日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的教訓(xùn)

1、中國建設(shè)報 /2007年 /7月 /18日 /第 002版中國樓市日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的教訓(xùn)中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長 包宗華房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生1992年,日本勞動省每月勤勞統(tǒng)計調(diào)查發(fā)表了日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟資料。從 1960年 至 1990年的 30年里, 日本六大城市的地價上漲了 56.1倍, 年平均高漲 14%以上, 并帶動房價和 其他房地產(chǎn)價格相應(yīng)高漲。 這 30年里, 六大城市的國民生產(chǎn)總值上升 17.4倍, 每年增長 610%, 雖然增長速度也很快,但與地價和房地產(chǎn)價格的持續(xù)高漲相比,形成了驚人的差距,從而成為世 所公認的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。在這 30年里,日本地價每年漲幅都超過

2、 10%,但每年高低并不一樣。其中漲得更快的有 3次。第一次, 1961年前后以工業(yè)用地地價上漲為帶頭,最高的年漲幅為 53.2%;第二次, 1973年以日本前首相田中角榮發(fā)表“日本列島改造論”為起因,以住宅用地價格更快地上漲為主,最 高的年漲幅為 37.8%;第三次, 1985年由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展而引發(fā)大城市商業(yè)用地價格帶頭上漲, 最高的年漲幅為 18%。此前,世界上許多典型的泡沫經(jīng)濟事件,多是其價格在短期內(nèi)瘋狂地上漲幾十倍甚至上百倍 而形成泡沫經(jīng)濟,然后是這個過高價格維持不了多長時間就像泡沫一樣地破滅,最后是價格回落 到與原價比較接近的水平。日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟則是另一種模式,它是經(jīng)過一般性

3、泡沫(專家 們認為,連續(xù) 3年每年價格上漲 10%以上就應(yīng)認定為產(chǎn)生了一般性泡沫長達 30年的積累而形 成的。由于這 30年里其他物價也有一定幅度的上漲,因而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅后,地價和房價 最高只下降 2246%,并沒有回落到與原價比較接近的水平。地價和房價持續(xù)高漲的主因一、日本地少人多,土地緊缺,存在著地價和房地產(chǎn)價格不斷高漲的可能性。二、近 30年, 日本國民生產(chǎn)總值以每年 610%的幅度快速增長,廣大居民生活水平也不斷提高,產(chǎn)生了對土 地、住房和其他房地產(chǎn)的旺盛需求,也存在著地價和房地產(chǎn)價格不斷高漲的可能性。三、日本政 府認為不應(yīng)干預(yù)地價和房地產(chǎn)價格,對投機行為也不實施調(diào)控,而且堅持了

4、 30年。這是把以上 兩條可能性轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實性的主要原因,也是地價和房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲 30年的主要原因。四、 國民經(jīng)濟和居民收入的持續(xù)增長,產(chǎn)生了對地價和房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的巨大承受力,這是地價 和房地產(chǎn)價格連續(xù)高漲 30年而不破滅的另一個原因。五、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、基礎(chǔ) 性產(chǎn)業(yè),與國民經(jīng)濟之間,存在著共榮、共衰的關(guān)系。前面講到這 30年里,日本有 3次地價上 漲得更快的年代,都與當時國民經(jīng)濟有新的大發(fā)展密切相連。 1960年至 1990年,日本國民經(jīng)濟 持續(xù)繁榮發(fā)展,直到 1990年才開始走向蕭條,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟也同步破滅。這是房地產(chǎn)泡沫經(jīng) 濟持續(xù) 30年才破滅的第三個原因。房地產(chǎn)

