社區(qū)物業(yè)管理與建議

1、社區(qū)物業(yè)管理與建議螭要：業(yè)主委員會負有召集業(yè)主大會、組織業(yè)委會換屆選舉、代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)股費合同并監(jiān)督物業(yè)服憲企業(yè)履行物業(yè)限免合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實施，由合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會進行社區(qū)管理、收集業(yè)主息見和建議等職責(zé),按照"縣（區(qū)）政府負責(zé),街道辦事處組織,社區(qū)居委會落實,市房管部門監(jiān)督指導(dǎo),以塊為主、屬地管理“的原則,完野土區(qū)物業(yè)管理體制,明確管理職費,落實工作責(zé)任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用,建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機制.共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作,督促檢查物業(yè)霰免企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，落實服務(wù)合同.加公布費用收支潛況，謁處服務(wù)中的矛盾綱紛.

2、對不落實服務(wù)合同的物業(yè)眼免企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織,有權(quán)向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)期社區(qū)物業(yè)管理的思考與建議一、存在問題1 .認識不夠，沒有建立起"花錢買服務(wù)”的商品消費觀念部分居民錯誤的認為物業(yè)管理是政府部門的工作，是開發(fā)商的工作，所以主動放棄了自己的權(quán)利。按照物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主享有十項權(quán)力和六項義務(wù)，而大多數(shù)住戶根本不清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，遇事找政府，政府不解決就采取過激的行為，錯誤的把社會生活中的民事行為上升為行政行為。居民只要求為自身提供服務(wù)，卻不愿意承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)費用的矛盾較為突出。后續(xù)物業(yè)管理費用如綠化費、管理費、維修費等開支較大,大多的安置人員缺乏物業(yè)費用繳納意識。由于

3、安置房居住人群的文化素質(zhì)水平相對較低，對物業(yè)管理的認識上存在一定的誤區(qū)。需要加大宣傳的力度，使廣大的安置房居民能夠熟悉物業(yè)管理程序，理解物業(yè)管理的意義，支持和接受物業(yè)管理基本費用的繳納。2 .物業(yè)管理服務(wù)水平不高有的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，不按照合同提供服務(wù)，收費與服務(wù)內(nèi)容不符，甚至侵犯到業(yè)主的權(quán)益。有的企業(yè)仍停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、門衛(wèi)值班、日常維修等傳統(tǒng)服務(wù)項目，沒有結(jié)合社區(qū)特點開展全方位、多層次的社會化服務(wù)。另外，有些企業(yè)的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)不夠透明。對于開發(fā)公司在建設(shè)中所遺留的質(zhì)量、配套、信用等方面的問題，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉，使得居民的正當(dāng)要求得不到很好的解決。

4、物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),科技含量低,管理行為不規(guī)范。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理,不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間,而且難以達到規(guī)范化的管理效果。3 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身先天性不足由于種種原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常是開發(fā)商指定的利益獲得者或者是社區(qū)自發(fā)組織的管理隊伍，造成在經(jīng)營管理方面往往不能作為一個獨立的經(jīng)濟實體來考慮和解決問題，直接給物業(yè)務(wù)企業(yè)的自身成長形成了障礙。4 .物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高社會上對物業(yè)服務(wù)工作的重視程度不夠，很多人把它等同于社區(qū)居委會，甚至有些人將物業(yè)服務(wù)工作認為是低人一等的工作,加上工作的繁瑣性，使得物業(yè)管理行業(yè)中高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏。5 .物業(yè)管

5、理行業(yè)利潤偏低物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，物業(yè)管理費相對較低，使得部分希望通過高品質(zhì)服務(wù)來獲取較高利潤空間的物業(yè)服務(wù)企業(yè)裹足難進。同時，物業(yè)管理服務(wù)對住宅產(chǎn)品保值、升值的作用還遠未被社會和政府重視，在住宅產(chǎn)業(yè)中的地位還遠未確立起來。6 .安置人員魚龍混雜，需要妥善處理不同群體間的關(guān)系安置房居民來自于各行各業(yè)渚限備不同的文化素質(zhì)和經(jīng)濟基礎(chǔ)。安置區(qū)域內(nèi)的居民以當(dāng)?shù)夭疬w居民為主，其文化水平普遍偏低,長期接受政府的扶持，生活習(xí)慣過于隨性懶散，具有一定的依賴心理。同時安置區(qū)居民的親屬關(guān)系網(wǎng)過于復(fù)雜，有些安置居民群體堵鬧，糾集親朋好友吵鬧生事。建議政府的相關(guān)部門加大對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作的支持和領(lǐng)導(dǎo)，對

6、安置房的物業(yè)管理工作在資金和政策上給予必'要的扶持和幫助,推進城市建設(shè)物業(yè)管理工作的不斷完善和深入。7 .安置房的質(zhì)量問題極其重要，且直接關(guān)系到安置房使用時的物業(yè)管理成本安置小區(qū)建筑物大多是簡裝房，業(yè)主基本上不會再進行裝修就直接入?。蝗绻笃诎l(fā)生質(zhì)量問題時，業(yè)主會向物業(yè)管理部門提出整改修理的要求,這必將直接導(dǎo)致物業(yè)維修維護成本的提高，也會造成綜合物業(yè)管理工作的被動和混亂。為減少物業(yè)返修率，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理工作效率，建議在安置房工程項目竣工后,組織相關(guān)部門及時進行驗收工作。在經(jīng)過嚴(yán)格的驗收工作后，如果業(yè)主驗房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，由于工程質(zhì)量還在保質(zhì)期內(nèi),可以要求原施工單位進行質(zhì)

