策劃1、目的：培養(yǎng)一支愛業(yè)敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明，專業(yè)技術(shù)過硬的環(huán)境維護(hù)隊伍，以滿足XX 環(huán)境維護(hù)工作的需要。2、范圍：適用于全體環(huán)境維護(hù)員。 3、內(nèi)容： 3.1目的要求：（1）樹立環(huán)境維護(hù)員職業(yè)意識，培養(yǎng)從業(yè)熱情。 （2）明確各專業(yè)分工、職責(zé)。（3）掌握上崗“應(yīng)知應(yīng)會

21、”和技術(shù)要領(lǐng)，明確工作宗旨，熟知工作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)。 第五章特色服務(wù)設(shè)想（含合理化建議）第一節(jié)XX 省XX 剛剛交付使用一年，通過我司多次實地考察，我們認(rèn)為，憑借我們多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，可從物業(yè)管理的角度為XX 的日常管理提供專業(yè)的管理意見。一、XX 日常物業(yè)管理如何開展在通過前階段運作后，正式執(zhí)行設(shè)定好的專業(yè)物業(yè)管理工作，根據(jù)既定的各項規(guī)章制度、工作流程及要求等，貫徹落實推行，開展物業(yè)服務(wù)。此階段的工作要點主要分為下列幾個部分： （一）工程管理房屋設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理房屋設(shè)備日常性維修養(yǎng)護(hù)分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩方面，日常巡視側(cè)重易出現(xiàn)故障的部位和薄弱環(huán)節(jié)；定期檢查則側(cè)重操作系統(tǒng)易損

22、、易磨、易動等的部位、步驟。1、房屋設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容（1）水電設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容，負(fù)責(zé)XX 內(nèi)的計劃性養(yǎng)護(hù)、零星報修和改善添裝任務(wù)。（2）水泵設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容，委派專人分管，進(jìn)行日常保養(yǎng)、修理。一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或更新計劃，進(jìn)行大修更新。（3）消防設(shè)備的日常性維修養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容。對消防專用水箱應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水放水。以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵應(yīng)定期試泵。（4）對各種特種設(shè)備應(yīng)由專人負(fù)責(zé)定期的維修檢查養(yǎng)護(hù)管理。如對電梯設(shè)備要制訂日常保養(yǎng)維修計劃，實行定時巡查和定期檢查相結(jié)合的辦法，并應(yīng)按片派專人分管。 （5）運行電梯發(fā)生故障需要急修時

23、，由合格的專業(yè)維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)，以保證維修質(zhì)量和技術(shù)性能的發(fā)揮以及運行安全。急修搶修保證隨叫隨到隨修。XX 日常管理建議2、房屋設(shè)備的日常維修保養(yǎng)管理的要求（1）對設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。 （2）要求操作人員實行定機(jī)保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接班前的了解，檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常，各部位清潔潤滑并運行正常的情況下，方可接受投入使用操作。（3）要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定的安全操作規(guī)程。正確合理使用設(shè)備，及時排除故障，及時緊固松動的機(jī)器部件，以保證設(shè)備安全、正常運行。（4）要求操作人員停機(jī)前或下班前，對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑和切

24、斷電源。（5）要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢查，加強(qiáng)日常保養(yǎng)，對設(shè)備的運行情況進(jìn)行檢查。工程設(shè)備運行管理 1、設(shè)備日常操作：按照設(shè)備的特征及不同的性能，參照設(shè)備使用說明書，制定嚴(yán)格的操作規(guī)程，將誤操作減到最低。 2、運行記錄：細(xì)致的運行記錄能隨時掌握物業(yè)設(shè)備的狀況，為計劃維修、保養(yǎng)提供依據(jù)。 3、巡視檢查：對各系統(tǒng)之重點部位必須進(jìn)行定期巡視檢查，出現(xiàn)異常情況立即處理和報告，必要時組織突擊搶修。 4、其它管理要求： （1）交接班制度 （2）清潔衛(wèi)生制度 （3）電話記錄 （4）出入登記（5）文明禮貌、儀容儀表 （6）報告程序及權(quán)限 5、具體工作：（1）按時巡視機(jī)房設(shè)備 （2）發(fā)現(xiàn)問題及時維修（3）

