第四章市場(chǎng)比較法VIP

1、房地產(chǎn)估價(jià)第四章第四章市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)4-1 4-1 市場(chǎng)比較法概述市場(chǎng)比較法概述 一、基本概念一、基本概念（一）其他名稱（一）其他名稱比較法比較法 市場(chǎng)法市場(chǎng)法 市價(jià)比較法市價(jià)比較法 交易實(shí)例比較法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法 市場(chǎng)資料比較法市場(chǎng)資料比較法交易案例比較法交易案例比較法 直接交易案例比較法直接交易案例比較法 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)將待估對(duì)象房地產(chǎn)與在將待估對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的了交易的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的

2、類似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格，通過(guò)交易了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格，通過(guò)交易情情況況修正、交易修正、交易日期日期修正、修正、區(qū)域區(qū)域因素修正和因素修正和個(gè)別個(gè)別因因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。理價(jià)格。類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)指在指在用途用途、建筑、建筑結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)、所處、所處地區(qū)地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似的房等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。地產(chǎn)。比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得的價(jià)格用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得的價(jià)格一、基本概念一、基本概念第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（二）市場(chǎng)比較法概念（二）市場(chǎng)比較法概念房地產(chǎn)估價(jià)

3、二、理論依據(jù)二、理論依據(jù)替代原理替代原理 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)三、應(yīng)用條件三、應(yīng)用條件1 1、充分的交易實(shí)例資料、充分的交易實(shí)例資料2 2、資料具有相關(guān)性、資料具有相關(guān)性3 3、市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致、市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致4 4、明確顯示具備的條件、明確顯示具備的條件5 5、資料必須詳實(shí)可靠、資料必須詳實(shí)可靠第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（二）具體條件（二）具體條件（一）基本條件（一）基本條件1 1、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、可便捷利用的市場(chǎng)資料源、充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、可便捷利用的市場(chǎng)資料源2 2、有充足的、近期的、真實(shí)的房地產(chǎn)交易資料、有充足的、近期的、真實(shí)的房地產(chǎn)交

4、易資料房地產(chǎn)估價(jià)四、不適用對(duì)象四、不適用對(duì)象1 1、非交易性房地產(chǎn)、非交易性房地產(chǎn)2 2、少有交易的房地產(chǎn)、少有交易的房地產(chǎn)適用對(duì)象：交易性房地適用對(duì)象：交易性房地產(chǎn)產(chǎn)交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場(chǎng)比較法？交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場(chǎng)比較法？第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)五、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟五、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法進(jìn)行各項(xiàng)修正進(jìn)行各項(xiàng)修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例求出比準(zhǔn)價(jià)格求出比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)4-2 4-2 可比實(shí)例的選擇可比實(shí)例的選擇一、搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例（一）收集資料的范圍（一

5、）收集資料的范圍1 1、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定、按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定交易頻繁交易頻繁 小小交易較少交易較少 大大2 2、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定、按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定住宅住宅 小小廠房廠房 大大第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（二）收集資料的內(nèi)容（二）收集資料的內(nèi)容 1 1、交易雙方情況及交易目的、交易雙方情況及交易目的 2 2、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 土地土地繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、

6、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限 建筑物建筑物建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向3 3、成交價(jià)格、成交日期、付款方式、成交價(jià)格、成交日期、付款方式 列表列表第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（三）收集資料的途徑（三）收集資料的途徑1 1、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料2 2、查閱各種報(bào)

7、刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的、查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息3 3、扮裝成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客、扮裝成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客4 4、參加房地產(chǎn)展示、交易會(huì)，了解各類房地、參加房地產(chǎn)展示、交易會(huì)，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情產(chǎn)的信息、行情5 5、同行之間隨時(shí)交流、互相提供行情資料、同行之間隨時(shí)交流、互相提供行情資料6 6、其他途徑、其他途徑第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)1 1、用途相同、用途相同2 2、結(jié)構(gòu)類同、結(jié)構(gòu)類同3 3、區(qū)域類似、區(qū)域類似4 4、規(guī)模相當(dāng)、規(guī)模相當(dāng)5 5、價(jià)格類型一致、價(jià)格類型一致6 6、時(shí)間接近、時(shí)間接近

