2018年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案-中大網(wǎng)校

1、2003年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案總分：100分 及格：60分考試時間：150分一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）（1）某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。（有修改）A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.需要適時的更新改造投資C.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險D.易受政策影響（2）不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（）。A.購買力風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.政策風(fēng)險D.比較風(fēng)

2、險（4）已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅 7%、教育費附加3%,若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為（）萬元。A.55 . 0B. 85. 6C.150. 0D. 123. 6（5）某家庭購買一套面積為 100 itf的商品住宅，單價為5000元/,首付款為房價的30%,其 余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年，公積金貸款的最高限額為 10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。（綜合性強）A. 1002 . 45B.1012 . 45C.1027. 42D.1037. 45（6）某家庭以3

3、0萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%,按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A. 544. 10B.555. 10C.1776. 32D.2109. 38某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第 9年初一次性償還貸款本金 10萬元，余額在以后的 5 年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后 5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A. 3019. 53B. 2983. 84C.1524. 15D.1587. 65（8）某

4、物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。（有修改）A. 0.18B. 0.12C. 3.39D. 5.00（9）甲寫字樓購買價格為 100萬元，年凈經(jīng)營收入為 30萬元，年還本付息額為 15萬元；乙 寫字樓購買價格為 200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮 其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲二乙D.無法判斷（10）土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用

5、是（）。A. 土地使用權(quán)出讓費B. 土地使用費C. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費D.毛地價(11)市場的客體通常是指()。A.買家B.賣家C.交易對象D.交易價格(12)在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的, 般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.監(jiān)理工程師(13)決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是()。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途(14)按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的()。(已過時)A.存量規(guī)模B.租金水平C.開發(fā)成本D.資本化率(15)在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房

6、地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是( )。A.空置率>合理空置率B.空置率<合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷(16)對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、 項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于()階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策（17）下列費用中，不屬于土地費用的是（）。A. 土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費C.拆遷安置補償費D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（18）以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算

7、方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法（19）下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費（20）財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.計算期B.動態(tài)投資回收期C.項目壽命期D.開發(fā)期（21）動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。A.動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B.動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C.動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D.動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期（22）財務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。（已過時）（23）項目利潤為零

8、時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析）。（已過時）（24）對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是（25）當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的 方法一般米用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析（26）對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風(fēng)險最大的是（）。（已過時）A.固定總價合同，采用按日計價的增價條款B.固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整C.固定總價合同，采用延期增價條款D.成本加浮動酬金合同（27）房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施

9、工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。（已過時）A.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報價單或預(yù)算書B.圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書C.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙D.圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書（28）當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位（29）2002年3月某人以4. 5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33. 6萬元，則其預(yù)付款的收益率為（）。A. 12%B. 13. 4%C. 80%D.

10、125%(30)目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過(A. 10B. 15C. 20D. 30)年。(31)當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過()時，為高風(fēng)險貸款。A. 50%B. 60%C. 80%D. 90%(32)根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為(A.成本加成定價法B.目標(biāo)定價法C.價值定價法D.認(rèn)知價值定價法(33)當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時,可以采用的定價A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法(34)在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是(A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性)物業(yè)。(35)在商業(yè)輻射區(qū)

11、域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的易接近性B.物業(yè)的臨街狀況C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）（1）下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間（2）物業(yè)

12、的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未 來經(jīng)營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失（3）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+ 土地使用稅（4）房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（）。A.投資機會尋找B.市場分析C.投

13、資機會篩選D.財務(wù)評價E.規(guī)劃設(shè)計（5）城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A. 土地管理部門B.規(guī)劃管理部門C.市場管理部門D.設(shè)計管理部門E.計劃管理部門（6）市場主體通常包括（）。A.買家B.賣家C.交易對象D.交易價格E.交易行為（7）開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平, 還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（）。A.施工方案B.工期C.質(zhì)量目標(biāo)D.報價E.市場售價（8）在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。A.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀B.市場供給量C.交通運輸條件D.水文地質(zhì)E.氣象（9）

14、前期工程費用主要包括（）。A.拆遷安置補償費B.規(guī)劃費用C.設(shè)計費用D.可行性研究費用E. “三通一平”費用（10）投標(biāo)價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。（已過時）A.以總報價為準(zhǔn)B.以單項報價之和修正總報價C.以單價為準(zhǔn)，重新計算總報價D.雙方可以重新商議價格E.該投標(biāo)報價無效（11）金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循（）原則。A.流動性 B.安全性 C.償還性 D.盈利性 E.地域性（12）金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行（）工作。A.客戶評價B.項目評估C.擔(dān)保方式評價D.貸款綜合評價E.環(huán)境評價（13）企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。A.量力而行法B.銷

