第四章市場比較法

1、房地產(chǎn)估價第四章第四章市場比較法市場比較法第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價4-1 4-1 市場比較法概述市場比較法概述 一、基本概念一、基本概念（一）其他名稱（一）其他名稱比較法比較法 市場法市場法 市價比較法市價比較法 交易實例比較法交易實例比較法買賣實例比較法買賣實例比較法 市場資料比較法市場資料比較法交易案例比較法交易案例比較法 直接交易案例比較法直接交易案例比較法 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價將待估對象房地產(chǎn)與在將待估對象房地產(chǎn)與在較近時期較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的了交易的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的

2、類似的房地產(chǎn)的既知價格，通過交易了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價格，通過交易情情況況修正、交易修正、交易日期日期修正、修正、區(qū)域區(qū)域因素修正和因素修正和個別個別因因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。理價格。類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)指在指在用途用途、建筑、建筑結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)、所處、所處地區(qū)地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相似的房等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。地產(chǎn)。比準價格比準價格用市場比較法估價求得的價格用市場比較法估價求得的價格一、基本概念一、基本概念第四章第四章 市場比較法市場比較法（二）市場比較法概念（二）市場比較法概念房地產(chǎn)估價

3、二、理論依據(jù)二、理論依據(jù)替代原理替代原理 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價三、應用條件三、應用條件1 1、充分的交易實例資料、充分的交易實例資料2 2、資料具有相關(guān)性、資料具有相關(guān)性3 3、市場供求關(guān)系基本一致、市場供求關(guān)系基本一致4 4、明確顯示具備的條件、明確顯示具備的條件5 5、資料必須詳實可靠、資料必須詳實可靠第四章第四章 市場比較法市場比較法（二）具體條件（二）具體條件（一）基本條件（一）基本條件1 1、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場、可便捷利用的市場資料源、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場、可便捷利用的市場資料源2 2、有充足的、近期的、真實的房地產(chǎn)交易資料、有充足的、近期的、真實的房地產(chǎn)交

4、易資料房地產(chǎn)估價四、不適用對象四、不適用對象1 1、非交易性房地產(chǎn)、非交易性房地產(chǎn)2 2、少有交易的房地產(chǎn)、少有交易的房地產(chǎn)適用對象：交易性房地適用對象：交易性房地產(chǎn)產(chǎn)交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場比較法？交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場比較法？第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價五、市場比較法估價步驟五、市場比較法估價步驟第四章第四章 市場比較法市場比較法進行各項修正進行各項修正建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)選取可比實例選取可比實例搜集交易實例搜集交易實例求出比準價格求出比準價格房地產(chǎn)估價4-2 4-2 可比實例的選擇可比實例的選擇一、搜集交易實例一、搜集交易實例（一）收集資料的范圍（一

5、）收集資料的范圍1 1、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定交易頻繁交易頻繁 小小交易較少交易較少 大大2 2、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定住宅住宅 小小廠房廠房 大大第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（二）收集資料的內(nèi)容（二）收集資料的內(nèi)容 1 1、交易雙方情況及交易目的、交易雙方情況及交易目的 2 2、交易實例房地產(chǎn)狀況、交易實例房地產(chǎn)狀況 土地土地繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、

6、臨路狀況、基礎(chǔ)設施完備程度、土地平整程度、小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限 建筑物建筑物建筑物新舊程度、裝修、設施設備、平面布建筑物新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向3 3、成交價格、成交日期、付款方式、成交價格、成交日期、付款方式 列表列表第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（三）收集資料的途徑（三）收集資料的途徑1 1、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料2 2、查閱各種報

7、刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的、查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息3 3、扮裝成欲購房地產(chǎn)的顧客、扮裝成欲購房地產(chǎn)的顧客4 4、參加房地產(chǎn)展示、交易會，了解各類房地、參加房地產(chǎn)展示、交易會，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情產(chǎn)的信息、行情5 5、同行之間隨時交流、互相提供行情資料、同行之間隨時交流、互相提供行情資料6 6、其他途徑、其他途徑第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價1 1、用途相同、用途相同2 2、結(jié)構(gòu)類同、結(jié)構(gòu)類同3 3、區(qū)域類似、區(qū)域類似4 4、規(guī)模相當、規(guī)模相當5 5、價格類型一致、價格類型一致6 6、時間接近、時間接近