7、量整改。8 .業(yè)主委員會運作不規(guī)范(1)業(yè)主委員會現(xiàn)有的法律地位無法代表業(yè)主維權(quán)。(2)業(yè)主及業(yè)主委員會自身維權(quán)意識不強。由于業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織,委員是無償兼職的。(3)業(yè)主委員會的運作缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會具有代表全體業(yè)主行駛有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。二、典型案例(-)深圳寶安區(qū)村改居”社區(qū)物業(yè)管理工程1 .面臨問題有"五難"觀念轉(zhuǎn)變難服務(wù)收費難管理運作難硬件整治難人才引進難2 .解決對策可"五化"(1)宣傳常態(tài)化開展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動，普及物業(yè)管理法律知識，潛移默化為原村鎮(zhèn)住宅區(qū)居民灌輸理念，使原農(nóng)村社區(qū)的居

8、民充分認識到物業(yè)管理的重要性。增強這些居民的物業(yè)管理消費意識、業(yè)主管理意識、契約意識和法制意識。引導(dǎo)他們積極參與和支持推進社區(qū)物業(yè)管理。寶安區(qū)為引導(dǎo)廣大社區(qū)居民轉(zhuǎn)變居住和消費觀念，曾按照“十個一”總體工作要求，即發(fā)表一批文章、播放一張光盤、編定一本冊子、創(chuàng)作一套宣傳掛圖、成立一個咨詢小組、組織一臺巡回演出、舉辦一次征文活動、宣傳一批典型案例、策劃一場論壇、總結(jié)一套模式，把宣傳引導(dǎo)作為推進工作的"先鋒"，大張旗鼓進行宣傳。這一策劃效果較好。但這樣的策劃、這樣的活動要常態(tài)化、持續(xù)化。(2)經(jīng)費多元化對于物業(yè)管理經(jīng)費要多渠道、多來源。應(yīng)建立政府，社區(qū)股份公司、業(yè)主和住戶承擔(dān)費用的

9、機制。政府承擔(dān)。政府承擔(dān)費用應(yīng)改變目前的補貼形式。應(yīng)以承擔(dān)費用的形式引導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理上水平、上檔次。如對社區(qū)物業(yè)管理進行定期考核，并將考核得分和政府承擔(dān)的費用標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，得分越高，政府支付的費用也就越多，從而激勵業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同做好物業(yè)管理。目前，政府補貼基本是按年度規(guī)定比例劃撥，沒有考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理的效果，致使少數(shù)企業(yè)沒有將重點放在如何提升物業(yè)管理水平上，而是等到時間一到，就申請政府補貼。這種方式不利于調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對提升物業(yè)管理水平的積極性。社區(qū)股份公司承擔(dān)。目前，寶安區(qū)大多"村改居”小區(qū)都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此，可考慮將物業(yè)管理費用

10、直接進入股份公司的成本。或從股份公司的分紅中直接扣除業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費。業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主是物業(yè)管理的直接消費者，因此，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)主要費用。這是市場經(jīng)濟的基本原則同，也是法制經(jīng)濟的基本原則。因此，應(yīng)通過情、理、法的手段強化業(yè)主的繳費意識。提高費用收繳率。當(dāng)然。政府可制訂合適的指導(dǎo)價格。物業(yè)管理企業(yè)也要合理收費。(3)運作差異化政府應(yīng)區(qū)別不同社區(qū)的情況物業(yè)管理推進的難易程度，將社區(qū)劃分為幾個類別，并據(jù)此擬定出各類社區(qū)推進物業(yè)管理工作的經(jīng)營模式。如對經(jīng)濟實力較強或要出設(shè)施較好的社區(qū),可按照市場化、專業(yè)化的要求，推行高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理；對經(jīng)濟實力和基礎(chǔ)設(shè)施一般的社區(qū)，可先重點做好道路硬底化、修筑圍墻、

11、設(shè)置門衛(wèi)和治安亭等關(guān)鍵性的改造工作，再引進物業(yè)管理逐漸修繕其他配套設(shè)施；對較為分散和小型的社區(qū)，要敢于打破各社區(qū)各自為政的框框，將鄰近的小社區(qū)進行有機整合，連小片為大片，擴大管理區(qū)域，實行規(guī)模化管理，解氐運營成本。(4)整治社會化對于小區(qū)硬件的整治，要充分利用社會資源。政府的主要功能是管理、協(xié)調(diào)，并進行適量投資。利用社會資源主要是明確產(chǎn)權(quán)單位，由產(chǎn)權(quán)單位實施整改。當(dāng)然，確定產(chǎn)權(quán)是一項繁瑣且涉及很多部門的工作，如三線整改就涉及到電信公司、網(wǎng)絡(luò)公司、供電局等單位，而路面的硬化和抖呼管道的改造就涉及村與村、村與組、組與組、組與戶、戶與戶等多方關(guān)系。因此，產(chǎn)權(quán)單位的確定應(yīng)由工作站協(xié)調(diào)負責(zé)。(5)人才專

