商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制研究

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制研究 天津大學(xué)碩士學(xué)位論文商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制研究Research on the Risk Identification, Assessment and Prevention of Commercial Real Estate學(xué)科專業(yè):工商管理研 究 生:柳曉明指導(dǎo)教師:楊寶臣 教授天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部 2013 年5 月 獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特別加以標(biāo)注和致謝之處外,論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果,也不包含為獲得 天津大學(xué) 或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用過(guò)

2、的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。學(xué)位論文作者簽名: 簽字日期: 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解 天津大學(xué) 有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。特授權(quán) 天津大學(xué) 可以將學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索,并采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學(xué)校向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤。 (保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)說(shuō)明) 學(xué)位論文作者簽名: 導(dǎo)師簽名:簽字日期:年 月 日 簽字日期:年 月 日摘 要 經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)性、先

3、導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn),隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和對(duì)住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控的逐漸加強(qiáng),資金逐漸流向商業(yè)地產(chǎn),從而使商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求目前都呈現(xiàn)比較活躍的態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的發(fā)展具有重要的意義,它能夠帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,改善人們生活品質(zhì),吸納社會(huì)就業(yè)人口以及承載城市景觀。但是作為一項(xiàng)綜合性、技術(shù)性和專業(yè)性都很強(qiáng)的投資活動(dòng),在開發(fā)過(guò)程中商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的存在,使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益具有很大的不確定性,從而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,如何有效地識(shí)別商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)減少項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,對(duì)政府完善政策,建立穩(wěn)定

4、、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)都具有重要的作用。 本文依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論,首先對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,然后以寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為研究對(duì)象,系統(tǒng)介紹了該項(xiàng)目的背景、物業(yè)、商業(yè)模式、市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目籌建情況,以風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避為研究思路,采用頭腦風(fēng)暴法和SWOT分析法對(duì)寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究,并且針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn),結(jié)合公司和項(xiàng)目的實(shí)際情況,提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施,為政府管理部門和房地產(chǎn)企業(yè)的決策者和管理者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處理提供依據(jù);昀后是本文的結(jié)論。關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;SWOT;風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避ABSTRACT After 20

5、years of development,?the real estate industry has become the fundamental, guiding and pillar industry to promote the rapid development of China's economyThe real estate industry includes commercial real estate and residential real estateWith the country's industrial structure adjustment and

6、 the strengthening of macroeconomic regulation and control of residential real estate, funds gradually flow to the commercial real estate,? so that the supply and demand of the commercial real estate are showing a more active posture.?Commercial real estate development is of great significance to fo

7、ster the development of the tertiary industry, to improve people's quality of life, to absorb social employment population and the bearer of the urban landscape.?But as the very comprehensive, technical and professional investment activities, there are a lot of risks?in the development process o

8、f?commercial real estate projects inevitably.?The existence of these risks makes the investment income of the commercial real estate projects with a great deal of uncertainty resulting in risk.?In such a background, it has the important role that how to effectively identify the risk of commercial re

9、al estate projects to reduce operational risk, improve the economic and social benefits for real estate enterprises, and have an important role for government to improve policies and establish a stable, prosperous and harmonious commercial real estate marketBased on the theory of risk management, th

10、is paper analyzed the market risk, policy risk, operating risk, and financial risk in the commercial real estate, and taking Taiwan Plaza commercial real estate projects as the object, introduced background of the project, property , business model, market analysis and project preparation.?This pape

11、r analyzed the risk based on the logic of the identification - avoidance using the mind storming and SWOTS in commercial real estate project of Taiwan Plaza.?Combined the actual situation of the company and the projects, this paper proposed corresponding measures of risk aversion of commercial real

12、estate to provide the decision-making basis for the managers of the government administration and real estate enterprises. Finally, it is the conclusionKEY WORDS: Commercial real estate,Risk analysis,SWOT,Risk avoidance目錄第一章 緒論1 1.1研究背景.1 1.2研究意義.2 1.3本文研究?jī)?nèi)容.3 1.4研究方法.4 1.5研究技術(shù)路線.4 第二章 理論基礎(chǔ)研究.6 2.1國(guó)

13、內(nèi)外文獻(xiàn)研究綜述.6 2.1.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述.6 2.1.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述.7 2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述.9 2.2.1項(xiàng)目的概念9 2.2.2風(fēng)險(xiǎn)的概念9 2.2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理10 2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)的方法11 2.3.1專家調(diào)查法.11 2.3.2 SWOT分析法.11 2.3.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法12 2.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的方法13 第三章 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)14 3.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)定義.14 3.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀.14 3.3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)將步入調(diào)整高峰期.17 第四章 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略.23 4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).23 4.2政策風(fēng)險(xiǎn).24 4.

