社區(qū)物業(yè)管理與建議

1、社區(qū)物業(yè)管理與建議螭要：業(yè)主委員會(huì)負(fù)有召集業(yè)主大會(huì)、組織業(yè)委會(huì)換屆選舉、代表業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)股費(fèi)合同并監(jiān)督物業(yè)服憲企業(yè)履行物業(yè)限免合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，由合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行社區(qū)管理、收集業(yè)主息見(jiàn)和建議等職責(zé),按照"縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé),街道辦事處組織,社區(qū)居委會(huì)落實(shí),市房管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo),以塊為主、屬地管理“的原則,完野土區(qū)物業(yè)管理體制,明確管理職費(fèi),落實(shí)工作責(zé)任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用,建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機(jī)制.共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作,督促檢查物業(yè)霰免企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)服務(wù)合同.加公布費(fèi)用收支潛況，謁處服務(wù)中的矛盾綱紛.

2、對(duì)不落實(shí)服務(wù)合同的物業(yè)眼免企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織,有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)建議終止其物業(yè)期社區(qū)物業(yè)管理的思考與建議一、存在問(wèn)題1 .認(rèn)識(shí)不夠，沒(méi)有建立起"花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的商品消費(fèi)觀念部分居民錯(cuò)誤的認(rèn)為物業(yè)管理是政府部門(mén)的工作，是開(kāi)發(fā)商的工作，所以主動(dòng)放棄了自己的權(quán)利。按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主享有十項(xiàng)權(quán)力和六項(xiàng)義務(wù)，而大多數(shù)住戶(hù)根本不清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，遇事找政府，政府不解決就采取過(guò)激的行為，錯(cuò)誤的把社會(huì)生活中的民事行為上升為行政行為。居民只要求為自身提供服務(wù)，卻不愿意承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的矛盾較為突出。后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)用如綠化費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等開(kāi)支較大,大多的安置人員缺乏物業(yè)費(fèi)用繳納意識(shí)。由于

3、安置房居住人群的文化素質(zhì)水平相對(duì)較低，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)上存在一定的誤區(qū)。需要加大宣傳的力度，使廣大的安置房居民能夠熟悉物業(yè)管理程序，理解物業(yè)管理的意義，支持和接受物業(yè)管理基本費(fèi)用的繳納。2 .物業(yè)管理服務(wù)水平不高有的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，不按照合同提供服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容不符，甚至侵犯到業(yè)主的權(quán)益。有的企業(yè)仍停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、門(mén)衛(wèi)值班、日常維修等傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目，沒(méi)有結(jié)合社區(qū)特點(diǎn)開(kāi)展全方位、多層次的社會(huì)化服務(wù)。另外，有些企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)不夠透明。對(duì)于開(kāi)發(fā)公司在建設(shè)中所遺留的質(zhì)量、配套、信用等方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉，使得居民的正當(dāng)要求得不到很好的解決。

4、物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),科技含量低,管理行為不規(guī)范。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容多數(shù)依然單純依靠人工方式進(jìn)行管理,不但要耗費(fèi)極大的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間,而且難以達(dá)到規(guī)范化的管理效果。3 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身先天性不足由于種種原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常是開(kāi)發(fā)商指定的利益獲得者或者是社區(qū)自發(fā)組織的管理隊(duì)伍，造成在經(jīng)營(yíng)管理方面往往不能作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)考慮和解決問(wèn)題，直接給物業(yè)務(wù)企業(yè)的自身成長(zhǎng)形成了障礙。4 .物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高社會(huì)上對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的重視程度不夠，很多人把它等同于社區(qū)居委會(huì)，甚至有些人將物業(yè)服務(wù)工作認(rèn)為是低人一等的工作,加上工作的繁瑣性，使得物業(yè)管理行業(yè)中高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏。5 .物業(yè)管

5、理行業(yè)利潤(rùn)偏低物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)微利行業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較低，使得部分希望通過(guò)高品質(zhì)服務(wù)來(lái)獲取較高利潤(rùn)空間的物業(yè)服務(wù)企業(yè)裹足難進(jìn)。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)對(duì)住宅產(chǎn)品保值、升值的作用還遠(yuǎn)未被社會(huì)和政府重視，在住宅產(chǎn)業(yè)中的地位還遠(yuǎn)未確立起來(lái)。6 .安置人員魚(yú)龍混雜，需要妥善處理不同群體間的關(guān)系安置房居民來(lái)自于各行各業(yè)渚限備不同的文化素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。安置區(qū)域內(nèi)的居民以當(dāng)?shù)夭疬w居民為主，其文化水平普遍偏低,長(zhǎng)期接受政府的扶持，生活習(xí)慣過(guò)于隨性懶散，具有一定的依賴(lài)心理。同時(shí)安置區(qū)居民的親屬關(guān)系網(wǎng)過(guò)于復(fù)雜，有些安置居民群體堵鬧，糾集親朋好友吵鬧生事。建議政府的相關(guān)部門(mén)加大對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作的支持和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)

6、安置房的物業(yè)管理工作在資金和政策上給予必'要的扶持和幫助,推進(jìn)城市建設(shè)物業(yè)管理工作的不斷完善和深入。7 .安置房的質(zhì)量問(wèn)題極其重要，且直接關(guān)系到安置房使用時(shí)的物業(yè)管理成本安置小區(qū)建筑物大多是簡(jiǎn)裝房，業(yè)主基本上不會(huì)再進(jìn)行裝修就直接入?。蝗绻笃诎l(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主會(huì)向物業(yè)管理部門(mén)提出整改修理的要求,這必將直接導(dǎo)致物業(yè)維修維護(hù)成本的提高，也會(huì)造成綜合物業(yè)管理工作的被動(dòng)和混亂。為減少物業(yè)返修率，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理工作效率，建議在安置房工程項(xiàng)目竣工后,組織相關(guān)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收工作。在經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的驗(yàn)收工作后，如果業(yè)主驗(yàn)房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，由于工程質(zhì)量還在保質(zhì)期內(nèi),可以要求原施工單位進(jìn)行質(zhì)