12、業(yè)化物業(yè)管理是一項專業(yè)性較強的工作。人才是社區(qū)物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵要素之一。因此，應(yīng)加快人才專業(yè)化的步伐。要實施引進一批，培養(yǎng)一批的人才戰(zhàn)略。首先，要引進一批。要以高職位、高待遇為手段引進一批高學(xué)歷、高水平的專業(yè)人才。一定要充分認識到，對人才的投入是回報最高的投入，也是必須的投入。二是要培養(yǎng)一批。要分期分批對社區(qū)從事客務(wù)、保安員、清潔員、綠化員等物業(yè)管理工作的人員進行系統(tǒng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高社區(qū)物業(yè)管理人員的服務(wù)意識和專業(yè)技能。(二)重慶市沙坪壩區(qū)社區(qū)物業(yè)管理1 .社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題產(chǎn)權(quán)形式多樣部分社區(qū)硬件條件相對落后存在部分住宅樓有物業(yè)管理、部份住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象部分居民觀

13、念陳舊，物業(yè)管理交費意識淡薄對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大小區(qū)公共部分侵權(quán)引起業(yè)主之間糾紛開發(fā)商遺留問題引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理不滿的矛盾業(yè)主委員會成立困難，數(shù)量少，運作難度大2 .社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析物業(yè)管理條例還不完善，難以落實物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),科技含量低，管理行為不規(guī)范居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題3 .社區(qū)物業(yè)管理的具體做法(1)政府要加強宣傳,提高全民物業(yè)管理消費意識，并做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位要認真學(xué)習(xí)和宣傳好物權(quán)法、重慶市物業(yè)管理條例，提高業(yè)主物管及全民的法律意識，這是貫徹物權(quán)法和重慶市物業(yè)管理條例的要出。使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質(zhì)上

14、是一種有償服務(wù)，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益,營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營造出一個物業(yè)管理市場化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。是要深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。要強化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。當(dāng)前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。(2)簽訂明

15、確詳盡的物業(yè)管理合同無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)當(dāng)切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的水平。()依法成立業(yè)主委員會針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，我們將嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實進去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進行溝通,承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委

16、員會正常運行，及業(yè)主權(quán)利的有效實現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主委員會動作正常時，自動退出。作為小區(qū)的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。但也不可否認，確有個別業(yè)主以個人私利出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理J旨責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理務(wù)。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的

17、維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。(4)有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用是明確業(yè)委會工作職責(zé)，規(guī)范業(yè)委會各項制度。業(yè)主委員會負有召集業(yè)主大會、組織業(yè)委會換屆選舉、代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)務(wù)企業(yè)履行物業(yè)務(wù)合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實施,配合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會進行社區(qū)管理、收集業(yè)主意見建議等職責(zé)。制定出臺有利于進一步規(guī)范業(yè)委會的行為各項制度。是選好并推薦業(yè)委會成員?？晌{有財務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理、法律專業(yè)特長的業(yè)主加入,形成業(yè)主委員會成員有管理技能和履職能力，便于更好的開展業(yè)委會工作，激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。是房管局應(yīng)該加強業(yè)主委員會的培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)

18、督。房管局應(yīng)該加強對業(yè)主委員會成立及其活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，對已成立的業(yè)主委員會開展培訓(xùn)，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專業(yè)水平，引導(dǎo)業(yè)主委員會依法開展工作，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的業(yè)委會不作為、亂作為引發(fā)矛盾糾紛和違規(guī)行為及時制止并限期整改。是規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同確保各方利益。一方面要規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)的服務(wù)合同，明確規(guī)范物業(yè)公共部份經(jīng)營、共用部位及設(shè)施設(shè)備管理和維護。督促物業(yè)服務(wù)就小區(qū)各項收費論證其必要性和合理性，予以監(jiān)督和公示；一方面還要規(guī)范業(yè)委會和其他商業(yè)收益形成的合同，將業(yè)委會的工作大事進行公示。是完善業(yè)委會資金的監(jiān)管。現(xiàn)在有的業(yè)委會經(jīng)濟收益相當(dāng)大，如果業(yè)委會有不正當(dāng)開支，業(yè)主提出疑問無處投訴，應(yīng)該有

19、一個部門來監(jiān)督、檢查它。建議三管其下,一方面每季度進行財務(wù)公開，另一方面有監(jiān)管部門監(jiān)管，還有一方面有投訴受理部門，這樣一來可以擴大業(yè)委會的工作宣傳，二來增進業(yè)主們對業(yè)委會的信任度。(5)逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人

20、，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。(6)政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政部門的作用。(7)深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分？房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，

21、特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。(8)政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍一是適度采用收購、兼并規(guī)模小經(jīng)營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實現(xiàn)資源共享，降低管理成本,體現(xiàn)品牌特色。通過擴大管理規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，增強企業(yè)實力。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機制和招投標(biāo)機制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強監(jiān)督

22、，強化管理，引導(dǎo)企業(yè)進行集約和規(guī)模經(jīng)營。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度,強化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級與收費標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立"以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費體系，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)等。(9)業(yè)主委員會聘請法律顧問根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助,促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來盡職盡責(zé)t雌供物業(yè)管理務(wù)。雖然會因此增加業(yè)主的費用支出，但對于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。(10)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服