14、3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).24 4.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).26 4.5主要應(yīng)對(duì)策略26 第五章 寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)與控制.29 .29 5.1.1機(jī)會(huì)判斷.29 5.1.2投資結(jié)構(gòu)選擇29 5.1.3開發(fā).29 5.1.4招商、出售或出租.30 5.1.5完工并交付運(yùn)營(yíng).305.2項(xiàng)目概述.30 5.2.1項(xiàng)目背景.30 5.2.2物業(yè)簡(jiǎn)介.31 5.3項(xiàng)目成功的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素.32 5.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析及應(yīng)對(duì)策略.33 5.4.1土地供應(yīng)及周邊配套33 5.4.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).33 5.4.3市場(chǎng)分析.35 5.4.4消費(fèi)者分析.36 5.5政策風(fēng)險(xiǎn)因素的分析及應(yīng)對(duì)策略.38 主要規(guī)管法規(guī)38 5.5

15、.2規(guī)管的基本原則.39 5.5.3投資方式及限制.39 5.5.4投資結(jié)構(gòu)安排40 5.6經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析及應(yīng)對(duì)策略.42 5.6.1商業(yè)模式的選擇.42 5.6.2業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局.43 5.6.3項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素44 5.6.4項(xiàng)目招商.46 5.6.5價(jià)格制定.47 5.6.6營(yíng)銷管理.48 5.6.7物業(yè)管理.48 5.6.8商務(wù)及客戶服務(wù).49 5.6.9組織架構(gòu)及團(tuán)隊(duì)建設(shè)51 5.6.10其他經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).53 5.7財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析及應(yīng)對(duì)策略.53 5.7.1投資計(jì)劃與資金預(yù)測(cè)53 5.7.2利潤(rùn)預(yù)測(cè).56 第六章 結(jié)論.61 6.1結(jié)論.61 6.2展望.61 參考文獻(xiàn).63

16、 致謝65?第一章 緒論 第一章 緒論 1.1 研究背景 作為一種房地產(chǎn)形式,商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn),它將地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合,對(duì)地產(chǎn)實(shí)施深加工和再生產(chǎn),通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)使地產(chǎn)升值。近幾年,隨著商業(yè)地產(chǎn)熱逐漸升溫,越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注和追捧。 在我國(guó)改革開放后,商業(yè)地產(chǎn)才具有真正意義上的出現(xiàn)和發(fā)展?？v觀其發(fā)展歷程,可以分為四個(gè)階段:第一階段是20世紀(jì)80年代以前的配套商業(yè)建設(shè)階段,該階段主要滿足居民需求為主導(dǎo);第二階段是 20 世紀(jì) 80 年代末和 90 年代初的城市商業(yè)發(fā)展階段,該階段政府為主導(dǎo);第三階段是 20 世紀(jì) 90 年代初到 90 年代中期的商業(yè)規(guī)模擴(kuò)張階段,該階段以商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主導(dǎo);第

17、四階段是 20 世紀(jì)90年代后期到21世紀(jì)以來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段,該階段以地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)。從 2000 年,由北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)興起,商業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延到全國(guó)各個(gè)地區(qū)。 2010年4月,針對(duì)一度高漲幾近失控的住房市場(chǎng),國(guó)家密集出臺(tái)了一系列住宅房地產(chǎn)新政,包括:提高二套房首付至五成;三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。10 月“限購(gòu)”令的實(shí)行,以及一連串的大舉措在全國(guó)各大城市的迅速展,明顯抑制住了住宅房地產(chǎn)的旺盛,原本打算投資住宅的資金紛紛轉(zhuǎn)向投向到受房地產(chǎn)新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示:2009 年全國(guó)住宅用房完成投資 25613 億元,同比增長(zhǎng) 14.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

18、完成投資 4180 億元,同比增長(zhǎng)24.6%;2010年全國(guó)住宅用房完成投資34026億元,同比增長(zhǎng)32.8%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 5648 億元,同比增長(zhǎng) 35.1%;2011 年全國(guó)住宅用房完成投資 44319 億元,同比增長(zhǎng) 30.3%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 7424 億元,同比增長(zhǎng)31.4%?？梢钥闯?無(wú)論從投資完成額上,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都超過(guò)了全國(guó)房地產(chǎn)完成開發(fā)投資和住宅投資完成額的水平。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn),引起了各界人士的高度關(guān)注。 在迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)不可避免的存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)250 個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)入住率和招商成功率只能達(dá)到 40%左

19、右,所以商業(yè)地產(chǎn)是“四高”行業(yè),即高投入、高貢獻(xiàn)、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為: (1)供求失衡。由于住宅市場(chǎng)被政策強(qiáng)勢(shì)打壓,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)已成為一種趨勢(shì),這就需要在開發(fā)之前進(jìn)行深入的市場(chǎng)定位,研究潛藏著有著巨大機(jī)遇的商業(yè)市場(chǎng)暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。一旦市場(chǎng)信息不靈,分析不到位,就會(huì)形成重復(fù)1第一章 緒論 開發(fā),供過(guò)于求,造成空置率的迅速上升,從而導(dǎo)致同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),資源極大浪費(fèi)。 (2)盲目立項(xiàng)。在住宅市場(chǎng)受壓后,一些房地產(chǎn)企業(yè)跟風(fēng)盲目投資商業(yè)地產(chǎn),由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)投資和立項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn),他們依據(jù)以往開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),拍腦袋定板,缺乏專業(yè)化,定位不科學(xué),沒(méi)有考慮商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng),將會(huì)造成商業(yè)項(xiàng)目上馬后難以維