8、7 7、正常交易、正常交易8 8、數(shù)量足夠、數(shù)量足夠二、選取可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例要求要求估價(jià)對(duì)象面積可比實(shí)例面積0.5 0.5 2.02.011年年310310第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)五統(tǒng)一五統(tǒng)一（一）統(tǒng)一付款方式（一）統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)值一次付清的價(jià)值 例題例題（二）統(tǒng)一采用單價(jià)（二）統(tǒng)一采用單價(jià) 土地：土地單價(jià)、樓面地價(jià)土地：土地單價(jià)、樓面地價(jià) 建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用

9、面積倉(cāng)庫(kù)：體積倉(cāng)庫(kù)：體積 停車場(chǎng)：車位停車場(chǎng)：車位 旅館：床位旅館：床位保齡球館：球道保齡球館：球道 碼頭：船泊碼頭：船泊 網(wǎng)球場(chǎng)：球面網(wǎng)球場(chǎng)：球面租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位幣種：人民幣、美元幣種：人民幣、美元單位：元、萬(wàn)元單位：元、萬(wàn)元（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵（四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積的價(jià)格建筑面積的價(jià)格=使用面積的價(jià)格使用面積的價(jià)格使用面積占建筑面積的比率使用面積占建筑面積的比率 使用面積的價(jià)格使用面積的價(jià)格=建筑面積的價(jià)格建筑面積的價(jià)格使用面積占建筑面積的比率使用面積占建

10、筑面積的比率 （五）統(tǒng)一面積單位（五）統(tǒng)一面積單位平方米，公頃、畝、平方英尺、平方米，公頃、畝、平方英尺、坪坪第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)房地產(chǎn)估價(jià)舉例舉例第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法將實(shí)例將實(shí)例A A、B B、C C統(tǒng)一為以人民幣表示的統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)每平方米建筑面積單價(jià) A A實(shí)例：建筑面積：實(shí)例：建筑面積：200200平方米平方米 成交價(jià)格：成交價(jià)格：160160萬(wàn)元人民幣萬(wàn)元人民幣 付款方式：成交日付付款方式：成交日付5050萬(wàn)元，半年后付萬(wàn)元，半年后付5050萬(wàn)元萬(wàn)元 一年后付一年后付6060萬(wàn)元，月利率萬(wàn)元

11、，月利率0.5% 0.5% 房地產(chǎn)估價(jià)第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法舉例舉例B實(shí)例： 建筑面積：建筑面積：33003300平方英尺平方英尺，成交價(jià)格：，成交價(jià)格：2929萬(wàn)美元萬(wàn)美元 匯價(jià)為：匯價(jià)為：1 1美元美元=8.27=8.27元人民幣元人民幣 付款方式：成交日首付付款方式：成交日首付1010萬(wàn)美元，萬(wàn)美元， 余款向銀行申請(qǐng)余款向銀行申請(qǐng)1010年期抵押貸款年期抵押貸款 房地產(chǎn)估價(jià)第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法舉例舉例C實(shí)例： 建筑面積：建筑面積：144144平方米平方米 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：108108平方米平方米 成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面積價(jià)格每平方米成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面

12、積價(jià)格每平方米1000010000元元 付款方式：成交日一次性付款付款方式：成交日一次性付款 房地產(chǎn)估價(jià)4-3 4-3 各項(xiàng)修正計(jì)算各項(xiàng)修正計(jì)算 一、交易情況修正一、交易情況修正 （一）修正目的（一）修正目的將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格修正為正常價(jià)格將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格修正為正常價(jià)格 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)1 1、有厲害關(guān)系人之間的交易、有厲害關(guān)系人之間的交易 2 2、急于出售或急于購(gòu)買的交易、急于出售或急于購(gòu)買的交易 3 3、不了解市場(chǎng)行情的交易、不了解市場(chǎng)行情的交易 4 4、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 5 5、特殊交易方式的交易