25、及時糾正違章操作避免發(fā)生事故（4）處理公共設(shè)施的維修事務(wù)（5）提出設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)的專業(yè)性意見及運作方式（6）及時搶修故障并查明損壞原因（7）制訂預(yù)防性措施，防止重要設(shè)備設(shè)施損壞（8）隨時接受及處理客戶訴求（9）保證消防及安防設(shè)施處于正常運作狀態(tài)（10）與市政相關(guān)職能部門保持良好的合作關(guān)系設(shè)備維修及保養(yǎng)為降低各系統(tǒng)設(shè)備故障率和隨時保持設(shè)備的正常運行及延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備完好率，我們將制定一系列維修和保養(yǎng)計劃。利用周密的安排，實施日常保養(yǎng)和周期性保養(yǎng)計劃及計劃性維修，小修、中修、大修及整改、翻新等工作，以減少或消除突發(fā)性故障發(fā)生率，使設(shè)備運行保持一種良性循環(huán)狀況。維修及保養(yǎng)需要注意的事項

26、：1、費用控制2、備品配件的儲備3、人員安排4、方案的可行性5、質(zhì)量檢查6、相關(guān)部門協(xié)調(diào)及客戶聯(lián)絡(luò)事故處理意外事故的發(fā)生，任何物業(yè)都有可能出現(xiàn)，而處理意外事故的速度、方法及如何將事故損失降到最低，則充分顯示了物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)、技術(shù)水平和管理水準(zhǔn)。因此需制定一整套各類事故處理程序以應(yīng)付突然出現(xiàn)的停電、停水、空調(diào)故障、跑水事故和各類自然災(zāi)害、火災(zāi)、爆炸事件等。在處理事故時應(yīng)注意以下幾個方面：1、報告及處理程序2、施救用物料準(zhǔn)備3、各部門之間配合及協(xié)調(diào)4、影響程度控制及工作效率5、現(xiàn)場保護(hù)及取證、拍照6、人員疏散及安撫7、善后處理及事故報告書8、保險索賠客戶服務(wù)無論是公共區(qū)域的還是辦公室內(nèi)的工

27、程維修服務(wù)需在高效率的前提下，保質(zhì)保量的完成任務(wù)，并隨時注意文明禮貌、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及善后工作?？蛻艄こ谭?wù)的工作要點：1、維修單的流程與簽署2、與客戶服務(wù)部及客戶的溝通、聯(lián)絡(luò)3、物料的采購及儲備4、維修服務(wù)規(guī)范5、測試檢查及保修6、現(xiàn)場善后及服務(wù)結(jié)果反饋能耗控制為幫助甲方節(jié)約能源耗費和管理成本，必須制定一系列能耗控制和管理方法或計劃，并要求各級員工認(rèn)真執(zhí)行，尤其是中央空調(diào)的運行時間及分區(qū)最重要。節(jié)能措施提示：1、時間控制2、照明分回路及改裝節(jié)能燈3、變頻裝臵4、保溫及隔熱5、電梯節(jié)能控制工具及倉庫管理通過合理的物料儲備及嚴(yán)格的工具管理，即能保障工程維修的效率，又可避免資金積壓，盡量減少庫存和最

28、大限度的發(fā)揮工具的使用率。倉庫及工具管理的要點為：1、每月物耗分析2、出入庫控制流程3、物品的檢查、驗收4、盤點及庫存量控制5、物品回收及報廢6、工具建卡、個人工具發(fā)放及記錄7、大型或公用工具借用和保管設(shè)備建檔及資料管理1、設(shè)計資料2、隱蔽工程3、竣工資料4、調(diào)試、驗收資料5、設(shè)備登記、統(tǒng)計6、維修記錄資料7、能耗記錄資料及分析8、裝修記錄資料9、物品消耗統(tǒng)計10、客戶服務(wù)（工程）資料11、事故記錄及報告12、日常運行記錄資料（二）秩序維護(hù)確保XX 秩序良好是物業(yè)服務(wù)的重中之重。XX 需要建立一支形象良好、服務(wù)規(guī)范、遵章守紀(jì)、堅強(qiáng)有力的秩序維護(hù)隊伍，做好辦公XX 的“衛(wèi)士”，并且緊密聯(lián)系政府職