20、持的窘境。 (3)非專業(yè)化開發(fā)。在我國(guó)很多從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型,他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的科學(xué)的定位,往往把住宅開發(fā)模式搬到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后主要用于出售而非出租,無(wú)法形成專業(yè)化管理,造成管理混亂,租金虛高,昀后導(dǎo)致開發(fā)商短期獲利而運(yùn)營(yíng)商卻無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)的局面。 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚,相關(guān)政策和理論還不夠完善,針對(duì)以上情況理論研究相對(duì)缺乏,此外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策隨意性較強(qiáng),缺乏專門的經(jīng)營(yíng)人才,都造成的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)存在著很大的不確定性,所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究和探討,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),順利運(yùn)營(yíng)非常重要。 1.2 研究意義 有效地識(shí)別和防范商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),能夠減少房

21、地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益;能夠完善政府房地產(chǎn)政策,從而建立穩(wěn)定和繁榮的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究對(duì)于政府、開發(fā)商和商戶來(lái)說(shuō),具有重要的現(xiàn)實(shí)和經(jīng)濟(jì)意義。 首先有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,有效識(shí)別商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì),能夠使房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目投資決策,建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范機(jī)制,以昀小成本獲取風(fēng)險(xiǎn)管理昀大效果,適應(yīng)充滿變數(shù)和不確定的社會(huì)、政治以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境,避免因風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不足而產(chǎn)生的決策失誤,從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)因支付各種資金賠償造成巨大財(cái)務(wù)沖擊,減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失,保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 其次為政府制

22、定房地產(chǎn)政策提供決策依據(jù)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者,政府要對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí),規(guī)劃城市布局,宏觀調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),規(guī)范市場(chǎng),打擊投機(jī),避免投資過(guò)熱,有效地管理房地產(chǎn)市場(chǎng),必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)系統(tǒng)的認(rèn)識(shí),才能制定相關(guān)政策和法律,昀終促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康和快速的發(fā)展。 昀后為商戶提供經(jīng)營(yíng)保障,樹立社會(huì)形象。有效識(shí)別商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范體系,改善與商戶的關(guān)系,能夠更好地消除商戶的后顧之憂,為商戶提供經(jīng)營(yíng)保障,擴(kuò)大企業(yè)美譽(yù)度,同時(shí)也有助于企業(yè)更好2第一章 緒論 的履行社會(huì)責(zé)任,增加社會(huì)信賴度。 1.3 本文研究?jī)?nèi)容 本文以中國(guó)的購(gòu)物中心作為研究對(duì)象

23、,通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),使商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)能夠采取合理措施,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少企業(yè)損失,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。本文確定的研究問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn): (1)在商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)中,一般會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)因素? (2)如何識(shí)別和確認(rèn)這些風(fēng)險(xiǎn)因素? (3)如何有效引導(dǎo)和防范這些風(fēng)險(xiǎn)因素? 為解決這三個(gè)問(wèn)題,本文的研究?jī)?nèi)容結(jié)構(gòu)如圖 1-1所示:圖 1-1 論文研究?jī)?nèi)容 研究?jī)?nèi)容主要包括六章: 第一章是緒論。闡明本文研究的背景,包括商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展現(xiàn)狀,提出本文研究的問(wèn)題,確定研究意義;闡述本文研究?jī)?nèi)容和研究方法;介紹本文的技術(shù)路線。 第二章是相關(guān)理論研究。包括理論基礎(chǔ)研究和方法研究,主要對(duì)研究

24、涉及的相關(guān)概念在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行界定,對(duì)已有的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范的方法進(jìn)行綜3第一章 緒論 述,奠定了研究的理論基礎(chǔ)。 第三章是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的概述。主要包括商業(yè)地產(chǎn)的定義、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì),從而明確研究的應(yīng)用背景。 第四章是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)要素、應(yīng)對(duì)策略。對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別,然后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,昀后提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。 第五章是案例分析。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的投資進(jìn)程,就寶島廣場(chǎng)具體項(xiàng)目,采用研究方法,識(shí)別、分析了寶島廣場(chǎng)項(xiàng)目投資計(jì)劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí)也提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范的策略。 第六章是本文的結(jié)論部分。對(duì)本文的研究結(jié)論和展望進(jìn)行了總結(jié)。

25、 1.4 研究方法 本文的主要研究方法如下: (1)文獻(xiàn)分析 本文通過(guò)閱讀大量有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的文獻(xiàn),結(jié)合作者對(duì)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析,去偽存真,昀終得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn),為下一階段研究的進(jìn)行做準(zhǔn)備。 (2)實(shí)證研究 本文以實(shí)證研究方法為主要方法,根據(jù)寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn),使用SWOT分析方法識(shí)別其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,針對(duì)這些因素提出防范措施。 1.5 研究技術(shù)路線 本文以寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對(duì)象,系統(tǒng)分析了寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn),并有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施。本文的研究思路是提出問(wèn)題、分析問(wèn)題與解決問(wèn)題,具體如圖 1-2所

