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1、房地產(chǎn)專有名詞介紹及局部問(wèn)題解答一、五 證兩書(shū)A 土地使用權(quán)證F房屋質(zhì)量保證書(shū)B(niǎo) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證G 房屋產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)D 建工程施工許可證E 商品房預(yù)銷售許可證二、容 積率、建筑密度 建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比, 密度越低, 小區(qū)綠地面積和活動(dòng) 場(chǎng)地越大。高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn),同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率 =總建筑面積 /基地總面積建設(shè)用地面積 建筑密度 =建筑物占地面積 /基地總面積建設(shè)用地面積,建筑基底面積/建設(shè)用地面積三、建 筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。四、得 房率 總套內(nèi)建筑面積 /總建筑面積 是指住宅套內(nèi)建筑面積占

2、銷售面積的百分比。 由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的, 所 以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi),雖然套內(nèi)建筑面積相同,但銷售面積會(huì)有不同。五、綠 化率、綠化覆蓋率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率 =綠化用地 /基地總面積 成片小區(qū)綠化率 30%市中心 20% 獨(dú)棟綠化率 10%六、建 設(shè)用地面積 建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界限所圍合的用地水平投影面積, 不包括代征地的面積。七、規(guī) 劃建設(shè)用地面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積:是指工程用地紅線范圍內(nèi)的土地面積,一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、 綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。八、建 筑覆蓋率 建筑覆蓋

3、率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比九、商 品房的使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。十、 建 筑基底面積 建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。十一、土地使用權(quán)是指土地使用在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地占有、 使用以及 局部收益、處分的權(quán)利。十二、住宅所有權(quán) 住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)十三、標(biāo)高標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高 絕對(duì)標(biāo)高:將青島黃海的平均海平面絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn),其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。 相對(duì)標(biāo)高:把首層標(biāo)高室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)。標(biāo)高數(shù)值以“米為單位,一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)總平面中為兩位數(shù)十四、尺寸線數(shù)值以“毫米為

4、單位十五、建筑要素 建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A 生地:純粹未開(kāi)發(fā)的土地物質(zhì)B 毛地:經(jīng)三通一平的生地C 熟地:七通一平十七、三七通一平 三通一平:水、電、交通、場(chǎng)地平整 七通一平:上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場(chǎng)地平整十八、紅線、建筑紅線A 紅線:道路用地的界限B 建筑紅線:建筑物外方面不能超越的界限 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑十九、公寓式辦公建筑 & 一般辦公建筑A 公寓式辦公建筑一單元式小空間劃分,每個(gè)單元之平均建面大于等于150m,按居住建筑處理B 一般辦公建筑一非單元式小空間劃分,按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。二十、裙房24m。與高層緊密相連,

5、組成一整體的多、低層建筑,最大高度二十一、日照間距 指前后兩排房屋之間,為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距 離。12月 22日冬至保證最短樓層的日照時(shí)間不小于1.5小時(shí)。二十二、住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離, 也就是一層房屋的高度。 在 1987 年發(fā)布的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)?中,明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參 數(shù)為:、。二十三、住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。 凈高和層高的關(guān)系可 以用公式來(lái)表示: 凈高 =層高樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫“凈高二十四、建筑分類 按建筑結(jié)構(gòu)使用的

6、材料分 磚混結(jié)構(gòu)建筑:用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝地屋面板建造的建筑。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑:建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土。 鋼結(jié)構(gòu):建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑按施工方法分為: 裝配式建筑:建筑的主要承重構(gòu)件、如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件,在施工 現(xiàn)場(chǎng)組裝而成。現(xiàn)澆型建筑:建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑,以滑模式為代表。 裝備整體式建筑:混合施工方法,即局部結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆,局部結(jié)構(gòu)預(yù)制。 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二十五、商品房“套內(nèi)建筑面積 它指的是商品房套內(nèi)各局部建筑面積的總和。按照建設(shè)部 ?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積

