農(nóng)村建設(shè)用地整理中城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上農(nóng)村建設(shè)用地整理中城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤國務(wù)院關(guān)于深化改革 嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）明確提出：“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤” （以下簡稱“掛鉤”）。江蘇省作為全國第一批實(shí)施農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的試點(diǎn)省份，在國土資源部的指導(dǎo)下，扎實(shí)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤試點(diǎn)工作，通過試點(diǎn)對農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的方式和方法進(jìn)行探索，初步摸索出了農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤的技術(shù)路線和技術(shù)規(guī)范。通過總結(jié)試點(diǎn)做法，我們對開展農(nóng)村建設(shè)用地整理掛鉤政策的若干問題進(jìn)行了比較粗淺的思考，供大家參考。1.農(nóng)村建設(shè)用地整理的主要內(nèi)容農(nóng)村建

2、設(shè)用地整理主要包括兩個(gè)部分：一是農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理；二是農(nóng)村工礦廢棄地整理。（1）農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理。農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理，以優(yōu)化城鄉(xiāng)居民點(diǎn)布局，提高用地效率和集約化程度為目標(biāo)，基本內(nèi)涵指從宏觀上對農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局以及從微觀上對農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模和內(nèi)部結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行的綜合調(diào)整。主要是運(yùn)用工程技術(shù)及調(diào)整土地產(chǎn)權(quán)，通過對農(nóng)村居民點(diǎn)用地規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及空間布局的再調(diào)整，使農(nóng)村居民點(diǎn)適度集中，提高農(nóng)村居民點(diǎn)土地利用強(qiáng)度，促進(jìn)土地利用有序化、合理化、科學(xué)化，并改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理已成為我國土地整理的一項(xiàng)重要工作。一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理對改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)

3、民生活質(zhì)量，緩解用地矛盾、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農(nóng)”問題都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義；另一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)整理將在我國加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、縮短城鄉(xiāng)貧富差距中發(fā)揮積極作用，同時(shí)可以一定程度上增加對城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給，保障經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。過去，農(nóng)村居民點(diǎn)整理往往緊跟項(xiàng)目走，即“被動(dòng)整理”模式，這種做法雖然可以滿足項(xiàng)目用地的要求，但由于時(shí)間倉促，遺留下來的問題很多，而且，這種整理方式往往不注意整個(gè)區(qū)域用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地資源配置的優(yōu)化，同時(shí)帶來了許多生態(tài)、環(huán)境等問題。把農(nóng)村居民點(diǎn)整理納入土地利用總體規(guī)劃的專項(xiàng)規(guī)劃編制當(dāng)中，有目的、有針對性地進(jìn)行農(nóng)村居民點(diǎn)整理，通過

4、減少農(nóng)村居民點(diǎn)用地與相應(yīng)增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地的“此消彼長” 相掛鉤的方式，在一定程度上緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地供需不平衡的現(xiàn)狀。（2）農(nóng)村工礦廢棄地的整理。主要是針對地處農(nóng)村的、已經(jīng)破產(chǎn)或廢棄的工礦和企業(yè)的集體所有建設(shè)用地，通過工程技術(shù)手段，對其進(jìn)行重新的復(fù)墾整理使其達(dá)到或逐步達(dá)到耕作的過程。農(nóng)村工礦廢棄地的整理是農(nóng)村建設(shè)用地整理的又一重要方面，對改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境以及農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地可持續(xù)發(fā)展也有著重要意義。2.農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤的內(nèi)涵農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤，就是在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)的基礎(chǔ)上，按照土地集約利用的要求，采取科學(xué)