26、示。 4第一章 緒論圖1-2本文研究技術(shù)路線 首先,從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)背景和運(yùn)行環(huán)境提出本文的研究問(wèn)題,確定商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、確認(rèn)和防范的理論分析框架。 其次,根據(jù)理論分析框架,從寶島廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、確認(rèn)與控制三個(gè)方面,層層遞進(jìn),互為依托,分析所研究問(wèn)題。 昀后歸納本文研究結(jié)論。 5第二章 理論基礎(chǔ)研究 第二章 理論基礎(chǔ)研究 2.1 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究綜述 2.1.1 國(guó)外文獻(xiàn)綜述 美國(guó)學(xué)者A.M. Willet的博士論文風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了昀早的定義,1983 年日本學(xué)者武井勛在其風(fēng)險(xiǎn)理論著作中,明確了風(fēng)險(xiǎn)的定義應(yīng)該包涵風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性存在差

27、異、風(fēng)險(xiǎn)能夠被測(cè)算三個(gè)1基本要素,目前各個(gè)領(lǐng)域都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定義 。 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,1921年Marshall在企業(yè)管理一書中提出了Administration of Risk-Bearing(風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)管理)的觀點(diǎn),并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)處理方法進(jìn)行了討論。同年,“任何利潤(rùn)都與不確定性有關(guān)”的觀點(diǎn),一直影響至2今 。 國(guó)外各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)方法得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。將風(fēng)險(xiǎn)研究應(yīng)用于房地產(chǎn)方面,國(guó)外始于 20世紀(jì) 30年代,當(dāng)時(shí)美國(guó)一些學(xué)者探索研究了房地產(chǎn)建設(shè)和使用過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用的可行性,后來(lái)美國(guó)Treybor等人構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型分3析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 。 風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)投資分析可行性研究以 1960

28、 年為界劃分為兩個(gè)階段:1960 年以前,風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)投資分析可行性研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法,如風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法和敏感分析和成本?效益分析等,但是這些方法簡(jiǎn)化了風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題本身存在的相關(guān)性和復(fù)雜性,從而限制了這些方法在實(shí)際中的應(yīng)用;1960年以后,風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)投資分析可行性研究中引入了決策樹法、模擬法、概率分布法、數(shù)理方法和隨機(jī)網(wǎng)絡(luò)法等工程管理方法,這些方法大大增加了風(fēng)險(xiǎn)分4析方法解決實(shí)際問(wèn)題的能力 ,目前在從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、估價(jià)和咨詢時(shí),常5常使用工程管理方法與手段分析風(fēng)險(xiǎn),以幫助房地產(chǎn)投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn) 。 近三十年來(lái),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究成果主要集中在風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)分析與防范等領(lǐng)域,包

29、括:Wurkzebach在分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),并對(duì)克林頓實(shí)行的經(jīng)濟(jì)政 6 策,以及新稅法實(shí)施對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資可能造成的影響進(jìn)行了探討 ;/.dt對(duì)房地產(chǎn)投資行為的基礎(chǔ)進(jìn)行了探討,確定了一些房地產(chǎn)投資分析適于原則,并歸納了可能影響房地產(chǎn)投資的一些因素,如貨幣時(shí)間價(jià)值、融資情7況以及外部投資環(huán)境的變化等等,確定房地產(chǎn)企業(yè)投資方案 ;/.er和/.be采用一些房地產(chǎn)投資決策方法研究對(duì)房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題進(jìn)行6第二章 理論基礎(chǔ)研究 8 9 了研究 ; /.liari主要對(duì)房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題進(jìn)行了研究 ;David.Spaulding與Peter.Jovanovic主要探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、

30、評(píng)價(jià)10和防范等方面的內(nèi)容 ;/.fe采用定性與定量相結(jié)合的方法對(duì)回報(bào)與風(fēng)11爾在房地產(chǎn)投資決策分析一書中主要研究了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)用概率分析方法對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究,并且認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該定義為偏離預(yù)期值的概12率 。 目前,國(guó)外對(duì)商業(yè)地產(chǎn)理論做了大量的研究,形成了較為完善的商業(yè)地產(chǎn)理 13 論體系,包括商圈理論、商業(yè)區(qū)位選擇理論和消費(fèi)者行為空間理論等 。如14Gregory. H.Chun分析了銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系 ;Sotiris和Tsolacos15通過(guò)構(gòu)建模型對(duì)英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租金水平進(jìn)行了預(yù)測(cè) ; Benjamin借助于金16融租借理論分析和預(yù)測(cè)購(gòu)物中心投資收益 ;

