以日本為鑒謹防泡沫之害

1、以日本為鑒，謹防泡沫之害    受經(jīng)濟復(fù)蘇及市場流動性恢復(fù)的影響，2009年的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了金融危機的沖擊后重拾增長之勢，引發(fā)了人們對房地產(chǎn)泡沫的普遍于日心，從理論界到?jīng)Q策層，都非常關(guān)灃中國房地產(chǎn)市場的走向。如何在保持經(jīng)濟持續(xù)增長的同時確保資產(chǎn)價格不出現(xiàn)過快增長，這已經(jīng)成為中國宏觀經(jīng)濟管理的鶯要問題之一。那么，爆發(fā)于20世紀80至90年代的日本的房地產(chǎn)泡沫能夠給今天的中國房地產(chǎn)市場帶來什么樣的啟示呢？日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生日本房地產(chǎn)泡沫的形成有著極為復(fù)雜的原因。迄今為止，即使在日本學(xué)界，仍沒有普遍認可的答案。這一方面是由于不同學(xué)派、部¨不愿意

2、承擔責任，另一方面則是由于日本房地產(chǎn)泡沫本身的復(fù)雜性所致。盡管如此，以下幾點成因還是被普遍接受的：日本增長模式的內(nèi)在問題日本的經(jīng)濟增長模式以“高儲蓄”和“外需拉動”為主要特點，是典型的東亞模式，今天中國的增長模式也多少帶點這種痕跡。二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟經(jīng)歷了兩輪快速增長時期。第一輪增長從二戰(zhàn)后一直持續(xù)到1973年，年均增長率都在8% 10% ，最高的年份在11%以上。1974年，日本經(jīng)濟增長經(jīng)歷了短暫的放緩。之后便開始了第二輪的高速增長。雖然增長率只有3%N 7%，不及第一輪，但考慮到日本的經(jīng)濟總量，這一增長速度仍是非?？捎^的。高速增長的同時，日本的儲蓄率一直很高.維持住30%左右，最高的年份達到

3、了40%。“低消費、高出口”的增長模式為日本積累了大量的流動性。由于受外匯管制的限制，日本對外投資規(guī)模有限，這些流動性集中在國內(nèi)（而且最終集中在了銀行部門），導(dǎo)致銀行部門的放貸壓力加大。流動性集中流向房地產(chǎn)部門20世紀70年代末開始，日本開始根據(jù)日美日元一美元委員會報告書進行金融自由化，其內(nèi)容之一就是拓寬直接融資渠道。直接融資的快速發(fā)展，導(dǎo)致放貸壓力不斷加大的銀行的放貸對象突然減少。最終，商業(yè)銀行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)：一方面給房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款，房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行貸款的比例一路攀升，從1982年底的6.9%上升到了1989至1990年的12.2%，在不到1O年的時間內(nèi)幾乎翻了一番。另一方面，銀行

4、也持有大量房地產(chǎn)企業(yè)的股票。 日本當時推行的稅法，也是導(dǎo)致企業(yè)大量使用貸款購置不動產(chǎn)的原因。根據(jù)日本當時的稅法，日本企業(yè)如果是貸款獲得土地和房地產(chǎn)的話，所購買的房地產(chǎn)和土地可以免繳固定資產(chǎn)稅，因而導(dǎo)致許多企業(yè)采取購買土地和房地產(chǎn)的方式避稅。日本土地規(guī)劃和稅制的因素在日本政府明確城市中心分散化的土地規(guī)劃之前，日本企業(yè)界普遍認為：因為日本的城市規(guī)劃將是集中化的趨勢，東京等地都會發(fā)展成為國際化的大都市，這就導(dǎo)致了對土地的投資相對集中。實際上，當日本房地產(chǎn)泡沫開始時，主要還是六大都市，尤其是東京、大阪等地，其他地區(qū)的地價并沒有出現(xiàn)大幅上漲。高速增長帶來的樂觀情緒除了上述“客觀” 原因之外，還有一個“主