23、務(wù)理念，進一步提高自身素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念,嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)務(wù)合同，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓(xùn)，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動,促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。武漢市推進老舊社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作1 .完善管理制度要在老舊社區(qū)推進物業(yè)服務(wù)，千頭萬緒，奉涉面廣。因此，為了迅速推進物業(yè)服務(wù)全稹蓋工作，

24、武漢市成立了以分管市長任組長,以房管、財政、建設(shè)、城管、公安、水務(wù)、民政、物價、園林等職能部門領(lǐng)導(dǎo)及各區(qū)分管副區(qū)長為成員的武漢市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、決策、指揮和協(xié)調(diào)工作。在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，推進工作建立了縱橫兩條主線。縱向，以各街道辦事處、社區(qū)居委會為核心的工作小組和專班，切實推動物業(yè)服務(wù)的深入開展；橫向，以市、區(qū)各職能部門為核心的對口聯(lián)動單位，協(xié)助處理在推進物業(yè)服務(wù)過程中的房屋、設(shè)施設(shè)備的維護，綠化養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序維護等工作。各部門通力合作，構(gòu)筑了一個完整的社區(qū)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)平臺。為了完善管理制度，保證物業(yè)服務(wù)推進工作的有效開展，武漢市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組建立了專題會議制

25、度、工作簡報月報制度、檢查督導(dǎo)制度。專題會議制度以規(guī)范會議的組織工作為目的，在專題會議上指定有關(guān)人員負責(zé)會議記錄，形成會議紀(jì)要，再報請主持會議的領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，從而有效地提高會議質(zhì)量。工作簡報月報制度,是讓各區(qū)每月都將轄區(qū)內(nèi)推進物業(yè)服務(wù)工作的做法、經(jīng)驗及存在的問題、工作建議等報送領(lǐng)導(dǎo)小組,再由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期編發(fā)工作簡報，從而實現(xiàn)在各區(qū)間及時交流、總結(jié)、推廣經(jīng)驗。而檢查督導(dǎo)制度,要求領(lǐng)導(dǎo)小組堅持定期檢查各區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)服務(wù)推進工作的部署和落實情況，并通過情況通報，鼓勵先進，推動后進。后來的實踐證明，這些管理都是切實有效的。2 .加大政策扶持老舊住宅區(qū)情況特殊，物業(yè)收費會充分考慮居民的承受能力，

26、就出臺全市性的收費標(biāo)準(zhǔn)，房管部門正在S艮物價部門溝通。就老舊住宅區(qū)低保戶物業(yè)服務(wù)費用減免、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)稅收優(yōu)惠、物業(yè)服務(wù)收費價格等扶持政策，房管、民政、稅務(wù)、物價等部門已進行研究，并拿出了初步意見，將盡快出臺。在政府財力補貼下，武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)收費，可望普遍比新建小區(qū)便宜一半以上，減輕居民居住成本。3 .落實整合資金各種硬件改造所需資金，則由各職能部門分包。各部門根據(jù)各社區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級實際，從本部門的建設(shè)維護管理資金中給予支持。按計劃，道路維修58.44萬平方米；排水管網(wǎng)改造27.07萬米、窖井改造7490個；違章建筑拆除14萬平方米、新增電動垃圾收集車700輛；綠化改造24.8萬平方米

27、；為30萬戶居民安裝惠民信箱；供電線路序化改造160萬米，這些項目所需資金就分別由市城鄉(xiāng)建設(shè)、水務(wù)、城管、園林、郵政、供電部門承擔(dān)。同時，以社會單位和居民適當(dāng)投入為補充。按照“誰投資、誰受益”的原則，引導(dǎo)、鼓勵社會單位采取自愿方式贊助部分資金；在不增加居民負擔(dān)的前提下,發(fā)動居民自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的改造完善。在資金使用上，各區(qū)、各部門以項目為載體，統(tǒng)籌安排，加強監(jiān)管,在資金預(yù)決算、進度撥付、使用管理、監(jiān)督審計上都作出明確規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，確保資金安全和有效使用。4 .社區(qū)的實踐與創(chuàng)新如果只有市、區(qū)的投入與支持，而不能充分調(diào)動起基層社區(qū)的熱情，激發(fā)民眾的創(chuàng)造性，推進老舊社區(qū)

28、物業(yè)服務(wù)工作就不會取得成功。去年2月，武漢市、區(qū)工作專班組織街道社區(qū)1000余人，對全市79個行政街道的658個（今年部分社區(qū)合并后變?yōu)?41個）社區(qū)進行了全面調(diào)查摸底，將其劃分為2869個服務(wù)區(qū)域，分類進行推進。各區(qū)依托街道，立足社區(qū)，遵循分類指導(dǎo)、試點先行的方針，逐漸摸索出了幾種既具本地特色，又效果明顯的物業(yè)服務(wù)模式。采用最廣泛的，是社區(qū)物業(yè)服務(wù)部模式，即以非營利性經(jīng)濟實體的形式，成立民辦非企業(yè)單位來開展小區(qū)物業(yè)服務(wù)。服務(wù)部負責(zé)人一般由社區(qū)推薦和審定，在社區(qū)黨支部、居委會指導(dǎo)監(jiān)管下開展工作。這種模式在全市1158個物業(yè)服務(wù)區(qū)域得到應(yīng)用，占到總數(shù)的40%。其次是居民（業(yè)主）自治模式，一般運用

