03任務萬科A獲利能力分析

1、萬科A獲利能力分析一、 萬科A基本情況介紹：  萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產105.6億元，凈資產47.01億元。 1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務，萬科開始進行業(yè)務

2、調整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發(fā)，房地產核心業(yè)務進一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產業(yè)務發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。2002年6月，萬科發(fā)行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產核心業(yè)務的資金實力。公司于

3、1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截止2002年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，2003年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬科業(yè)務已經擴展到16個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。二、 萬科A獲利能力分析獲利能力關系投資者的回報，是債權人收回債權的根本保障。是企業(yè)至關重要的能力。1、 銷售毛利率分析項目2010年2009年2008年主營業(yè)務收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主營業(yè)務成本39

4、581842880.9941122442525.3634855663288.39銷售毛利7758570618.006136115927.00銷售毛利率21.95%15.87%14.97%計算結果表明，萬科公司2010年的銷售毛利率為21.95%，雖然比2008年上升了6.98，但與同行業(yè)相比，其獲利能力較弱，說明每一元主營業(yè)務收入形成的邊際利潤較小，可用于抵補各項期間費用的數(shù)額較小，最終形式的利潤少，對此，公司應增強平增競爭力，采取有力的促銷手段，從而獲得超額利潤。2、 營業(yè)利潤分析指標2010年2009年2008年主營業(yè)務收入50713851442.6348881013143.4940991

5、779214.96營業(yè)利潤8685082798.006364789552.07營業(yè)利潤率23.45%17.77515.53%從上表可知，萬科公司營業(yè)利潤率2010年比2009年提高了5.68個百分點23.45%-17.77%=5.68%)。萬科公司營業(yè)利潤率本期比上期提高了0.31個百分點，這一變動是由于營業(yè)利潤率和主營業(yè)務收入兩個因素變動引起的。其中，由于營業(yè)利潤額的提高使營業(yè)利潤率提高了6.57%；由于主營業(yè)務收入的增加使營業(yè)利潤率降低0.89%。主營業(yè)務收入增加而營業(yè)利潤率下降的原因無論是成本、費用的增加引起的，對此應當進一步做出分析，以尋求提高企業(yè)獲利能力的途徑，營業(yè)利潤率的比較分析主

6、要是指營業(yè)利潤率的結構比較和同業(yè)比較分析。3、 資產收益率分析（1）、總資產收益率分析指標2010年2009年2008年資產總額84467983478.0261504122957.52平均資產總額72986053217.7790370351339.31利潤總額8617427808.096322285626.03利息額504227742.57573680423.04657253346.42收益總額9191108231.136979538973.45總資產收益率17%10%6%從上表可知，萬科公司總資產收益率呈上升趨勢，主要是其主觀努力的結果，該公司應該總結經驗，由于利潤總額中包含偶然性，被動性較

7、大的營業(yè)外收支凈額和投資收益，使該指標年際之間的變化相對較大，企業(yè)短期投資者和債權人的利益主要體現(xiàn)在當期，他們更關心當期企業(yè)的總獲利能力的大小，所以他們通?？梢灾苯邮褂眠@一指標，面對于企業(yè)管理者及所有者來說，則要將該指標與利潤總額的內部構成結合起來進行分析，判斷企業(yè)的長期正常獲利能力。（2）、長期資本收益率分析指標2010年2009年2008年長期負債24790499290.509174120094.83所有者權益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合計79376698932.9162911310751.1847992669576.03長期資本平

8、均占用額71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益總額9068464510.036759654937.70長期資本收益率17.31%16.35%13.76%從上表可知，萬科公司從2008年到2010年長期資本收益率呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢，說明該公司長期資本收益率穩(wěn)中有升，說明長期資本占有的上升幅度超過了收益額的上升幅度，這是一個好的發(fā)展。4、 營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見，珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域為主，以其他區(qū)域經

9、濟中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。2010主營業(yè)務收入凈利潤比例結算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5、 期間費用分析期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術水平、產品設計、規(guī)模經濟和對成本的管理水平密切相關。在營業(yè)費用增長率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢，除市場銷售向好外，還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見，管理費用約增長幅度不

10、小，良好的管理關固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但也應進行適度的控制。由于房地產業(yè)需要大量資金做后盾，銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財務費用卻為負數(shù)，管理層應注意提高資金利用效率。各項目增長幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主營業(yè)務利潤57.01%39.04%56.79%58.46%營業(yè)費用66.48%55.99%41.83%54.83%管理費用43.17%0.48%42.82%45.31%6、 主營業(yè)務利潤及利潤構成分析主營業(yè)務利潤率分析：由下表可見、06-10年銷售毛利率逐漸增長，07年根據市場供

11、需兩旺，房價穩(wěn)步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預期，企業(yè)調高了部分項目的售價，項目毛利率明顯增長。08年凈資產收益率為近年來最高點，效益取得長足進步。其項目階梯型的收入，具有穩(wěn)定性和較強的抗風險能力，抹平了行業(yè)波動帶來的影響。年份20062007200820092010銷售凈利潤8.368.511.4512.7913.59銷售毛利潤20.0922.5125.7528.7230.24利潤構成分析：由上表可見，萬科主營業(yè)務利潤呈上升趨勢，其中房地產業(yè)務為主要來源，毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。而物業(yè)管理業(yè)務獲利能力有待加強。2006年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長，同時投資收益約

12、比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。7、 盈利能力指標（1） 資產報酬率和凈資產報酬率，這兩項指標呈上升趨勢（見下表）、說明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份20062007200820092010資產凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%凈資產收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2） 經營指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)受益的質量。下表顯示該指標波動幅度較大，說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的風險，這樣不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬科應加強現(xiàn)金流的管理，降低市場風險，提高運作效率、保證業(yè)務開展的靈活度。例

13、如；08年，加強對項目開發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷售，對不同的采用不同的租售策略，進一步消化現(xiàn)房庫存，加快項目資金周轉速度；10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調減全年開工和竣工計劃，以減少現(xiàn)金支出，都取得了不錯的效果。年份20062007200820092010經營指數(shù)0.621.192.730.340.56每股收益07年的大幅下降是由于06年實行了10增10的股票股利政策，因此，實際股東的收益還是增長了。該指標一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢，在不斷增資的情況下，仍能保持一定的每股收益，說明萬科有較強的獲利能力。09年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404該指標偏低，主要是由于每年公積金轉股使股本規(guī)模擴大，其次，反映了

14、萬科獲利取現(xiàn)金能力偏低。年份200820092010每股現(xiàn)金流量0.460.480.66通過以上分析可見，銷售凈利率10年比09年增高，該指標是指企業(yè)實現(xiàn)凈利潤與銷售收入的對比關系，用以衡量企業(yè)在一定時期的銷售收入獲取的能力。則萬科的10年營業(yè)利潤比09年有提高。成本利潤率10年比09年高，該指標越高，表明萬科企業(yè)為取得利潤而付出的代價越小，成本費用控制得越好，盈利能力越強。資產報酬率10年比09年高，該指標主要用來衡量企業(yè)利用資產獲取利潤的能力，反映了企業(yè)總資產的利用效率，表示企業(yè)每單位資產能獲得凈利潤的數(shù)量。說明萬科全部資產的盈利能力10年比09年強。資本收益率10年比09年有所增長，而資本收益率越高，說明企業(yè)自有投資的經濟效益越好，投資者的風險越少，值得投資和繼續(xù)投資，對股份公司有限公司來說，就意味著股票升值。則萬科公司的股票升值了。每股利益10年比09年有所增長，則普通股的獲利水平有所增長，萬科的普通股獲利水平