5、的工程技術(shù)手段，通過對一定規(guī)劃用途分區(qū)內(nèi)（一般為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)或一般農(nóng)地區(qū)）的農(nóng)村居民點(diǎn)和農(nóng)村工礦廢棄地的整理（復(fù)墾），以整理復(fù)墾出的一定數(shù)量和質(zhì)量的耕地為途徑，在動(dòng)態(tài)過程中，通過合理規(guī)劃布局，在特定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)減少一定數(shù)量耕地的同時(shí)，相應(yīng)增加一定數(shù)量城鎮(zhèn)建設(shè)用地的一種做法。掛鉤指標(biāo)應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備兩種身份，即規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)身份和耕地轉(zhuǎn)用計(jì)劃身份。3、農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤的政策依據(jù)解決規(guī)劃計(jì)劃編制與執(zhí)行中突出矛盾，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中合理必須的用地需求，需要我們在充分理解國家現(xiàn)有的政策規(guī)定的前提下，敢于突破傳統(tǒng)思維模式，勇于創(chuàng)新用地管地思路。掛鉤政策的試行，正是近年來國土資

6、源管理工作不斷創(chuàng)新的成果之一。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）第二部分第十條中明確規(guī)定：“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。”2000年，國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的通知（國土資發(fā)2000337號）第二條，關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施的通知（國土資發(fā)2000408號）第四條，都明確提出：為妥善解決小城鎮(zhèn)建新拆舊過程中的建設(shè)用地指標(biāo)問題，省級國土資源管理部門可以根據(jù)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)推進(jìn)情況、試點(diǎn)小城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，按照“總量控制，封閉運(yùn)行，臺帳管理，年度檢查，到期歸還”的原則，對國家和省級試點(diǎn)

7、小城鎮(zhèn)，單列編報(bào)下達(dá)一定數(shù)量的建設(shè)占用耕地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，用于實(shí)施建新拆舊，促進(jìn)建設(shè)用地的集中。2004年，國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見（國土資發(fā)2004234號）又提出：縣市和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合實(shí)施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略與“村村通”工程，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、歸并村莊整治計(jì)劃，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和城鎮(zhèn)土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，按規(guī)劃、有計(jì)劃、循序漸進(jìn)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。國土資源部關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見（國土資發(fā)2004223號）第一條第一款中明確提出“

8、土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)要在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)落實(shí)到地塊”和“由于基礎(chǔ)工作不扎實(shí)，在劃定基本農(nóng)田時(shí)將其他用地誤劃為基本農(nóng)田的，要進(jìn)行調(diào)整，并補(bǔ)劃同等數(shù)量和質(zhì)量的基本農(nóng)田。因現(xiàn)有耕地?cái)?shù)量不足難以落實(shí)到地塊的部分，可將土地整理復(fù)墾新增加且經(jīng)驗(yàn)收合格的耕地補(bǔ)劃為基本農(nóng)田?！币虼?，“掛鉤”的實(shí)施，從規(guī)劃意義上講，只能限于在規(guī)劃的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和一般農(nóng)地區(qū)內(nèi)開展。同時(shí)，國土資源部關(guān)于開展補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量質(zhì)量實(shí)行按等級折算基礎(chǔ)工作的通知（國土資發(fā)2005128號）第四條第三款“如補(bǔ)充耕地等級低于被占用耕地等級，逐步實(shí)行按等級折算增加補(bǔ)充耕地面積”的規(guī)定，為我們通過基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)或一般農(nóng)地區(qū)內(nèi)農(nóng)

9、村建設(shè)用地整理掛鉤，解決了實(shí)事求是的善后解決辦法和管理控制辦法。4、農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤的意義4.1“掛鉤”的積極意義現(xiàn)階段，我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速時(shí)期，各個(gè)地方尤其是城市（鎮(zhèn)）化和工業(yè)化發(fā)展較快的地區(qū)對建設(shè)用地的需求越來越大。就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程而言，土地資源的非農(nóng)化是不可避免的。土地非農(nóng)化可以分為消耗性非農(nóng)化以及過度非農(nóng)化兩個(gè)部分。消耗性非農(nóng)化主要依照經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，以及由于城市（鎮(zhèn)）化和工業(yè)化進(jìn)程的需要而不得不消耗的一部分農(nóng)用地；而過度非農(nóng)化則是指地方政府部門把土地的價(jià)格人為地降低所帶來的土地資源的過度消耗?！皰煦^”就是依靠政府部門發(fā)起，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地的整

