房地產(chǎn)估價之成本法

1、第六章 本錢法教學(xué)時數(shù)： 6 課時 教學(xué)目的與要求： 通過本章學(xué)習(xí)， 使學(xué)生掌握本錢法的根本原理， 掌握本錢法的根本公 式，掌握建筑物的重新構(gòu)造本錢與折舊，掌握建筑物減價修正額的估算方法 教學(xué)重點(diǎn)：建筑物減價修正額的估算方法 教學(xué)難點(diǎn)：建筑物的重新構(gòu)造本錢與折舊方法 教學(xué)手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié) 根本原理一、本錢法的稱呼 原價法、承包商法、本錢逼近法、舊房評估方面稱重置本錢法、重建本錢法二、概念 本錢法是指以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費(fèi)用之和為基 礎(chǔ)，再加上利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法，積算價格。三、理論依據(jù)

2、從買方的角度看，是替代原理；從賣方的角度看，生產(chǎn)費(fèi)用價值論。四、適用條件與對象 特別適用于既無收益又很少交易的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、 公園等公共建筑、公益設(shè)施。單純建筑物 獨(dú)立或狹小市場上無法運(yùn)用市場法進(jìn)行估價的房地產(chǎn) 估價時須用客觀本錢，不能用實(shí)際本錢五、一般步驟：1、搜集有關(guān)本錢、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料2 、估算重置價格或重建價格3、估算折舊 4 、求出積算價格第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格的一般構(gòu)成采用本錢法1、土地取得費(fèi)用 征地費(fèi)和“房屋折遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地使用權(quán)出讓金或地價款 有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金2、開發(fā)本錢 勘察設(shè)計和前期工程費(fèi) 根底設(shè)施建設(shè)費(fèi) 安裝工程費(fèi)

3、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi)3、管理費(fèi)用 主要是指開發(fā)費(fèi)和開發(fā)過程中管理人職工資等4、投資利息5、銷售稅費(fèi) 銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、代理費(fèi) 銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育附加 其他銷售稅費(fèi)：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi)6、開發(fā)利潤第三節(jié) 根本公式一、根本公式：房地產(chǎn)價格=重新構(gòu)建價格-折舊二、新開發(fā)土地：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷 售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤三、新建房地產(chǎn)：新建房地價格=土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利 息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資

4、利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤四、舊房地產(chǎn)：舊房地價格=房地的重新構(gòu)建價格建筑物的折舊=土地的重新構(gòu)建價格+建筑物的 重新構(gòu)建價格建筑物的折舊舊建筑物價格=建筑物的重新構(gòu)建價格建筑物的折舊第四節(jié) 重新購建價格一、定義：假設(shè)在估價時點(diǎn)重新建筑或購置全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)時，所必要的適當(dāng)成本或價格。二、房地產(chǎn)重新構(gòu)建的求取1、方法：先求取土地的重新取得本錢，再加上建筑物的重新建造本錢。2、土地本錢的求取假設(shè)土地是在既成的城市建成區(qū)內(nèi)， 難以把握其重新開發(fā)本錢時， 那么通常是采用市場比 較法或收益法等其他估價方法，求取假設(shè)地上建筑物不存在時的實(shí)地價格。3、建筑物重新建造本錢求取方法：A. 建筑費(fèi)+

5、其他費(fèi)用+正常利潤B. 承包商的建筑費(fèi)+發(fā)包的負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi)類型：重建本錢： 以原有的建筑材料、 建筑技術(shù)與工藝、建筑式樣等，在估價時點(diǎn)重新建 筑與舊有建筑物完全相同的新建筑物的本錢。重置本錢： 以估價時點(diǎn)當(dāng)時的建筑材料、 建筑技術(shù)與工藝等， 重新建造與舊有建筑 物具有相同效用的新建筑物的本錢。一般地，特殊有保護(hù)價值的建筑物采用重建本錢較為適宜；普通建筑物適用重置本錢； 因年代久遠(yuǎn)，已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式樣、建筑技術(shù)等變遷， 也往往采用重置本錢。理論：直接法、間接法 實(shí)際操作中，不同直接、間接法，具體估算建筑物重新建造成的方法有： 單位面積法 單位體積法 分局部項法 工

6、料測量法 指數(shù)調(diào)整法第五節(jié) 建筑物折舊一、建筑物折舊 定義：各種原因帶來的價值上的損失，包括有有形損耗和無形損耗。 實(shí)際估價中，它可分為 3 種折舊： 物質(zhì)折舊自然經(jīng)過的老 正常使用的磨損 意外的破壞損毀 延遲維修的損壞殘存 功能折舊：功能上的折舊的減價 經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價二、本錢法中折舊的求取方法 一直線折舊法：在建筑物的耐用年限期間每年的折舊額相等。每年的折舊額Di其中:DC(1 R)NNDi :第i年的折舊額； 預(yù)計的建筑物的凈殘值 建筑物的殘值率SCC SN CS:R:R折舊率d DCC :建筑物的重新建造本錢；殘值；N :建筑物的耐用年限;t年末的累計的

7、折舊額為：Et D t (C S)丄 C(1N建筑物的估價時點(diǎn)價值為：C1(1 呻V C Et C (C S)丄 tN或V C(1 d t)這是最常用的方法。二其他折舊法 實(shí)際觀察法估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算估價對象建筑物在物質(zhì)方面，功能方面及經(jīng)濟(jì)方面的減價因素所造成的減價額，或判定其成新率。 成新折舊法根據(jù)建筑物的建成年代、 新舊程度等，確定建筑物的成新折舊程度，直接求取建筑物的估價時點(diǎn)價值。建筑物估價時點(diǎn)價值=建筑物的重新建造本錢x建筑物的成新率實(shí)際中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量的方式，步驟：用耐用年限法計算成新率初步修正調(diào)整修正 混合法求取折舊應(yīng)注意的事項：估價上的折