13、、特殊交易方式的交易 （二）造成成交價(jià)格偏差的因素（二）造成成交價(jià)格偏差的因素房地產(chǎn)估價(jià)6 6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 7 7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 例：例：C90萬(wàn)元萬(wàn)元 A 30萬(wàn)元萬(wàn)元 B30萬(wàn)元萬(wàn)元合理價(jià)格：合理價(jià)格：45萬(wàn)元萬(wàn)元成交區(qū)間：成交區(qū)間：3060萬(wàn)元萬(wàn)元8 8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（二）造成成交價(jià)格偏差的因素（二）造成成交價(jià)格偏差的因素房地產(chǎn)估價(jià)正常價(jià)格正常價(jià)格（三）交易情況修正的基本公式（三）交易情況修正的基本公式 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例情況

14、分值正常情況分值可比實(shí)例的成交價(jià)格 100可比實(shí)例的成交價(jià)格第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為某可比實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，在估價(jià)平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格低比正常的市場(chǎng)價(jià)格低5%5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。左右，試進(jìn)行交易情況修正。 平方米元正常價(jià)格/5263951005000 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為某可比實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，在估價(jià)平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于

15、熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格高比正常的市場(chǎng)價(jià)格高5%5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。左右，試進(jìn)行交易情況修正。平方米元正常價(jià)格/47621051005000第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法舉例舉例 房地產(chǎn)估價(jià)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的價(jià)格修正交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的價(jià)格修正買方付出買方付出 = = 正常價(jià)格正常價(jià)格+ +買方稅費(fèi)買方稅費(fèi) = = 正常價(jià)格正常價(jià)格+ +正常價(jià)格正常價(jià)格買方稅費(fèi)率買方稅費(fèi)率賣方凈得賣方凈得 = = 正常價(jià)格賣方稅費(fèi)正常價(jià)格賣方稅費(fèi) = = 正常價(jià)格正常價(jià)格正常價(jià)格正常價(jià)格賣方稅費(fèi)率賣方稅費(fèi)率賣方稅費(fèi)率賣方凈得正常價(jià)格買方稅費(fèi)率買方付出正常價(jià)格1111第四章

16、第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)舉例舉例 某可比實(shí)例的建筑面積為某可比實(shí)例的建筑面積為120120平方米，估價(jià)中調(diào)平方米，估價(jià)中調(diào)查獲知其價(jià)格是賣方凈得查獲知其價(jià)格是賣方凈得5050萬(wàn)元。在這宗交易中，買萬(wàn)元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費(fèi)率分別為賣雙方正常情況下的稅費(fèi)率分別為3%3%和和1.5%1.5%，將此可，將此可比實(shí)例修正為正常情況下的單價(jià)。比實(shí)例修正為正常情況下的單價(jià)。賣方稅費(fèi)率賣方凈得正常價(jià)格11平方米元/4230%5 . 11112050第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 二、交易日期修正二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的將可比實(shí)例在其成交日期

17、時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （一）修正原因（一）修正原因市場(chǎng)變化市場(chǎng)變化上升上升下降下降平穩(wěn)平穩(wěn)市場(chǎng)狀況修正市場(chǎng)狀況修正第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 一般公式：一般公式：=可比實(shí)例價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易日期分值估價(jià)時(shí)點(diǎn)分值的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí) 100的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法法第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 二、交易日期修正二、交易日期修正 房地產(chǎn)估價(jià)1 1、價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格指數(shù)法定基指數(shù)定

18、基指數(shù)成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格例例4-54-5：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于：為評(píng)估上海某區(qū)一套住宅于20042004年年3 3月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于中有一可比實(shí)例成交于20032003年年7 7月，價(jià)格為月，價(jià)格為50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月月至至20042004年年3 3月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.9

19、03.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.3115011501173117311941194121512151236123612551255127312731289128913041304平方米元月價(jià)格指數(shù)年月價(jià)格指數(shù)年成交價(jià)格/56701150130450007200332004第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)比指數(shù)環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的價(jià)格指數(shù)分月的價(jià)格指數(shù)分別為別為99.