15、售百分比法C.目標(biāo)任務(wù)法D.競爭對等法E.協(xié)商談判法（14）下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（A.認(rèn)知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法（15）收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.經(jīng)營費用三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用（1）房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。（）（已過時）(2)從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。(3)開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈

16、利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā) 成本之比。()(4)土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。()(5)居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。()(6)人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。()(7)在四象限模型中，如果需求量租金特別敏感，則第 1象限的需求曲線會變得與縱軸平 行。 ()(已過時)(8)房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。()(9) “三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。()(10)在評標(biāo)期間，開發(fā)商與評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可 以要求投標(biāo)者調(diào)整報價。()(已過

17、時)(11)對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行 貸款利率。 ()(12)在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款率越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。()(有修改)(13)如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹寺高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略。()(已過時)(14)過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（15）物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式， 僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分）（1）某投資者以1. 8萬元/的價格購買了一個建筑面積為60 itf的店鋪，用于出租經(jīng)

18、營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%,其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率在5. 31%基礎(chǔ)上上浮1. 5個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租 金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）（2）某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0. 8萬元/itf。2002年8月1日王某以1.1萬元/itf的價格購買了其中 50 1rf的店面，并向開發(fā)商支 付了 5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月

19、1日開發(fā)商交房時，王某又支付了 11. 5 萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6. 5%,按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/,此后租金按每年 2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到 12%,試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。（12分）

20、答案和解析一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）:A（2） ：A長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本； 三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量 由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。（3） :D比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。購買力風(fēng)險是一干擾項，杜撰的。（4） :A1000萬元X 5%X （1+

21、7%+3%）。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。（5） :B（6） ：B :A（8） ：C（9） ：A（10） :B土地使用權(quán)出讓費是土地出讓時支付給政府的一筆費用，俗稱“土地出讓金”，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費是在土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的費用，毛地價是土地價格的一種表示方式，土地使用費是十地使用者使用土地支付的經(jīng)常性費用。(11) ：C市場的主體是買家、賣家，市場的客體是交易對象。(12) :A建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。(13) :C(14) :A (15) :B 在自然周期的第一階段，即市場復(fù)蘇階段，空置率是高于長期

22、平均空置率(合理空置率)水平的。(16) :D 初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，是對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進行的研究。(17) ：B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費屬于房屋開發(fā)費范疇，而城市建設(shè)配套費是干擾項，沒有這種提法。(18) :A(19) :A 財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。(20) :A計算期是指項目的開發(fā)或經(jīng)營周期，“開發(fā)期”不全面。而動態(tài)投

23、資回收期是自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。(21) :A動態(tài)投資回收期要對凈現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，而靜態(tài)投資回收期不用對凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)，則動態(tài)投資回收期要長于靜態(tài)投資回收期。(22):(23) :B虧平衡分析中的保本點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤 為零時的極限值，以風(fēng)險因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。(24):(25) :C 蒙恃卡洛法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形(26): (27): (28) :A (29) :C

24、 (30) :D (31) :B凡綜合風(fēng)險度超過 60%的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。(32) :B 目標(biāo)定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法。(33) :B當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果價格比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多， 則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。(34) :A(35) :A在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達程度。二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0

25、.5分。) :A, B, C 經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。(2) :A, B, C空置損失費用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失不屬于經(jīng)營性費用。(3) :A, B, C經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房 地產(chǎn)稅和土地使用稅。要注意“經(jīng)營稅金及附加”與“銷售稅金”不是一個概念，經(jīng)營稅金 及附加是指“兩

26、稅一費”：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。(4) :B, D投資決策分析包括市場分析和項目的財務(wù)評價分析兩部分工作。(5) ：A, B(6) ：A, B:A, B, C, D(8) :A, C, D, E調(diào)查研究階段分成市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場供給量屬于市場調(diào)查范疇的。(9) :B,C, D, E前期工程費包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用。拆遷安置補償費屬于土地費用范疇。(10):(11) :A, B, D(12) :A, B, C, D(13) :A, B, C, D(14) :C, D, E(15) :A, B, C,

27、D有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。三、判斷題(共15小題，每題1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):(16) :0投資風(fēng)險有個別風(fēng)險和系統(tǒng)風(fēng)險兩種。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)風(fēng)險仍然存在。(3):0成本利潤率等于開發(fā)利潤與總開發(fā)成本之比，開發(fā)利潤等于項目總開發(fā)價值減去項目總開發(fā)成本。(4) :1沒有超過70年，可以。(5):0(6) :1(7):(8) :0(9) :1 (10): 答案暫缺(11) :1 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若該項目可行，則其財務(wù)內(nèi)部收益率肯定大于銀行貸款利率。(12) :1抵押率是貸款金額與抵押物