8、7 7、正常交易、正常交易8 8、數(shù)量足夠、數(shù)量足夠二、選取可比實例二、選取可比實例要求要求估價對象面積可比實例面積0.5 0.5 2.02.011年年310310第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價三、建立價格可比基礎(chǔ)三、建立價格可比基礎(chǔ)五統(tǒng)一五統(tǒng)一（一）統(tǒng)一付款方式（一）統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清的價值一次付清的價值 例題例題（二）統(tǒng)一采用單價（二）統(tǒng)一采用單價 土地：土地單價、樓面地價土地：土地單價、樓面地價 建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用

9、面積倉庫：體積倉庫：體積 停車場：車位停車場：車位 旅館：床位旅館：床位保齡球館：球道保齡球館：球道 碼頭：船泊碼頭：船泊 網(wǎng)球場：球面網(wǎng)球場：球面租賃住宅：每套單元的租賃價格租賃住宅：每套單元的租賃價格第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位幣種：人民幣、美元幣種：人民幣、美元單位：元、萬元單位：元、萬元（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積的價格建筑面積的價格=使用面積的價格使用面積的價格使用面積占建筑面積的比率使用面積占建筑面積的比率 使用面積的價格使用面積的價格=建筑面積的價格建筑面積的價格使用面積占建筑面積的比率使用面積占建

10、筑面積的比率 （五）統(tǒng)一面積單位（五）統(tǒng)一面積單位平方米，公頃、畝、平方英尺、平方米，公頃、畝、平方英尺、坪坪第四章第四章 市場比較法市場比較法三、建立價格可比基礎(chǔ)三、建立價格可比基礎(chǔ)房地產(chǎn)估價舉例舉例第四章第四章 市場比較法市場比較法將實例將實例A A、B B、C C統(tǒng)一為以人民幣表示的統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價每平方米建筑面積單價 A A實例：建筑面積：實例：建筑面積：200200平方米平方米 成交價格：成交價格：160160萬元人民幣萬元人民幣 付款方式：成交日付付款方式：成交日付5050萬元，半年后付萬元，半年后付5050萬元萬元 一年后付一年后付6060萬元，月利率萬元

11、，月利率0.5% 0.5% 房地產(chǎn)估價第四章第四章 市場比較法市場比較法舉例舉例B實例： 建筑面積：建筑面積：33003300平方英尺平方英尺，成交價格：，成交價格：2929萬美元萬美元 匯價為：匯價為：1 1美元美元=8.27=8.27元人民幣元人民幣 付款方式：成交日首付付款方式：成交日首付1010萬美元，萬美元， 余款向銀行申請余款向銀行申請1010年期抵押貸款年期抵押貸款 房地產(chǎn)估價第四章第四章 市場比較法市場比較法舉例舉例C實例： 建筑面積：建筑面積：144144平方米平方米 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：108108平方米平方米 成交價格：套內(nèi)建筑面積價格每平方米成交價格：套內(nèi)建筑面

12、積價格每平方米1000010000元元 付款方式：成交日一次性付款付款方式：成交日一次性付款 房地產(chǎn)估價4-3 4-3 各項修正計算各項修正計算 一、交易情況修正一、交易情況修正 （一）修正目的（一）修正目的將可比實例的實際而可能不是正常的價格修正為正常價格將可比實例的實際而可能不是正常的價格修正為正常價格 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價1 1、有厲害關(guān)系人之間的交易、有厲害關(guān)系人之間的交易 2 2、急于出售或急于購買的交易、急于出售或急于購買的交易 3 3、不了解市場行情的交易、不了解市場行情的交易 4 4、特別動機或偏好的交易、特別動機或偏好的交易 5 5、特殊交易方式的交易

