我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及未來走勢(shì)分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶及未來走勢(shì)分析陳穎玫 張靖峰一、本輪房地產(chǎn)周期回憶 本輪房地產(chǎn)周期隨著我國(guó)本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 1998- 現(xiàn)在而產(chǎn)生， 大致分為無泡沫理性上漲、 泡沫形成時(shí)期、 泡沫的非理性膨脹三個(gè)階 段。一房地產(chǎn)無泡沫理性上漲階段 1998-20021998 年，政府出臺(tái)了多種措施刺激國(guó)內(nèi)需求，產(chǎn)生了明顯的效 果。在經(jīng)濟(jì)上升的拉動(dòng)下，居民收入提高，購(gòu)置力逐漸增強(qiáng)，城市化 速度隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而加快。 1998 年是房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵一年， 其中兩項(xiàng)政策舉措對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)需求起到了極大的推動(dòng)作用。 一是住 房實(shí)物分配制度的取消。 二是房地產(chǎn)貸款政策的全面實(shí)施。 1998年 4 月 7 日，人民銀行發(fā)布

2、?關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消 費(fèi)的通知?，支持商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)和普通住房建設(shè)， 1999 年又進(jìn)一步擴(kuò)大貸款利率優(yōu)惠幅度。房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速 開展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。圖 1 1998-2007 年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)二房地產(chǎn)泡沫形成時(shí)期 2002-2004 年在房地產(chǎn)價(jià)格上漲一段時(shí)間以后， 市場(chǎng)上開始出現(xiàn)投機(jī)心理， 拉 動(dòng)了購(gòu)房需求的進(jìn)一步增加。 隨著房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期的形成， 房地 產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面繼續(xù)擴(kuò)大， 價(jià)格被進(jìn)一步推高， 房地產(chǎn)價(jià)格上 漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。如此反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始偏離根底價(jià)值， 泡沫開始出現(xiàn)。 2002 年開始，房?jī)r(jià)增速迅

3、速提高到 4.3%，并一直保 持在 4-5%左右。三泡沫的非理性膨脹階段 2004- 現(xiàn)在 在這一時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化，市場(chǎng)“羊群效應(yīng)愈發(fā) 明顯，非理性的投資者大量涌入，市場(chǎng)需求繼續(xù)放大。分地區(qū)看，在 這一階段前期即 2004-2005 年，以長(zhǎng)三角地區(qū)的房?jī)r(jià)飆升為主要標(biāo) 志，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)投機(jī)和非理性因素非常明顯。 2005 年，國(guó)家出臺(tái)宏觀 調(diào)控政策，市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的盤整，長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)增速明顯回落， 市場(chǎng)觀望氣氛加重。 但是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期迅速打破了市場(chǎng)的沉悶。 2006 年開始，北京、珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)增速加快。 2005 年以前上海等地 的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率明顯快于全國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，

4、 但之后下滑到 全國(guó)水平以下；與此相反，北京、深圳房?jī)r(jià)在 2005 年以前低于全國(guó) 平均增速， 2006 年以后卻持續(xù)高于全國(guó)平均增速。在泡沫膨脹階段，非理性氣氛較濃。一是買家普遍存在房?jī)r(jià)上漲 的心理預(yù)期，市場(chǎng)上買家不看重租金收益，房屋閑臵占相當(dāng)比重。房 屋閑臵指存量房既未出租又非自住。 人民銀行金融市場(chǎng)司抽樣調(diào)查顯 示，2005年 11月，北京等 10城市住房空臵率閑臵住房在全部調(diào) 查樣本中所占比例 平均為 10%；2006年 11月北京等 16城市住房空 臵率平均為 6.94%，實(shí)際可能更高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于投資者型購(gòu)房而 言，不出租的原因主要是他們預(yù)計(jì)持有房產(chǎn)的時(shí)間短， 假設(shè)未裝修新房 出

5、租的話，需要投入裝修費(fèi)，但今后轉(zhuǎn)售的價(jià)格并不劃算，因此選擇 閑臵。這也說明了， 5 年?duì)I業(yè)稅政策對(duì)買家短期出讓房產(chǎn)幾乎不構(gòu)成 影響，近期經(jīng)濟(jì)適用房要求“ 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià) 格下跌，說明相當(dāng)一局部投資型購(gòu)房人的存在， 而且他們預(yù)期持有時(shí) 間低于 5 年。二是從土地交易來看，一些大城市屢屢拍出天價(jià)土地， 按照本錢計(jì)算的房?jī)r(jià)大大高于周邊當(dāng)前同類住房的價(jià)格， 說明開發(fā)企 業(yè)中存在一定的非理性心理。三是局部地區(qū)哄抬價(jià)格，惜售嚴(yán)重。由 于房產(chǎn)難以在短期內(nèi)增加供給，一旦信息不對(duì)稱，極容易制造“供不 應(yīng)求的幻覺。 一些地方形成區(qū)域價(jià)格領(lǐng)跑制，由某個(gè)較大的開發(fā)項(xiàng) 目率先漲價(jià)，其它工程以及二手房