20、699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上（均以上個(gè)月為個(gè)月為100100）。）。 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20042004年年1111月的價(jià)格為月的價(jià)格為60006000元元/m2/m2，試其，試其修正到修正到20052005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià)2 2、價(jià)格變動(dòng)率法、價(jià)格變動(dòng)率

21、法逐期遞增或遞減逐期遞增或遞減估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格= =可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（1 1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù)期內(nèi)平均上升或下降期內(nèi)平均上升或下降估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）期數(shù)）第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià)舉例舉例 1 1年前年前某投資人以某投資人以2020萬(wàn)美元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，萬(wàn)美元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)匯率為假設(shè)當(dāng)時(shí)匯率為1 1：8.08.0，合人民幣，合人民幣160160萬(wàn)元。萬(wàn)元。 1 1年后年后該類房產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)上漲了該類房產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)上漲了

22、1515，達(dá)到達(dá)到184184萬(wàn)元，假設(shè)目前匯率為萬(wàn)元，假設(shè)目前匯率為1:10.01:10.0，合美元，合美元18.418.4萬(wàn)元。萬(wàn)元。如果以美元為基準(zhǔn)，則該類房地產(chǎn)價(jià)格下跌如果以美元為基準(zhǔn)，則該類房地產(chǎn)價(jià)格下跌8第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)例例4-64-6： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于需要評(píng)估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價(jià)格，所選取的某日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于一可比實(shí)例成交于20032003年年5 5月月1 1日，價(jià)格為日，價(jià)格為10001000美元美元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地

23、產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在20032003年間平均每月比上月遞增年間平均每月比上月遞增1.2%1.2%，20042004年以來(lái)平均每月比年以來(lái)平均每月比上月遞減上月遞減0.2%0.2%； 人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)20032003年年5 5月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元元人民幣，人民幣，20042004年年3 3月月1 1日為日為1 1美元美元=8.25=8.25元人民幣。試對(duì)該可比元人民幣。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元 /110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028

24、第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)例例4-74-7： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于需要評(píng)估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價(jià)格。日的價(jià)格。 所選取的某一可比實(shí)例成交于所選取的某一可比實(shí)例成交于20032003年年4 4月月3030日，價(jià)日，價(jià)格為人民幣格為人民幣1500015000元元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格價(jià)格20032003年間平均每月上漲年間平均每月上漲1.5%1.5%，20042004年以來(lái)平均每年以來(lái)平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。試對(duì)該可比

25、實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正（一）修正的內(nèi)容（一）修正的內(nèi)容1 1、區(qū)域因素、區(qū)域因素交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃2 2、個(gè)別因素、個(gè)別因素面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢(shì)、面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（二）修正的目的（二）修正的目的 使可比實(shí)例價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地使可比實(shí)例價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象房

26、地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個(gè)別因素下的價(jià)格區(qū)的區(qū)域因素和其個(gè)別因素下的價(jià)格（三）修正的方法（三）修正的方法區(qū)域因素修正的公式：區(qū)域因素修正的公式： 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格= =可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正的公式：個(gè)別因素修正的公式： 對(duì)象個(gè)別因素下的價(jià)格對(duì)象個(gè)別因素下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正房地產(chǎn)估價(jià)1 1、直接比較法、直接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表因素因素估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比

27、實(shí)例可比實(shí)例 A A可比實(shí)例可比實(shí)例 B B可比實(shí)例可比實(shí)例 C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計(jì)小計(jì)100100個(gè)個(gè)別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100100100100小計(jì)小計(jì)100100第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)區(qū)域因素修正具體修正公式：區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素分值價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 100價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的個(gè)別因素修正具體修正公式：個(gè)別因素

28、修正具體修正公式： 可比實(shí)例個(gè)別因素分值估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分值價(jià)格可比實(shí)例個(gè)別因素下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素下的 100價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的 100價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 100價(jià)格可比實(shí)例個(gè)別因素下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素下的第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)例例 題題 4-8:4-8:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對(duì)象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、的環(huán)境優(yōu)于待估對(duì)象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體

29、設(shè)施等方面綜合起來(lái)比估價(jià)對(duì)象好規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來(lái)比估價(jià)對(duì)象好2%2%，求經(jīng)過(guò)區(qū)域因素修正，求經(jīng)過(guò)區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。后的可比實(shí)例價(jià)格。平方米元/49021021005000 4-9:4-9:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為50005000元元/ /平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來(lái)劣于待估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗素綜合起來(lái)劣于待估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來(lái)需修正地面積等方面綜合起來(lái)需修正-3%-3%，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)