7、量整改。8 .業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范(1)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)有的法律地位無(wú)法代表業(yè)主維權(quán)。(2)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)自身維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。由于業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織,委員是無(wú)償兼職的。(3)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)具有代表全體業(yè)主行駛有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。二、典型案例(-)深圳寶安區(qū)村改居”社區(qū)物業(yè)管理工程1 .面臨問(wèn)題有"五難"觀念轉(zhuǎn)變難服務(wù)收費(fèi)難管理運(yùn)作難硬件整治難人才引進(jìn)難2 .解決對(duì)策可"五化"(1)宣傳常態(tài)化開(kāi)展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動(dòng)，普及物業(yè)管理法律知識(shí)，潛移默化為原村鎮(zhèn)住宅區(qū)居民灌輸理念，使原農(nóng)村社區(qū)的居

8、民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性。增強(qiáng)這些居民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、業(yè)主管理意識(shí)、契約意識(shí)和法制意識(shí)。引導(dǎo)他們積極參與和支持推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理。寶安區(qū)為引導(dǎo)廣大社區(qū)居民轉(zhuǎn)變居住和消費(fèi)觀念，曾按照“十個(gè)一”總體工作要求，即發(fā)表一批文章、播放一張光盤(pán)、編定一本冊(cè)子、創(chuàng)作一套宣傳掛圖、成立一個(gè)咨詢(xún)小組、組織一臺(tái)巡回演出、舉辦一次征文活動(dòng)、宣傳一批典型案例、策劃一場(chǎng)論壇、總結(jié)一套模式，把宣傳引導(dǎo)作為推進(jìn)工作的"先鋒"，大張旗鼓進(jìn)行宣傳。這一策劃效果較好。但這樣的策劃、這樣的活動(dòng)要常態(tài)化、持續(xù)化。(2)經(jīng)費(fèi)多元化對(duì)于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)要多渠道、多來(lái)源。應(yīng)建立政府，社區(qū)股份公司、業(yè)主和住戶(hù)承擔(dān)費(fèi)用的

9、機(jī)制。政府承擔(dān)。政府承擔(dān)費(fèi)用應(yīng)改變目前的補(bǔ)貼形式。應(yīng)以承擔(dān)費(fèi)用的形式引導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理上水平、上檔次。如對(duì)社區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行定期考核，并將考核得分和政府承擔(dān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，得分越高，政府支付的費(fèi)用也就越多，從而激勵(lì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同做好物業(yè)管理。目前，政府補(bǔ)貼基本是按年度規(guī)定比例劃撥，沒(méi)有考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理的效果，致使少數(shù)企業(yè)沒(méi)有將重點(diǎn)放在如何提升物業(yè)管理水平上，而是等到時(shí)間一到，就申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。這種方式不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)提升物業(yè)管理水平的積極性。社區(qū)股份公司承擔(dān)。目前，寶安區(qū)大多"村改居”小區(qū)都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此，可考慮將物業(yè)管理費(fèi)用

10、直接進(jìn)入股份公司的成本。或從股份公司的分紅中直接扣除業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主是物業(yè)管理的直接消費(fèi)者，因此，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)主要費(fèi)用。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則同，也是法制經(jīng)濟(jì)的基本原則。因此，應(yīng)通過(guò)情、理、法的手段強(qiáng)化業(yè)主的繳費(fèi)意識(shí)。提高費(fèi)用收繳率。當(dāng)然。政府可制訂合適的指導(dǎo)價(jià)格。物業(yè)管理企業(yè)也要合理收費(fèi)。(3)運(yùn)作差異化政府應(yīng)區(qū)別不同社區(qū)的情況物業(yè)管理推進(jìn)的難易程度，將社區(qū)劃分為幾個(gè)類(lèi)別，并據(jù)此擬定出各類(lèi)社區(qū)推進(jìn)物業(yè)管理工作的經(jīng)營(yíng)模式。如對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)或要出設(shè)施較好的社區(qū),可按照市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的要求，推行高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理；對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基礎(chǔ)設(shè)施一般的社區(qū)，可先重點(diǎn)做好道路硬底化、修筑圍墻、

11、設(shè)置門(mén)衛(wèi)和治安亭等關(guān)鍵性的改造工作，再引進(jìn)物業(yè)管理逐漸修繕其他配套設(shè)施；對(duì)較為分散和小型的社區(qū)，要敢于打破各社區(qū)各自為政的框框，將鄰近的小社區(qū)進(jìn)行有機(jī)整合，連小片為大片，擴(kuò)大管理區(qū)域，實(shí)行規(guī)?；芾?，解氐運(yùn)營(yíng)成本。(4)整治社會(huì)化對(duì)于小區(qū)硬件的整治，要充分利用社會(huì)資源。政府的主要功能是管理、協(xié)調(diào)，并進(jìn)行適量投資。利用社會(huì)資源主要是明確產(chǎn)權(quán)單位，由產(chǎn)權(quán)單位實(shí)施整改。當(dāng)然，確定產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)繁瑣且涉及很多部門(mén)的工作，如三線(xiàn)整改就涉及到電信公司、網(wǎng)絡(luò)公司、供電局等單位，而路面的硬化和抖呼管道的改造就涉及村與村、村與組、組與組、組與戶(hù)、戶(hù)與戶(hù)等多方關(guān)系。因此，產(chǎn)權(quán)單位的確定應(yīng)由工作站協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。(5)人才專(zhuān)

