開業(yè)后運營管理細(xì)則

1、開業(yè)后運營管理細(xì)則時編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2015/3/17編制睿信致成!細(xì)則概況細(xì)則目的明確開業(yè)后租賃相關(guān)管理工作流程，規(guī)范日常商鋪管理工作；明確公司日 常運營巡場工作流程和規(guī)范，確保日常經(jīng)營順暢。適用范圍適用于上坤程業(yè)商業(yè)項目運營管理定義無主導(dǎo)部門招商運營中心部門細(xì)則中承擔(dān)職責(zé)總經(jīng)理1. 審批退租申請2. 審批租金條件特例申請單招商運營總監(jiān)1.審批巡檢管理規(guī)范2. 審核退租申請3. 審核租金條件特例申請單招商運營中心1. 負(fù)責(zé)實施租金收取、欠租管理、租金變更、轉(zhuǎn)租、續(xù)租、租賃終1匕等2. 組織編寫巡檢管理規(guī)范，負(fù)責(zé)實施運營巡檢物業(yè)公司3.配合

2、招商運營中心實施項目運營巡檢2. 商業(yè)項目開業(yè)后，運彗工作主要包括租賃業(yè)務(wù)管理 和目常運壹巡檢。掘商運營中心需每月10目前完成 上一月度工作總結(jié)，編制月度運營掖告，主要 內(nèi)彖包括：2. 1.招商分析（剩余商鋪及二次把商工作推進(jìn)妄排丿2. 2.經(jīng)蒼分析（營業(yè)額、瘵流及車流統(tǒng)計；商戶銷雋額 排名；商戶坪效排名；南戶租償比重分析；經(jīng)營工 作計劃及目櫬 丿2. 3.財務(wù)分析（年預(yù)計收入、經(jīng)營損葢分析、商業(yè)+辦 公應(yīng)收收繳率分析、允費賬嶺分析、諂費豢丿2. 4.市場分析（市場活動、曷面設(shè)計、現(xiàn)場布置丿2. 5.揚(yáng)業(yè)赧告（人員架構(gòu)、業(yè)主/租戶入駐、遷出情況、業(yè)主投訴及跟進(jìn)、妄全管理、裝修管理、設(shè)備維修 及

3、保養(yǎng)、員工焙訓(xùn)、綠化、保潔管理、工作計劃丿3. 租賃業(yè)務(wù)管理工作程序"收租管理1.1.1. 43 M運營中心運蒼負(fù)責(zé)按租賃合同中約定的收租時間收取租全。1.1.2. 招商運營中心運蒼須將每月租全收據(jù)或發(fā)票送達(dá) 南戶，租戶在簽收醛記上簽收。1.1.3. 招商運營中心須于每月30目分別向財務(wù)管理中心 財務(wù)提交商業(yè)租賃月報表，財務(wù)管理中心財 務(wù)負(fù)責(zé)核賣收歡數(shù)額并對開具的收租憑據(jù)予以核 餡O12兌租管理1.2.1. 催繳流程：1.2.1.1. 租全通知單：根擔(dān)合同應(yīng)繳目期提前10目向租戶發(fā)送租全通知單，要求租戶按通知單所刊歡 項及時河支付相應(yīng)費用。1.2.1.2. 第一次傕繳：租戶未按時繳納

4、或繳納額不符時，栢商運營中心運蒼根粧繳歡通知單規(guī)走繳費 時問之目的七天內(nèi)按統(tǒng)一版式擬定傕歡通知 單，以玖桂號或EMS形式發(fā)送到租戶處，相 關(guān)資料法務(wù)備親。121.3. 第二次傕繳：第一次催繳后，仿未繳納的租戶，掘商運蒼中心運營柱規(guī)定繳費時間之目的15天 內(nèi)按發(fā)出第二次傕歡通知單經(jīng)出務(wù)審核、運 螢總、監(jiān)審枇后，以雙掛號或EMS形式發(fā)送到租 戶處，并告知彖戶將很據(jù)合同相關(guān)規(guī)定做出處罰 或柏應(yīng)措施（存水停色封庭門等丿。其中須將玖 掛號、EMS、第二次催歡通知單等柏關(guān)脊料存入 對應(yīng)項目的一戶一檔，法務(wù)翱存。121.4第三次催繳：租戶淮.我方第二次傕歡通知單 發(fā)送后10目后仍未繳交歡項的，發(fā)送律帥 函并