10、理，在改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件的同時(shí)，既適度地減少農(nóng)村建設(shè)用地、整理復(fù)墾為耕地，又為地方爭取到更多的建設(shè)用地指標(biāo)，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對城鎮(zhèn)建設(shè)的合理用地需求。4.2 “掛鉤”實(shí)施可行性據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國農(nóng)村建設(shè)用地的總量約2.7億畝，5倍于城鎮(zhèn)建設(shè)用地。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查，江蘇省農(nóng)村居民點(diǎn)達(dá)93.52萬公頃，2004年全省有農(nóng)村人口4056.97萬人，自然村18.86萬個(gè)，平均每平方公里1.8個(gè)自然村，人均占地230平方米，而且分布較為零散，“空心村”大量存在，土地利用較為粗放。隨著經(jīng)濟(jì)特別是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及人民生活水平的提高，農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)的愿望相當(dāng)強(qiáng)烈，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)對建設(shè)

11、用地需求的強(qiáng)烈愿望以及政府的大力倡導(dǎo)，就為“掛鉤”的實(shí)施提供了有利的社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)條件和政策基礎(chǔ)。5、農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤應(yīng)遵循的基本原則（1）科學(xué)規(guī)劃、優(yōu)化配置的原則“掛鉤”工作要在對農(nóng)村建設(shè)用地現(xiàn)狀基本情況進(jìn)行充分進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的要求，科學(xué)編制農(nóng)村建設(shè)用地整理專項(xiàng)規(guī)劃和“掛鉤”項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，以規(guī)劃控制建新拆舊規(guī)模，調(diào)控具體實(shí)施時(shí)序安排，引導(dǎo)城鄉(xiāng)用地布局和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化。（2）尊重農(nóng)民意愿、維護(hù)集體和農(nóng)戶土地合法權(quán)益的原則“掛鉤”的實(shí)施過程中，應(yīng)按照相關(guān)的以及土地利用總體規(guī)劃的要求，取得相關(guān)集體土地所有權(quán)人的同

12、意，充分尊重農(nóng)民意愿，不搞強(qiáng)制拆遷，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他有關(guān)個(gè)人、單位的合法權(quán)益。對于因拆遷對農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織造成損失的，要給以補(bǔ)償，并且保證農(nóng)民生活水平不降低。（3）政府主導(dǎo)，協(xié)同推進(jìn)的原則“掛鉤”的實(shí)施涉及面廣量大，情況較復(fù)雜，因此必須要在地方政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由國土、發(fā)展改革、城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、民政、環(huán)保、水利、勞動(dòng)等部門協(xié)同開展工作，在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)范操作。但農(nóng)村建設(shè)用地整理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能完全依靠政府來進(jìn)行整理，需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，引進(jìn)市場機(jī)制，充分發(fā)揮市場主體作用，調(diào)動(dòng)方方面面的積極性。（4）因地制宜，促進(jìn)土地可持續(xù)利用的原則在農(nóng)村建

13、設(shè)用地整理的過程中要十分注重土壤質(zhì)量的改良，注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施的改善，按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施。同時(shí)，要注重發(fā)揚(yáng)人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，要充分考慮農(nóng)民的意見和建議，“以人為本”，做到農(nóng)村居民點(diǎn)整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一。6、農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤的實(shí)施“掛鉤”的實(shí)施應(yīng)當(dāng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。由于“掛鉤”的實(shí)施過程中必然涉及農(nóng)村居民的拆遷安置問題，因此，我們認(rèn)為在維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的前提下，其必然是“先易地安置、再拆遷實(shí)施”和“先使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)，再整理置換歸還”的兩個(gè)同步統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。這個(gè)過程應(yīng)當(dāng)

