財(cái)務(wù)分析的畢業(yè)論文

1、摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷凸顯。本文分析了南京棲霞建設(shè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱棲霞建設(shè)地產(chǎn)）短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)棲霞建設(shè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了綜合分析，發(fā)現(xiàn)棲霞建設(shè)財(cái)務(wù)中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)并提出了相應(yīng)措施和建議，以確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得合理、可持續(xù)的發(fā)展。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞會(huì)直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，進(jìn)而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)和深入的研究具有極為重要的意義。本文研究圍繞著南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)房地,從公司最近幾年財(cái)務(wù)報(bào)告著手，結(jié)合財(cái)務(wù)分析的研究方法和研究思路，闡述了南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)概況，對(duì)該公司的各項(xiàng)財(cái)

2、務(wù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析，最后利用杜邦分析法進(jìn)行綜合分析，挖掘財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后公司發(fā)展、運(yùn)營(yíng)、盈利情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)的環(huán)節(jié)可能不一樣，都需要針對(duì)每一個(gè)企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011年至2013年的財(cái)務(wù)報(bào)表及其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際現(xiàn)狀，從財(cái)務(wù)分析的視角，研究南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)近年來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，探索可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)現(xiàn)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)略的閃光點(diǎn)和尚且存在的問題，為南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)提供一定的參考。南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比較典型的房地產(chǎn)股份有限公司，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析

3、，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展,才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)分析一、企業(yè)簡(jiǎn)介南京棲霞建設(shè)股份有限公司南京棲霞建設(shè)股份有限公司成立于1999年12月,是以南京棲霞建設(shè)（集團(tuán)）公司為主發(fā)起人,聯(lián)合南京新港高科技股份有限公司等五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份有限公司。公司設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本1億元人民幣。公司主營(yíng): 住宅小區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)；商品房銷售、租賃、售后服務(wù)；投資興辦實(shí)業(yè)；教育產(chǎn)業(yè)投資。作為區(qū)域龍頭，公司主要開發(fā)高檔公寓、花園洋房和別墅，發(fā)展戰(zhàn)略清晰，產(chǎn)品開發(fā)能力突出，在南京市場(chǎng)具有比較好的品牌形象,連續(xù)多年蟬聯(lián)南京銷售面積和銷售金額第一名的桂冠。公司是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)。 公司長(zhǎng)期致力于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能的培養(yǎng),在構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織、培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍、加強(qiáng)法人治理結(jié)構(gòu)、建設(shè)優(yōu)秀企業(yè)文化、鍛造技術(shù)創(chuàng)新能力、建立質(zhì)量保證體系等方面做了大量工作,取得很好的成效。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是高投入高風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)行業(yè)，具有資金投入量大，回收期長(zhǎng)、負(fù)債比率高、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)工作中由于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、受政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等原因影響，造成企業(yè)獲取的最終收益和預(yù)計(jì)目標(biāo)產(chǎn)生的偏差。2013南京棲霞地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示：每股收益0.16 元,

5、同比下滑45.5%,低于預(yù)期。2013 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.6 億元,同比下降18.6%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.7 億元,合每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。結(jié)算少及毛利率偏低導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。公司營(yíng)業(yè)收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結(jié)算項(xiàng)目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項(xiàng)目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項(xiàng)目稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個(gè)百分點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。二、企業(yè)財(cái)務(wù)分析（一）股本結(jié)構(gòu)股份構(gòu)成(萬股)變更日期20

6、13-12-312012-12-312011-12-31股份總數(shù)105,000.00105,000.00105,000.00已上市流通A股105,000.00105,000.00105,000.00受限流通股份0.000.000.00 根據(jù)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)2013年的財(cái)務(wù)報(bào)表可知棲霞建設(shè)的總股本105,000萬股，自2010年至2013年都沒有變化。在2013年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表中流通股有105,000萬股。（二）財(cái)務(wù)比率分析1償債能力分析償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力,對(duì)企業(yè)發(fā)展有重要意義。分為長(zhǎng)期債務(wù)能力和短期債務(wù)能力。表1： 償債能力分析表項(xiàng)目2011-12-312012-12-

7、312013-12-31短期償債能力流動(dòng)比率2.34082.14871.8522速動(dòng)比率0.7930.72260.5069現(xiàn)金比率(%)36.820929.260821.4019長(zhǎng)期償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率(%)64.255767.636772.4167 權(quán)益乘數(shù) 2.7976 3.09 3.6254產(chǎn)權(quán)比率(%)174.6805204.2922 257.3913 利息支付倍數(shù)3889.6212 1278.2505-106346.0032流動(dòng)比率與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比（1）短期償債能力分析1流動(dòng)比率反映企業(yè)用在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力。棲霞建設(shè)地產(chǎn)此比率低于標(biāo)準(zhǔn)比率2，表明企業(yè)短