5、泡沫經(jīng)濟破滅并造成巨大危害,使日本政府逐步認識到政府不干預(yù)地價和房價是產(chǎn)生 這次泡沫經(jīng)濟的主因,因而亡羊補牢,于 1990年開始介入住房問題,采取了一些平抑房價和抑 制土地投機的措施。據(jù)日本土地綜合研究所 2006年公布的 1983年至 2005年東京圈、大阪圈和名古屋圈的地價 分年度變動率顯示:從 1991年至 1993年,以上地區(qū)的住宅地價(商業(yè)等用地的絕對數(shù)與住宅用 地不盡相同,但變動幅度相近,故用住宅地價為代表 ,雖有政府干預(yù),但仍阻擋不住泡沫經(jīng)濟 破滅的巨大沖擊力而大幅度下降。從 1994年開始,政府干預(yù)地價的作用開始顯現(xiàn)。它雄辯地證 明,只要下力氣干預(yù)就可以平抑地價和房價,只要干預(yù)

6、的措施得當,就可以取得平抑地價和房價的顯著成績。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟造成的危害一、土地和房地產(chǎn)價格上漲高而快,投資可以獲取高額利潤,造成了資金傾斜和行業(yè)結(jié)構(gòu)的 畸形,不利于國民經(jīng)濟的平衡發(fā)展。二、各企業(yè)擁有的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)價格不斷高漲,攤?cè)氤杀镜恼叟f費比重不斷增大,從而增 大產(chǎn)品成本并提高價格,既不利于國內(nèi)人民的消費,也不利于國際市場的競爭。三、土地和房價不斷高漲,造成廣大工薪階層“買房難” ,也租不起市內(nèi)昂貴的住房。許多 居民只能到遠郊區(qū)去租房或買房,每天要花相當多的時間乘車上下班。城市中心地區(qū)的高地價和 房價使得許多居民遷出,造成城市中心地區(qū)原有的社會結(jié)構(gòu)解體。四、大大提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施的費用。

7、根據(jù)日本野村綜合研究所提供的資料,日本東京都上 世紀 80年代進行道路建設(shè), 購買土地的費用平均占總造價的 43.3%。 幾個特殊地段, 如東京都千 代田區(qū)長田町環(huán)狀 2號線、港區(qū)三田放射 21號線竟驚人地超過 90%。五、 地價和房價連續(xù) 30年高漲, 使人們形成地價和房價永遠不會下降的預(yù)期, 被稱之為 “土 地神活”或“房地產(chǎn)神話” ,并成為不合理地刺激購買需求和刺激價格持續(xù)上漲的因素。六、地價和房價不斷高漲產(chǎn)生的“高額利潤” ,使大量社會財富向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營者和擁 有者集中,造成社會財富分配新的不公平,擴大了貧富差別,產(chǎn)生了促進“兩極分化”的惡劣作 用。七、這次日本泡沫經(jīng)濟(含房地產(chǎn)泡

8、沫經(jīng)濟的深度和廣度特別巨大,破滅后造成了長達 15年的蕭條期,對日本國民經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大危害。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的啟示一、日本的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟由一般性泡沫積累而形成,已得到世界經(jīng)濟學(xué)界的廣泛認可和重 視。 近一段時期, 有些西方國家的地價和房價以每年 7%10%甚至更高的幅度持續(xù)上漲, 許多外 國專家著文指出,這些國家正在積累一般性泡沫,如不及時進行調(diào)控,終有一天會形成房地產(chǎn)泡 沫經(jīng)濟。這一意見適用于我國,值得重視。二、日本地價和房地產(chǎn)價格連年高漲的兩條可能性,一是人多地少,土地緊缺;二是因國民 經(jīng)濟和人民生活持續(xù)發(fā)展和提高, 對土地和住房不斷地提出新的需求。 這兩條可能性我國都存在, 我們必須高度警惕。三、日本形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的主因是政府不干預(yù)地價和房價。前些年,我國也不干預(yù)和調(diào) 控地價和房價,已經(jīng)出現(xiàn)了有的城市房價上漲過快和有的城市房價過高的突出問題,既造成了中 低收入者買房難,也在產(chǎn)生著促進“資金傾斜”和“兩極分化”的惡劣作用。因