29、能部門做好配合工作，使辦公XX 始終處在安全狀態(tài)下運行。 秩序維護(hù)1、對秩序維護(hù)員進(jìn)行完善、嚴(yán)格的培訓(xùn)，以確保隊伍的高素質(zhì)。2、確保秩序維護(hù)員有清楚的工作證件以資識別。3、安排秩序維護(hù)崗位24小時職守，采用設(shè)臵固定崗?fù)づc巡邏線路和各類安保設(shè)備并用的方式，消除一切可能的安全隱患。4、秩序維護(hù)員于指定時間內(nèi)巡邏各處。5、制定緊急情況處理預(yù)案，有效組織人員進(jìn)行突發(fā)事件的處理。6、對來訪人員進(jìn)行嚴(yán)格問詢和登記制度，保證良好的工作氛圍。 消防管理作為現(xiàn)代化的高層辦公樓，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，我司在消防管理上的工作要點：1、對消防員的業(yè)務(wù)知識、各級員工的防火知識培訓(xùn)，同時做好對客戶的宣傳工作。2、制訂

30、相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作指引，并進(jìn)行相關(guān)演練，盡量減低意外造成的損失。3、定期檢查消防設(shè)備，保證其正常的運作。 車輛管理為營造XX 有序的管理形象，我們建議在車輛管理方面一定要做到人、車分流，保證車輛和交通管理有非常合理的安排。1、對外圍環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、保證其專業(yè)化、科學(xué)化、合理化程度。2、對車輛實行24小時統(tǒng)一管理。3、對不同車輛有不同的停放要求和管理規(guī)定。 交通、道路1、車行道上設(shè)臵明顯的進(jìn)出指示標(biāo)志，在車道轉(zhuǎn)彎處設(shè)臵明顯的指示牌及凸面鏡，各道口處也將安排秩序維護(hù)人員職守，對交通道路進(jìn)行管控及疏導(dǎo)，確保交通、道路暢通。2、道路轉(zhuǎn)彎處及人行交叉處設(shè)臵減速緩沖帶。

31、（三）環(huán)境管理物業(yè)的清潔、綠化水準(zhǔn)直接反映管理的質(zhì)素。XX 要對保潔及綠化公司的工作進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和檢查。制訂詳細(xì)及合適的工作內(nèi)容，制定詳細(xì)的工作標(biāo)準(zhǔn)，開展日常的監(jiān)督和檢查工作。1、按時清潔XX 的所有公共區(qū)域。2、做好XX 公共綠化、灌溉、修剪、補種及滅蟲工作。3、及時清理XX 的垃圾、雜物。4、定期清洗樓體外墻。（四）對客服務(wù)建議博物設(shè)臵的客戶服務(wù)部對客戶訴求予以統(tǒng)一處理，具體思路如下： 訴求處理1、訴求受理：客戶可通過電話、來訪、書信或其它形式投訴，客服接待按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類，對于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向客戶說明緣由并協(xié)助客戶進(jìn)一步通過其它渠道予以解決；對于客戶

32、的有效投訴，由值班接待人員填寫客戶訴求登記表，并安排有關(guān)部門及時處理。2、投訴回訪：客戶有效投訴處理完畢后，由管理處客戶服務(wù)部以電話或上門的形式回訪，以征求客戶意見，同時在客戶回訪記錄表上做好回訪記錄。3、每月定期將投訴記錄進(jìn)行總結(jié)和分析。 鑰匙管理設(shè)專人管理所有備用鑰匙，制定借用鑰匙管理制度。（五）檔案管理1、工程資料：包括竣工驗收單、設(shè)備清單、竣工圖紙、主體結(jié)構(gòu)圖、鑰匙交接清單等資料的管理，制定借閱制度及管理制度。2、其它資料：政府文件、發(fā)文、收文、通知、告示等資料的管理制度，受控制度及保密制度。第二節(jié) 物業(yè)清潔服務(wù)項目合理化建議一、XX 物業(yè)進(jìn)駐后，將推行項目經(jīng)理責(zé)任制，項目經(jīng)理下設(shè)一個

33、現(xiàn)場客戶服務(wù)部，三個業(yè)務(wù)部?？蛻舴?wù)部對內(nèi)向下監(jiān)督品質(zhì)，向上匯報客戶信息；對外收集、處理客戶信息；業(yè)務(wù)部分塊對綜合陳列館、楚文化館、編鐘館等清潔業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)部下轄班組長，做到業(yè)務(wù)分包到戶、責(zé)任分干到人。二、現(xiàn)場客戶服務(wù)部設(shè)助理一人，配24小時無阻尼手機(jī)一部，為甲方提供專屬溝通服務(wù)。三、在維護(hù)清潔服務(wù)的同時，保潔員主動維護(hù)垃圾桶的完好性，避免垃圾桶人為損壞；保潔員主動承擔(dān)盆栽植物的澆水工作；保潔員主動預(yù)防游客損壞公物的現(xiàn)象；在保潔員隊伍中導(dǎo)入“六員角色”意識，即我們員工是保潔員，也是維修員、防損員、消防員、管理員、服務(wù)員。四、結(jié)合保潔隊伍管理特點，推行晨會和班后會制度，以會代訓(xùn)。五、雨天洗地，

