杜麗虹地產(chǎn)泡沫之癢

1、目前，國內(nèi)一線城市的月供收入比已顯著超越國際峰值，這意味著地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得很大了。如果要重啟剛性需求，一線城市至少需要2年的收入漲幅和2030%的房價降幅 國際上，通常將房價收入比大于6或房價租金比大于300視為地產(chǎn)泡沫的警戒值，北京、上海、深圳等一線城市早已超過這一數(shù)值北京的房價收入比已超過30倍，上海和杭州也已接近20倍。從國際經(jīng)驗(yàn)和中國實(shí)踐看，加息等貨幣政策常常成為戳破地產(chǎn)泡沫的導(dǎo)火索。然而，由于房價收入比和房價租金比中都沒有包含貨幣政策的因素，因此，我更愿意用月供收入比指標(biāo)來判斷房價的泡沫能否持續(xù)。 一線城市的泡沫 在北京、上海、深圳等一線城市，以及杭州、

2、海口這類旅游城市，在通脹預(yù)期下，外省市、甚至境外資本成為投資購房的主力，并推高了購房人對月供額的承受能力。20052007年的房價上漲以及2007年的加息周期，使一線城市的月供收入比從2002年的50%左右上升到110%以上2007年四季度，北京地區(qū)月供收入比達(dá)到113%、深圳達(dá)到110%、廣州達(dá)到116%盡管各城市的房價漲幅不一，但110%成為外部投資需求推動下、一線城市共同的月供收入比“紅線”，超過這一數(shù)值將導(dǎo)致政策的嚴(yán)控與成交量的萎縮。 2010年3月，北京的月供收入比已達(dá)到143%，上海達(dá)到130%，如果利率恢復(fù)到過去5年的平均水平，則北京的月供收入比將進(jìn)一步上升到153%，

3、上海上升到139%，它們的月供收入比已遠(yuǎn)超東京、倫敦的歷史峰值。 日本在上世紀(jì)80年代的升值過程中，資產(chǎn)價格也曾一度快速飆升，但即使如此，從19711987年，東京、大阪的月供收入比一直保持在30%左右，到1988年后開始上升，并在1991年達(dá)到峰值50%，此時東京的房價收入比為10倍高峰期的日本，無論是月供收入比，還是房價收入比都只是今天北京的1/3。 而以高房價著稱的倫敦，在上世紀(jì)80年代也曾遭遇地產(chǎn)泡沫，在1989年時月供收入比達(dá)到峰值108%（當(dāng)時的房貸利率已達(dá)到兩位數(shù)），此后泡沫破滅，月供收入比一度降至30%以下，而在本輪次貸危機(jī)前月供收入比最高時也僅為56%，房

4、價收入比為11倍。實(shí)際上，放眼全球，無論是房價收入比還是月供收入比，唯一可以與內(nèi)地一線城市相媲美的只有香港自1990年以來，香港100平方的住宅（C級住宅）以最優(yōu)惠利率（P）測算的月供收入比均值為146%，AE級住宅月供收入比的歷史中位數(shù)為131%。 當(dāng)然，香港歷史上也出現(xiàn)過月供收入比突破200%的情景（1997年），但泡沫越大，破滅時的“市場懲罰”就越嚴(yán)厲，在月供收入比突破200%后，不到6個月的時間，香港樓市成交量就開始急速萎縮，此后便陷入了長達(dá)7年的市場低迷，到2003年時月供收入比已低至50%的水平。 二三線城市的泡沫 我們對1998年以來省會城市、直轄市

5、和重點(diǎn)城市的月供收入比進(jìn)行了季度統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，在沒有外部資本（包括外省市投資資金和境外投資資金）進(jìn)入的城市，月供收入比的最大承受值為6070%，即，在本地剛性需求的支撐下，以當(dāng)?shù)仄骄鶅r格購買一套100平米住宅、首付30%、30年期貸款、并享受首套購房優(yōu)惠利率的情況下，月供額最高不能超過當(dāng)?shù)丶彝テ骄芍涫杖氲?0%。 隨著一線城市地價、房價的高企，地產(chǎn)企業(yè)紛紛將視線轉(zhuǎn)向二三線城市，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，并非所有的二三線城市都有上升空間盡管有越來越多的大學(xué)生選擇在二三線城市就業(yè)，但他們在放棄了高房價的同時也放棄了高收入，返鄉(xiāng)只是增加了當(dāng)?shù)氐膭傂孕枨螅?0%的月供收入比紅線仍然是剛性需求所能

6、支撐的上限實(shí)際上，如果由于炒房人的轉(zhuǎn)移投資，二三線城市的房價也上升到100%以上，那對中國經(jīng)濟(jì)將是一場巨大的災(zāi)難，因?yàn)?，一線城市的大學(xué)生還可以退守二三線城市，而二三線城市的人卻已無路可退，真的只能回家種田了。 2010年3月的數(shù)據(jù)顯示，三亞的月供收入比已達(dá)到190%，杭州95%，寧波86%，溫州72%，貴陽72%，均已超過70%的剛性需求紅線，而南寧、廣州、蘭州、大連、天津、福州、廈門、昆明等城市的月供收入比也已超過60%，接近紅線。所以，除了一線城市外，旅游熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)房價過高的泡沫。 部分城市的月供收入比月度家庭可支配收入2010年3月房屋均價房價收入比當(dāng)前利率下利率

7、均值下當(dāng)前優(yōu)惠利率月供額月供收入比利率均值月供額月供收入比三亞3,984.142000041.835.049￥-7,557.48190%5.6763￥-8,104.59203%北京6,800.732572731.525.049￥-9,721.57143%5.6763￥-10,425.34153%上海7,346.301770120.085.049￥-9,555.36130%5.6763￥-10,247.10139%深圳7,500.672324325.825.049￥-8,782.93117%5.6763￥-9,418.75126%杭州6,638.221669320.965.049￥-6,307.

8、8595%5.6763￥-6,764.50102%寧波6,968.701583118.935.049￥-5,982.1386%5.6763￥-6,415.1992%溫州7,318.471393115.865.049￥-5,264.1772%5.6763￥-5,645.2577%貴陽3,925.09752015.975.049￥-2,841.6172%5.6763￥-3,047.3378%南寧4,034.83737915.245.049￥-2,788.3369%5.6763￥-2,990.1974%廣州7,104.351287815.115.049￥-4,866.2668%5.6763￥-5,2

9、18.5573%                   （數(shù)據(jù)來源：CEIC，貝塔策略工作室） 泡沫如何消退？ 2009年一季度，在降息和七折優(yōu)惠利率下，北京的月供收入比從110%以上降至85%、上海經(jīng)調(diào)整后降至86%，深圳降至55%、廣州為58%，其他二三線城市降至30%左右，此后房市開始復(fù)蘇。 如果我們將北京、上海的月供收入比以85%作為剛性需求的啟動點(diǎn)，深圳以60%作為剛性需求的啟動點(diǎn)，其他二三線城市以30%作為剛性需求的啟動點(diǎn)，那么，以北京、上海當(dāng)前接近150%的月供收入比計算，房價需要下降40%才能達(dá)到剛性需求人群的購買力。 當(dāng)然，我們預(yù)期房價的下降是一個緩慢的過程，如果持續(xù)時間達(dá)到2年，則收入的上漲會消化部分高房價壓力，但以當(dāng)前利率計算，北京地區(qū)的房價仍需下降28%至18500元/平米的均價才能讓中產(chǎn)階級買得起，而上海則需下降21%至20000元/平米均價；如果考慮加息預(yù)期，