31、J.R. Knight和/.k分析了包括投資者、經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)商和消費(fèi)者等商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中存在的主體,在這個(gè)價(jià)值鏈中,投資者、經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商共同創(chuàng)造了價(jià)值,消費(fèi)者消費(fèi)活動(dòng)昀終實(shí)現(xiàn)這種價(jià)值;Stuart Gabriel等認(rèn)為社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高,人們的消費(fèi)觀念和購(gòu)買力的提高,昀終營(yíng)造了商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)熱點(diǎn)的原因; Kelley Deborah L. Brett通過(guò)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的基本指標(biāo)預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景,提出一些理論性的建議。 綜上所述,國(guó)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研究已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的水平,產(chǎn)生了很多的研究成果,對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究,這具有非常重要的借鑒意義。 2.1

32、.2 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的研究我國(guó)起步很晚,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的研究,大多數(shù)是從國(guó)17外引用借鑒或者通過(guò)改進(jìn),從而應(yīng)用于不同領(lǐng)域 。目前我國(guó)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析的研究范圍很廣,包括:趙恒峰,邱菀華和王新哲運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法分析風(fēng)險(xiǎn)因子18;戴樹和研究了風(fēng)險(xiǎn)控制與管理中存在的人因失誤;何廣平和馬國(guó)順依據(jù)數(shù)19學(xué)定義了組合投資風(fēng)險(xiǎn)中的一種新的風(fēng)險(xiǎn)定義 ;常建娥和蔣太立運(yùn)用層次分析法確定權(quán)重,總結(jié)了層次分析法確定權(quán)重的基本步驟;陳建新和羅偉其等人對(duì)層次分析法中判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)進(jìn)行了研究,給出了度量的新的參考標(biāo)準(zhǔn);劉濤和孟曉諭運(yùn)用改進(jìn)灰關(guān)聯(lián)分析法構(gòu)建綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型,總結(jié)了改進(jìn)灰色關(guān)聯(lián)分析方法構(gòu)建模型的

33、基本步驟;胡守忠和顧建勤分析了模糊綜合評(píng)價(jià)法,提出了模糊綜合評(píng)價(jià)模型構(gòu)建的條件。 目前我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究重點(diǎn)主要集中于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策,包括:陳佑啟等編著的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法,論述了如何對(duì)7第二章 理論基礎(chǔ)研究 20于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理,以及進(jìn)行決策等方面的內(nèi)容 ;于川等編著風(fēng)21險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了論述 ;李啟明等編著的房地產(chǎn)投資風(fēng)22險(xiǎn)決策也對(duì)于房地產(chǎn)的投資存在的風(fēng)險(xiǎn)及管理進(jìn)行了闡述 ;陳琳和潘蜀健等編著的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析了房地產(chǎn)投資過(guò)程中的一些風(fēng)險(xiǎn)以及注意事項(xiàng)23;俞明軒和豐雷編著的房地產(chǎn)投資分析則對(duì)房地產(chǎn)的投資分析進(jìn)行了論24述 ;杜海鵬主編

34、的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范關(guān)注于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析25 26與防范 ;胡曉龍主編的房地產(chǎn)投資與分析 ;1996年,王偉寧和李淑同把風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,全面和深入地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分類。 我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究直到近幾年才引起人們的重視,起步較晚,目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中在兩方面:一是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析,以及投資者關(guān)注重點(diǎn)等分析;二是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法的研究,主要以定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策為主,涉及少量定量方法,如敏感性分析法、盈虧平衡分析法等,這些方法以房地產(chǎn)項(xiàng)目是否贏利作為判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢驗(yàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)是否存在風(fēng)險(xiǎn),它們對(duì)分析和管理風(fēng)險(xiǎn)的作用不大;此外,商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析還

35、借鑒了其他行業(yè)一些方法,如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資,用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值27風(fēng)險(xiǎn)等 。 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究,包括:黃建斌對(duì)于在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,商業(yè)管理對(duì)于具有重要的作用,商業(yè)地產(chǎn)解決資金缺乏的根本途徑是房地產(chǎn)投資信托基金28;陳世杰分析了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),并據(jù)其構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,運(yùn)用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)29的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析 ;顧瑩瑩站在開發(fā)商的角度,利用風(fēng)險(xiǎn)管理理論全面系統(tǒng)識(shí)別了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn),構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo),并運(yùn)對(duì)指標(biāo)賦予30權(quán)重,構(gòu)建模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)價(jià) ;張飆以

36、31全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系為依據(jù),全面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了論述 ;李32翔構(gòu)建模糊綜合評(píng)價(jià)模型利用指標(biāo)體系評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ;楊福濤根據(jù)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際,依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論構(gòu)建我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)33體系,同樣構(gòu)建模糊綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià) ;陶華通過(guò)深入了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的特點(diǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理34成熟度模型 。 綜上所述,國(guó)內(nèi)關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究處于初期階段,國(guó)內(nèi)專門論述商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的著作還很少,還沒(méi)有形成完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系,缺少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的差異性研究,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法缺乏對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象與評(píng)價(jià)方法的合理性和適用性分析。