8、舊與會計上的折舊的區(qū)別建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命之分個別折舊加總法、分類折舊加總法和綜合折舊法采用尚可使用年數(shù)第六節(jié)本錢法涉及的有關(guān)規(guī)定一、現(xiàn)行房屋折舊制度1、年折舊額=原價X (1 殘值率)十耐用年限2、經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為 4類7等 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等 磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等簡易結(jié)構(gòu)3、房屋耐用年限 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：50年生產(chǎn)，25年受保存生產(chǎn)，60年非生產(chǎn) 磚混一等：40年，30年，30年 磚混一等：40年，30年，30年 磚瓦一等：30年，20年，40年 磚瓦一等：30年，20年，40年 磚瓦一等：30年，20年，40年 簡易結(jié)構(gòu)： 10 年

9、4、房屋殘值率：鋼混： 0 磚混一等： 2% 磚混一等： 2% 磚瓦一等： 6% 磚瓦一等： 4% 磚瓦一等： 3% 簡易結(jié)構(gòu)： 0二、觀測房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)損壞程序來劃分的，1、根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、 裝修、 設(shè)備三個組成局部的各個工程的完好， 分為五類：完好房 根本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重壞房 危險房2、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的各個工程組成：3、完損等級的判定依據(jù)：4、房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)完好房：十、九、八成 根本完好房：七、六成一般完好房：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房危險房：三成以下第七節(jié) 本錢法總結(jié)和運(yùn)用舉例應(yīng)用實(shí)例 1：某開發(fā)區(qū)征用土地總面積 5 km2,現(xiàn)已完成了 “七通一平，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地

10、、水面 及其他公共和根底設(shè)施占地1.5k卅。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000 m2。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元,征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為 1.5 億元；征地后,土地“七通一平的費(fèi)用為 2億元/ m 2, 開發(fā)周期為兩年,且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40%,總投資回報率為 20%,當(dāng)年銀行貸款利息率為 10%,土地復(fù)原率確定為 7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。根據(jù)題意,采用本錢法進(jìn)行評估,步驟如下。計算土地取得費(fèi)(4.5+1.5) X 108- (5 X 106)=120(元/m2)計算土地開發(fā)費(fèi)2(2.0

11、 X 108) - (1 X 106)=200(元/m )計算投資利息120X (1+0.1)2 1+200 X 40%X (1+0.1)1.51+200 X 60%X (1+0.1)0.521=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m )計算投資利潤(120+200) X 20%=64(元 /m2)計算土地增值收益2(120+200+43.36+64) X 20%=85.47(元/m )計算土地價格土 地 取 得 費(fèi) 用 + 土 地 開 發(fā) 費(fèi) + 投 資 利 息 + 投 資 利 潤 + 土 地 增 值 收 益2=120+200+43.36+64+85.47=512.83( 元/

12、m )進(jìn)行可出讓土地比率修正由于開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、 綠地、 水面及其他公共和根底設(shè)施占地是無法出讓的, 因此這些土 地的價格要分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r格中去,計算方法如下：開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積/開發(fā)區(qū)土地總面積X100%= /5 X 100%=70%2那么可出讓土地的平均單價 =512.83/70%=732.61(元/m )進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正732.61 X 1 1/(1+0.07)50=707.74(元/m)計算土地總價格707.74 X 10000=7077400(元)2, 總價格為 7077400 元。應(yīng)用實(shí)例 2：2500估價對象概況 本估價對象是一座專用倉

13、庫,坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積. 2m2 土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；總建筑面積8500 m，建筑物建成于是 1981年7月30日，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評估該專用倉庫于2001年7月30日的價值。估價過程選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，應(yīng)選用本錢法進(jìn)行估價。選擇計算公式。該宗房地產(chǎn)估價屬于本錢法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包括土地和建筑物的價值，應(yīng)選擇的計算公式為：舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)本錢+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊求取土地的重新取得價格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)本錢很難，所以采用比擬法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆?/p>

14、地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格來求取該土地的重新取得價格。 現(xiàn)選取了 A B C三宗可比實(shí)例，其根本情況及比擬情況如下：可比實(shí)例 A 土地面積2300 m2，成交日期2000年5月30日，成交價格 605元/ m， 比擬修正如下：實(shí)例土地交易情況交易日期個別因素成交價格修正修正修正100107100650 X 100 X 100 X 95 =681.4元 / m 2可比實(shí)例B: 土地面積3000 m2,成交日期2000年12月30日，成交價格710元/ m 2, 比擬修正如下：實(shí)例土地交易情況交易日期個別因素成交價格修正修正修正100103100710 X 100 X 100 X 106 =689.9元/ m2可比實(shí)例C: 土地面積2500 m2，成交日期2001年5月30日，成交價格 633元/ m 2, 比擬修正如下：實(shí)例土地交易情況交易日期個別因素成交價格修正修正修正100 101 100633 X 95 X 100 X 99 =679.8元/ m2因此，土地的重新取得單價為：/3=684元/m2土地的重新取得總價為：684 X 2500=1719萬元求取建筑物的重新購建價格。經(jīng)計算得到，該類建筑物在