12、業(yè)化物業(yè)管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作。人才是社區(qū)物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵要素之一。因此，應(yīng)加快人才專(zhuān)業(yè)化的步伐。要實(shí)施引進(jìn)一批，培養(yǎng)一批的人才戰(zhàn)略。首先，要引進(jìn)一批。要以高職位、高待遇為手段引進(jìn)一批高學(xué)歷、高水平的專(zhuān)業(yè)人才。一定要充分認(rèn)識(shí)到，對(duì)人才的投入是回報(bào)最高的投入，也是必須的投入。二是要培養(yǎng)一批。要分期分批對(duì)社區(qū)從事客務(wù)、保安員、清潔員、綠化員等物業(yè)管理工作的人員進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高社區(qū)物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。(二)重慶市沙坪壩區(qū)社區(qū)物業(yè)管理1 .社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)形式多樣部分社區(qū)硬件條件相對(duì)落后存在部分住宅樓有物業(yè)管理、部份住宅樓無(wú)物業(yè)管理的現(xiàn)象部分居民觀

13、念陳舊，物業(yè)管理交費(fèi)意識(shí)淡薄對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大小區(qū)公共部分侵權(quán)引起業(yè)主之間糾紛開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)的矛盾業(yè)主委員會(huì)成立困難，數(shù)量少，運(yùn)作難度大2 .社區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題分析物業(yè)管理?xiàng)l例還不完善，難以落實(shí)物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),科技含量低，管理行為不規(guī)范居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問(wèn)題3 .社區(qū)物業(yè)管理的具體做法(1)政府要加強(qiáng)宣傳,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，并做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位要認(rèn)真學(xué)習(xí)和宣傳好物權(quán)法、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例，提高業(yè)主物管及全民的法律意識(shí)，這是貫徹物權(quán)法和重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例的要出。使社會(huì)各方面充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上

14、是一種有償服務(wù)，可以帶來(lái)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益,營(yíng)造一個(gè)全社會(huì)了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營(yíng)造出一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會(huì)環(huán)境。是要深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。要強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。(2)簽訂明

15、確詳盡的物業(yè)管理合同無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的爭(zhēng)議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)水平來(lái)確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的水平。()依法成立業(yè)主委員會(huì)針對(duì)業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立難的這一現(xiàn)狀，我們將嘗試在業(yè)主委員會(huì)籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實(shí)進(jìn)去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進(jìn)行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)及政府部門(mén)進(jìn)行溝通,承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委

16、員會(huì)正常運(yùn)行，及業(yè)主權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)動(dòng)作正常時(shí)，自動(dòng)退出。作為小區(qū)的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。但也不可否認(rèn)，確有個(gè)別業(yè)主以個(gè)人私利出發(fā)無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)用，或無(wú)理J旨責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理務(wù)。此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的

17、維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。(4)有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用是明確業(yè)委會(huì)工作職責(zé)，規(guī)范業(yè)委會(huì)各項(xiàng)制度。業(yè)主委員會(huì)負(fù)有召集業(yè)主大會(huì)、組織業(yè)委會(huì)換屆選舉、代表業(yè)主大會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)務(wù)企業(yè)履行物業(yè)務(wù)合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,配合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行社區(qū)管理、收集業(yè)主意見(jiàn)建議等職責(zé)。制定出臺(tái)有利于進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的行為各項(xiàng)制度。是選好并推薦業(yè)委會(huì)成員。可吸納有財(cái)務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理、法律專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)的業(yè)主加入,形成業(yè)主委員會(huì)成員有管理技能和履職能力，便于更好的開(kāi)展業(yè)委會(huì)工作，激發(fā)廣大業(yè)主的主動(dòng)參與意識(shí)。是房管局應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)

18、督。房管局應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立及其活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督，對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展培訓(xùn)，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作，對(duì)業(yè)委會(huì)活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)委會(huì)不作為、亂作為引發(fā)矛盾糾紛和違規(guī)行為及時(shí)制止并限期整改。是規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同確保各方利益。一方面要規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)的服務(wù)合同，明確規(guī)范物業(yè)公共部份經(jīng)營(yíng)、共用部位及設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)。督促物業(yè)服務(wù)就小區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)論證其必要性和合理性，予以監(jiān)督和公示；一方面還要規(guī)范業(yè)委會(huì)和其他商業(yè)收益形成的合同，將業(yè)委會(huì)的工作大事進(jìn)行公示。是完善業(yè)委會(huì)資金的監(jiān)管?，F(xiàn)在有的業(yè)委會(huì)經(jīng)濟(jì)收益相當(dāng)大，如果業(yè)委會(huì)有不正當(dāng)開(kāi)支，業(yè)主提出疑問(wèn)無(wú)處投訴，應(yīng)該有

19、一個(gè)部門(mén)來(lái)監(jiān)督、檢查它。建議三管其下,一方面每季度進(jìn)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，另一方面有監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管，還有一方面有投訴受理部門(mén)，這樣一來(lái)可以擴(kuò)大業(yè)委會(huì)的工作宣傳，二來(lái)增進(jìn)業(yè)主們對(duì)業(yè)委會(huì)的信任度。(5)逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專(zhuān)項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人

20、，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過(guò)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。(6)政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃針對(duì)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門(mén)要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問(wèn)題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政部門(mén)的作用。(7)深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分？房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，

21、特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無(wú)力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無(wú)業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。(8)政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營(yíng)造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會(huì)氛圍一是適度采用收購(gòu)、兼并規(guī)模小經(jīng)營(yíng)能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低管理成本,體現(xiàn)品牌特色。通過(guò)擴(kuò)大管理規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。二是在物業(yè)管理市場(chǎng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，培育公正公平的市場(chǎng)環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督