13、、特殊交易方式的交易 （二）造成成交價格偏差的因素（二）造成成交價格偏差的因素房地產(chǎn)估價6 6、交易稅費非正常負擔的交易、交易稅費非正常負擔的交易 7 7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 例：例：C90萬元萬元 A 30萬元萬元 B30萬元萬元合理價格：合理價格：45萬元萬元成交區(qū)間：成交區(qū)間：3060萬元萬元8 8、受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易、受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易 第四章第四章 市場比較法市場比較法（二）造成成交價格偏差的因素（二）造成成交價格偏差的因素房地產(chǎn)估價正常價格正常價格（三）交易情況修正的基本公式（三）交易情況修正的基本公式 =可比實例價格交易情況修正系數(shù)可比實例情況

14、分值正常情況分值可比實例的成交價格 100可比實例的成交價格第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 某可比實例，成交價格為某可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，在估價平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格低比正常的市場價格低5%5%左右，試進行交易情況修正。左右，試進行交易情況修正。 平方米元正常價格/5263951005000 某可比實例，成交價格為某可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，在估價平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于

15、熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格高比正常的市場價格高5%5%左右，試進行交易情況修正。左右，試進行交易情況修正。平方米元正常價格/47621051005000第四章第四章 市場比較法市場比較法舉例舉例 房地產(chǎn)估價交易稅費非正常負擔的價格修正交易稅費非正常負擔的價格修正買方付出買方付出 = = 正常價格正常價格+ +買方稅費買方稅費 = = 正常價格正常價格+ +正常價格正常價格買方稅費率買方稅費率賣方凈得賣方凈得 = = 正常價格賣方稅費正常價格賣方稅費 = = 正常價格正常價格正常價格正常價格賣方稅費率賣方稅費率賣方稅費率賣方凈得正常價格買方稅費率買方付出正常價格1111第四章

16、第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價舉例舉例 某可比實例的建筑面積為某可比實例的建筑面積為120120平方米，估價中調(diào)平方米，估價中調(diào)查獲知其價格是賣方凈得查獲知其價格是賣方凈得5050萬元。在這宗交易中，買萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費率分別為賣雙方正常情況下的稅費率分別為3%3%和和1.5%1.5%，將此可，將此可比實例修正為正常情況下的單價。比實例修正為正常情況下的單價。賣方稅費率賣方凈得正常價格11平方米元/4230%5 . 11112050第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 二、交易日期修正二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的將可比實例在其成交日期

17、時的價格修正為在估價時點時的價格將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格 （一）修正原因（一）修正原因市場變化市場變化上升上升下降下降平穩(wěn)平穩(wěn)市場狀況修正市場狀況修正第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價估價時點價格估價時點價格（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 一般公式：一般公式：=可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易日期分值估價時點分值的價格可比實例在成交日期時 100的價格可比實例在成交日期時價格指數(shù)法、價格變動率價格指數(shù)法、價格變動率法法第四章第四章 市場比較法市場比較法 二、交易日期修正二、交易日期修正 房地產(chǎn)估價1 1、價格指數(shù)法、價格指數(shù)法定基指數(shù)定

18、基指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)的價格可比實例在成交日期時估價時點價格例例4-54-5：為評估上海某區(qū)一套住宅于：為評估上海某區(qū)一套住宅于20042004年年3 3月底的價格，在選取的可比實例月底的價格，在選取的可比實例中有一可比實例成交于中有一可比實例成交于20032003年年7 7月，價格為月，價格為50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月月至至20042004年年3 3月二手房住宅價格指數(shù)如下，試對該可比實例進行交易日期修正。月二手房住宅價格指數(shù)如下，試對該可比實例進行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.9

19、03.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.3115011501173117311941194121512151236123612551255127312731289128913041304平方米元月價格指數(shù)年月價格指數(shù)年成交價格/56701150130450007200332004第四章第四章 市場比較法市場比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價環(huán)比指數(shù)環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的價格指數(shù)分月的價格指數(shù)分別為別為99.

