開發(fā)間接費(fèi)用中人員劃分及時(shí)間節(jié)點(diǎn)問題

1、土地增值稅中開發(fā)間接費(fèi)的確認(rèn)及劃分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已全部竣工并完成銷售，符合國稅發(fā) 2006187號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知中應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件。據(jù)該公司財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，由于集團(tuán)在考核項(xiàng)目財(cái)務(wù)指 標(biāo)時(shí)，將開發(fā)間接費(fèi)用與三項(xiàng)期間費(fèi)用合并考核，出于核 算便利，他們就把大量的期間費(fèi)用歸集計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。 因此，開發(fā)間接費(fèi)用中包含管理層的工資福利、辦公折舊 以及銷售中介費(fèi)用等。對于房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何劃分，企 業(yè)往往難以判斷， 特別是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi) 用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用，兩者容易混淆。由于 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，因

2、此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本，這是不正確的。如果 不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。首先看一下相關(guān)稅收政策：1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng) 目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號(hào)）第二十六條的規(guī)定： 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注是 否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng) 營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企

3、業(yè)所得稅處理辦法（國稅 發(fā)200931號(hào)）第二十七條規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)，是指企業(yè) 為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的， 且不能將其歸屬于 特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 主要包括管理人員工資、 職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保 護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi) 等。綜上所述，開發(fā)間接費(fèi)列支時(shí)房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）列支范圍：一般計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的僅為工程部人 員發(fā)生的費(fèi)用，其它部門如前期、預(yù)算等部門的費(fèi)用不得 列支；（2）且并不是工程部發(fā)生的所有的費(fèi)用都可以在開發(fā)間接費(fèi)用中列支，例如人員社保費(fèi)用、差旅費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)等均不在列支范圍。（3）管理人員工資是支付給直接組織、管理項(xiàng)目的人 員的工資及福利費(fèi)， 這類費(fèi)用需要提供項(xiàng)目管理人員名單 及勞務(wù)合同，但是否列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安 部等部門人員的工資及福利費(fèi)，要視具體情況而定，一般 是不可以作為間接開發(fā)費(fèi)扣除。2、列支期間：允許計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的只是工程部人 員在建設(shè)期以內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，一般會(huì)以工程規(guī)劃證開工日期至工程竣工驗(yàn)收備案為