5、對租戶責(zé)任人進(jìn)行約走，朗確告之如果3 目內(nèi)未繳納所允歡項，我司將采取比律手段單方 面解約。其中須將*律帥函等相關(guān)資料存入對 應(yīng)項目的一戶一檔，法務(wù)留存。1.2.1.5. 如上述催繳流程過后，允租商戶仍桓繳租金等相 關(guān)費用，招南運蒼中心運營聯(lián)合比務(wù)人員發(fā)起起 訴申報流程，經(jīng)把商運營總監(jiān)審核，總經(jīng)理審枇 后，提請進(jìn)行訴訟。13租全麥更管理1.3.1. 商戶因特殊情況申請瘋租、免租，需提交書面申 請，填寫租全條件特例申請單，詳細(xì)說朗減 免租原因，由把商運營中心運營審核，審枇流程 詳見上坤置業(yè)權(quán)責(zé)管理手冊。13.2. 月租全發(fā)生變更（除按合同約定租全遞.增外丿，招商運營中心運營以工作朕糸單方式告知相關(guān)

6、部 門，按變更后的租金收取。1.4. 轉(zhuǎn)租處.理1.4.1. 如商戶因特療情況提出轉(zhuǎn)租，按照退租處理。1.5. 續(xù)租處.理1.5.1. 商戶租賃期滿前6個月或按合同約走，相商運營 中心運營必須主動與商戶聯(lián)糸。如續(xù)租，手續(xù)參 照新租的程序辦理，但需考慮租全上浮因素。1.5.2. 續(xù)租南戶的經(jīng)營內(nèi)彖必、須經(jīng)公司審委符合項q租 賃要求。一般情況下，續(xù)租商戶不享受免租期優(yōu) 惠政策。16租賃合同終止1.6.1. 我司單方面終止：棺商運營中心根推公司要求、 商戶賣際運作情況并做事先溝通，商戶同意后， 發(fā)起.租賃瘵戶（南鋪終止、期滿、轉(zhuǎn)讓丿退租 申請表，審枇流程詳見上坤置業(yè)權(quán)責(zé)管理手 冊。1.6.2. 南戶

7、方面終止：162.1根擔(dān)商戶合同規(guī)定制走，掘南運蒼中心發(fā)起.租 賃瘵戶（商鋪終止、期滿、轉(zhuǎn)讓丿退租申請 表，審枇流程詳見上坤置業(yè)權(quán)責(zé)管理手 冊。1.6.3. 審桃通過后，商戶到把 商運 < 中心辦理退.場手 續(xù)，詳見【商戶進(jìn)場退場管理細(xì)則】o17南業(yè)租賃業(yè)務(wù)脊料歸檔要求1.7.1. 租戶租賃合同及所有附件脊料由相商運營中心存 檔，一戶一檔，并備親至人力行政中心檔親管理 人員。1.7.2. 招商運營中心負(fù)責(zé)目帝租賃業(yè)務(wù)的資料存檔管 理，按要求文期上赧人力行政中心備親。開業(yè)后 三個月內(nèi)，毎月更新上報，開業(yè)三個月后，每季 度更新上掖（特殊情況除外丿。相夜運營中心需 指走專人負(fù)責(zé)脊料的收集和歸檔

8、工作，如人員崗 住麥動，需進(jìn)行資料交接。2. 運營巡檢工作程序21運營巡檢2.1.1. 招商運營中心與楊業(yè)公司應(yīng)于開業(yè)前1個月完成巡檢管理規(guī)范編制，經(jīng)楊業(yè)公司總經(jīng)理審 核、掘商運螢總監(jiān)審枇后軌行，同時備案至總經(jīng) 理。2.1.2. 巡檢管理，廉則上應(yīng)滿足如下要求：2. 1.2.1.巡場路線與頻次(1) 根據(jù)南場的格局、商鋪分布情況制定目帝巡 場線路和朗確巡場監(jiān)控內(nèi)家；(2) 楊業(yè)公司現(xiàn)場巡檢人員和現(xiàn)場運營人員應(yīng)保 證毎天巡檢不少于2次，招商運蒼中心每個項目每月運 營過程中巡檢不少于2次；總經(jīng)理每個項目每月巡檢不 少于1次。(3) 扌召商運營中心可朕合楊業(yè)公司對項目不文期 檢查。2.1. 2. 2

9、.巡檢要求運營巡檢應(yīng)至少分為：螢業(yè)準(zhǔn)備巡檢、營業(yè)過程巡 檢、營業(yè)后巡檢，各階段巡檢重點建議如下：fl)營業(yè)準(zhǔn)備巡檢1丿商場的衛(wèi)生請潔工作、工裝的更換、個人的儀 彖儀表。2)到營業(yè)現(xiàn)場檢查各商鋪螢業(yè)員到崗情況、用電 情況、處鋪的衛(wèi)生請潔。3丿各店鋪開啟內(nèi)外庭門準(zhǔn)備迎瘵。(2)營業(yè)過程巡檢1丿重占商鋪溝通貨源情況、上架貨 (有效貨 %丿的庫存情況。2）檢杳各商鋪是否按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營，是否按照商 場統(tǒng)一經(jīng)營管理規(guī)文進(jìn)行規(guī)范管理，商陳刊、貨三 信是否符合要求、是否有三無產(chǎn)銷隹、是否有損壞商 業(yè)/場形象的事情發(fā)生等。3丿各專柜的出模更換、POP的懸掛張貼規(guī)范、物 價簽的擺放。4丿檢查商鋪營業(yè)員服務(wù)態(tài)度及服