28、價值之比，又稱貸款價值比率。(13):(14) :1過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100%,但可獲得的總租金收入并不一定理想。(15) :1物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)部全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。四、計算題 (共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分 ）：購買商鋪總投資：laooo元x 60=1080000元（1分）的買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)

29、益投資）：10B 萬元X30礪324go元（0. 5 分）期買商鋪的貸款額（Ph1090000元/丁心爐？肥000元 S. 5分）抵押貸款年還本付息額：i -1. 55. 31好5.81 % n=lQ 年（1 分）A=PX 1 （l+i ） B/（1+i ） *-l £1 分）=756000 元X6. 81%X （1帕.81%） 1"/ （1用.31ft） w-i （1.分）=WSS99. 99 元（0. 5 分）凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報率K（凈經(jīng)營收入一年還本付息額）宿付款口器（0. 5分）所以：凈經(jīng)營收入=首付款乂1備+年還本付息頷=32400。元乂凳%+106短孔99

30、元-145673. 99 元（。，5 分）有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入趣營費用二1妣5?3.99元轉(zhuǎn)租金收入X25%則：毛租金收入二1455?3. 99元7 （1-2由0 =過如購.65元（0, 5分）最低月租金單價金租金收入/ f可出租面積X12個月）=i34oss,位元/ （eonfxiz） =2S9+ 56 元/fi?（1 分）（1）購買總價：1. 口萬元/iif XBonr=ioe萬元（2）自有資金！ 106萬元30爐32. 4萬元（3）抵押費款年等額償還額：捱押貸款總額;1況萬元乂70即7配6萬元已知；11=10 年，j =5. 31%+L 5%=S. 81%ffl：的

31、PM i （l+i）"/ Cl+i）*-lJ二西&X）C 元X6, S1%X （l+, 81%） 10/1 （1托. 81%） 10-1=106鄭.81 JU（4）設(shè)月租金單價為了元/fiT 月年租金；60X12Y=720Y年稅前現(xiàn)金流；720T-720TX 25%-lOSS03. 81則：7 201 720YX2 5-106693 4 31/324X0 X100%= 12%得：Y=2G9. 58元/舒(2)：（-）解：解法一：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：1 .租金收入現(xiàn)值：%+ （ i-s） Xl- （1+s） s/（1+i）*（1 分）=150X12X504- （12%-2%） Xl-

32、 （1+2%） m/ （1+12%） 10 （0. 5 分）=54. 6765萬元（0.5分）Q/C卜廿2 .轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：多、X子（1+12%） 10 （0. 5 分）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：3 .定金：5X （1+12%） =5. 6 萬元（0 5 分）4 .追加首付款：11. 5萬元（0. 5分）、小5 .貸款償還：6，/0（1）總房價：50 m2 XI. 1萬元/m'=55萬元.（0. 5分）（2）貸款額（P）： 55萬元-（5萬元+11. 5萬元）=38. 5萬元（0. 5分）（3）年還本付息額（A）：A=PX i /l- （1+i ） 7（0. 5 分）=38. 5 萬元X6. 5%

33、/（l- （1 坨.5%） -10=5. 35559 萬元（0. 5 分）折現(xiàn)值：卜"多F=A+ i Xl- （1+i ）*（0. 5 分）=5. 3555 萬元+ 12%X 1- （1+12%） -10=3O. 2598 萬元（0 5 分）6 .出租成本Q1雜2啜采®A4- i X 1- （1+i ） 7=3 萬元+ 12%X 1- （1+12%）9507 萬元（1 分）裝修費用：£ 萬元X （1+12%） 10=1. 9318 萬元（0. 5 分）轉(zhuǎn)售單價：,吸雜°.一花聯(lián)V'令凈現(xiàn)值為o,即鄉(xiāng)E4. 6765+X+ （1+12%）1

34、6;-5. 6-11. 5-30. 2598T6. 9507-1. 9318=0 （1 分）X=35. 9216 萬元（0. 5 分）轉(zhuǎn)售單價為：35. 9612萬元+50 Itf=0.7192萬元/fif（0. 5分）（1）店面總價格：L 1萬元/111'乂50111三55萬元（2）抵押貸款總額：55萬元-5萬元-11. 5萬元=385萬元(3) i =6. 5%, n=10 年A=PX i (1+i ) */(1+i ) *-l=38.10-1 =5. 36 萬元7 a(4)出租租金：5 萬元X6 5%X (146. 5%) 10/ (1 母 5%)出租第一年租金：150元/1乂12乂50!11三9萬元（5）自有資金現(xiàn)金流量表設(shè)最低轉(zhuǎn)售單價為Y元/對。（6） i/