22、，強(qiáng)化管理，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度,強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立"以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，加快物業(yè)管理誠(chéng)信體系建設(shè)等。(9)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)法律顧問(wèn)根據(jù)外國(guó)物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗(yàn)，由業(yè)主委員會(huì)出資聘請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理方面有專(zhuān)長(zhǎng)的律師作為業(yè)主委員會(huì)的法律顧問(wèn)，能夠有效地對(duì)物業(yè)管理合同的簽訂及履行進(jìn)行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會(huì)提供必要的法律幫助,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來(lái)盡職盡責(zé)t雌供物業(yè)管理務(wù)。雖然會(huì)因此增加業(yè)主的費(fèi)用支出，但對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。(10)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立以人為本的服

23、務(wù)理念，進(jìn)一步提高自身素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念,嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)務(wù)合同，公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚(yú)水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門(mén)配合，進(jìn)一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開(kāi)展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng),促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。武漢市推進(jìn)老舊社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作1 .完善管理制度要在老舊社區(qū)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)，千頭萬(wàn)緒，奉涉面廣。因此，為了迅速推進(jìn)物業(yè)服務(wù)全稹蓋工作，

24、武漢市成立了以分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng),以房管、財(cái)政、建設(shè)、城管、公安、水務(wù)、民政、物價(jià)、園林等職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及各區(qū)分管副區(qū)長(zhǎng)為成員的武漢市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、決策、指揮和協(xié)調(diào)工作。在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，推進(jìn)工作建立了縱橫兩條主線(xiàn)。縱向，以各街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)為核心的工作小組和專(zhuān)班，切實(shí)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的深入開(kāi)展；橫向，以市、區(qū)各職能部門(mén)為核心的對(duì)口聯(lián)動(dòng)單位，協(xié)助處理在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的房屋、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序維護(hù)等工作。各部門(mén)通力合作，構(gòu)筑了一個(gè)完整的社區(qū)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)平臺(tái)。為了完善管理制度，保證物業(yè)服務(wù)推進(jìn)工作的有效開(kāi)展，武漢市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組建立了專(zhuān)題會(huì)議制

25、度、工作簡(jiǎn)報(bào)月報(bào)制度、檢查督導(dǎo)制度。專(zhuān)題會(huì)議制度以規(guī)范會(huì)議的組織工作為目的，在專(zhuān)題會(huì)議上指定有關(guān)人員負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，形成會(huì)議紀(jì)要，再報(bào)請(qǐng)主持會(huì)議的領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，從而有效地提高會(huì)議質(zhì)量。工作簡(jiǎn)報(bào)月報(bào)制度,是讓各區(qū)每月都將轄區(qū)內(nèi)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)工作的做法、經(jīng)驗(yàn)及存在的問(wèn)題、工作建議等報(bào)送領(lǐng)導(dǎo)小組,再由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期編發(fā)工作簡(jiǎn)報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)在各區(qū)間及時(shí)交流、總結(jié)、推廣經(jīng)驗(yàn)。而檢查督導(dǎo)制度,要求領(lǐng)導(dǎo)小組堅(jiān)持定期檢查各區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)服務(wù)推進(jìn)工作的部署和落實(shí)情況，并通過(guò)情況通報(bào)，鼓勵(lì)先進(jìn)，推動(dòng)后進(jìn)。后來(lái)的實(shí)踐證明，這些管理都是切實(shí)有效的。2 .加大政策扶持老舊住宅區(qū)情況特殊，物業(yè)收費(fèi)會(huì)充分考慮居民的承受能力，

26、就出臺(tái)全市性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，房管部門(mén)正在S艮物價(jià)部門(mén)溝通。就老舊住宅區(qū)低保戶(hù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)稅收優(yōu)惠、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格等扶持政策，房管、民政、稅務(wù)、物價(jià)等部門(mén)已進(jìn)行研究，并拿出了初步意見(jiàn)，將盡快出臺(tái)。在政府財(cái)力補(bǔ)貼下，武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)，可望普遍比新建小區(qū)便宜一半以上，減輕居民居住成本。3 .落實(shí)整合資金各種硬件改造所需資金，則由各職能部門(mén)分包。各部門(mén)根據(jù)各社區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級(jí)實(shí)際，從本部門(mén)的建設(shè)維護(hù)管理資金中給予支持。按計(jì)劃，道路維修58.44萬(wàn)平方米；排水管網(wǎng)改造27.07萬(wàn)米、窖井改造7490個(gè)；違章建筑拆除14萬(wàn)平方米、新增電動(dòng)垃圾收集車(chē)700輛；綠化改造24.8萬(wàn)平方米

27、；為30萬(wàn)戶(hù)居民安裝惠民信箱；供電線(xiàn)路序化改造160萬(wàn)米，這些項(xiàng)目所需資金就分別由市城鄉(xiāng)建設(shè)、水務(wù)、城管、園林、郵政、供電部門(mén)承擔(dān)。同時(shí)，以社會(huì)單位和居民適當(dāng)投入為補(bǔ)充。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，引導(dǎo)、鼓勵(lì)社會(huì)單位采取自愿方式贊助部分資金；在不增加居民負(fù)擔(dān)的前提下,發(fā)動(dòng)居民自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的改造完善。在資金使用上，各區(qū)、各部門(mén)以項(xiàng)目為載體，統(tǒng)籌安排，加強(qiáng)監(jiān)管,在資金預(yù)決算、進(jìn)度撥付、使用管理、監(jiān)督審計(jì)上都作出明確規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，確保資金安全和有效使用。4 .社區(qū)的實(shí)踐與創(chuàng)新如果只有市、區(qū)的投入與支持，而不能充分調(diào)動(dòng)起基層社區(qū)的熱情，激發(fā)民眾的創(chuàng)造性，推進(jìn)老舊社區(qū)

