開發(fā)間接費用中人員劃分及時間節(jié)點問題

1、土地增值稅中開發(fā)間接費的確認及劃分房地產(chǎn)開發(fā)項目已全部竣工并完成銷售，符合國稅發(fā) 2006187號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知中應(yīng)進行土地增值稅清算的條件。據(jù)該公司財務(wù)人員認為，由于集團在考核項目財務(wù)指 標時，將開發(fā)間接費用與三項期間費用合并考核，出于核 算便利，他們就把大量的期間費用歸集計入開發(fā)間接費用。 因此，開發(fā)間接費用中包含管理層的工資福利、辦公折舊 以及銷售中介費用等。對于房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用如何劃分，企 業(yè)往往難以判斷， 特別是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費 用與房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用，兩者容易混淆。由于 房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，因

2、此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本，這是不正確的。如果 不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn) 開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。首先看一下相關(guān)稅收政策：1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 第七條規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項 目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、 辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二十六條的規(guī)定： 審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當重點關(guān)注是 否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng) 營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企

3、業(yè)所得稅處理辦法（國稅 發(fā)200931號）第二十七條規(guī)定：開發(fā)間接費，是指企業(yè) 為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于 特定成本對象的成本費用性支出。 主要包括管理人員工資、 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保 護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費 等。綜上所述，開發(fā)間接費列支時房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意以下幾點：（1）列支范圍：一般計入開發(fā)間接費的僅為工程部人 員發(fā)生的費用，其它部門如前期、預(yù)算等部門的費用不得 列支；（2）且并不是工程部發(fā)生的所有的費用都可以在開發(fā)間接費用中列支，例如人員社保費用、差旅費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費等均不在列支范圍。（3）管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人 員的工資及福利費， 這類費用需要提供項目管理人員名單 及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安 部等部門人員的工資及福利費，要視具體情況而定，一般 是不可以作為間接開發(fā)費扣除。2、列支期間：允許計入開發(fā)間接費用的只是工程部人 員在建設(shè)期以內(nèi)發(fā)生的費用，一般會以工程規(guī)劃證開工日期至工程竣工驗收備案為