30、格。 平方米元/5155971005000第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)2 2、間接比較法、間接比較法區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表因素因素標(biāo)準(zhǔn)狀況標(biāo)準(zhǔn)狀況估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100100100小計(jì)小計(jì)100100個(gè)個(gè)別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100建筑物成新建筑物成新100100臨街狀況臨街狀況100100100100小計(jì)小計(jì)100100第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法

31、房地產(chǎn)估價(jià)區(qū)域因素修正具體修正公式：區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的100100 可比實(shí)例價(jià)格個(gè)別因素修正具體修正公式：個(gè)別因素修正具體修正公式： 個(gè)別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格100100可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素可

32、以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素也可也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等；完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等；蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況

33、等影響房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)四、求取比準(zhǔn)價(jià)格四、求取比準(zhǔn)價(jià)格( (一一) )求取公式求取公式V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個(gè)個(gè)式式中：中： V VA A為由實(shí)例為由實(shí)例A A修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格；修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格； V VA A為可比實(shí)例為可比實(shí)例A A的成交價(jià)格；的成交價(jià)格； K K情情為交易情況修正系數(shù)，為交易情況修正系數(shù)，K K

34、情情= =K K日日為交易日期修正系數(shù)，為交易日期修正系數(shù)，K K日日= = K K區(qū)區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，為區(qū)域因素修正系數(shù)，K K區(qū)區(qū)= =K K個(gè)個(gè)為個(gè)別因素修正系數(shù)，為個(gè)別因素修正系數(shù)，K K個(gè)個(gè)= =可比實(shí)例交易情況分值正常交易情況分值交易日期分值估價(jià)時(shí)點(diǎn)分值可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素分值可比實(shí)例個(gè)別因素分值估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分值第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)字化公式：數(shù)字化公式： 100100100100VVAA 100100100100VVAAVA=VAK情情K日日K區(qū)區(qū)K個(gè)個(gè) K容容 K年年 VA=VAK情情K日日K狀狀V VA A=V=VA AK K情

35、情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個(gè)個(gè)第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（二）求取方法（二）求取方法1 1、簡(jiǎn)單算術(shù)平均、簡(jiǎn)單算術(shù)平均3VVVVCBA2 2、加權(quán)算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均 CBACCBBAAffffVfVfVV第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法四、求取比準(zhǔn)價(jià)格四、求取比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)3 3、中位數(shù)、中位數(shù)45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /

36、、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、眾數(shù)、眾數(shù)50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /5 5、其他方法、其他方法第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)4-4 4-4 市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法運(yùn)用舉例第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法例例1 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C坐落坐落 成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 109981

37、134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況交易情況正常正常正常正常正常正常正常正常區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件一般一般較好較好一般一般較好較好商業(yè)配套商業(yè)配套一般一般較好較好一般一般較好較好公共設(shè)施公共設(shè)施一般一般一般一般一般一般較好較好環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好較好一般一般較好較好很好很好個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南層次層次2/61/63/66/6裝修裝修普裝普裝普裝普裝精裝精裝精裝精裝因素條件說(shuō)明表因素條件說(shuō)明表房地產(chǎn)估價(jià) 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)

38、例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100區(qū)區(qū)域域因因素素交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105小計(jì)小計(jì)100103100111個(gè)個(gè)別別因因素素建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105小計(jì)小計(jì)10098102104比較因素分值表比較因素分值表第四章第四章 市場(chǎng)比

39、較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域因素100/103100/100100/111個(gè)別因素個(gè)別因素100/98100/102100/104修正后價(jià)格修正后價(jià)格108961109610191比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 10728元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/) 1099811

40、34411083交易日期交易日期1710171017141611交易情況交易情況100100100100 房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況交通條件交通條件100102100103商業(yè)配套商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況環(huán)境狀況10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100層次層次1009810496裝修裝修100100101105合計(jì)合計(jì)100101102115比較因素分值表比較因素分值表第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411

41、083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100狀況修正狀況修正100/101100/102100/115修正后價(jià)格修正后價(jià)格108891109610230比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10738元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) 實(shí)例實(shí)例A實(shí)例實(shí)例B實(shí)例實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況交易情況100/100100/100100/100交通條件交通條件100/102100/

42、100100/103商業(yè)配套商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100層次層次100/98100/104100/96裝修裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格10726元元/比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目項(xiàng)目可比實(shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B