37、 8第二章 理論基礎(chǔ)研究 2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 2.2.1 項(xiàng)目的概念 人類活動(dòng)的專業(yè)化分工促進(jìn)項(xiàng)目活動(dòng)的產(chǎn)生,所以對(duì)于項(xiàng)目的概念,能夠從許多角度進(jìn)行定義,但一般來(lái)說(shuō),項(xiàng)目是指許多相關(guān)有限工作的總稱,但是這些相關(guān)有限工作必須要求在一定時(shí)間內(nèi),使用一定預(yù)算,并且要完成一系列預(yù)期目35標(biāo),含義有三層 : (1)項(xiàng)目是一項(xiàng)有特定時(shí)間,特定目標(biāo)要求的,需要一定人力物力完成的未完成任務(wù)。 (2)必須利用預(yù)算內(nèi)的資源,使用一定的人力達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。 (3)要滿足一定指標(biāo)的要求,才能確定完成任務(wù)。 2.2.2 風(fēng)險(xiǎn)的概念 在現(xiàn)實(shí)生活中,風(fēng)險(xiǎn)往往是客觀存的并且是非常普遍的現(xiàn)象,雖然普遍存在,但是要從理論角度下一

38、個(gè)科學(xué)定義界定風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不容易,這就造成了不論是經(jīng)濟(jì)學(xué)家、決策理論家、保險(xiǎn)學(xué)者以及統(tǒng)計(jì)學(xué)家都各自從本領(lǐng)域出發(fā),界定了不同的風(fēng)險(xiǎn)概念,所以到目前,尚無(wú)適用于各個(gè)研究領(lǐng)域一致公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)定義。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)人們往往理解為“損失或傷害的可能性”或者“可能出現(xiàn)的問(wèn)題”。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的定義目前主要有幾種代表性的觀點(diǎn),如表 2-1所示:9第二章 理論基礎(chǔ)研究 36表 2-1 風(fēng)險(xiǎn)定義學(xué) 者 風(fēng)險(xiǎn)定義 A?H?威雷特美 風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)Chicken和 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是損害和損害暴露度兩種因素的綜合,風(fēng)險(xiǎn)損Posner美 害×暴露度 F?H?奈特美 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定性的不確定性 Webst

39、er美 風(fēng)險(xiǎn)是遭受損失的一種可能性 風(fēng)險(xiǎn)是在特定環(huán)境中和特定時(shí)間內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)武井勛日 損失的變化 風(fēng)險(xiǎn)是不確定性因素在決策過(guò)程中所表現(xiàn)出的可測(cè)度的王玉林和陳慧中 隨機(jī)特性 風(fēng)險(xiǎn)是人們因?qū)ξ磥?lái)行為的決策及客觀條件的不確定性杜瑞甫中 而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種負(fù)偏離的綜合 袁澤沛和王瓊中 風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件發(fā)生的概率 從表 2-1可以看出,風(fēng)險(xiǎn)之所以成為風(fēng)險(xiǎn),它具有兩方面的內(nèi)涵:一是風(fēng)險(xiǎn)后果的不確定性,既可能帶來(lái)威脅,也可能帶來(lái)機(jī)會(huì);二是風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果造成損失具有不確定性。 2.2.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是為了昀好地達(dá)到項(xiàng)目的目標(biāo),識(shí)別、評(píng)價(jià)、控制風(fēng)險(xiǎn)的一種綜合性的管理活

40、動(dòng)。在執(zhí)行過(guò)程中,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理可以簡(jiǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、制定應(yīng)對(duì)措施三個(gè)主要過(guò)程。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是在項(xiàng)目進(jìn)行的全過(guò)程中,對(duì)于影響項(xiàng)目的進(jìn)程、效率、效益、目標(biāo)等一系列不確定因素的管理,包括對(duì)外部環(huán)境因素與內(nèi)部因素的管理,也包括對(duì)主觀因素與客觀因素、理性因素與感性因素的管理。本文將上述風(fēng)險(xiǎn)因素歸類成四類行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從宏觀到微觀、由大及小地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià),隨后有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)的控制措施,系統(tǒng)地論述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程。 10第二章 理論基礎(chǔ)研究 2.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)的方法 2.3.1 專家調(diào)查法 專家調(diào)查法是借鑒各個(gè)領(lǐng)域?qū)?/p>

41、家的學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn),從主觀上確定項(xiàng)目可能存在的各種潛在風(fēng)險(xiǎn),并分析與估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的后果。這種方法適用于在風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程中,由于缺乏足夠原始資料,不能對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的情形,但是這種方法有其缺陷,它比較容易受到個(gè)人心理的影響。專家調(diào)查法用途較廣的方法有頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法。 頭腦風(fēng)暴法是指召集科研能力突出和知識(shí)修養(yǎng)較高的專門人才對(duì)存在的問(wèn)題集體進(jìn)行討論,在討論的過(guò)程中,彼此啟發(fā),相互彌補(bǔ)知識(shí)缺陷,從而盡可能多的產(chǎn)生設(shè)想和方案,然后連續(xù)分析這些提出的設(shè)想和方案,昀終確定各方接受的客觀的切實(shí)可行的方案。頭腦風(fēng)暴法有其局限性,它實(shí)施的成本較高,并且對(duì)參與者有較高的要求,否則實(shí)施的效果會(huì)受到影響。 德爾菲法根據(jù)預(yù)先

