財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告(范本)

1、武漢X X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司C B項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告選題代碼 姓名學(xué)號(hào) 專業(yè)班級(jí)級(jí)工程管理完成時(shí)間年 月成績?cè)u(píng)定 湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院選題一：編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告 （一）項(xiàng)目地塊基本情況地塊面積197畝；綜合容積率，土地價(jià)格為 240萬元/畝，土地用途為住宅 用地。開發(fā)建設(shè)期5年。（二）基本計(jì)算數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)計(jì)算單位備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)供排水工程費(fèi)用15，2兀/m按總建筑面積計(jì)算排水工程費(fèi)30一， 2 兀/m按總建筑面積計(jì)算供電工程費(fèi)用45元/m 2按總建筑面積計(jì)算公共綠化費(fèi)80一， 2 兀/m按總建筑面積計(jì)算小區(qū)安防智能化20元/m 2按總建筑面積計(jì)算2建筑安裝工程費(fèi)多層框架住宅1

2、000一， 2 兀/m小高層住宅1200元/m 2含電梯及安裝3工程建設(shè)其他費(fèi)土地使用費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按建安造價(jià)的5%計(jì)算工程設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)用的 2%工程勘察費(fèi)綜合估算，設(shè)計(jì)費(fèi)的 15%前期工作費(fèi)工程費(fèi)用的%工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用的1%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程費(fèi)用的%竣工圖編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的5%標(biāo)的編制及招標(biāo)管理費(fèi)工程費(fèi)用的%工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用的%施工圖預(yù)算編制費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的10%4基本預(yù)備費(fèi)按（1+2+3）項(xiàng)和的3%計(jì)算5折現(xiàn)系數(shù)按6%計(jì)算6資金來源自有資金40%,銀行貸款40%說明：1、本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。(三)報(bào)告要求1、報(bào)告外觀形式封面：報(bào)告名稱、編制單位、日期；2、報(bào)告內(nèi)容1)

3、報(bào)告中主要表格構(gòu)成：(1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表(2)建筑安裝工程費(fèi)估算表(3)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表(4)項(xiàng)目投資估算匯總表(5)投資計(jì)劃與資金籌措表(6)銷售計(jì)劃表(7)銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表(8)總成本費(fèi)用估算表(9)現(xiàn)金流量表(全部投資)(10)現(xiàn)金流量表(資本金)(11)利潤和利潤分配表(12)敏感性分析計(jì)算表一項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度(一)項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)1、總用地面積：1060畝2、總建筑面積：萬M23、容積率(綜合)：項(xiàng)目分期開發(fā)容積率表分期物業(yè)類型占地面積（畝）比例容積率一期多層200二期別墅及聯(lián)排300三期多層，小高層260四期別墅及聯(lián)排，復(fù)式300（二）建設(shè)周期根據(jù)同類項(xiàng)

4、目實(shí)際建設(shè)周期和本項(xiàng)目實(shí)際工期需要， 以及對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、銷售周期 的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期確定為 7年，其中建設(shè)期6年。自2005年元正式開 工建設(shè)開始，至2011年12月止。項(xiàng)目的工程建設(shè)和市場(chǎng)銷售重疊進(jìn)行。主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為：2005年1月正式動(dòng)工建設(shè)；2005年7月1日開始銷售；2011年12月底前銷售完畢。（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排由于項(xiàng)目的建設(shè)期和銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)需要配合樓盤銷售工作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、分頭實(shí)施的辦法。項(xiàng)目一期建設(shè)可分為十個(gè)階段：A、獲取土地使用權(quán)、前期論證和立項(xiàng)審批階段； B、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建和施工準(zhǔn)備階段；C、基礎(chǔ)工程施工階段；D、主體土建

5、工程階段；E、設(shè)備安裝工程階段；F、外裝飾工程階段；G、室內(nèi)安裝和裝修階段； H、室外工程和收尾階段；I、樓盤開盤預(yù)售階段；J、銷售階段。項(xiàng)目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成?？紤]項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)組織形式，可能存在分單項(xiàng)承包情況，各自的實(shí)施進(jìn)度安排 應(yīng)控制在項(xiàng)目總體實(shí)施進(jìn)度以內(nèi)。并相應(yīng)制定各單項(xiàng)更為詳盡的施工組織計(jì)劃以 保證項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排的實(shí)現(xiàn)。（四）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（表2） o項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目20042005200620072008341234123412341234一期二期二期二 項(xiàng)目投資估算與資金安排（一）建設(shè)投資估算1 、投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍

6、包括多層、小高層住宅、別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。2、投資估算編制依據(jù)1 ）國家、湖北省、武漢市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2）全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價(jià)表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價(jià)表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5）湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額；6）項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書。3、投資估算說明1 ）建筑工程費(fèi)估算建筑工程費(fèi)估算主要為房屋建筑物工程， 主要采用單位建筑工程投資估算法， 以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計(jì)算。 一般建筑設(shè)