6、也隨之跟進(jìn)，哄抬價(jià)格。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)分析 由于房地產(chǎn)地區(qū)差異大，除了看全國(guó)指標(biāo)，還要看地區(qū)指標(biāo)。由 于我國(guó)區(qū)域廣闊，泡沫破滅很可能發(fā)生在個(gè)別城市。一局部地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)值和增速“雙高值得關(guān)注2002、 2003年以來房屋銷售價(jià)格快速上升，增速在 2004 年下半 年至 2005 年上半年到達(dá)頂峰，之后有所回落，但仍保持在 5%以上。 特別值得警惕的是， 2007 年以北京、深圳等為代表的一些城市呈現(xiàn) 房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和增速“雙高趨勢(shì)。表 1 2007 年全國(guó) 35 個(gè)省會(huì)城市房屋銷售價(jià)格和增速銷售價(jià)格2007年12月2007年銷售價(jià)格平均增速排序城市銷售價(jià)格排序城市銷售價(jià)格增速%1深圳94

7、51.21深圳16.32北京8639.32北京11.43上海8617.93烏魯木齊9.04廈門8155.84寧波8.65寧波7957.75長(zhǎng)沙8.46杭州7751.26石家莊7.67廣州7188.97南寧7.68南京6108.88成都7.69大連5808.19大連7.210成都5399.110杭州7.211天津5244.111廈門7.012青島5157.412天津6.913福州5148.513重慶6.914南昌4550.414貴陽6.915濟(jì)南4498.715南昌6.816西安4316.016福州6.817長(zhǎng)沙4189.017哈爾濱6.818太原4061.118廣州6.619合肥3881.01

8、9南京6.620沈陽3797.820?？?.621昆明3758.221青島6.522貴陽3705.322長(zhǎng)春6.423重慶3664.023西安6.424石家莊3554.324鄭州6.325烏魯木齊3359.825沈陽6.126蘭州3359.126蘭州6.027鄭州3344.527武漢5.228南寧3286.328濟(jì)南5.229武漢3269.229太原4.430哈爾濱3198.330呼和浩特4.431銀川3130.731銀川3.932呼和浩特2528.232西寧3.833西寧2492.033昆明3.534長(zhǎng)春2490.834上海3.435海口2409.135合肥1.8注：2007年12月份房屋銷

9、售價(jià)格為作者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2005年2季度35個(gè)省會(huì)城市房屋銷售價(jià)格及 2007年12月份房屋價(jià)格指數(shù)計(jì)算，包含了新房?jī)r(jià)格和存量房?jī)r(jià)格。 2007年35城市房屋銷售價(jià)格平均增速，作者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年12個(gè)月同比增速計(jì)算的平均值。二地價(jià)增速反彈從2002年開始到2005年全國(guó)土地價(jià)格連續(xù)4年出現(xiàn)大幅度增 長(zhǎng)，且地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用十清楚顯。2005年末地價(jià)有所回調(diào)，但2007年呈現(xiàn)反彈跡象。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，地價(jià)上升既可能推動(dòng)未來 房?jī)r(jià)走高，也可能因市場(chǎng)需求缺乏而導(dǎo)致房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)危機(jī)，引發(fā)市場(chǎng)衰退。三房?jī)r(jià)租金嚴(yán)重背離，投機(jī)比重加大房屋租賃價(jià)格增長(zhǎng)乏力，售價(jià)與租金顯著背離。相對(duì)于

10、高房?jī)r(jià)， 租金增速自2002年開始根本保持在1-2%左右，房屋銷售價(jià)格與租賃 價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢(shì)。按照國(guó)際房?jī)r(jià)租金比200,我國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)租金比已超過 300。雖然房?jī)r(jià)租金比過大可以用 偏好購(gòu)房的消費(fèi)習(xí)慣解釋，但是由于消費(fèi)習(xí)慣在短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定， 從 動(dòng)態(tài)來看，我國(guó)房?jī)r(jià)租金比增加過快，顯然含有投機(jī)增大的成分。四房?jī)r(jià)收入比高于國(guó)際警戒值房?jī)r(jià)收入比逐年降低，但仍高于 6的國(guó)際警戒值。表2全國(guó)和局部城市房?jī)r(jià)收入比2000200120022003200420052006全國(guó)14.813.912.7M2.112.111.710.4北京15.614.113.312.011.010.48.