34、節(jié)約用水。六、實施游客高峰期回避服務(wù)。周一閉館期間集中作業(yè)；開館前和閉館后突擊作業(yè)；易臟地方（如廁所）專人跟進(jìn)作業(yè)等作業(yè)方式交叉進(jìn)行，以滿足XX 清潔服務(wù)需要。七、擴(kuò)大日常保潔的范圍，協(xié)助XX 范圍內(nèi)的雜物清理。將物件和塊地責(zé)任到人，推行現(xiàn)場“網(wǎng)絡(luò)式”管理模式，每一小格，都有主人。八、導(dǎo)入物業(yè)管理概念，從物業(yè)清潔服務(wù)的角度切入，為XX 提供其他專業(yè)支持，如大型活動時水電服務(wù)協(xié)助、保安服務(wù)協(xié)助等等。九、現(xiàn)場配臵電腦等辦公用具，保持信息流通，提高現(xiàn)場管理水平。十、保潔辦公室、保潔庫房推行5S 管理。十一、發(fā)揮班組長的巡視功能，尤其早、中、晚三個時間段。十二、嚴(yán)格推行BI 。在做好清潔服務(wù)工作的同時

35、，引導(dǎo)員工遵守服務(wù)禮儀，養(yǎng)成良好的坐、立、行、走習(xí)慣。第三節(jié) 大型活動服務(wù)措施參觀、采訪、迎接上級檢查的處理如有外賓或上級領(lǐng)導(dǎo)參觀，可根據(jù)需要提前三天通知我公司或直接通知乙方所在的項目經(jīng)理，我公司會根據(jù)甲方要求加強(qiáng)進(jìn)行突擊性服務(wù)。我公司將根據(jù)不同情況作服務(wù)預(yù)案策劃，以保證滿足XX 的各種合理服務(wù)需求。第六章物業(yè)清潔服務(wù)方案第一節(jié) 清潔服務(wù)質(zhì)量控制體系一、質(zhì)量管理程序一清潔服務(wù)質(zhì)量管理1、服務(wù)流程和職責(zé)（管理處）現(xiàn)場設(shè)臵組長、領(lǐng)班、主管；公司實行片區(qū)管理，派出區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行監(jiān)督管理；各區(qū)域由項目經(jīng)理統(tǒng)一調(diào)配與指揮，實行分級負(fù)責(zé)制。2、服務(wù)培訓(xùn)（培訓(xùn)部）崗前培訓(xùn)，員工上崗前的服務(wù)技能，服務(wù)意識的

36、培訓(xùn)；駐場培訓(xùn)，派出12名培訓(xùn)經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)；崗后再培訓(xùn)，派出12名培訓(xùn)經(jīng)理到各項目管理處循環(huán)培訓(xùn)。3、監(jiān)督培訓(xùn)（品質(zhì)部）品質(zhì)部經(jīng)理每月進(jìn)行23次不定期巡回質(zhì)量檢查；質(zhì)檢結(jié)果與各項目經(jīng)理每月的工資掛鉤；提出整改措施及時加以防患、杜絕，提高作業(yè)質(zhì)量。建立了完善的質(zhì)量檢查體系。4、服務(wù)質(zhì)量反饋（客戶服務(wù)部）客戶服務(wù)部對客戶定期走訪，聽取意見；客戶服務(wù)部每月定期給客戶發(fā)放質(zhì)量征詢表，及時反饋意見；在1小時內(nèi)及時處理客戶一般性投訴，特殊情況，在限定時間內(nèi)完成；對客戶提出的意見，及時有效地進(jìn)行整改和處理。二清潔服務(wù)過程檢驗程序1.0 目的 使清潔服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格得到糾正，保證清潔服務(wù)達(dá)到質(zhì)量檢查