43、可比實(shí)例可比實(shí)例C C建筑面積建筑面積101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8平方尺平方尺成交價(jià)格成交價(jià)格48.548.5萬(wàn)人民幣萬(wàn)人民幣600600美元美元/m/m2 248.648.6萬(wàn)人民幣萬(wàn)人民幣成交日期成交日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情況交易情況-5%-5%0%0%+2%+2%區(qū)域因素區(qū)域因素+2%+2%0%0%+2%+2%個(gè)別因素個(gè)別因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%例例2第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià) A A為分期付款，即：于成交日首付為分期

44、付款，即：于成交日首付1515萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付1515萬(wàn)元，萬(wàn)元，余款于余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%計(jì)；計(jì)； B B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C為抵押貸款，即：于成交日首付為抵押貸款，即：于成交日首付30%30%，余款向銀行申請(qǐng)，余款向銀行申請(qǐng)1515年期年期的抵押貸款，抵押貸款利率為的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格20042004年上半年間逐月上年上半年間逐月上漲漲1.5%1.5%；下半年以來(lái)逐月上漲；下

45、半年以來(lái)逐月上漲0.8%0.8%。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)20042004年年4 4月月1 1日為日為1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日為日為1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日為日為1 1：8.268.26。 評(píng)估某房地產(chǎn)于評(píng)估某房地產(chǎn)于20042004年年1010月月3030日的價(jià)格。日的價(jià)格。 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（1 1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)將可比

46、實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價(jià)平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元價(jià)格實(shí)例平方米元）（價(jià)格實(shí)例/78.5399764.108 .968486000C/00.498030. 8600B/34.46741 .101%51185000%51150000150000A5 . 0第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)（2 2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格= =實(shí)例價(jià)格實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 平方米元平方米元平方米元/07.5170102100102100%8 . 0

47、110210078.5399V/02.5430102100100100%8 . 01%5 . 1110010000.4980V/87.531398100102100%8 . 01%5 . 119510034.4674V2C45B43A平方米元/64.5304303.517002.543087.53133VVVVCBA第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)補(bǔ)充習(xí)題補(bǔ)充習(xí)題 1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象于、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象于2005年年10月月28日的價(jià)格，日的價(jià)格，選取了一位于控江六村選取了一位于控江六村5號(hào)、成交于號(hào)、成交于2005年年3月的可月的可比實(shí)例。試?yán)蒙虾Ｊ卸址績(jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算交易日比

48、實(shí)例。試?yán)蒙虾Ｊ卸址績(jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算交易日期修正系數(shù)。期修正系數(shù)。 2、試用市場(chǎng)比較法評(píng)估某居住房地產(chǎn)價(jià)格。、試用市場(chǎng)比較法評(píng)估某居住房地產(chǎn)價(jià)格。第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)路路弄弄號(hào)號(hào)室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、估價(jià)對(duì)象概況一、估價(jià)對(duì)象概況 1 1、地址、地址 2 2、權(quán)益狀況、權(quán)益狀況 3 3、區(qū)域狀況、區(qū)域狀況 4 4、實(shí)物狀況、實(shí)物狀況二、估價(jià)基本事項(xiàng)二、估價(jià)基本事項(xiàng) 1 1、估價(jià)目的、估價(jià)目的 2 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3 3、估價(jià)人員、估價(jià)人員 4 4、作業(yè)日期、作業(yè)日期第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)三、估價(jià)思路與方法三、估價(jià)思路與方法1 1

49、、估價(jià)方法選用、估價(jià)方法選用2 2、估價(jià)方法概述、估價(jià)方法概述四、估價(jià)過(guò)程四、估價(jià)過(guò)程1 1、搜集交易實(shí)例、搜集交易實(shí)例第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法5 5個(gè)交易實(shí)例的地址、成交日期、價(jià)格、來(lái)源等個(gè)交易實(shí)例的地址、成交日期、價(jià)格、來(lái)源等路路弄弄號(hào)號(hào)室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)2 2、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較比較因素 估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C位置路弄號(hào)室成交價(jià)格待估成交日期2005.10.282005.9.102005.102005.3交易情況正常正常掛牌正常商服繁華度 繁華很繁華一般繁華交通通達(dá)度 便利便利一般很便利建筑物成新 八成八五九七五層次2/6