29、于相對封閉的服務(wù)區(qū)域。由居民推選出57名代表,由居民代表自行管理和組織，開展日常物業(yè)服務(wù)工作。全市有928個物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵤┝诉@一模式，占總數(shù)的33%。還有社區(qū)單位共管模式,即在社區(qū)黨組織、居委會組織協(xié)調(diào)下,依靠和借助社區(qū)自管房單位力>,開展物業(yè)管理服務(wù)工作。采用這一模式的有583個物業(yè)反務(wù)區(qū)域，占總數(shù)的20%。條件較好的200個物業(yè)艮務(wù)區(qū)域,則采用專業(yè)物業(yè)公司模式。通過召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，選聘專業(yè)物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，開展物業(yè)服務(wù)工作。這一模式的使用率占總數(shù)7%0（四）河南鶴壁市加強社區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見1 .統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性近年來，隨著我市

30、城市化進程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)霞，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧的社會氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各縣（區(qū)）政府、各有關(guān)部門要以現(xiàn)有社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理同步推進為重點，以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建文明城市為目標(biāo)，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責(zé)任、服務(wù)市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。2 .理順體制，

31、構(gòu)筑適合城市發(fā)展的社區(qū)物業(yè)管理工作框架按照"縣（區(qū)）政府負責(zé)，街道辦事處組織,社區(qū)居委會落實,市房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機制，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。（1）縣（區(qū)）政府物業(yè)管理工作職責(zé)各縣（區(qū)）政府負責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。具體工作職責(zé)包括：1 .組織所轄街道辦事處落實各項政策措施,全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；2 .落實辦事機構(gòu)，建立縣（區(qū)）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；3 .落實管理責(zé)任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導(dǎo)落實；4 .參與

32、本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收及參與本轄區(qū)住宅專項維修資金使用工作；5 .負責(zé)對物業(yè)務(wù)企業(yè)的達標(biāo)、升級、評優(yōu)進行初審、對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法經(jīng)營行為進行處罰或提出處罰建議等。（2）街道辦事處物業(yè)管理工作職責(zé)街道辦事處負責(zé)組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。具體工作職責(zé)包括：1 .會同房管、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；2 .組織社區(qū)居委會、開發(fā)企業(yè)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；3 .指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會并實施物業(yè)管理；4 .對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域進行指導(dǎo)和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉(zhuǎn)及業(yè)主自治

33、作用的發(fā)揮；5 .對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查和考評，協(xié)助公安等部門加強對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；(3)社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)社區(qū)居委會具體組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員會實施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責(zé)包括：1.組織業(yè)主委員會制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為；6 .落實物業(yè)務(wù)項目，協(xié)助業(yè)主委員會聘請有關(guān)單位核算成本，提出收費標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、縣(區(qū))物價部門和市房管部門備案；7 .協(xié)助和指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織物業(yè)服務(wù)的實施；8 .督促檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物

34、業(yè)服務(wù)組織，落實服務(wù)合同，定期公布費用收支情況，調(diào)處服務(wù)中的矛盾糾紛,對不落實服務(wù)合同的物業(yè)務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織，有權(quán)向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)服務(wù)。(4)市房管部門工作職責(zé)市房管部門是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。具體工作職責(zé)包括：1 .認真研究全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套政策，提出工作意見；2 .負責(zé)物業(yè)管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好管理、監(jiān)督和檢查；3 .落實物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；4 .監(jiān)督、指導(dǎo)、管理全市物業(yè)管理活動，調(diào)處物業(yè)管理中的重大糾紛。3.因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管

35、理的區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)物業(yè)管理實行等級化或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。(1)物業(yè)管理區(qū)域劃分在街道辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮，綜合權(quán)衡,按照以下規(guī)定科學(xué)合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。1 .原則上以建筑物的宗t型工線圖、立項或規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對完整的居住小區(qū)、獨立組團應(yīng)作為一個物業(yè)管理區(qū)域。2 .物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。3 .物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。4 .基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施設(shè)備共用,房屋質(zhì)量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)

36、域。5 .同一土地使用權(quán)的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。各縣(區(qū))要將物業(yè)管理區(qū)域劃分成果編入物業(yè)管理區(qū)域圖冊。(2)物業(yè)管理模式1 .新建住宅小區(qū)。同社區(qū)管理相結(jié)合，全面及時i也實行等級化物業(yè)務(wù)。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設(shè)、設(shè)施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)服務(wù)等級。嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)務(wù)企業(yè)實施等級化物業(yè)服務(wù)。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)。嚴(yán)格落實綜合驗收制度，未經(jīng)驗收或驗收不合格的新建住宅小區(qū)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2 .整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)

37、。根據(jù)居民的需求及承受能力,把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)絡(luò)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為鄲出，開展物業(yè)服務(wù)活動。加大對現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，市房管部門拳頭，相關(guān)部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)5艮務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)，也可以采取"棟樓管理"模式，解決有人管事的問題，管理費用由業(yè)主承擔(dān)。單位自建的