20、699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上（均以上個月為個月為100100）。）。 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20042004年年1111月的價格為月的價格為60006000元元/m2/m2，試其，試其修正到修正到20052005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2第四章第四章 市場比較法市場比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價2 2、價格變動率法、價格變動率

21、法逐期遞增或遞減逐期遞增或遞減估價時點價格估價時點價格= =可比實例價格可比實例價格（1 1價格變動率）價格變動率）期數(shù)期數(shù)期內(nèi)平均上升或下降期內(nèi)平均上升或下降估價時點價格估價時點價格=可比實例價格可比實例價格（1價格變動率價格變動率期數(shù)）期數(shù)）第四章第四章 市場比較法市場比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價舉例舉例 1 1年前年前某投資人以某投資人以2020萬美元購買了一套房產(chǎn)，萬美元購買了一套房產(chǎn)，假設當時匯率為假設當時匯率為1 1：8.08.0，合人民幣，合人民幣160160萬元。萬元。 1 1年后年后該類房產(chǎn)以人民幣為基準上漲了該類房產(chǎn)以人民幣為基準上漲了

22、1515，達到達到184184萬元，假設目前匯率為萬元，假設目前匯率為1:10.01:10.0，合美元，合美元18.418.4萬元。萬元。如果以美元為基準，則該類房地產(chǎn)價格下跌如果以美元為基準，則該類房地產(chǎn)價格下跌8第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價例例4-64-6： 需要評估某房地產(chǎn)于需要評估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價格，所選取的某日的價格，所選取的某一可比實例成交于一可比實例成交于20032003年年5 5月月1 1日，價格為日，價格為10001000美元美元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格在經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地

23、產(chǎn)以人民幣為基準的價格在20032003年間平均每月比上月遞增年間平均每月比上月遞增1.2%1.2%，20042004年以來平均每月比年以來平均每月比上月遞減上月遞減0.2%0.2%； 人民幣與美元的市場匯價人民幣與美元的市場匯價20032003年年5 5月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元元人民幣，人民幣，20042004年年3 3月月1 1日為日為1 1美元美元=8.25=8.25元人民幣。試對該可比元人民幣。試對該可比實例進行交易日期修正，并以美元表示。實例進行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元 /110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028

24、第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價例例4-74-7： 需要評估某房地產(chǎn)于需要評估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價格。日的價格。 所選取的某一可比實例成交于所選取的某一可比實例成交于20032003年年4 4月月3030日，價日，價格為人民幣格為人民幣1500015000元元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格價格20032003年間平均每月上漲年間平均每月上漲1.5%1.5%，20042004年以來平均每年以來平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 試對該可比實例進行交易日期修正。試對該可比

25、實例進行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價三、區(qū)域因素與個別因素修正三、區(qū)域因素與個別因素修正（一）修正的內(nèi)容（一）修正的內(nèi)容1 1、區(qū)域因素、區(qū)域因素交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃2 2、個別因素、個別因素面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（二）修正的目的（二）修正的目的 使可比實例價格成為估價對象房地產(chǎn)所處地使可比實例價格成為估價對象房

26、地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個別因素下的價格區(qū)的區(qū)域因素和其個別因素下的價格（三）修正的方法（三）修正的方法區(qū)域因素修正的公式：區(qū)域因素修正的公式： 對象區(qū)域下的價格對象區(qū)域下的價格= =可比實例價格可比實例價格區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正的公式：個別因素修正的公式： 對象個別因素下的價格對象個別因素下的價格=可比實例價格可比實例價格個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)第四章第四章 市場比較法市場比較法三、區(qū)域因素與個別因素修正三、區(qū)域因素與個別因素修正房地產(chǎn)估價1 1、直接比較法、直接比較法區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表因素因素估價對象估價對象可比

27、實例可比實例 A A可比實例可比實例 B B可比實例可比實例 C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達性交通通達性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計小計100100個個別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100100100100小計小計100100第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價區(qū)域因素修正具體修正公式：區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 100價格可比實例所處區(qū)域下的個別因素修正具體修正公式：個別因素

28、修正具體修正公式： 可比實例個別因素分值估價對象個別因素分值價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的 100價格可比實例所處區(qū)域下的 100價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 100價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價例例 題題 4-8:4-8:有一可比實例，成交價格為有一可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，該可比實例所處區(qū)域平方米，該可比實例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設施、的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設施、規(guī)劃條件、文體