8、期還債能力較低。但是2011年與2013年比較，呈下降狀態(tài)，說明本公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)流動(dòng)資金的需要外，可能沒有足夠的財(cái)力償還到期流動(dòng)負(fù)債。 2本公司速動(dòng)比率一直偏低，小于1，2013、2012、2011年的比率分別是0.5、0.5、0.7，從表1的數(shù)據(jù)顯示本公司的短期償債能力較差而且呈下降趨勢(shì)。說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。表明棲霞建設(shè)地產(chǎn)以速動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的綜合能力差，變現(xiàn)能力低，這樣不僅會(huì)影響企業(yè)支付工資、購(gòu)買原材料和生產(chǎn)設(shè)備，更無法償還到期的流動(dòng)負(fù)債，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力。3從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作

9、用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強(qiáng)。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，萬科的現(xiàn)金比率也不斷下降的，從2011年的36.8209%下降到2013年的21.4019%，明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金可以抵償流動(dòng)負(fù)債的程度低，企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高。（2）長(zhǎng)期償債能力分析 1資產(chǎn)負(fù)債率越大說明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率為40%-60%時(shí)較為合適，由上表可以看出，2011-2013年棲霞建設(shè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，并不斷上升，并且遠(yuǎn)高于同行業(yè)平均水平。說明該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不合理，企業(yè)的負(fù)債過度，債權(quán)保障程度低，借款的危險(xiǎn)系數(shù)偏高。

10、從變化趨勢(shì)表可以發(fā)現(xiàn)，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的負(fù)債狀況從2010年開始呈遞增趨勢(shì)，2013年達(dá)到最高值為72%，高于國(guó)際安全的標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力不斷加大。2產(chǎn)權(quán)比率越低，說明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。從表1可以看出，2011-2013年產(chǎn)權(quán)比率較高呈上升趨。說明企業(yè)充分發(fā)揮了負(fù)債帶來的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，償債能力減弱。3已獲利息倍數(shù)越大，說明長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。若假設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數(shù)呈下降趨勢(shì)，說明棲霞地建設(shè)產(chǎn)償債能大大減弱。2.營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力是指企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)效率的高低。資產(chǎn)運(yùn)用

11、效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。包括存貨周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)等各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。1、存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率又名“庫存周轉(zhuǎn)率”，是衡量和評(píng)價(jià)企業(yè)購(gòu)入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)存貨運(yùn)營(yíng)效率的綜合性指標(biāo)，也是反映流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性的重要指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期銷售成本與平均存貨余額的比率，存貨周轉(zhuǎn)率的高低反映了企業(yè)存貨管理水平的好壞，影響著企業(yè)的短期償債能力。表2 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011-2013年存貨周轉(zhuǎn)率表項(xiàng)目2011-12-312012-12-312013-12-31存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.20210.2

12、3470.1976存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1781.29641533.8731821.8623存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢(shì)來看，存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢(shì)來看， 2011-2013年棲霞建設(shè)地產(chǎn)的平均年存貨周轉(zhuǎn)率低于21%,反映出該企業(yè)存貨占用水平高，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，存貨周轉(zhuǎn)率低，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長(zhǎng)，雖然2012年時(shí)，周轉(zhuǎn)率有所提高，周轉(zhuǎn)天數(shù)由1781天下降為1533天，但是2013年存貨周轉(zhuǎn)率又降至更低。棲霞建設(shè)地產(chǎn)存貨的管理效率低，變現(xiàn)能力差的現(xiàn)狀沒有得到根本改善。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表3 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2006-2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表項(xiàng)目2011-1

13、2-312012-12-312013-12-31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）335.1686195.844150.5819應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)1.07411.83822.3907應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)同時(shí)可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費(fèi)用。由表3可以看出，2011年的最高，說明回收能力強(qiáng)。從數(shù)據(jù)中顯示，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周期天數(shù)太短，表明房地產(chǎn)企業(yè)奉行較緊的信用政策，付款條件過于苛刻，這樣會(huì)限制企業(yè)銷售量的擴(kuò)大，影響企業(yè)的盈利水平。3、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表4: 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011-2013年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表項(xiàng)目2