5、觀”原因：樂觀情緒，這也是任何房地產(chǎn)泡沫中都必備的因素。上面提到，在泡沫形成之前，日本已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪的高速增長，高速增長與高儲蓄給日本的企業(yè)和國人積累了大量的財富，也助長了國民的樂觀情緒。在日本國內(nèi)外，都存在著“日本第一”、“日本將超過美國” 的說法，在這種情況下，二十世紀80年代中期以后的房地產(chǎn)價格上漲被認為是“永遠都不會逆轉(zhuǎn)” 的現(xiàn)象，因此， “房價只漲不跌”的看法被日本企業(yè)和國民普遍接受了。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的同時，股票市場也出現(xiàn)了泡沫，在雙重泡沫的壓力下， 日本政府最終采取了嚴厲的措施，主動擠破泡沫。嚴厲管制房地產(chǎn)貸款1987年7月，日本財務(wù)省發(fā)布行政指導(dǎo)，要求金融機

6、構(gòu)嚴格控制在土地上的貸款項目，具體要求是“房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”。受此影響，日本各金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款增長速度迅速下降，從1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。加強土地交易監(jiān)管日本政府于1987年8月修訂了國家土地利用規(guī)劃法，要求土地交易在政府進行登記，并把一些地價飛漲的地區(qū)，如東京、大阪、名古屋等列為“交易必須監(jiān)管區(qū)”。在這些地區(qū)，即使是很小面積的土地交易也必須在政府登記。對以非常高價出售土地的交易，政府將采取行政指導(dǎo)的方式，將土地價格降到可接受的水平。調(diào)整收益稅和規(guī)劃方案日本對“短期持有” 的土地交易所得征高稅。在1987年10月，日本對稅收制

7、度進行了調(diào)整，將“短期持有”的期限從10年縮短到2年，并提高持有不到2年的土地交易稅率。此外，日本政府開始著手研究開發(fā)新的城市中心、居住中心，并將部分政府部門遷出東京，以求對土地的需求分散化，緩解中心地區(qū)地價上漲的壓力。緊縮貨幣政策1989年第2季度之后，日本銀行連續(xù)5次加息，商業(yè)銀行向央行借款的利息率從1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。受行政調(diào)控與貨幣政策緊縮雙重影響，日本股市在1990年1月至3月間開始出現(xiàn)較大幅度下跌，在整體經(jīng)濟降溫后的1992年，土地價格也出現(xiàn)了下滑，并最終導(dǎo)致了日本房地產(chǎn)泡沫被擠破，給日本經(jīng)濟帶來了巨大的負面影響：首先，日本商業(yè)銀行的壞賬持續(xù)上升，

8、在1993年，日本商業(yè)銀行的壞賬為12.8萬億13元。其次， 日本政府認為經(jīng)濟遭遇了短期的困難，因此強力刺激經(jīng)濟，結(jié)果遇到的是長達1O年的經(jīng)濟不景氣，導(dǎo)致日本政府負債累累。中日房地產(chǎn)市場的同與異中國今日的房地產(chǎn)市場與日本當年的房地產(chǎn)市場有許多相似的地方，比如：房地產(chǎn)價格飛漲、樂觀情緒、貨幣政策寬松等，這也是造成大家擔心日本的故事會在中國重演的重要原因。當然，我們在這里強調(diào)的不是這些相似的地方，而是要指出中日兩國房地產(chǎn)市場存在的一些差異，這也是中國政府在應(yīng)對可能的房地產(chǎn)泡沫時所必須考慮的問題。人口結(jié)構(gòu)不同房地產(chǎn)的需求，甚至是經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ寂c人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。日本房地產(chǎn)泡沫形成的時期，正是日本快

9、速步人老齡化的時期。從1974到1988年，日本的老年人贍養(yǎng)率從19%快速上升到29%。老齡化的現(xiàn)實，決定了日本房地產(chǎn)泡沫破滅的不可恢復(fù)性，在日本房地產(chǎn)泡沫破滅20多年后，日本的土地價格仍然沒有恢復(fù)到泡沫破滅前的1/3，也沒有達到泡沫形成前的1985年的水平。與日本相比，中國暫時還沒有 現(xiàn)老齡化的問題，因此， 中國房地產(chǎn)泡沫如果破滅的話，不太可能出現(xiàn)不可恢復(fù)的情況。但是，這并不表示房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟不構(gòu)成危害，以2008年底至2009年初中國房地產(chǎn)價格的跌落與回升為例，如果政府不出臺相關(guān)的刺激措施，房地產(chǎn)價格和銷售在低處徘徊，那么許多房地產(chǎn)企業(yè)將會出現(xiàn)資金困難，甚至破產(chǎn)，最終會拖跨整個銀行體