14、包括以下幾個(gè)主要內(nèi)容：6.1“掛鉤”的方法農(nóng)村建設(shè)用地整理出的耕地，可以全部置換為建設(shè)用地指標(biāo)。為保障“掛鉤”工作的順利啟動(dòng)，應(yīng)先安排部分掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，并允許在整理（復(fù)墾）形成耕地前進(jìn)行使用。即按照土地利用總體規(guī)劃的要求，在城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域內(nèi)，相應(yīng)增加規(guī)劃建設(shè)用地預(yù)留區(qū)，同時(shí)，必須要在規(guī)定的年限（期）內(nèi)整理復(fù)墾出相應(yīng)面積的耕地，完成對已經(jīng)使用的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)的置換歸還。對于超額完成整理復(fù)墾任務(wù)、形成新的建設(shè)用地指標(biāo)的，新指標(biāo)可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一期直接使用；對于未能完成整理形成耕地、置換歸還任務(wù)的，要相應(yīng)核減其以后的正常建設(shè)用地指標(biāo)和現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)；對于完成歸還任務(wù)確有困難的，可以繳納相應(yīng)

15、的費(fèi)用，有償調(diào)劑異地超額完成整理復(fù)墾任務(wù)、形成的建設(shè)用地指標(biāo)?！皰煦^”實(shí)施主體可以自行整理，也可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整理，相關(guān)費(fèi)用由自己承擔(dān)。6.2農(nóng)村建設(shè)用地整理權(quán)屬調(diào)整方法農(nóng)村建設(shè)用地整理針對農(nóng)村居民點(diǎn)、農(nóng)村工礦廢棄地，結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)對農(nóng)村建設(shè)用地、田、水、路、林等進(jìn)行整理。依據(jù)不同的整理形式、不同對象，對土地所有權(quán)、使用權(quán)調(diào)整采取不同的方法。（1） 土地所有權(quán)的調(diào)整方法 農(nóng)村建設(shè)用地整理過程中，整理區(qū)內(nèi)部分建筑物，包括農(nóng)民住宅等，按照農(nóng)村建設(shè)用地整理規(guī)劃及村鎮(zhèn)規(guī)劃要求進(jìn)行遷并，地上建筑物、青苗等附作物，作為土地的他項(xiàng)權(quán)利要進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入整理費(fèi)用。遷并過程中按就近原則并入他村的，其

16、占用的土地應(yīng)按照公認(rèn)的準(zhǔn)則，在相鄰的農(nóng)地上以等量的原則進(jìn)行權(quán)屬的調(diào)整置換。 成片土地整理過程中，涉及村界調(diào)整的要進(jìn)行村與村之間土地所有權(quán)的調(diào)整，這種調(diào)整必須以整理土地格局所涉及的地塊走向所決定的新的村界作為仲裁的出發(fā)點(diǎn)，若調(diào)整的地塊質(zhì)量不等同，則按照讓出或并入地塊的等當(dāng)量或等價(jià)原則進(jìn)行補(bǔ)償；若調(diào)整的地塊質(zhì)量相同，可按等量原則調(diào)整村與村之間的土地所有權(quán)。 由于歷史原因，相鄰行政單位遺留下來的插花地及其整理，可在土地整理中作為權(quán)屬調(diào)整的“籌碼”，按等當(dāng)量或等價(jià)值對其土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。 不相鄰村間插花地，也可按照插花地及其整理作為權(quán)屬調(diào)整的“籌碼”這個(gè)原則，等當(dāng)量通過各自相鄰的村依次進(jìn)行土地所有權(quán)

17、的調(diào)整。（2） 土地使用權(quán)的調(diào)整方法 按等質(zhì)、等量模式進(jìn)行調(diào)整的方法。這種土地使用權(quán)的調(diào)整，只能在穩(wěn)定經(jīng)營承包權(quán)的基礎(chǔ)上，按照整理前、后土地?cái)?shù)量質(zhì)量相當(dāng)?shù)哪Ｊ?，將整理后土地重新分配、認(rèn)定，并簽署土地權(quán)屬界線認(rèn)可書和土地經(jīng)營承包證書。由于整理后地塊面積變大，塊數(shù)變少，可能出現(xiàn)同一地塊幾家共同經(jīng)營的狀況，可采取在地塊中設(shè)立一些象征性的地塊標(biāo)志來加以解決。 按照股份制及租賃模式進(jìn)行調(diào)整的方法。這種方法適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，閑置農(nóng)民已轉(zhuǎn)入第二、三產(chǎn)業(yè)，且具有穩(wěn)定收入。在整理后，按照農(nóng)民自愿的原則，對整理前土地評估或土地質(zhì)量評估結(jié)果折股，自愿組建股份制土地經(jīng)營組織，統(tǒng)一經(jīng)營土地，并持股權(quán)的多少參與土地收