14、011-12-312012-12-312013-12-31固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)78.8397107.580794.1831固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)。從變化趨勢(shì)表顯示，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高，表明該企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，企業(yè)的固定資產(chǎn)投資使用得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。3、盈利能力分析盈利能力主要反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力。表5： 盈利能力分析表項(xiàng)目2011-12-312012-12-312013-12-31銷售凈利率(%)15.825815.92069.8165成本利潤(rùn)率(%)28.015827.78614.3833 資產(chǎn)凈利潤(rùn)率(

15、%)3.26423.6941.6177 凈資產(chǎn)收益率(%)8.098.854.65（1）銷售凈利率房地產(chǎn)行業(yè)銷售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0.1，該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤(rùn)是多少，表明銷售收入的收益水平。棲霞建設(shè)地產(chǎn)的銷售凈利率從2011和2012年的15.8%左右下跌到2013年的最低點(diǎn)9.8165%?？偰牦w上銷售收入的收益水平在不斷下降。說明企業(yè)銷售收入水平低，相應(yīng)獲取的凈利潤(rùn)也低。（2）成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤(rùn)，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營(yíng)成果。該項(xiàng)指標(biāo)越高，利潤(rùn)就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。從上表數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤(rùn)率逐年下降從2011年的28.0158

16、%降到2013年的14.3833%，下降近一倍。說明了經(jīng)濟(jì)效益越來越差。（3）資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率是一個(gè)綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在前兩年都在3%-4%，到2013年下降到1.6177%，表明公司投入產(chǎn)出水平低，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率低，成本費(fèi)用的控制水平不高。也表明企業(yè)的管理水平有所降低。（4）凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤(rùn)的能力，即反映投資與報(bào)酬的關(guān)系。本公司的凈資產(chǎn)收益率2011年至2012年有所增高，2013年4.65%，低于行業(yè)均值，表明公司自有資本獲取收益的能力減弱，運(yùn)營(yíng)效益較差，對(duì)投資者和債權(quán)人的保證程度水平低。4

17、.發(fā)展能力分析發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模、壯大實(shí)力的潛在能力，發(fā)展能力對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。具體分析見表4： 表6： 發(fā)展能力分析項(xiàng)目2011/12/312012/12/312013/12/31銷售收入增長(zhǎng)率(%)-32.877925.6599-18.5797凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率(%)-25.808326.4126-49.7969凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)-10.66652.97-1.6103總資產(chǎn)增長(zhǎng)率(%)9.490913.727415.44（1）銷售收入增長(zhǎng)率銷售收入增長(zhǎng)率是評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)，是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)，也是企

18、業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。由于銷售增長(zhǎng)率小于零說明本年比去年銷售下降了。本公司的銷售收入增長(zhǎng)率2011年到2013年呈增長(zhǎng)狀態(tài)從-32.8779%增值25.6599%，說明企業(yè)銷售增長(zhǎng)快，企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)前景可觀。但2013年增長(zhǎng)率又下降，降至-18.5797，銷售減少，市場(chǎng)前景不可觀，銷售不穩(wěn)定，盈利能力減弱。（2）凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)比上期凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)盈利能力越強(qiáng)。從表6中可以看出2011年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為-25.8083%說明比上期凈利潤(rùn)下降，到2012年增長(zhǎng)到26.4126%，從上圖可以看出2012年接近行業(yè)平均值，但截止到2013年凈利

19、潤(rùn)增長(zhǎng)率大幅下降為-49.7969%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值的47.174%，表明盈利能力大幅下降。(3)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率是指企業(yè)本期凈資產(chǎn)總額與上期凈資產(chǎn)總額的比率。凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴(kuò)張速度，是衡量企業(yè)總量規(guī)模變動(dòng)和成長(zhǎng)狀況的重要指標(biāo)。由表6可以看出2012年較2011年凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率為由-10.6665%增長(zhǎng)到2.97%，2013年下降到-1.6103%，表明資本規(guī)模擴(kuò)張速度慢，甚至在2011年與2013年資本規(guī)模在減少。（3）總資產(chǎn)增長(zhǎng)率總資產(chǎn)增長(zhǎng)率表明，從資產(chǎn)角度衡量企業(yè)本期規(guī)模的擴(kuò)張程度，本公司的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率在2011年至2013年不斷上升，從9.4909%增至15.44%，呈現(xiàn)緩