29、設施等方面綜合起來比估價對象好規(guī)劃條件、文體設施等方面綜合起來比估價對象好2%2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。后的可比實例價格。平方米元/49021021005000 4-9:4-9:有一可比實例，成交價格為有一可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，該可比實例的個別因平方米，該可比實例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正地面積等方面綜合起來需修正-3%-3%，求經(jīng)個別因素修正后的可比實例價格。，求經(jīng)個別因素修正后的可比實例價

30、格。 平方米元/5155971005000第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價2 2、間接比較法、間接比較法區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表因素因素標準狀況標準狀況估價對象估價對象可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達性交通通達性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計小計100100個個別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100100100100小計小計100100第四章第四章 市場比較法市場比較法

31、房地產(chǎn)估價區(qū)域因素修正具體修正公式：區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的100100 可比實例價格個別因素修正具體修正公式：個別因素修正具體修正公式： 個別因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格可比實例價格100100可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價該項修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正該項修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素可

32、以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素也可也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等；完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等；蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設施完備程度、土地平實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況

33、等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價四、求取比準價格四、求取比準價格( (一一) )求取公式求取公式V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個個式式中：中： V VA A為由實例為由實例A A修正得到的比準價格；修正得到的比準價格； V VA A為可比實例為可比實例A A的成交價格；的成交價格； K K情情為交易情況修正系數(shù)，為交易情況修正系數(shù)，K K

34、情情= =K K日日為交易日期修正系數(shù)，為交易日期修正系數(shù)，K K日日= = K K區(qū)區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，為區(qū)域因素修正系數(shù)，K K區(qū)區(qū)= =K K個個為個別因素修正系數(shù)，為個別因素修正系數(shù)，K K個個= =可比實例交易情況分值正常交易情況分值交易日期分值估價時點分值可比實例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值可比實例個別因素分值估價對象個別因素分值第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價數(shù)字化公式：數(shù)字化公式： 100100100100VVAA 100100100100VVAAVA=VAK情情K日日K區(qū)區(qū)K個個 K容容 K年年 VA=VAK情情K日日K狀狀V VA A=V=VA AK K情

35、情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個個第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（二）求取方法（二）求取方法1 1、簡單算術(shù)平均、簡單算術(shù)平均3VVVVCBA2 2、加權(quán)算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均 CBACCBBAAffffVfVfVV第四章第四章 市場比較法市場比較法四、求取比準價格四、求取比準價格房地產(chǎn)估價3 3、中位數(shù)、中位數(shù)45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /

36、、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、眾數(shù)、眾數(shù)50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /5 5、其他方法、其他方法第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價4-4 4-4 市場比較法運用舉例市場比較法運用舉例第四章第四章 市場比較法市場比較法例例1 估價對象估價對象實例實例A實例實例B實例實例C坐落坐落 成交價格成交價格(元元/) 109981

37、134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設施公共設施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個個別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝因素條件說明表因素條件說明表房地產(chǎn)估價 估價對象估價對象實例實

38、例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設施公共設施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105小計小計100103100111個個別別因因素素建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105小計小計10098102104比較因素分值表比較因素分值表第四章第四章 市場比

39、較法市場比較法房地產(chǎn)估價 實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域因素100/103100/100100/111個別因素個別因素100/98100/102100/104修正后價格修正后價格108961109610191比準價格比準價格 10728元元/比準價格計算表比準價格計算表第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 估價對象估價對象實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/) 1099811

40、34411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100 房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設施公共設施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計合計100101102115比較因素分值表比較因素分值表第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/)109981134411

41、083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100狀況修正狀況修正100/101100/102100/115修正后價格修正后價格108891109610230比準價格比準價格10738元元/比準價格計算表比準價格計算表第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 實例實例A實例實例B實例實例C成交價格成交價格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100交通條件交通條件100/102100/

42、100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設施公共設施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價格修正后價格109001110810170比準價格比準價格10726元元/比準價格計算表比準價格計算表第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價項目項目可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B