28、物業(yè)服務(wù)工作就不會(huì)取得成功。去年2月，武漢市、區(qū)工作專(zhuān)班組織街道社區(qū)1000余人，對(duì)全市79個(gè)行政街道的658個(gè)（今年部分社區(qū)合并后變?yōu)?41個(gè)）社區(qū)進(jìn)行了全面調(diào)查摸底，將其劃分為2869個(gè)服務(wù)區(qū)域，分類(lèi)進(jìn)行推進(jìn)。各區(qū)依托街道，立足社區(qū)，遵循分類(lèi)指導(dǎo)、試點(diǎn)先行的方針，逐漸摸索出了幾種既具本地特色，又效果明顯的物業(yè)服務(wù)模式。采用最廣泛的，是社區(qū)物業(yè)服務(wù)部模式，即以非營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式，成立民辦非企業(yè)單位來(lái)開(kāi)展小區(qū)物業(yè)服務(wù)。服務(wù)部負(fù)責(zé)人一般由社區(qū)推薦和審定，在社區(qū)黨支部、居委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)管下開(kāi)展工作。這種模式在全市1158個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域得到應(yīng)用，占到總數(shù)的40%。其次是居民（業(yè)主）自治模式，一般運(yùn)用

29、于相對(duì)封閉的服務(wù)區(qū)域。由居民推選出57名代表,由居民代表自行管理和組織，開(kāi)展日常物業(yè)服務(wù)工作。全市有928個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵤┝诉@一模式，占總數(shù)的33%。還有社區(qū)單位共管模式,即在社區(qū)黨組織、居委會(huì)組織協(xié)調(diào)下,依靠和借助社區(qū)自管房單位力>,開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)工作。采用這一模式的有583個(gè)物業(yè)反務(wù)區(qū)域，占總數(shù)的20%。條件較好的200個(gè)物業(yè)艮務(wù)區(qū)域,則采用專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司模式。通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。這一模式的使用率占總數(shù)7%0（四）河南鶴壁市加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)1 .統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性近年來(lái)，隨著我市

30、城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)霞，有利于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)秩序、營(yíng)造和諧的社會(huì)氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大。各縣（區(qū)）政府、各有關(guān)部門(mén)要以現(xiàn)有社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進(jìn)為重點(diǎn)，以加強(qiáng)管理、改善環(huán)境、營(yíng)造和諧社會(huì)、創(chuàng)建文明城市為目標(biāo)，堅(jiān)持尊重現(xiàn)實(shí)、便于啟動(dòng)、落實(shí)責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，推動(dòng)物業(yè)管理工作上水平。2 .理順體制，

31、構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架按照"縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織,社區(qū)居委會(huì)落實(shí),市房管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機(jī)制，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。（1）縣（區(qū)）政府物業(yè)管理工作職責(zé)各縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。具體工作職責(zé)包括：1 .組織所轄街道辦事處落實(shí)各項(xiàng)政策措施,全面開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理工作；2 .落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣（區(qū)）、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；3 .落實(shí)管理責(zé)任，加強(qiáng)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實(shí)；4 .參與

32、本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收及參與本轄區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用工作；5 .負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)務(wù)企業(yè)的達(dá)標(biāo)、升級(jí)、評(píng)優(yōu)進(jìn)行初審、對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行處罰或提出處罰建議等。（2）街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé)街道辦事處負(fù)責(zé)組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展。具體工作職責(zé)包括：1 .會(huì)同房管、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；2 .組織社區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；3 .指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會(huì)并實(shí)施物業(yè)管理；4 .對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及業(yè)主自治

33、作用的發(fā)揮；5 .對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考評(píng)，協(xié)助公安等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；(3)社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作職責(zé)社區(qū)居委會(huì)具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括：1.組織業(yè)主委員會(huì)制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并簽訂到戶(hù)，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為；6 .落實(shí)物業(yè)務(wù)項(xiàng)目，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)有關(guān)單位核算成本，提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門(mén)、縣(區(qū))物價(jià)部門(mén)和市房管部門(mén)備案；7 .協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織物業(yè)服務(wù)的實(shí)施；8 .督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物

34、業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)服務(wù)合同，定期公布費(fèi)用收支情況，調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛,對(duì)不落實(shí)服務(wù)合同的物業(yè)務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)建議終止其物業(yè)服務(wù)。(4)市房管部門(mén)工作職責(zé)市房管部門(mén)是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門(mén)。具體工作職責(zé)包括：1 .認(rèn)真研究全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見(jiàn)；2 .負(fù)責(zé)物業(yè)管理公共資金的歸集，會(huì)同財(cái)政等部門(mén)安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好管理、監(jiān)督和檢查；3 .落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；4 .監(jiān)督、指導(dǎo)、管理全市物業(yè)管理活動(dòng)，調(diào)處物業(yè)管理中的重大糾紛。3.因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管

35、理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行等級(jí)化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(1)物業(yè)管理區(qū)域劃分在街道辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮，綜合權(quán)衡,按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。1 .原則上以建筑物的宗t型工線(xiàn)圖、立項(xiàng)或規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對(duì)完整的居住小區(qū)、獨(dú)立組團(tuán)應(yīng)作為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。2 .物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。3 .物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。4 .基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用,房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)

36、域。5 .同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。各縣(區(qū))要將物業(yè)管理區(qū)域劃分成果編入物業(yè)管理區(qū)域圖冊(cè)。(2)物業(yè)管理模式1 .新建住宅小區(qū)。同社區(qū)管理相結(jié)合，全面及時(shí)i也實(shí)行等級(jí)化物業(yè)務(wù)。根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)。嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)務(wù)企業(yè)實(shí)施等級(jí)化物業(yè)服務(wù)。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門(mén)要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)。嚴(yán)格落實(shí)綜合驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的新建住宅小區(qū)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2 .整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)