42、設(shè)定的系統(tǒng)程序,邀請(qǐng)領(lǐng)域內(nèi)的專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)匿名發(fā)表意見(jiàn),然后對(duì)這些意見(jiàn)收集整理,如果意見(jiàn)不一致,將結(jié)果反饋給專家,然后再收集,在整理,經(jīng)過(guò)多輪,直至多有參與的專家看法基本一致,并將其作為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的結(jié)果。 德爾菲法能夠避免頭腦風(fēng)暴法討論時(shí)出現(xiàn)的隨聲附和或固執(zhí)己見(jiàn)的弊病,某種意義上講它具有一定的客觀性。由于專家的經(jīng)驗(yàn)不可避免具有主觀性,所以德爾菲法有一定的局限性。 2.3.2 SWOT 分析法 (1)SWOT分析法 SWOT 分析法又稱態(tài)勢(shì)分析法,是由美國(guó)舊金山大學(xué)教授韋里克于 20 世紀(jì)80 年代初由提出的,經(jīng)常用于企業(yè)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等情形。SWOT 分析法中的 S代表 Strengths(

43、優(yōu)勢(shì)), W代表 Weaknesses(劣勢(shì)), O 代表 Opportunities(機(jī)會(huì)),T 代表 Threats(威脅),所以 SWOT 分析法就是把組織內(nèi)外環(huán)境所形成的機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析,以確定適合本組織真實(shí)情況的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 從某種意義上來(lái)說(shuō),SWOT分析方法應(yīng)該屬于企業(yè)內(nèi)部分析方法,即企業(yè)根據(jù)自身既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析,SWOT分析有形成的基礎(chǔ),因?yàn)榘凑掌髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“可能做的”(即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅)和“能夠做的”(即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng))的有機(jī)組合。 11第二章 理論基礎(chǔ)研究 (2)SWOT分析法主要特征 SWOT 分析法特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性。從結(jié)構(gòu)

44、化來(lái)講,形式上 SWOT 分析法為構(gòu)造 SWOT結(jié)構(gòu)矩陣,并且賦予矩陣不同區(qū)域不同分析意義;內(nèi)容上 SWOT分析法的主要理論認(rèn)為從結(jié)構(gòu)分析入手分析企業(yè)的內(nèi)部資源和外部環(huán)境。此外,在 20世紀(jì) 60年代 SWOT誕生之前,已經(jīng)有人提出 SWOT分析中涉及的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì),外部機(jī)會(huì)和威脅,但是只是都對(duì)它們進(jìn)行孤立的分析。所以 SWOT方法的主要貢獻(xiàn)就在于將這些似乎獨(dú)立的因素相互匹配,用系統(tǒng)的思想綜合分析,使得企業(yè)能夠制定更加科學(xué)全面的戰(zhàn)略計(jì)劃。 (3)SWOT分析法步驟 第一步:分析因素。企業(yè)運(yùn)用各種調(diào)查研究方法,對(duì)企業(yè)所處的各種環(huán)境因素進(jìn)行分析,即內(nèi)部能力因素和外部環(huán)境因素。內(nèi)部能力因素包括優(yōu)勢(shì)

45、因素和弱點(diǎn)因素,是指在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,其自身存在的積極因素和消極因素,所以內(nèi)部能力因素屬于主動(dòng)因素。外部環(huán)境因素是指機(jī)會(huì)因素和威脅因素,在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,直接影響企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境中的有利和不利因素,所以外部環(huán)境因素屬于客觀因素。在調(diào)查分析企業(yè)這些這些因素時(shí),不但要充分考慮企業(yè)的歷史與現(xiàn)狀,還要考慮企業(yè)未來(lái)發(fā)展。 第二步:構(gòu)造矩陣。將調(diào)查得出的內(nèi)部能力因素和外部環(huán)境因素按照它們的輕重緩急或影響程度進(jìn)行排序,構(gòu)造 SWOT 矩陣。在構(gòu)造矩陣過(guò)程中,要將直接的、大量的、迫切的、重要的和久遠(yuǎn)的影響因素優(yōu)先排列出來(lái),而將那些間接的、少許的、不急的、次要的和短暫的影響因素在后面排列。 第三步:制定計(jì)劃。

46、環(huán)境因素分析和 SWOT 矩陣構(gòu)造完成后,要制定相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃?；舅悸肥?利用機(jī)會(huì)因素,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因素,克服弱點(diǎn)因素,化解威脅因素。將各種因素排列與考慮,并相互加以組合,確定企業(yè)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策選擇。 2.3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指要求進(jìn)行分析以確定發(fā)生問(wèn)題的可能性以及由其發(fā)生而產(chǎn)生的結(jié)果,其目的在于找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因,衡量其結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)大小等級(jí),并按上述方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的排序。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分為項(xiàng)目前評(píng)價(jià)和項(xiàng)目中評(píng)價(jià),兩部分都包含有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。在項(xiàng)目前評(píng)價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指項(xiàng)目上馬以前,對(duì)項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià),包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是項(xiàng)目可行性研究的一