50、3/65/62/6 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過(guò)程四、估價(jià)過(guò)程房地產(chǎn)估價(jià)3 3、比較因素分值、比較因素分值比較因素 估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格待估成交日期1360136513601300交易情況100100105100商服繁華度 10010597100交通通達(dá)度 10010098102建筑物成新 10010511095層次100105100100 第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過(guò)程四、估價(jià)過(guò)程房地產(chǎn)估價(jià)4 4、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比較因素 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格5000成交日期1360/13651360/ 13601360/ 1300交易情況100

51、/100100/ 105100/ 100商服繁華度 100/ 105100/ 97100/ 100交通通達(dá)度 100/ 100100/ 98100/ 102建筑物成新 100/ 105100/ 110100/ 95層次100/ 105100/ 100100/ 100 比準(zhǔn)價(jià)格4303.37第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法四、估價(jià)過(guò)程四、估價(jià)過(guò)程房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題習(xí)題1 1 1 1、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中選取了、為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A A、B B兩個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：兩個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A A實(shí)例建筑面積實(shí)例建筑面積

52、200200平方米，成交總價(jià)平方米，成交總價(jià)140140萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首付2424萬(wàn)元，第二期于半年后付萬(wàn)元，第二期于半年后付4848萬(wàn)元，余款萬(wàn)元，余款6868萬(wàn)元于一年后付清。萬(wàn)元于一年后付清。B B實(shí)例的使用面積實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)2121萬(wàn)美元，萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。若年利率為于成交時(shí)一次付清。若年利率為4%4%，B B實(shí)例成交日的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)實(shí)例成交日的美元與人民幣市場(chǎng)匯價(jià)為為1 1美元美元=8.27=8.27元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米元人民幣，試將可比實(shí)例價(jià)格

53、統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價(jià)。建筑面積單價(jià)。平方米元平方米元）（/7478764.10250027. 8210000/6823200%41680000%414800002400005 . 0BA第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題習(xí)題2 2 2 2、某、某宗宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方23252325元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%7

54、%，應(yīng)由買方交納的，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%5%。試求正常成交價(jià)格。試求正常成交價(jià)格。 3 3、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方26252625元元/ /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%5%和和 7%7%，試求，試求正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格。平方米元賣方稅費(fèi)率賣方凈得正常價(jià)格/2500%711232511第四章第四章

55、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題習(xí)題3 3 4 4、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)于、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)于20042004年年9 9月末的價(jià)格，選取了下列可月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格比實(shí)例：成交價(jià)格30003000元元/ /平方米，成交日期平方米，成交日期20032003年年1010月末。調(diào)查獲知：月末。調(diào)查獲知：該類房地產(chǎn)價(jià)格該類房地產(chǎn)價(jià)格20032003年年6 6月末至月末至20042004年年2 2月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲1.5%1.5%； 20042004年年2 2月末至月末至20042004年年9 9月末平均每月比上月上漲月末平均每月比上月上漲2%2%。對(duì)該可比

56、實(shí)例進(jìn)。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。行交易日期修正。 5 5、某個(gè)可比實(shí)例于、某個(gè)可比實(shí)例于20042004年年2 2月月1 1日的價(jià)格為日的價(jià)格為10001000美元美元/ /平方米；平方米；該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2%0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元=8.26=8.26元人民幣；元人民幣；20042004年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修元人民幣。對(duì)

57、該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到正，將其修正到20042004年年1010月月1 1日的人民幣價(jià)格。日的人民幣價(jià)格。平方米元/365825. 8%21%5 . 11300074平方米元/8393%2 . 0126. 810008第四章第四章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題習(xí)題4 46 6、某個(gè)可比實(shí)例于、某個(gè)可比實(shí)例于20042004年年2 2月月1 1日的價(jià)格為日的價(jià)格為10001000美元美元/ /平方米；該類房地平方米；該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0.5%0.5%。假設(shè)人民幣與。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)美元的市場(chǎng)匯價(jià)20042004年年2 2月月1 1日為日為1 1美元美元=8.26=8.26元人民幣；元人民幣；20042004年年1010月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，將其修正到元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，