7、分?jǐn)傄?guī)那么? ,套內(nèi)建筑面積由以下三局部組成:1、套單元內(nèi)的使用面積,指房間實(shí)際能使用的面積。2、套內(nèi)墻體面積,指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積,有共用及其共用墻兩種: 各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻,共用墻墻體水 平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積,指套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積,按國(guó)家?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?,封閉式陽(yáng)臺(tái),按其水平投影面積計(jì)算建筑面積;非封閉式陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面 積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為:套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積二十六、住宅使用面積 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和

8、即地毯面積 。其中包括臥室、起居室、 廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯按投影面積 、陽(yáng)臺(tái)。斜面 屋頂結(jié)構(gòu)的房間,層上下于的局部不計(jì)入面積。二十七、復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā), 在建造上仍每戶占有上下兩層, 實(shí)際是在層高較 高的一層樓中增建一個(gè)的夾層, 兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層住宅 李氏設(shè)計(jì), 而一般躍 層式為,復(fù)式住宅的下層供起居室用,炊事、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠用,戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯,中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2m,上層貯藏室高,上層直接作為臥室床面,人可坐起且無(wú)法直立。二十八、房屋的組成 根底、墻體、柱、樓底層、屋頂、樓梯、門(mén)

9、窗六大局部二十九、室內(nèi)動(dòng)線 各房間的房門(mén)之間的互相最短連線三十、膠凝材料 能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料石膏、石灰、水玻璃和水硬膠凝材料硅酸鹽水泥和普通硅 酸鹽水泥三十一、石灰的生產(chǎn) 石灰以石灰為原料,經(jīng)高溫煅燒,使碳酸鈣分解,制得生石灰。主要的成分為碳酸鈣,碳酸太的含量越高質(zhì)量越高三十二、生石灰的熟化生石灰參加 70% 左右的水得到石灰粉,生石灰參加過(guò)量的水得到石灰乳,沉淀后出去水得 到石灰膏。三十三、硅酸鹽水泥 適當(dāng)成分的生料煅燒至局部熔融得到以硅酸鈣為主要成分的硅酸鹽水泥熟料。凡由硅酸鹽水熟料、0%5%的石灰石或粒化高爐礦渣、適量石膏磨細(xì)制

10、成的水硬性膠凝材料稱為硅鹽酸 水泥。三十四、硅酸鹽水泥的凝結(jié)硬化水泥加水調(diào)和形成具有可塑性的水泥漿, 經(jīng)過(guò)一段時(shí)間其逐步失去塑性, 凝結(jié)產(chǎn)生強(qiáng)度這一 過(guò)程稱為硬化。 水泥的硬化過(guò)程一般需要一段時(shí)間, 初期反映較快, 而后由于水泥顆料周圍 被膠膜包裹, 使水化作用受阻強(qiáng)度上升漸慢水泥的凝結(jié)硬化需要在一定的溫度下進(jìn)行,一般需要 28 天。三十五、建筑砂漿的分類 主要可分砌筑砂漿和抹面砂漿 三十六、砂漿的組成 無(wú)機(jī)膠凝材料、細(xì)骨料為水組成1、 砂漿的標(biāo)號(hào)越大抗壓強(qiáng)度越高,砂漿的抗壓強(qiáng)度高其粘結(jié)力也越大,這樣的墻體的質(zhì)量 越好。2、 如果提高墻體的質(zhì)量,可以先將砌體澆水濕潤(rùn),外表上不沾泥土,提高砂漿與

11、磚之間的 粘結(jié)力。三十七、砂漿的變形 砂漿的承受荷載或在溫柔條件變化時(shí),容易變形; 枯燥時(shí),容易收縮; 如果變形過(guò)大或不均 勻,都會(huì)降低砌體和抹灰工程的質(zhì)量,引起沉降或開(kāi)裂。三十八、砂漿的種類 砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿三十九、各類砂漿的作用1、 砌筑砂漿的作用主要是保證構(gòu)件均勻受力2、 抹面砂漿的主要技術(shù)是和易性,以及與基底材料的牢固粘結(jié)性。它分三層,底層砂漿與 基層須牢固結(jié)合,要求稠度較低;中層砂漿主要起找平作用;面層起保護(hù)裝飾作用。四十、防水砂漿 制作防水層、又稱剛性防水層四十一、防水材料 主要是瀝青,煤焦油,橡膠,塑料油膏四十二、保溫和吸聲材料1、 珍珠巖及其制品:珍珠巖容