43、可比實例可比實例C C建筑面積建筑面積101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8平方尺平方尺成交價格成交價格48.548.5萬人民幣萬人民幣600600美元美元/m/m2 248.648.6萬人民幣萬人民幣成交日期成交日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情況交易情況-5%-5%0%0%+2%+2%區(qū)域因素區(qū)域因素+2%+2%0%0%+2%+2%個別因素個別因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%例例2第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價 A A為分期付款，即：于成交日首付為分期

44、付款，即：于成交日首付1515萬元，時隔半年再付萬元，時隔半年再付1515萬元，萬元，余款于余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%計；計； B B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C為抵押貸款，即：于成交日首付為抵押貸款，即：于成交日首付30%30%，余款向銀行申請，余款向銀行申請1515年期年期的抵押貸款，抵押貸款利率為的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的市場價格該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的市場價格20042004年上半年間逐月上年上半年間逐月上漲漲1.5%1.5%；下半年以來逐月上漲；下

45、半年以來逐月上漲0.8%0.8%。 美元與人民幣的市場匯價美元與人民幣的市場匯價20042004年年4 4月月1 1日為日為1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日為日為1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日為日為1 1：8.268.26。 評估某房地產(chǎn)于評估某房地產(chǎn)于20042004年年1010月月3030日的價格。日的價格。 第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（1 1）建立價格可比基礎(chǔ)）建立價格可比基礎(chǔ)將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價將可比

46、實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價平方米元價格實例平方米元價格實例平方米元）（價格實例/78.5399764.108 .968486000C/00.498030. 8600B/34.46741 .101%51185000%51150000150000A5 . 0第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價（2 2）計算比準價格）計算比準價格比準價格比準價格= =實例價格實例價格 交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 平方米元平方米元平方米元/07.5170102100102100%8 . 0

47、110210078.5399V/02.5430102100100100%8 . 01%5 . 1110010000.4980V/87.531398100102100%8 . 01%5 . 119510034.4674V2C45B43A平方米元/64.5304303.517002.543087.53133VVVVCBA第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價補充習題補充習題 1、為評估某估價對象于、為評估某估價對象于2005年年10月月28日的價格，日的價格，選取了一位于控江六村選取了一位于控江六村5號、成交于號、成交于2005年年3月的可月的可比實例。試利用上海市二手房價格指數(shù)計算交易日比

48、實例。試利用上海市二手房價格指數(shù)計算交易日期修正系數(shù)。期修正系數(shù)。 2、試用市場比較法評估某居住房地產(chǎn)價格。、試用市場比較法評估某居住房地產(chǎn)價格。第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價路路弄弄號號室房地產(chǎn)價格評估室房地產(chǎn)價格評估一、估價對象概況一、估價對象概況 1 1、地址、地址 2 2、權(quán)益狀況、權(quán)益狀況 3 3、區(qū)域狀況、區(qū)域狀況 4 4、實物狀況、實物狀況二、估價基本事項二、估價基本事項 1 1、估價目的、估價目的 2 2、估價時點、估價時點 3 3、估價人員、估價人員 4 4、作業(yè)日期、作業(yè)日期第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價三、估價思路與方法三、估價思路與方法1 1

49、、估價方法選用、估價方法選用2 2、估價方法概述、估價方法概述四、估價過程四、估價過程1 1、搜集交易實例、搜集交易實例第四章第四章 市場比較法市場比較法5 5個交易實例的地址、成交日期、價格、來源等個交易實例的地址、成交日期、價格、來源等路路弄弄號號室房地產(chǎn)價格評估室房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)估價2 2、可比實例與估價對象比較、可比實例與估價對象比較比較因素 估價對象實例A實例B實例C位置路弄號室成交價格待估成交日期2005.10.282005.9.102005.102005.3交易情況正常正常掛牌正常商服繁華度 繁華很繁華一般繁華交通通達度 便利便利一般很便利建筑物成新 八成八五九七五層次2/6

50、3/65/62/6 第四章第四章 市場比較法市場比較法四、估價過程四、估價過程房地產(chǎn)估價3 3、比較因素分值、比較因素分值比較因素 估價對象實例A實例B實例C成交價格待估成交日期1360136513601300交易情況100100105100商服繁華度 10010597100交通通達度 10010098102建筑物成新 10010511095層次100105100100 第四章第四章 市場比較法市場比較法四、估價過程四、估價過程房地產(chǎn)估價4 4、計算比準價格、計算比準價格比較因素 實例A實例B實例C成交價格5000成交日期1360/13651360/ 13601360/ 1300交易情況100