20、慢增長(zhǎng)，說明企業(yè)在本經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)資產(chǎn)擴(kuò)張速度緩慢。5.每股指標(biāo)分析表7：每股指標(biāo)分析項(xiàng)目2011-12-312012-12-312013-12-31每股收益0.26080.30120.1642每股凈資產(chǎn)3.2253.40373.5284（1） 每股收益每股收益反映了普通股的盈利能力，由表7可以看出，該公司的每股收益從2011年增長(zhǎng)到2012年0.3012，到2013年大幅下降到0.1642，并且連續(xù)三年都低于行業(yè)均值。說明本公司的普通股盈利能力低。（2） 每股凈資產(chǎn)表5指標(biāo)表明發(fā)行在外的每一股普通股所代表的賬面凈資產(chǎn)，是股票的最低價(jià)值。本公司近三年的賬面凈資產(chǎn)從2011年3.2250增加到201

21、3年3.5284，說明本公司的股票價(jià)值在增長(zhǎng)，由上圖可知比較接近房地產(chǎn)行業(yè)平均值。說明公司的發(fā)展速度緩慢，盈利和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 （三）綜合分析法綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,凈資產(chǎn)收益率是綜合性最強(qiáng)，最具代表性的一個(gè)財(cái)務(wù)比率，是杜邦系統(tǒng)的核心，也反映了股東投入資金的獲利能力，反映企業(yè)進(jìn)行籌資、投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等活動(dòng)的效率。這個(gè)指標(biāo)取決于總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。2011年度杜邦分析圖：權(quán)益乘數(shù)2.778凈利2738520000 銷售凈利率15.8258%平均資產(chǎn)總額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2108510000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2108510000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20.63% 資產(chǎn)凈利率3.12

22、27%凈資產(chǎn)收益率8.09%2012年度杜邦分析圖：凈利316281000 銷售凈利潤(rùn)15.9206%平均資產(chǎn)總額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2649560000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2649560000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.2% 凈資產(chǎn)收益率8.09%權(quán)益乘數(shù)3.125資產(chǎn)凈利率3.471 %2013年度杜邦分析圖：權(quán)益乘數(shù)3.571凈利172415000 銷售凈利潤(rùn)9.8165%平均資產(chǎn)總額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2157280000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2157280000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率16.48% 資產(chǎn)凈利率1.5095%凈資產(chǎn)收益率4.65%本公司的凈資產(chǎn)收益率在2012年有一定程度的好轉(zhuǎn)，分別從2011年的8.09%增加至2012年的

23、8.85%但是2013年大幅下降為4.65%。企業(yè)的投資者在很大程度上依據(jù)這個(gè)指標(biāo)來判斷是否投資或是轉(zhuǎn)讓股份，考察經(jīng)營(yíng)著業(yè)績(jī)和決定股利分配政策。 總資產(chǎn)收益率也是反應(yīng)獲利能力的指標(biāo)，揭示了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的綜合性比較強(qiáng)的指標(biāo)。它取決于銷售凈利潤(rùn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，可以從銷售活動(dòng)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。銷售方面，從銷售活動(dòng)來看，銷售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系。要提高資產(chǎn)凈利率要考慮兩個(gè)方面：一方面是要開拓市場(chǎng)，則通過增加銷售量來提高資產(chǎn)凈利率，采取一些有效措施，比如：搞一些促銷活動(dòng)等。另一方面是要控制成本費(fèi)用還包括財(cái)務(wù)活動(dòng)的費(fèi)用，而降低各項(xiàng)成本費(fèi)用開支是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要

24、內(nèi)容，通過減少成本來提高資產(chǎn)凈利率。棲霞建設(shè)地產(chǎn)的2011年資產(chǎn)凈利率為3.1227%，反映企業(yè)每使用一塊錢，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)真正賺得3.1227元。棲霞建設(shè)地產(chǎn)2012年銷售收入和凈利潤(rùn)小幅上漲，但2013年資產(chǎn)凈利率下降了一倍多，銷售收入和凈利潤(rùn)大幅下降。2013 年，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的毛利率為 26.47，同比下降 15.87%。毛利率降低的原因在于幸福城保障房項(xiàng)目和無錫東方天郡一期毛利率較低，也是凈利潤(rùn)的降低與營(yíng)業(yè)收入的減少不同步的主要原因。從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，及關(guān)系到企業(yè)的獲利能力，有關(guān)系到企業(yè)的償債能力。一般而言，流動(dòng)資產(chǎn)直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力；非流動(dòng)資產(chǎn)直接體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和發(fā)展能力