11、9上海10.49.910.2；10.811.711.79.3注：價(jià)格采用35城市價(jià)格系統(tǒng)，包括新房和二手房；收入采用城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入; 房屋總價(jià)按照人均居住建筑面積26平米計(jì)算五房地產(chǎn)交易量萎縮少數(shù)高房?jī)r(jià)城市新建住宅交易面積和交易額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)價(jià)高量低態(tài)勢(shì)。例如，北京2007年前11個(gè)月累計(jì)房屋銷售面積比去年 同期減少 8.99%。三、房?jī)r(jià)未來走勢(shì)判斷一預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響 影響預(yù)期的因素比擬復(fù)雜，政府政策以及媒體宣傳都會(huì)影響到市 場(chǎng)預(yù)期。在兩次調(diào)控后，房?jī)r(jià)增速依然較快，新政策的出臺(tái)效果主要 在于政策本身是否具有緩解房?jī)r(jià)上漲的功能， 同時(shí)還要看政策執(zhí)行是 否到位。我們認(rèn)為，一是開征物業(yè)稅

12、，二是土地供給及相關(guān)政策，譬 如能否防止短期內(nèi)土地供給的緊縮，能否抑制土地二級(jí)市場(chǎng)的壟斷， 以及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革等問題。媒體宣傳對(duì)預(yù)期的影響不容無視，不排除媒體與開發(fā)商結(jié)成利益 聯(lián)盟為房?jī)r(jià)上漲造勢(shì)。 為此， 政府應(yīng)及早認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信息披露的重 要性，重拾話語權(quán)，樹立公信力，有效地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。二政府標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易、治理價(jià)格壟斷對(duì)房?jī)r(jià)的影響 可以預(yù)見，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易、治理價(jià)格壟斷對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲能起 到立竿見影的效果。 事實(shí)上， 政府要求打擊囤積房源和操縱哄抬價(jià)格 由來已久， 2005、 2006 年中央和地方都出臺(tái)了相關(guān)措施，但效果并 不理想。究其原因，一是開發(fā)商已形成利益聯(lián)盟，在壟斷市場(chǎng)信息等

13、 方面具有優(yōu)勢(shì)， 針對(duì)政府的管理措施采取躲避對(duì)策， 譬如推遲申請(qǐng)預(yù) 售證，削弱了政策效果。二是管理部門對(duì)開發(fā)商的懲罰力度不夠。三 是現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息披露環(huán)節(jié)仍存在很多缺陷， 盡管宏觀調(diào)控后許多 地方都建立或完善了房地產(chǎn)交易登記體系， 目前一個(gè)非常重要的問題 就是在現(xiàn)有信息披露制度下， 開發(fā)商仍然存在囤房的時(shí)機(jī)， 因?yàn)殚_發(fā) 企業(yè)可以通過虛擬購(gòu)房人進(jìn)行網(wǎng)上簽約， 使得網(wǎng)上顯示樓盤旺銷的局 面，但由于改簽交易合同的權(quán)利由開發(fā)商掌握， 事后可以幾乎沒有任 何難度將該房源另行出售， 而且還可以躲避二手房營(yíng)業(yè)稅。 如果不刺 破開發(fā)商囤房這一毒瘤， 不堵上開發(fā)商囤房的制度漏洞， 房?jī)r(jià)上漲的 幻覺恐難以破滅。

14、政府必須下大力氣對(duì)這一市場(chǎng)失靈現(xiàn)象進(jìn)行糾正， 充分發(fā)揮智慧與開發(fā)商進(jìn)行博弈，抑制開發(fā)商操縱價(jià)格的行為。三房地產(chǎn)供求對(duì)房?jī)r(jià)的影響1、供給情況房屋供給主要包括新房和存量房，前者可以參考新開工面積，后 者主要看拆遷規(guī)模。 由于我國(guó)房屋可以預(yù)售， 房屋新開工大概在半年 左右就能夠銷售， 也就意味著這局部新開工面積可以在半年后投入市 場(chǎng)，形成供給。從全國(guó)來看，近幾年住宅新開工面積逐年遞增，但基 于房地產(chǎn)區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)， 這一指標(biāo)并不能有效說明局部城市的問 題。從指標(biāo)看， 幾個(gè)大城市的住宅新開工面積呈遞減狀態(tài)，說明了這 些地區(qū)近期的新建住宅供給量是下降的。拆遷規(guī)模主要影響到存量房的數(shù)量減少。在西方國(guó)家，