38、家屬樓，如不能實行規(guī)范的物業(yè)管理，則由各單位奉頭進行物業(yè)服務(wù)，社區(qū)居委會負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。力求到2009年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。(3)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定管理服務(wù)的內(nèi)容、項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。新建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、配套情況設(shè)定的管理服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn),確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，可采用選項式服務(wù)形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)

39、主委員會與委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織簽訂服務(wù)合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。4.突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作(1)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)務(wù)方案，預(yù)留物業(yè)管理用房,按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，進行前期物業(yè)服務(wù)。開發(fā)企業(yè)與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理公約。對不履行

40、合同、長期延建住宅區(qū)配套設(shè)施，侵害購房者利益，影響城市環(huán)境和社會穩(wěn)定的開發(fā)企業(yè)，規(guī)劃、房管、國土資源、建設(shè)部門要依據(jù)各自職責(zé)，督促其限期整改。在規(guī)定期限內(nèi)仍不整改的，由上述四部門在新聞媒體予以曝光，視情況依法限制或停止辦理其土地招投標(biāo)、規(guī)劃審批、資質(zhì)年檢以及新開發(fā)建設(shè)工程施工許可手續(xù)。有關(guān)部門要切實履行對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管職能，對物業(yè)管理不到位、不重視物業(yè)管理的開發(fā)企業(yè)公開曝光，直至清理出我市房地產(chǎn)開發(fā)市場。(2)規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉(zhuǎn)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積雖達不到50%，但超過30%且已超過12個月的，應(yīng)成立業(yè)

41、主委員會。每個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，由全體業(yè)主承擔(dān)，或者從產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的公建配套設(shè)施經(jīng)營收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會成員擔(dān)任。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。(3)規(guī)范業(yè)主委員會成立后的社區(qū)物業(yè)管理1 .做好物業(yè)務(wù)企業(yè)選聘工作業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)依法及時召開業(yè)主大會，決定對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘或另

42、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定與開發(fā)企業(yè)選聘的前期物業(yè)務(wù)企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會應(yīng)于業(yè)主大會決定后的30日內(nèi)完成合同續(xù)簽工作；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)以書面形式告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化服務(wù)。2 .規(guī)范物業(yè)管理有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)務(wù)企業(yè)的工作；積極配合和支持社

43、區(qū)居委會的工作等。業(yè)主依法享有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專項維修資金等項權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案以及保安、保潔、維修、財務(wù)、檔案等管理制度,負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及與物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項

44、目，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要做好社區(qū)供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理及服務(wù)工作，依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護責(zé)任，滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關(guān)費用。3 .加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管市房管部門及縣（區(qū)）物業(yè)管理部門加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在資質(zhì)評定和年檢、物映投標(biāo)中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為,并督促物業(yè)務(wù)企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對

45、物業(yè)務(wù)不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對物業(yè)公司經(jīng)理進行年度評議的制度和辦法。4 .嚴(yán)格物業(yè)務(wù)企業(yè)退出和移交程序住宅區(qū)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因物業(yè)務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，嚴(yán)格履行退出和移交程序。（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或在合同期內(nèi)提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管瓚民務(wù)的，應(yīng)于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的60日前書面告知業(yè)主委員會，并告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會,做好相關(guān)設(shè)施設(shè)備和資料的移交事項。住

46、宅區(qū)未成立業(yè)主大會的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關(guān)部門參加的聯(lián)席會議，聽取業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體事宜。（2）業(yè)主大會提出與物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止或解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會要在業(yè)主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將會議相關(guān)情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會，同時保存好相關(guān)資料，接受縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會的查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在接到通知后的60日內(nèi)完成退出工作。業(yè)主大會要在原物業(yè)5艮務(wù)企業(yè)完全退出之前完成對新物業(yè)務(wù)企業(yè)的選聘工作。5 .加強政策扶持和組織領(lǐng)導(dǎo)，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)

47、展（1）加強政策扶持勞動和社會保障部門要結(jié)合實施"擴大再就業(yè)工程"、"完善社會保障體系工程"等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房管部門要與有關(guān)部門搞好配合，從政策、業(yè)務(wù)上加強對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。(2)落實資金保障物業(yè)務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)水平，加大管理力度，提高物業(yè)服務(wù)收費率，為社區(qū)物業(yè)服務(wù)提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依據(jù)相關(guān)規(guī)定將資金管好、用好。各級財政部門要加大支持力度，適當(dāng)安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金，推動物業(yè)管理的全面開展。(3)加強組織

48、領(lǐng)導(dǎo)市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長由市政府主管副市長擔(dān)任，副組長由市政府主管副秘書長和市房管局局長擔(dān)任，成員由各縣(區(qū))政府和市房管、規(guī)劃、建設(shè)、財政、物價、民政、文明辦等部門的一名負責(zé)同志擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市房管局。各縣(區(qū))也要成立相應(yīng)的機構(gòu)，把加強社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內(nèi)容，落實機構(gòu)，明確任務(wù)，細化責(zé)任，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系。建立物業(yè)管理工作責(zé)任目標(biāo)考核制度,完善市、縣(區(qū))、街道、社區(qū)四級考核機制，調(diào)動各方面的工作積極性。(4)營造良好氛圍各級各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理條例及相關(guān)的政策