51、/100100/ 105100/ 100商服繁華度 100/ 105100/ 97100/ 100交通通達度 100/ 100100/ 98100/ 102建筑物成新 100/ 105100/ 110100/ 95層次100/ 105100/ 100100/ 100 比準價格4303.37第四章第四章 市場比較法市場比較法四、估價過程四、估價過程房地產(chǎn)估價習題習題1 1 1 1、為評估某估價對象房地產(chǎn)價格，搜集了眾多交易案例，其中選取了、為評估某估價對象房地產(chǎn)價格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A A、B B兩個可比實例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：兩個可比實例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A A實例建筑面積實例建筑面積

52、200200平方米，成交總價平方米，成交總價140140萬元人民幣，分三期付款，首付萬元人民幣，分三期付款，首付2424萬元，第二期于半年后付萬元，第二期于半年后付4848萬元，余款萬元，余款6868萬元于一年后付清。萬元于一年后付清。B B實例的使用面積實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價平方英尺，成交總價2121萬美元，萬美元，于成交時一次付清。若年利率為于成交時一次付清。若年利率為4%4%，B B實例成交日的美元與人民幣市場匯價實例成交日的美元與人民幣市場匯價為為1 1美元美元=8.27=8.27元人民幣，試將可比實例價格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米元人民幣，試將可比實例價格

53、統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價。建筑面積單價。平方米元平方米元）（/7478764.10250027. 8210000/6823200%41680000%414800002400005 . 0BA第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價習題習題2 2 2 2、某、某宗宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方23252325元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應由賣方交納的稅費為正常成交價格的產(chǎn)交易中應由賣方交納的稅費為正常成交價格的7%7

54、%，應由買方交納的，應由買方交納的稅費為正常成交價格的稅費為正常成交價格的5%5%。試求正常成交價格。試求正常成交價格。 3 3、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方26252625元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應交納的稅費分別為正常成交價格的產(chǎn)交易中買賣雙方應交納的稅費分別為正常成交價格的5%5%和和 7%7%，試求，試求正常成交價格。正常成交價格。平方米元賣方稅費率賣方凈得正常價格/2500%711232511第四章第四章

55、 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價習題習題3 3 4 4、為評估某宗房地產(chǎn)于、為評估某宗房地產(chǎn)于20042004年年9 9月末的價格，選取了下列可月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格比實例：成交價格30003000元元/ /平方米，成交日期平方米，成交日期20032003年年1010月末。調(diào)查獲知：月末。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價格該類房地產(chǎn)價格20032003年年6 6月末至月末至20042004年年2 2月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲1.5%1.5%； 20042004年年2 2月末至月末至20042004年年9 9月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲2%2%。對該可比

56、實例進。對該可比實例進行交易日期修正。行交易日期修正。 5 5、某個可比實例于、某個可比實例于20042004年年2 2月月1 1日的價格為日的價格為10001000美元美元/ /平方米；平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%0.2%。假設人民幣與美元的市場匯價假設人民幣與美元的市場匯價20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元=8.26=8.26元人民幣；元人民幣；20042004年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修元人民幣。對

57、該可比實例進行交易日期修正，將其修正到正，將其修正到20042004年年1010月月1 1日的人民幣價格。日的人民幣價格。平方米元/365825. 8%21%5 . 11300074平方米元/8393%2 . 0126. 810008第四章第四章 市場比較法市場比較法房地產(chǎn)估價習題習題4 46 6、某個可比實例于、某個可比實例于20042004年年2 2月月1 1日的價格為日的價格為10001000美元美元/ /平方米；該類房地平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降產(chǎn)以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降0.5%0.5%。假設人民幣與。假設人民幣與美元的市場匯價美元的市場匯價20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元=8.26=8.26元人民幣；元人民幣；20042004年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，將其修正到元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，