47、個(gè)組成部分。本文主要探討項(xiàng)目前評(píng)價(jià)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)問(wèn)題,因?yàn)閷?duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng),正式上馬項(xiàng)目之前,前期的規(guī)劃是重中之重,它是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的整個(gè)鏈條中昀重要12第二章 理論基礎(chǔ)研究 的環(huán)節(jié),決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的根本,只有商業(yè)規(guī)劃的科學(xué)合理,風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的周全,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施系統(tǒng)到位,才能正式進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的投資與開發(fā),否則就會(huì)造成投資開發(fā)的巨大成本浪費(fèi),因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的難度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性,后期調(diào)整的難度巨大;同時(shí),只有商業(yè)規(guī)劃的科目合理,目標(biāo)清晰,后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)按照既定的商業(yè)規(guī)劃嚴(yán)格開展,才能規(guī)避系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),不至于面臨巨大的經(jīng)營(yíng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。 2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的

48、方法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制就是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),確定項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)及其后果嚴(yán)重程度,并針對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)制定和實(shí)施相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)措施。風(fēng)險(xiǎn)控制方法的確定受到很多因素的影響,比如風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、外部環(huán)境的制約、管理者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的喜好等等,風(fēng)險(xiǎn)控制方法包括:一是回避,識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,為了防止風(fēng)險(xiǎn)的影響,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的場(chǎng)所和路徑盡量避開;二是風(fēng)險(xiǎn)分散,使風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體多樣化,盡量降低風(fēng)險(xiǎn)的影響;三是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,采取措施將風(fēng)險(xiǎn)的全部或者一部分轉(zhuǎn)移,降低風(fēng)險(xiǎn)的影響;四是風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān),就是做好準(zhǔn)備,無(wú)論風(fēng)險(xiǎn)的影響如何,都由自身承擔(dān)。 風(fēng)險(xiǎn)的回避是指識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,為免受風(fēng)險(xiǎn)影響盡量規(guī)避可能造成損失的風(fēng)險(xiǎn)事件,從而降低損失

49、。風(fēng)險(xiǎn)回避包括完全風(fēng)險(xiǎn)回避和部分風(fēng)險(xiǎn)回避。 風(fēng)險(xiǎn)分散介于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之間,是指識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,盡量使原來(lái)一個(gè)主體承擔(dān)轉(zhuǎn)化為幾個(gè)主體承擔(dān),廣泛化風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體,從而降低風(fēng)險(xiǎn)損失。 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是指在指識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,主體不變,但是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體可以由其他主體承擔(dān),比如說(shuō)保險(xiǎn)公司。 風(fēng)險(xiǎn)自留是指充分考慮自身的情況,以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。風(fēng)險(xiǎn)自留的措施有盡量防止損失和減少損失,以及自我保險(xiǎn)等。 在現(xiàn)實(shí)生活中,風(fēng)險(xiǎn)控制往往是多種措施的組合。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)的結(jié)果,綜合應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)控制方法。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別中,SWOT的實(shí)施不但要求清楚認(rèn)識(shí)項(xiàng)目強(qiáng)弱勢(shì),而且清楚認(rèn)識(shí)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和自

50、身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力;同時(shí)判斷項(xiàng)目外部環(huán)境和威脅,在此基礎(chǔ)上,制定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。 13第三章 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì) 第三章 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì) 3.1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)定義 目前關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義有很多,一般關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)常被認(rèn)為商場(chǎng)、商鋪、步行街和 MALL 之類的購(gòu)物中心。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)可以被簡(jiǎn)單定義為:商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)街、酒店、MALL、寫字樓、零售業(yè)和公園商場(chǎng)等等用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn),它依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念作了廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指包括公寓、辦公樓、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及寫字樓等各

51、種非居住性或者非生產(chǎn)性物業(yè)。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念專指包括餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施、零售和健身服務(wù)等商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)類型。 與住宅和公寓等其他物業(yè)類型相比,商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等許多方面都存在著很多不同。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小決定其經(jīng)營(yíng)模式。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模千差萬(wàn)別,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,如購(gòu)物中心、商務(wù)寫字樓、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、物流園、倉(cāng)儲(chǔ)中心、專業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、SHOPPING MALL,經(jīng)營(yíng)規(guī)?？梢赃_(dá)到幾十萬(wàn)平方米,小型商業(yè)地產(chǎn),如住宅的底層商鋪和小商鋪等,經(jīng)營(yíng)規(guī)模僅幾百平方米甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式一般采用由開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā),統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,以收取租金作為投資回收。商業(yè)地產(chǎn)的用途遠(yuǎn)勝于公寓、普通住宅和別墅等,具有功能多樣性的特點(diǎn),既能夠采用組合式的經(jīng)營(yíng)方式,也能夠采用如娛樂(lè)、休閑、零售和餐飲等單一的經(jīng)營(yíng)方式。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式注重