37、。根據(jù)居民的需求及承受能力,把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)絡(luò)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為鄲出，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。加大對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，市房管部門(mén)拳頭，相關(guān)部門(mén)配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。對(duì)整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)5艮務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)，也可以采取"棟樓管理"模式，解決有人管事的問(wèn)題，管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。單位自建的

38、家屬樓，如不能實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理，則由各單位奉頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。力求到2009年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個(gè)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。(3)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項(xiàng)目和等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要遵循公正合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。新建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況設(shè)定的管理服務(wù)項(xiàng)目，依據(jù)物價(jià)、房管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),確定服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可采用選項(xiàng)式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項(xiàng)目，測(cè)算服務(wù)成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)

39、主委員會(huì)與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實(shí)施。4.突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作(1)規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的前期管理工作新建的物業(yè)項(xiàng)目，在業(yè)主委員會(huì)未成立期間，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提供項(xiàng)目竣工后的物業(yè)務(wù)方案，預(yù)留物業(yè)管理用房,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理公約。對(duì)不履行

40、合同、長(zhǎng)期延建住宅區(qū)配套設(shè)施，侵害購(gòu)房者利益，影響城市環(huán)境和社會(huì)穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，規(guī)劃、房管、國(guó)土資源、建設(shè)部門(mén)要依據(jù)各自職責(zé)，督促其限期整改。在規(guī)定期限內(nèi)仍不整改的，由上述四部門(mén)在新聞媒體予以曝光，視情況依法限制或停止辦理其土地招投標(biāo)、規(guī)劃審批、資質(zhì)年檢以及新開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工許可手續(xù)。有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管職能，對(duì)物業(yè)管理不到位、不重視物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)企業(yè)公開(kāi)曝光，直至清理出我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。(2)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和工作運(yùn)轉(zhuǎn)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積雖達(dá)不到50%，但超過(guò)30%且已超過(guò)12個(gè)月的，應(yīng)成立業(yè)

41、主委員會(huì)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主承擔(dān)，或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從社區(qū)居委會(huì)、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會(huì)成員擔(dān)任。街道辦事處要支持業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主委員會(huì)成立前或換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。(3)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)成立后的社區(qū)物業(yè)管理1 .做好物業(yè)務(wù)企業(yè)選聘工作業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另

42、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定與開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的前期物業(yè)務(wù)企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主大會(huì)決定后的30日內(nèi)完成合同續(xù)簽工作；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書(shū)面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。開(kāi)發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的等級(jí)化服務(wù)。2 .規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)務(wù)企業(yè)的工作；積極配合和支持社

43、區(qū)居委會(huì)的工作等。業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等項(xiàng)權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安、保潔、維修、財(cái)務(wù)、檔案等管理制度,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、車(chē)輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項(xiàng)

44、目，切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。對(duì)超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定后實(shí)施。各相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)施管理部門(mén)要做好社區(qū)供電、供水、供暖、燃?xì)?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，依法承擔(dān)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，滿(mǎn)足社區(qū)居民的要求并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。3 .加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管市房管部門(mén)及縣（區(qū)）物業(yè)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認(rèn)真評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績(jī)和信用程度，并在資質(zhì)評(píng)定和年檢、物映投標(biāo)中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為,并督促物業(yè)務(wù)企業(yè)整改，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機(jī)制，對(duì)

45、物業(yè)務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理進(jìn)行年度評(píng)議的制度和辦法。4 .嚴(yán)格物業(yè)務(wù)企業(yè)退出和移交程序住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因物業(yè)務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡的原則，嚴(yán)格履行退出和移交程序。（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管瓚民務(wù)的，應(yīng)于合同期滿(mǎn)或提前解除合同、擬退出之日的60日前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)，并告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì),做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項(xiàng)。住

46、宅區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門(mén)參加的聯(lián)席會(huì)議，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。（2）業(yè)主大會(huì)提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)要在業(yè)主大會(huì)作出決議后將解約原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將會(huì)議相關(guān)情況書(shū)面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，同時(shí)保存好相關(guān)資料，接受縣（區(qū)）物業(yè)管理部門(mén)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會(huì)要在原物業(yè)5艮務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對(duì)新物業(yè)務(wù)企業(yè)的選聘工作。5 .加強(qiáng)政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)

47、展（1）加強(qiáng)政策扶持勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)要結(jié)合實(shí)施"擴(kuò)大再就業(yè)工程"、"完善社會(huì)保障體系工程"等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房管部門(mén)要與有關(guān)部門(mén)搞好配合，從政策、業(yè)務(wù)上加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實(shí)際問(wèn)題。駐社區(qū)的各個(gè)單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。(2)落實(shí)資金保障物業(yè)務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平，加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。各級(jí)財(cái)政部門(mén)要加大支持力度，適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)資金和扶持資金，推動(dòng)物業(yè)管理的全面開(kāi)展。(3)加強(qiáng)組織

48、領(lǐng)導(dǎo)市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長(zhǎng)由市政府主管副市長(zhǎng)擔(dān)任，副組長(zhǎng)由市政府主管副秘書(shū)長(zhǎng)和市房管局局長(zhǎng)擔(dān)任，成員由各縣(區(qū))政府和市房管、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)、民政、文明辦等部門(mén)的一名負(fù)責(zé)同志擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房管局。各縣(區(qū))也要成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，把加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項(xiàng)重要內(nèi)容，落實(shí)機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，細(xì)化責(zé)任，加快建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的工作體系。建立物業(yè)管理工作責(zé)任目標(biāo)考核制度,完善市、縣(區(qū))、街道、社區(qū)四級(jí)考核機(jī)制，調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性。(4)營(yíng)造良好氛圍各級(jí)各有關(guān)部門(mén)要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)的政策