25、。兩者之間應(yīng)該有一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)比率，如果企業(yè)持有的現(xiàn)金超過業(yè)務(wù)需要，就可能影響企業(yè)的獲利能力;如果企業(yè)占用過多的存貨和應(yīng)收賬款，則既要影響獲利能力，又要影響償債能力。為此，就要進(jìn)一步分析各項(xiàng)資產(chǎn)的占用數(shù)額和周轉(zhuǎn)速度。對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)重點(diǎn)分析存貨是否有積壓現(xiàn)象、貨幣資金是否閑置、應(yīng)收賬款中分析客戶的付款能力和有無壞賬的可能;對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)重點(diǎn)分析企業(yè)固定資產(chǎn)是否得到充分的利用。對(duì)于本公司，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也非常重要。流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占的比重很大，說明有積壓，這也是銷售下降的客觀體現(xiàn)。因此本公司的變現(xiàn)能力下降。流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)的比率接近5，說明公司的固定資產(chǎn)利用率不高。公司應(yīng)該采取一定的促銷手段，降低庫存

26、。 權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險(xiǎn)。棲霞建設(shè)提高的權(quán)益乘數(shù)，說明資本結(jié)構(gòu)在2011至2013年發(fā)生了變動(dòng)，2013年的權(quán)益乘數(shù)較2011年有所增大。權(quán)益乘數(shù)增大，企業(yè)負(fù)債程度越高，償還債務(wù)能力越弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度越高。這個(gè)指標(biāo)同時(shí)也反映了財(cái)務(wù)杠桿對(duì)利潤(rùn)水平的影響。財(cái)務(wù)杠桿具有正反兩方面的作用。在收益較好的年度，它可以使股東獲得的潛在報(bào)酬增加，但股東要承擔(dān)因負(fù)債增加而引起的風(fēng)險(xiǎn);在收益不好的年度，則可能使股東潛在的報(bào)酬下降。該公司的權(quán)益乘數(shù)近三年一直處于2.53.5之間，也即負(fù)債率在65%7

27、5%之間，屬于激進(jìn)戰(zhàn)略型企業(yè)。管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握公司所處的環(huán)境，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)利潤(rùn)，合理控制負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，杜邦分析法以權(quán)益凈利率為主線，將企業(yè)在某一時(shí)期的銷售成果以及資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況全面聯(lián)系在一起，層層分解，逐步深入，構(gòu)成一個(gè)完整的分析體系。它能較好的幫助管理者發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題，能夠?yàn)楦纳破髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供十分有價(jià)值的信息，因而得到普遍的認(rèn)同并在實(shí)際工作中得到廣泛的應(yīng)用。四、 棲霞建設(shè)地產(chǎn)存在問題與發(fā)展建議 2013 每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。棲霞建設(shè)2013 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.6 億元,同比下降18.6%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.7 億元,合每股收益0.

28、16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。商品房銷售平淡,收入下滑明顯:2011年全年簽約銷售47.1億元,同比增長(zhǎng)132.9%,但其中商品房銷售金額僅13.9億元,回款15.5億元;保障房銷售金額33.2億元,進(jìn)度回款僅7.3億元。全年房地產(chǎn)結(jié)算收入同比下滑34%,主要因結(jié)算面積下滑48.3%至18.1萬平方米所致,其中棲庭結(jié)算2.8萬平米,棲園結(jié)算1.5萬平米,瑜憬灣結(jié)算5.1萬平米。結(jié)算少及毛利率偏低導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。公司營(yíng)業(yè)收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結(jié)算項(xiàng)目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項(xiàng)目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項(xiàng)目

29、稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個(gè)百分點(diǎn)。償債壓力妨礙公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張。財(cái)務(wù)壓力增大:2011年末凈負(fù)債率上升39.4個(gè)百分點(diǎn)至87.4%,2012年一季度末提升至111.7%,處于行業(yè)高端,現(xiàn)金流較為緊張。2012年幸福城保障房項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)建設(shè)期,大量建安投入將使公司財(cái)務(wù)壓力進(jìn)一步增大。公司凈負(fù)債率在2012年1季度達(dá)到高點(diǎn)后雖然持續(xù)下降,貨幣資金/(1年以內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債+短期借款)持續(xù)下滑,表明公司面臨持續(xù)較大的償債壓力。在去杠桿化的路徑之下,公司業(yè)務(wù)難于實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張。銷售回款情況尚可:公司全年銷售額32.6 億元,其中,商品房合同銷售金額28.4 億元,合同銷售面積23.5 萬平方米。全年回籠資金42 億元,其中保障房項(xiàng)目回款16 億元。費(fèi)用控制較好:公司13 年三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)1.2 億元,同比下降27.4%,其中管理費(fèi)用7042 萬元,同比下降5.1%。 房地產(chǎn)調(diào)控政策從國(guó)十條之后，