37、驗收標(biāo)準(zhǔn)，使清潔服務(wù)質(zhì)量滿足合同要求。2.0 適用范圍 適用于公司承接的清潔服務(wù)項目。3.0 職責(zé)3.1 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)對項目管理處清潔服務(wù)進(jìn)行自檢；3.2 品質(zhì)部指定質(zhì)檢員對各項目項目管理處清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查；3.3 品質(zhì)部經(jīng)理對清潔服務(wù)項目項目管理處進(jìn)行不定期檢查。4.0 工作程序4.1 一般保潔的檢驗：4.2 專項作業(yè)清潔服務(wù)的檢查：二、客戶服務(wù)管理程序 1、 與客戶聯(lián)系溝通控制程序 1.0 目的建立對服務(wù)效果顧客評定的意見收集和分析程序，使服務(wù)信息能及時處理。 2.0 適用范圍本公司對客戶提供服務(wù)的控制。 3.0 職責(zé)3.1 公司組織的客戶意見征詢或調(diào)查活動由行政部編制活動的實施計劃，經(jīng)經(jīng)

38、理 批準(zhǔn)后實施。3.2 管理處、品質(zhì)部根據(jù)需要編制客戶意見征詢或調(diào)查活動計劃，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)后實施。 4.0 工作程序a）客戶服務(wù)部每月、季以“征詢表”或“調(diào)查表”方式組織進(jìn)行一次；a）設(shè)計的“征詢表”或“調(diào)查表”應(yīng)清晰描述本公司服務(wù)項目中需經(jīng)客戶評價的項目和內(nèi)容。b）客戶可以設(shè)定為“很滿意”、“滿意”、“較滿意”、“不滿意”幾項。“合格項”數(shù)目 ×100%“合格項”數(shù)目+“不滿意”項數(shù)目管理處、品質(zhì)部編撰的統(tǒng)計分析報告經(jīng)部門經(jīng)理審核后分發(fā)至管理處、品質(zhì)部分管領(lǐng)導(dǎo)。 4.2 回訪a ）客戶服務(wù)部的回訪工作由項目經(jīng)理進(jìn)行； b ）品質(zhì)部的回訪工作由品質(zhì)部經(jīng)理進(jìn)行；為方便與客戶進(jìn)行溝通

39、和聯(lián)絡(luò)，公司根據(jù)情況設(shè)臵投訴電話或投訴信箱，以便及時收集客戶信息。 4.4 信息服務(wù)客戶服務(wù)專門收集和整理與客戶反饋有關(guān)的信息資料。 5.0 相關(guān)文件5.1 清潔質(zhì)量反饋征詢表后附表一 5.2 反饋意見執(zhí)行調(diào)查表后附表二 5.3 回訪記錄表后附表三附表一XXXX 物業(yè)管理有限公司清潔質(zhì)量意見征詢表LETTER OF FEEDBACK COLLECTION尊敬的客戶： Dear Customer感謝您對本公司的支持和關(guān)心!Thank you for your support and attention!為了更好的為您服務(wù)，全方位的提高本公司的服務(wù)水平，真誠的歡迎您對本公司的服務(wù)提出寶貴的意見。T

40、o improve our service in all respects so as to serve you even better,the company heartily welcomes your feedback about our service.謝謝！Thanks again!意 見： Your feedback客戶：Your name日期：Date附表二：XXXX 物業(yè)管理有限公司 清潔質(zhì)量反饋意見執(zhí)行調(diào)查表 附表三：XXXX 物業(yè)管理有限公司回訪記錄表 注：其中A 代表“滿意”，B 代表“較滿意”，C 代表“不滿意”。記錄： 日期：2、客戶服務(wù)質(zhì)量信息反饋管理制度公司的宗旨是“客戶永遠(yuǎn)都是對的”，我們的工作就是服務(wù)。服務(wù)就是讓客戶滿意，所以要為客戶提供最完善的清潔服務(wù)，使之展示最美好的形象；清潔質(zhì)量是企業(yè)立足之本。由此，公司在這個管理理念上要求對客戶服務(wù)質(zhì)量信息的反饋處理作如下規(guī)定：1、收到客戶信息時要即時告知客戶服務(wù)部作登記和追蹤事務(wù)處理過；2、客戶服務(wù)部要在1小時內(nèi)聯(lián)系到相關(guān)工作主管，對客戶反饋情況作全面深入的了解調(diào)查，做出處理意見告之部門負(fù)責(zé)人，重大事故告之總經(jīng)理；3、項目管理處經(jīng)理在接到上級的處理意見應(yīng)立即進(jìn)行安排處理，要求在30分鐘內(nèi)對可以指出的具體質(zhì)量問題進(jìn)行處理作業(yè)，是員工服務(wù)意識問