49、法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)是商品消費(fèi)的觀念，引導(dǎo)他們主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)秩序，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛。要把對(duì)物業(yè)管理工作的重視程度和干部職工繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，作為創(chuàng)建文明單位的考核內(nèi)容。要采取多種措施來(lái)增強(qiáng)廣大業(yè)主支持配合社區(qū)管理工作的自覺(jué)性，形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。三、對(duì)策建議1 .進(jìn)一步加大宣傳力度引導(dǎo)人們的消費(fèi)觀念，讓人們將物業(yè)管理視為一種消費(fèi)需求來(lái)認(rèn)識(shí)。正確認(rèn)識(shí)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高人們居住質(zhì)量、增加就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定所發(fā)揮的作用。組織好行

50、政管理層面的有關(guān)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)人員和業(yè)主的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。同時(shí)，完善相關(guān)配套政策，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。盡快出臺(tái)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的歸集和使用的具體辦法，要把交付前及交付后的房屋的維修資金歸集起來(lái)，這關(guān)系到住戶(hù)的房屋使用、修繕等問(wèn)題，也關(guān)系到物業(yè)管理的后續(xù)服務(wù)和后續(xù)發(fā)展問(wèn)題。還要監(jiān)督使用前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，制定從業(yè)人員素質(zhì)培訓(xùn)，智能化管理系統(tǒng)等一系列配套文件，為規(guī)范化管理創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境。2 .發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用要充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制訂、修改物業(yè)公約，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體權(quán)利，從而積極

51、維護(hù)業(yè)主的合法利益。在此要出上，加大全社會(huì)的監(jiān)管力度，對(duì)問(wèn)題突出的企業(yè)予以清理、曝光，吊銷(xiāo)資質(zhì)。借助新聞媒介、電子政務(wù)等手段，推廣國(guó)內(nèi)外成功的經(jīng)驗(yàn)做法。實(shí)施品牌戰(zhàn)略并加強(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)與能力的培養(yǎng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該透明化。物業(yè)收費(fèi)如何能使社區(qū)居民口服心服，沒(méi)有疑慮？最好的辦法是收費(fèi)項(xiàng)目公開(kāi)，費(fèi)用使用透明，接受群眾監(jiān)督。對(duì)那些巧立名目的不合理收費(fèi)、攤派，群眾有權(quán)提出質(zhì)疑，群眾維護(hù)自身權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不該由一個(gè)部門(mén)一統(tǒng)天下獨(dú)家說(shuō)了算，應(yīng)同群眾磋商，征求住戶(hù)意見(jiàn),或召開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)聽(tīng)證會(huì)，使群眾心'有底數(shù)。3 .開(kāi)展靈活多樣的人本服務(wù)隨著社會(huì)的進(jìn)步，農(nóng)村社區(qū)的轉(zhuǎn)型，農(nóng)村

52、居民對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求日益增多，為了體現(xiàn)"以人為本”的企業(yè)精神，為農(nóng)村居民增設(shè)各種（根據(jù)實(shí)際情況，可以有償）服務(wù),既包括24小時(shí)的應(yīng)急服務(wù)、日常生活設(shè)施的維修、對(duì)空巢家庭老人的特別照顧等，也包括開(kāi)設(shè)培訓(xùn)課程提高村民素質(zhì)，整合城市的醫(yī)療資源，通過(guò)與城市各大醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，方便村民就醫(yī)等。要做到社區(qū)和物業(yè)一家親：首先，應(yīng)從服務(wù)于居民的角度上達(dá)成共識(shí)，一方有了困難，另一方要積極幫助；其次，平時(shí)要多加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員可以參加社區(qū)每月的樓長(zhǎng)會(huì)等，廣泛聽(tīng)取群眾的意見(jiàn)、建議，聽(tīng)取群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，共同協(xié)商解決居民生活中遇到的問(wèn)題。物業(yè)務(wù)企業(yè)應(yīng)把社區(qū)的工作人員當(dāng)作物業(yè)務(wù)

53、企業(yè)的監(jiān)督員、指導(dǎo)員，對(duì)物業(yè)務(wù)企業(yè)的服務(wù)和管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；第三,在小區(qū)的建設(shè)上共同加強(qiáng)投入，比如，在綠化小區(qū)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供花草樹(shù)木,由社區(qū)安排居民分片包戶(hù)，使廣大居民積極參與小區(qū)的建設(shè)。這樣既美化了環(huán)境，提升了小區(qū)的服務(wù)水平，又使居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的距離更近了。4 .規(guī)范物業(yè)管理行為，提高服務(wù)水平要把好物業(yè)務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查和年審關(guān)，嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審查制度，凡是達(dá)不到相關(guān)級(jí)別資質(zhì)要求的一律不予審批，同時(shí)完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年審制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)考核制度。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題等行為都要限期整改，經(jīng)過(guò)整改驗(yàn)收后,方可年審。通過(guò)規(guī)范管理促進(jìn)物