10、務(wù)櫬準(zhǔn)，是否掛 牌上崗、是否有影響廣場形象的事情發(fā)生。5）檢查公共通道天面的燈源情況及公共設(shè)施的完 好情況；檢查公共區(qū)域衛(wèi)生環(huán)境，南戶庭鋪內(nèi)部衛(wèi)生環(huán) 境（尤其是餐飲類丿。6丿與南戶進(jìn)行溝通，了解其經(jīng)營狀況及銷隹情 況；關(guān)注商戶的促銷活動需求，判斷/場能夠給予的支 持。7丿商戶內(nèi)葡防設(shè)施是否符合規(guī)范，餐飲商戶重點 關(guān)注色、毛、煤等正帝運行。8J關(guān)注正往裝修南鋪的裝修進(jìn)畏情況。9丿檢查/場宣傳資料及場內(nèi)布置，關(guān)注現(xiàn)場裝飾 楊的整齊情況以及有無掉給。10丿檢查外場促餡畏住的擺放情況，如有大型活動 時舞臺的擺設(shè)及妄全情況。11J及時處理現(xiàn)場經(jīng)營秋序事件(占道經(jīng)營、噪 音、糾紛爭軌丿；發(fā)放各種通知信函，

11、并督促彗業(yè)員轉(zhuǎn) 交南戶；查看服務(wù)總臺前目留言、投訴記錄并做柏應(yīng)的 協(xié)調(diào)跟蹤處理。(3J營業(yè)后巡檢檢查各南鋪往彗業(yè)結(jié)束后是否按商場要求柱規(guī)文時 間內(nèi)三關(guān)一閉(水、色、毛關(guān)閉情況，門窗犠閉情況丿 及退場。如須滯留，須填寫夜間留場單，經(jīng)揚(yáng)業(yè)公 司簽字后交商戶留檔；如須長期滯留,須將統(tǒng)一請單赧 備揚(yáng)業(yè)公司。2.1. 2. 3.巡檢問題處理fl)町帝巡檢有運營人員及揚(yáng)業(yè)公司毎次巡場， 對商家存磁的問題發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即通知柏關(guān)責(zé)任方予以 鮮決，無比立即解決的問題，要填寫整改通知單， 并注朗：整改問題、責(zé)任人、整改要求、完成時限等內(nèi) 彖，送達(dá)責(zé)任人或其代表并要求其簽收。(2)扌召商運蒼管理中心和總、經(jīng)理往巡檢

12、過程發(fā)現(xiàn) 問題，以內(nèi)部整改紀(jì)要形式發(fā)出，揚(yáng)業(yè)公司督促柏關(guān)責(zé) 任方完成相關(guān)整改(3丿揚(yáng)業(yè)公司對于目帝巡檢問題進(jìn)行總結(jié)，匯總 至把南運蒼中心，掘商運營中心毎周分別備親至把商運 營中心運蒼和楊業(yè)公司。(4丿針對巡場重大共性問題，掘南運營中心和揚(yáng) 業(yè)公司應(yīng)制定鮮決措施，經(jīng)招南運營總、監(jiān)、楊業(yè)公司總 經(jīng)理審核通過后，總、經(jīng)理審水匕后執(zhí)行。2.1. 2.4.巡視記錄要求(1) 揚(yáng)業(yè)公司運營巡檢人員毎次巡視應(yīng)填寫目 常運蒼巡檢記錄表，后續(xù)巡檢人員根擔(dān)記錄表，跟蹤 問題整改情況。(2) 把商運蒼中心人員每次巡視應(yīng)填寫目常運 蒼巡檢記錄表，并匯總到楊業(yè)公司(3丿巡檢記錄由楊業(yè)公司妥善保管，存檔備查， 并毎月備份至招商運營中心運營。3. 開業(yè)后的楊采購工作管理31開業(yè)后涉及商業(yè)項目相南運營的目帝采購(除活動 揚(yáng)醃丿，由相商運蒼中心確定擬走采購計劃(主要 包括對采購煬的參考型號和數(shù)量要求丿，幷提赧 至項目楊業(yè)公司,由項目揚(yáng)業(yè)公司匯總至楊址總公 司的月度采購計劃，并且由煬業(yè)總公司組織完 成楊采購、妄裝和保管工作。4. 表單及模板4.1. SK-ZS-XZ008-01南業(yè)租賃月報表4.2. SK-ZS-XZ008-02繳獲通知單4.3. SK-ZS-XZ008-03 傕告因4.4. SK-ZS-XZ008-04 律師曲4.5. SK-ZS-XZ008-05起訴申掖單4.6. SK-ZS-