18、益的分配；亦可將分戶承包的土地適度集中整理，并將整理后的土地通過協(xié)議或招標(biāo)的方式租賃給種田大戶，簽訂租賃，租賃費(fèi)用分配給農(nóng)地承包權(quán)的出讓者或用于養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)福利事業(yè)。新增建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)和新增耕地使用權(quán)的調(diào)整方法。農(nóng)村建設(shè)用地整理能夠增加大量耕地面積，其新增建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)可由整理工程投資者使用和擁有；新增耕地可歸當(dāng)?shù)卮寮w，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營使用，或租賃給種田大戶，租金歸集體所有。6.3農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力測算的技術(shù)路線在分析當(dāng)?shù)刈匀?、社?huì)經(jīng)濟(jì)條件的基礎(chǔ)上，選取不同的農(nóng)村建設(shè)用地整理模式，確定不同整理模式的整理標(biāo)準(zhǔn)，并確定出不同整理模式的整理范圍。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)不同整理模式和整理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算整

19、個(gè)測算區(qū)域的農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力。*資金來源與收益分配農(nóng)村建設(shè)用地整理資金可以先由政府財(cái)政出資或進(jìn)行部分土地使用權(quán)的抵押貸款解決，然后通過整理后的土地增值、掛鉤建設(shè)用地指標(biāo)的出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等收益來平衡預(yù)算。與此同時(shí)，在農(nóng)村建設(shè)用地整理的過程中，也必然涉及到土地收益分配的問題。政府可以一次性把補(bǔ)償費(fèi)用付給農(nóng)民，也可以租賃農(nóng)民土地的承包經(jīng)營權(quán)，每年（或定期）付給農(nóng)民一定額度租金。值得注意的是，如果地方政府把建設(shè)用地指標(biāo)異地轉(zhuǎn)讓，獲得的資金也應(yīng)該與農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織一同分享。我們認(rèn)為政府應(yīng)該按照租賃農(nóng)民土地或農(nóng)民以土地入股等方式，讓農(nóng)民獲得穩(wěn)定的補(bǔ)償，這樣既可以獲得因土地升值給農(nóng)民帶來的收入，也可

20、以避免因通貨膨脹給農(nóng)民帶來的損失，從而充分保障農(nóng)民的權(quán)益，提高農(nóng)民生活水平。7.結(jié)論和政策建議農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。我們認(rèn)為，在此過程中應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：（1）充分尊重集體土地產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益首先，農(nóng)村居民點(diǎn)整理要充分尊重土地所有者的權(quán)益，不得侵犯農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)。其次，應(yīng)該加強(qiáng)宣傳力度，使廣大農(nóng)民認(rèn)識到居民點(diǎn)整理的重大意義，并保證整理項(xiàng)目的透明和公開，隨時(shí)接受農(nóng)民的監(jiān)督。第三，在整理過程中，要給予農(nóng)民實(shí)惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件，并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低。比如，宅基地拆遷后安置房子的面積要小于原先的面積，要注意加強(qiáng)小區(qū)配

21、套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。對于整理過程中對農(nóng)民造成的損失要給予公平的補(bǔ)償。加強(qiáng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)。具體來說應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：一是建立長期穩(wěn)定的土地登記制度，對于未及時(shí)登記的要盡快補(bǔ)辦登記手續(xù)。二是嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對于不符合宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的要及時(shí)調(diào)整。三是積極開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，優(yōu)化土地配置。（2）引入市場化運(yùn)作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式農(nóng)村建設(shè)用地整理的模式大致可以分為兩個(gè)主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設(shè)中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二是資金籌措模式，主要有：政府主導(dǎo)型、市場主導(dǎo)型、村集體自主型等。農(nóng)村建設(shè)用