12、重輕、導(dǎo)熱系數(shù)小、保溫隔熱性能好,吸濕性小,化學(xué)穩(wěn)定 性好,耐火抗腐、施工方便。2、泡沫玻璃:氣孔率達(dá) 80%90%。質(zhì)輕、隔熱、機(jī)械強(qiáng)度高,不透水和蒸汽,防水耐腐, 抗凍性好??梢宰鰤w的填充物、屋面上的保溫隔熱。四十三、墻體材料1、粘土磚:普通粘土磚和粘土空心磚以上兩者相比粘土空心磚可減輕自重 30%35%,能改善墻體絕熱、 隔聲性能, 并且節(jié)省粘 土原料。2、砌塊磚 適用性墻,砌塊建筑體系比擬靈活,砌筑方便。原料來(lái)源廣,砌塊原料可因地制宜,就地取 材。不占耕地,節(jié)約能源,制作施工方便。四十四、土地用途分類 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地, 包括耕地、

13、 林地、 草地、 農(nóng)田水利用地、 養(yǎng)殖水面等; 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、 交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 四十五、行政劃撥用地 土地使用權(quán)劃撥, 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn), 在土地使用者繳納補(bǔ)償, 安置等費(fèi)用后 將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。特區(qū)內(nèi),從特區(qū)成立至 1988 年 1 月 3 日期間,由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地 可認(rèn)定為行政劃撥用地: 特區(qū)外, 土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取 得的國(guó)有土地,均可認(rèn)定為行政劃

14、撥用地。四十六、各類用途的土地使用權(quán)讓最高年限 根據(jù)相關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按以下用途確定: 一居住用地七十年: 二工 業(yè)用地五十年: 三教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年: 四商業(yè)、旅游、娛樂(lè) 用地四十年: 五綜合或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。 四十七、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更 一般情況下, 土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、 期限和條件開(kāi)發(fā)、 利用土地。 對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的, 應(yīng)征得土地管理部門(mén)的同意。 土地管理部門(mén) 應(yīng)與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同, 重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn), 并按有關(guān)規(guī)定

15、 辦理變更登記。四十八、在什么情形下,主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權(quán) 根據(jù)相關(guān)的規(guī)定, 有以下情形之一的, 主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地及其地上 的建筑物、附著物: 一出讓合同規(guī)定的年期屆滿的: 二土地使用者死亡而無(wú)合法繼承 人的:三人民法院或主管部門(mén)依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒(méi)收土地的判決、裁定或 決定:四法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 四十九、在什么情形下,主管部門(mén)可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán) 根據(jù)相關(guān)的規(guī)定, 有以下情形之一的, 主管部門(mén)在年限屆滿前可以收回有償出讓的土地: 一 公共利益需要的: 二公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的: 三用地單位遷移或被依法撤 銷的:四實(shí)施城市規(guī)

16、劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的 五十、違法建筑 違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn), 未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃 許可證,擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。五一、違法建筑包括哪些 根據(jù)相關(guān)的規(guī)定, 違法建筑包括 : 一占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、 公共設(shè)施用地或公共綠化用地 的建筑:二不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑: 三擅自改建、加建的建筑: 四農(nóng)村 經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑: 特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員 會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑: 五農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或 村民自用宅地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑: 六擅自改變工業(yè)廠房、住宅 和其他建筑物使用功能的建筑: 七逾期未撤除的臨時(shí)建筑: 八違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī) 定的其他建筑。五二、 MALL

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