49、法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念，引導(dǎo)他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)秩序，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用,及時化解物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的糾紛。要把對物業(yè)管理工作的重視程度和干部職工繳納物業(yè)服務(wù)費的情況，作為創(chuàng)建文明單位的考核內(nèi)容。要采取多種措施來增強廣大業(yè)主支持配合社區(qū)管理工作的自覺性，形成“社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。三、對策建議1 .進一步加大宣傳力度引導(dǎo)人們的消費觀念，讓人們將物業(yè)管理視為一種消費需求來認識。正確認識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理對促進經(jīng)濟增長、提高人們居住質(zhì)量、增加就業(yè)、維護社會穩(wěn)定所發(fā)揮的作用。組織好行

50、政管理層面的有關(guān)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)人員和業(yè)主的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，運用法律武器保護自己的合法權(quán)益。同時，完善相關(guān)配套政策，推進物業(yè)管理法制化進程。盡快出臺物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的歸集和使用的具體辦法，要把交付前及交付后的房屋的維修資金歸集起來，這關(guān)系到住戶的房屋使用、修繕等問題，也關(guān)系到物業(yè)管理的后續(xù)服務(wù)和后續(xù)發(fā)展問題。還要監(jiān)督使用前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，制定從業(yè)人員素質(zhì)培訓(xùn)，智能化管理系統(tǒng)等一系列配套文件，為規(guī)范化管理創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境。2 .發(fā)揮業(yè)主大會的作用要充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會制訂、修改物業(yè)公約，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體權(quán)利，從而積極

51、維護業(yè)主的合法利益。在此要出上，加大全社會的監(jiān)管力度，對問題突出的企業(yè)予以清理、曝光，吊銷資質(zhì)。借助新聞媒介、電子政務(wù)等手段，推廣國內(nèi)外成功的經(jīng)驗做法。實施品牌戰(zhàn)略并加強從業(yè)人員素質(zhì)與能力的培養(yǎng)，贏得競爭優(yōu)勢。同時，物業(yè)收費應(yīng)該透明化。物業(yè)收費如何能使社區(qū)居民口服心服，沒有疑慮？最好的辦法是收費項目公開，費用使用透明，接受群眾監(jiān)督。對那些巧立名目的不合理收費、攤派，群眾有權(quán)提出質(zhì)疑，群眾維護自身權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo。收費標(biāo)準(zhǔn)，不該由一個部門一統(tǒng)天下獨家說了算，應(yīng)同群眾磋商，征求住戶意見,或召開收費標(biāo)準(zhǔn)聽證會，使群眾心'有底數(shù)。3 .開展靈活多樣的人本服務(wù)隨著社會的進步，農(nóng)村社區(qū)的轉(zhuǎn)型，農(nóng)村

52、居民對社區(qū)服務(wù)的需求日益增多，為了體現(xiàn)"以人為本”的企業(yè)精神，為農(nóng)村居民增設(shè)各種（根據(jù)實際情況，可以有償）服務(wù),既包括24小時的應(yīng)急服務(wù)、日常生活設(shè)施的維修、對空巢家庭老人的特別照顧等，也包括開設(shè)培訓(xùn)課程提高村民素質(zhì)，整合城市的醫(yī)療資源，通過與城市各大醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，方便村民就醫(yī)等。要做到社區(qū)和物業(yè)一家親：首先，應(yīng)從服務(wù)于居民的角度上達成共識，一方有了困難，另一方要積極幫助；其次，平時要多加強聯(lián)系和溝通，比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員可以參加社區(qū)每月的樓長會等，廣泛聽取群眾的意見、建議，聽取群眾反映的熱點、難點問題，共同協(xié)商解決居民生活中遇到的問題。物業(yè)務(wù)企業(yè)應(yīng)把社區(qū)的工作人員當(dāng)作物業(yè)務(wù)

53、企業(yè)的監(jiān)督員、指導(dǎo)員，對物業(yè)務(wù)企業(yè)的服務(wù)和管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督；第三,在小區(qū)的建設(shè)上共同加強投入，比如，在綠化小區(qū)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供花草樹木,由社區(qū)安排居民分片包戶，使廣大居民積極參與小區(qū)的建設(shè)。這樣既美化了環(huán)境，提升了小區(qū)的服務(wù)水平，又使居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的距離更近了。4 .規(guī)范物業(yè)管理行為，提高服務(wù)水平要把好物業(yè)務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查和年審關(guān)，嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審查制度，凡是達不到相關(guān)級別資質(zhì)要求的一律不予審批，同時完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年審制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績考核制度。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理不規(guī)范、出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題等行為都要限期整改，經(jīng)過整改驗收后,方可年審。通過規(guī)范管理促進物

54、業(yè)務(wù)企業(yè)走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和規(guī)?；⒓s化的經(jīng)營模式，從而達到樹立企業(yè)品牌，推動行業(yè)進步的目的。同時，加強職能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。目前，物業(yè)管理專業(yè)傷口職業(yè)化已經(jīng)形成，物業(yè)管理員、物業(yè)管理師職（執(zhí)）業(yè)資格考試已全面鋪開，必須鼓勵從事物業(yè)管理的人員參加資格考試，獲得資格證書，造就一支懂經(jīng)營、善管理、懂技術(shù)、精業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理隊伍，以適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。5 .做好安置區(qū)域的物業(yè)服務(wù)工作,讓安置人員樂得其所，為其提供文娛活動和就業(yè)機會為了減少安置房居住人群對社會安定的威脅，減輕社會壓力,可以考慮讓安置人員承擔(dān)部分物業(yè)管理工作。這項舉措也可以在一定程度上解決安置小區(qū)物業(yè)管理費用征收難