10、系。中國房地產(chǎn)價格的上漲格局與日本完全不同： 首先，中國房地產(chǎn)價格的上漲是由上海、深圳、北京等一線城市帶動的，但二線城市、小縣城的價格卻是同步上漲。其次中國房地產(chǎn)價格上漲主要還是來自于住宅房地產(chǎn)市場。也就是說，.形成泡沫的原因上看，中國房地產(chǎn)泡沫的成因更具“剛性”，也更難以調(diào)控。其破滅帶來的問題也更為社會化，不只是經(jīng)濟上的損失，還可能是社會化的損失。利益結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜在日本房地產(chǎn)泡沫形成與破滅的過程中，大藏省與日本銀行有著不可推卸的責任，大藏省與商業(yè)銀行在人員和利益上的種種瓜葛導(dǎo)致了大藏省對商業(yè)銀行的“保駕護航”，這也是日本政府對泡沫行動緩慢的原因之一。但究其根本，大藏省與房地產(chǎn)市場的狀況并無直

11、接聯(lián)系。而中國則不同，房地產(chǎn)市場的狀況直接關(guān)系到地方政府的財政收入，因此，各級地方政府的利益是與房地產(chǎn)市場掛鉤的，地方政府缺乏調(diào)控房地產(chǎn)的主觀意愿。從更深層面看，房地產(chǎn)商、銀行、政府官員間的人際網(wǎng)絡(luò)則更為復(fù)雜，難以把握。這都給中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展、調(diào)控增加了難度，也增加了調(diào)控結(jié)果的不確定性。中國要謹防房地產(chǎn)泡沫之害雖然中國不可能出現(xiàn)像日本80至9O年代一樣的不可恢復(fù)的泡沫破滅，但由于房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的不同、利益結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，一旦中國房地產(chǎn)泡沫破滅，所產(chǎn)生的危機并不亞于日本。更為嚴重的是，部分政府部門與房地產(chǎn)市場狀況關(guān)系緊密，導(dǎo)致相關(guān)機構(gòu)在房地產(chǎn)調(diào)控過程中避重就輕，并最終可能使房地產(chǎn)調(diào)控措施失效。

12、基于日本的教訓(xùn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控宜早不宜遲，一旦泡沫形成，無論是白行破滅或主動擠破，其危害是難以估計的，政府應(yīng)當進行多方位、全面的調(diào)控，謹防房地產(chǎn)泡沫危害經(jīng)濟與社會發(fā)展：應(yīng)當將房地產(chǎn)調(diào)控、交通、戶籍和教育制度改革結(jié)合起來從某種意義上說，住宅房地產(chǎn)市場與教育體制是相關(guān)的，尤其是小學(xué)、中學(xué)教育體制。要通過教育體制的改革，確保絕大部分居民的后代在受教育上的公平機會，而無論其住宅、戶口所在地是城市中心還是城市郊區(qū)。然后，再通過大力發(fā)展城市郊區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通，為郊區(qū)生活提供更多的便利。建設(shè)保障性住房的思路和數(shù)量都要有所突破目前，大部分保障性住房都處于較為偏遠、教育資源不多的地區(qū)，這的確能夠起到提供“

13、廉價”住房的作用，但是，從長期看，還有可能起到刺激房地產(chǎn)需求的作用：當這部分居民收入上升之后，會尋求在教育資源更多、生活更便利的地方購買第二套住房。因此，保障性住房不只是數(shù)量要增加，還要在思路上有所突破，要打破保障性住房條件不好的成規(guī)。保障性住房不僅可以建在城市外圍，也可以建在最中心的位置、最好的地段、教育資源最豐富的地方。把保障性住房建設(shè)和城市中心改造結(jié)合起來，將一些位于城中心的樓層矮、年代久的小區(qū)和樓拆除，并就地建設(shè)高樓和新小區(qū)、就地安置原居民，并將安置之外的新建房屋面積納入保障性住房的供給范圍。嚴格限制房地產(chǎn)投機和投資活動長期以來，房地產(chǎn)市場和股票市場一直是普通居民投資的主要場所，但由于股票市場波動較大，受政策的影響較為明顯，越來越多的居民將投資目標轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場。在大多數(shù)國家，房地產(chǎn)投資是自由的，但是房地產(chǎn)投資是資本市場的主流。人多地少的國情使得我國住宅房地產(chǎn)需求“剛性”明顯，因此，目前情況下，房地產(chǎn)絕對不適宜作為投資品存在。政府應(yīng)當出臺措施，通過對人均住房面積超標的