54、業(yè)務(wù)企業(yè)走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；?、集約化的經(jīng)營(yíng)模式，從而達(dá)到樹(shù)立企業(yè)品牌，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的目的。同時(shí)，加強(qiáng)職能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。目前，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)傷口職業(yè)化已經(jīng)形成，物業(yè)管理員、物業(yè)管理師職（執(zhí)）業(yè)資格考試已全面鋪開(kāi)，必須鼓勵(lì)從事物業(yè)管理的人員參加資格考試，獲得資格證書(shū)，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、懂技術(shù)、精業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。5 .做好安置區(qū)域的物業(yè)服務(wù)工作,讓安置人員樂(lè)得其所，為其提供文娛活動(dòng)和就業(yè)機(jī)會(huì)為了減少安置房居住人群對(duì)社會(huì)安定的威脅，減輕社會(huì)壓力,可以考慮讓安置人員承擔(dān)部分物業(yè)管理工作。這項(xiàng)舉措也可以在一定程度上解決安置小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用征收難

55、的問(wèn)題。同時(shí)可加強(qiáng)對(duì)安置人員的教育引導(dǎo)工作和培訓(xùn)工作，有針對(duì)性、分寺上欠地組織安置人員參加業(yè)余活動(dòng)。做好居民的就業(yè)援助工作，對(duì)安置房小區(qū)內(nèi)的就業(yè)困難人群，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將他們安排作為安置小區(qū)的保潔、綠化或保安等工作人員。端正無(wú)業(yè)人士的就業(yè)態(tài)度，穩(wěn)定安置區(qū)域內(nèi)居民的人心。同時(shí),由街道辦事處組織、市民配合、社區(qū)物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施,開(kāi)展各種類(lèi)型豐富多彩的文體活動(dòng)，引導(dǎo)群眾廣泛參與，提升安置居民的生活水平和綜合素質(zhì)，增強(qiáng)他們的責(zé)任感和社會(huì)歸屬感。建立起"三級(jí)管理"體制要實(shí)行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立起、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理體制。各鎮(zhèn)都要由一名副鎮(zhèn)長(zhǎng)分管

56、該項(xiàng)工作；各社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，落實(shí)專(zhuān)門(mén)部門(mén)，配備專(zhuān)職人員，居委會(huì)以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會(huì)，居委會(huì)副主任可擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，使我縣的物業(yè)管理形成"下有管理協(xié)調(diào)，上有督察指導(dǎo)”的自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。強(qiáng)化基層組織的職責(zé)、理順各方關(guān)系。要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，必須明確以下幾個(gè)關(guān)系：一是規(guī)定各的職責(zé)。各負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督工作。二是理順"條塊結(jié)合"的關(guān)系。政府、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。三是理)11頁(yè)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系。四是要建立基層投訴受理機(jī)制。五是社區(qū)應(yīng)擔(dān)負(fù)起未進(jìn)行物業(yè)管理或暫不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l

57、件的住宅區(qū)的管理責(zé)任。構(gòu)建社區(qū)管理和物業(yè)管理的共治平臺(tái)需要理順三大主體的關(guān)系,明確各自的權(quán)利和職責(zé)，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)的民主管理。(1)社區(qū)管理居委會(huì)負(fù)責(zé)收集社區(qū)居民意見(jiàn)，向政府反映社區(qū)民意、提出解決問(wèn)題的相關(guān)建議并加以實(shí)施，動(dòng)員和組織居民參與社區(qū)管理。涉及社區(qū)安全、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、垃圾處理、社會(huì)處理、住房維修，婦幼保健、老人服務(wù)，社區(qū)教育、社區(qū)服務(wù)等方面由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，成立專(zhuān)門(mén)委員會(huì)。另外，還要做社區(qū)文化的推動(dòng)者，讓社區(qū)成為市民的精神家園。要學(xué)會(huì)從各階層之間的不同利益中找到共同利益，把各階層之間不同的價(jià)值趨向編織成有美麗圖案的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。(2)業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理當(dāng)前我國(guó)房屋私有化率不斷提高，發(fā)

58、展業(yè)主委員會(huì)是大勢(shì)所趨。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行監(jiān)督的職能要與居委會(huì)的群眾自治功能進(jìn)行整合。但是我們要確保業(yè)主委員會(huì)成員必須是通過(guò)民主程序選舉產(chǎn)生，對(duì)社區(qū)事務(wù)有著足夠的了解；而且我們要通過(guò)完善的法律、法規(guī)來(lái)促使業(yè)主委員會(huì)既定職能的發(fā)揮，防止業(yè)主委員會(huì)利益?zhèn)€人化。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)務(wù)公司的有效監(jiān)督，使業(yè)主委員會(huì)成為社區(qū)居民實(shí)現(xiàn)基層民主的有效載體。(3)物業(yè)服務(wù)公司的專(zhuān)業(yè)管理物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已初具規(guī)模。由于它是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，所以它的終極發(fā)展目標(biāo)是通過(guò)為社區(qū)單位、居民提供優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和利潤(rùn)的最大化。這就比在居委會(huì)中設(shè)立服務(wù)部門(mén)更加經(jīng)濟(jì)，更加具備專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)；

59、另外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司涉及的公益性服務(wù)項(xiàng)目,政府應(yīng)給以一定政策扶持。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)配合居委會(huì)作好社區(qū)管理及社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作，應(yīng)該接受廣大業(yè)主的監(jiān)督,主動(dòng)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作，并接受業(yè)主委員會(huì)的財(cái)務(wù)監(jiān)督，加強(qiáng)與城市建設(shè)規(guī)劃及公用事業(yè)部門(mén)的聯(lián)系，接受其監(jiān)督指導(dǎo)。街道辦事處要對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)，這就建立了一些新型法律關(guān)系。8 .廉租住房物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題(1)根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)際上就是物業(yè)管理公司提供的管瓚員務(wù)的價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)值規(guī)律的要求，收費(fèi)價(jià)格的高低由提供這種物業(yè)管瓚?hù)迍?wù)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定。由于我國(guó)目前許多物業(yè)管理公司在服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量上還參差不齊、差距很大。有的公司各方面制定健全、動(dòng)作較規(guī)范、管理