55、的問題。同時可加強對安置人員的教育引導(dǎo)工作和培訓(xùn)工作，有針對性、分寺上欠地組織安置人員參加業(yè)余活動。做好居民的就業(yè)援助工作，對安置房小區(qū)內(nèi)的就業(yè)困難人群，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將他們安排作為安置小區(qū)的保潔、綠化或保安等工作人員。端正無業(yè)人士的就業(yè)態(tài)度，穩(wěn)定安置區(qū)域內(nèi)居民的人心。同時,由街道辦事處組織、市民配合、社區(qū)物業(yè)管理部門實施,開展各種類型豐富多彩的文體活動，引導(dǎo)群眾廣泛參與，提升安置居民的生活水平和綜合素質(zhì)，增強他們的責(zé)任感和社會歸屬感。建立起"三級管理"體制要實行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立起、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會三級物業(yè)管理體制。各鎮(zhèn)都要由一名副鎮(zhèn)長分管

56、該項工作；各社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，落實專門部門，配備專職人員，居委會以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會，居委會副主任可擔(dān)任業(yè)委會主任，使我縣的物業(yè)管理形成"下有管理協(xié)調(diào)，上有督察指導(dǎo)”的自上而下的聯(lián)動機制。強化基層組織的職責(zé)、理順各方關(guān)系。要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，必須明確以下幾個關(guān)系：一是規(guī)定各的職責(zé)。各負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督工作。二是理順"條塊結(jié)合"的關(guān)系。政府、社區(qū)居委會應(yīng)接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。三是理)11頁社區(qū)居委會與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系。四是要建立基層投訴受理機制。五是社區(qū)應(yīng)擔(dān)負起未進行物業(yè)管理或暫不具備實施物業(yè)管理條

57、件的住宅區(qū)的管理責(zé)任。構(gòu)建社區(qū)管理和物業(yè)管理的共治平臺需要理順三大主體的關(guān)系,明確各自的權(quán)利和職責(zé)，從而實現(xiàn)社區(qū)的民主管理。(1)社區(qū)管理居委會負責(zé)收集社區(qū)居民意見，向政府反映社區(qū)民意、提出解決問題的相關(guān)建議并加以實施，動員和組織居民參與社區(qū)管理。涉及社區(qū)安全、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護、垃圾處理、社會處理、住房維修，婦幼保健、老人服務(wù)，社區(qū)教育、社區(qū)服務(wù)等方面由專人負責(zé)，成立專門委員會。另外，還要做社區(qū)文化的推動者，讓社區(qū)成為市民的精神家園。要學(xué)會從各階層之間的不同利益中找到共同利益，把各階層之間不同的價值趨向編織成有美麗圖案的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。(2)業(yè)主委員會的物業(yè)管理當(dāng)前我國房屋私有化率不斷提高，發(fā)

58、展業(yè)主委員會是大勢所趨。業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)公司進行監(jiān)督的職能要與居委會的群眾自治功能進行整合。但是我們要確保業(yè)主委員會成員必須是通過民主程序選舉產(chǎn)生，對社區(qū)事務(wù)有著足夠的了解；而且我們要通過完善的法律、法規(guī)來促使業(yè)主委員會既定職能的發(fā)揮，防止業(yè)主委員會利益?zhèn)€人化。進而實現(xiàn)業(yè)主委員會對物業(yè)務(wù)公司的有效監(jiān)督，使業(yè)主委員會成為社區(qū)居民實現(xiàn)基層民主的有效載體。(3)物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)管理物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過十多年的發(fā)展已初具規(guī)模。由于它是經(jīng)營性企業(yè)，所以它的終極發(fā)展目標(biāo)是通過為社區(qū)單位、居民提供優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和利潤的最大化。這就比在居委會中設(shè)立服務(wù)部門更加經(jīng)濟，更加具備專業(yè)優(yōu)勢；

59、另外，對于物業(yè)服務(wù)公司涉及的公益性服務(wù)項目,政府應(yīng)給以一定政策扶持。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)配合居委會作好社區(qū)管理及社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作，應(yīng)該接受廣大業(yè)主的監(jiān)督,主動向業(yè)主委員會匯報工作，并接受業(yè)主委員會的財務(wù)監(jiān)督，加強與城市建設(shè)規(guī)劃及公用事業(yè)部門的聯(lián)系，接受其監(jiān)督指導(dǎo)。街道辦事處要對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)進行協(xié)調(diào)，這就建立了一些新型法律關(guān)系。8 .廉租住房物業(yè)管理收費問題(1)根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理收費實際上就是物業(yè)管理公司提供的管瓚員務(wù)的價格。根據(jù)市場經(jīng)濟中價值規(guī)律的要求，收費價格的高低由提供這種物業(yè)管瓚艮務(wù)的社會必要勞動量決定。由于我國目前許多物業(yè)管理公司在服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量上還參差不齊、差距很大。有的公司各方面制定健全、動作較規(guī)范、管理