15、城市開展 和房地產(chǎn)建設(shè)已步入穩(wěn)定期， 大規(guī)模的拆建很少， 存量房的數(shù)量相對(duì) 穩(wěn)定。而我國(guó)正處于城市建設(shè)快速開展期， 拆遷較頻繁。過多的拆遷， 可能造成存量房減少， 即使新房供給保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模， 總的供給量也 將受到影響。2、需求情況 房地產(chǎn)泡沫是否破滅，關(guān)鍵在于最終是否有自主型購(gòu)房的有效需求作為支撐。而有效自住需求的形成，主要在于：第一，人口流動(dòng)和 家庭結(jié)構(gòu)。人口流動(dòng)是正常現(xiàn)象， 但如果人口流入長(zhǎng)期大于人口流出， 將造成城市人口快速增長(zhǎng)。 近幾年， 幾個(gè)大城市的人口凈流入呈快速 上升趨勢(shì)。而家庭結(jié)構(gòu)的影響也不容無視， 社會(huì)觀念的變遷導(dǎo)致單身、 離婚增多，家庭戶數(shù)越來越多，客觀上增大了住房需求。

16、第二，居住 環(huán)境改善的要求。盡管統(tǒng)計(jì)顯示我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積到達(dá)了26 平米，但鑒于收入差距拉大， 在一局部家庭擁有多套住房的情況下，還 有大局部人居住環(huán)境狹小陳舊老化，亟待改善。第三，購(gòu)置力情況， 主要是收入水平和銀行信貸情況。 近年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入和 銀行個(gè)人購(gòu)房貸款都經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)，但不排除房?jī)r(jià)上升過快趨勢(shì) 下，房貸首付比例可能上調(diào)，加上利率不斷升高，以及銀行嚴(yán)格審核 的因素，造成總的貸款額度增長(zhǎng)放慢， 從而起到抑制住房需求擴(kuò)張的 作用。四利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響 利率調(diào)整的影響表現(xiàn)為存款利率和貸款利率兩方面。存款利率影 響到居民的資產(chǎn)選擇， 提高存款利率將增大投資購(gòu)房的時(shí)機(jī)本錢，

17、削 弱房地產(chǎn)投資的吸引力， 減少房地產(chǎn)需求。 貸款利率那么影響房地產(chǎn)商 和個(gè)人抵押借款人的資金本錢。貸款利率的提高造成負(fù)債本錢增高， 對(duì)需求和供給產(chǎn)生抑制作用， 影響程度視雙方的承受能力而定。 受開 發(fā)滯后的影響， 利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)需求方的影響更加明顯， 對(duì)價(jià)格的 影響可能跟雙向的力度有關(guān)。 如果利率提高過快， 可能造成違約增加， 如果金融系統(tǒng)不夠穩(wěn)健， 那么可能產(chǎn)生金融危機(jī)， 嚴(yán)重時(shí)造成房地產(chǎn)衰 退。目前，我國(guó)已步入利率上調(diào)階段，在 2007 年幾次提高存款利率 后，當(dāng)前購(gòu)房出租的收益率已低于銀行 1 年期存款利率。 貸款利率上 調(diào)的作用還沒有完全顯現(xiàn)，調(diào)整幅度不高，在執(zhí)行 0.85 下限后

18、，個(gè) 人購(gòu)房 5 年以上實(shí)際貸款利率為 6.4%，從本輪經(jīng)濟(jì)周期來看，仍處 于中間水平。如果開發(fā)商的資金本錢升高，還款壓力增大，加上銷售 收入減少，有可能通過降價(jià)來加快資金回籠。五稅收政策的影響 由于存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，增加稅負(fù)將直接抬高房地產(chǎn)價(jià)格，近期二手 房營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅有關(guān)政策的實(shí)施就是一個(gè)力證。 但今后稅收政 策可能會(huì)集中在稅負(fù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，譬如改變“重流轉(zhuǎn)、輕保有的 一貫做法，減少流通環(huán)節(jié)稅收，開征物業(yè)保有稅。如果這一方案能順 利實(shí)施，可以有效減少房屋閑臵， 增加房屋供給， 同時(shí)消除投機(jī)熱情， 對(duì)抑制房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生積極影響。六租賃政策、住房保障政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 我國(guó)居民被公認(rèn)為有“買房情結(jié) ，數(shù)據(jù)顯示我國(guó) 80%的家庭擁有 自己的住房，大大高于其他國(guó)家。但隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，買房的成 本明顯高于租房，即使這樣，居民買房居住的熱情依然高漲。這固然 和“居者有其屋的傳統(tǒng)觀念有關(guān)，但是我國(guó)租賃市場(chǎng)的不標(biāo)準(zhǔn)、租 房人利益不受保護(hù)的狀況也是一個(gè)重要原因。 雖然有關(guān)部門三番五次 地提倡大家要租房住， 但并沒有對(duì)引導(dǎo)居民租房、 標(biāo)準(zhǔn)租賃市場(chǎng)采取 任何實(shí)質(zhì)性的政策。可以想象，在房?jī)r(jià)租金比大大高于 300 的情況下， 政府對(duì)租賃市場(chǎng)的支持舉措定會(huì)有效地將局部需求從購(gòu)房轉(zhuǎn)移到租 房中去，大大減輕房屋買賣市場(chǎng)的需求壓力。住房保障政策的本質(zhì)