7、計(jì)包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價(jià)之內(nèi)， 不再單獨(dú)估算。 詳見 建筑安裝工程費(fèi)估算表 。2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 。3）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算工程建設(shè)其他費(fèi)用按各項(xiàng)費(fèi)用科目的費(fèi)率或者取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 詳見 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 。4）基本預(yù)備費(fèi)估算基本預(yù)備費(fèi)以建筑工程費(fèi)、 設(shè)備及工器具購置費(fèi)、 安裝工程費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和為計(jì)算基數(shù)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為5%。詳見 項(xiàng)目投資估算匯總表 。5）建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用， 建設(shè)期利息的計(jì)算公式 為：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)

8、+本年借款額/2） 利率建設(shè)期利息估算詳見 項(xiàng)目投資估算匯總表 。（二）項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為：萬元。其中，靜態(tài)部分為： 萬元；動(dòng)態(tài)部分為：萬元。本項(xiàng)目不考慮流動(dòng)資金。項(xiàng)目投入總資金合計(jì)為：萬元。項(xiàng)目建設(shè)期為 6 年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）第一年投入%，第二年投入%，第三年投入%，第四年投入%，第五年投入%，第六年投入%。項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃分別見 投資計(jì)劃與資金籌措表、項(xiàng)目開發(fā)分期安排、 項(xiàng)目分期投資計(jì)劃表。三 項(xiàng)目融資方案（一）項(xiàng)目融資主體項(xiàng)目融資組織形式為新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為 武漢 C 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。注冊(cè)資本3000

9、萬元。（二）項(xiàng)目資金來源1 、項(xiàng)目資本金籌措項(xiàng)目資本金籌措主要通過項(xiàng)目法人自籌解決。 資金來源主要有自有資金， 項(xiàng)目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請(qǐng)銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。2、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。 貸款總額為： 24000 萬元； 其中，貸款本金為：萬元；建設(shè)期利息：萬元。申請(qǐng)銀行貸款的方式有兩種選擇： 一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物， 通過辦理抵押獲得貸款； 二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保， 通過項(xiàng)目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期

10、內(nèi)逐年足額付息， 視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。 項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款 （包括計(jì)入本金的建設(shè)期利息） 本金。 還款期內(nèi)的利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：萬元。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是兩個(gè)部分， 一是項(xiàng)目可用于還本的銷售收入， 即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、 銷售成本后的余額， 除掉轉(zhuǎn)作為項(xiàng)目投資后的部分。 這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時(shí)， 可適當(dāng)考慮讓項(xiàng)目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。 但只可作為應(yīng)對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析1 、資

11、本金來源可靠性分析本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自有資金的份額不高， 項(xiàng)目法人武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)對(duì)應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷售收入的預(yù)測(cè)值遠(yuǎn)高于作為項(xiàng)目自籌資金的來源部分，使自籌資金來源的可靠性進(jìn)一步提高。雖然， 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)， 但由于銀行貸款在總投資中比例不高， 項(xiàng)目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)證，可以滿足銀行的抵押要求， 項(xiàng)目自身獲利能力強(qiáng)， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國內(nèi)金融市場(chǎng)的形勢(shì)而言，銀行對(duì)于按揭的形式是比較歡迎的。相應(yīng)的，銷售資金的及時(shí)回籠亦能得到保證

12、。2、融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目投入總資金中，項(xiàng)目法人自籌：%，銷售收入：%。債務(wù)資金占：%。融資結(jié)構(gòu)合理3、融資成本分析和利用債券、招股、 商業(yè)貸款等相比， 本項(xiàng)目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短， 需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低， 資金成本率要明顯的低于項(xiàng)目的收益率水平。 可能利用應(yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本， 也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1 、財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。 由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會(huì)受到政策的調(diào)控， 故在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測(cè)的固定價(jià)格

13、。2、利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)， 考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為： %。3、項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)本報(bào)告其它部分， 項(xiàng)目的建設(shè)期為 6 年。 因此類項(xiàng)目包括銷售在內(nèi)， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 7 年內(nèi)可以銷售完畢。建設(shè)期和銷售期套在一起共需 7 年時(shí)間。4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況， 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ Ic） 設(shè)定為 8%。（二）營業(yè)收入與成本費(fèi)用估算1 、銷售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)階段， 可以根據(jù)規(guī)定開展樓盤預(yù)售工作。 項(xiàng)目整個(gè)銷售期需要7 年時(shí)間。項(xiàng)目一期、二期的銷售價(jià)格根據(jù)本報(bào)告其它部分確定為：各年的銷售價(jià)格、比

14、率和銷售收入詳見 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表 。營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計(jì)算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的 7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算。2、成本費(fèi)用估算項(xiàng)目銷售成本費(fèi)用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費(fèi)1%，廣告宣傳代理費(fèi)等各項(xiàng)雜費(fèi)5%。三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)均為當(dāng)期銷售收入。有關(guān)內(nèi)容詳見 總成本費(fèi)用估算表 和 利潤和利潤分配表 。（三）項(xiàng)目利潤估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表項(xiàng)目利潤估算詳見 利潤和利潤分配表 。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所編制的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表主要有： 現(xiàn)金流量表（全部投資） 、 現(xiàn)金流量表（資本金 ） 、 利潤和利潤分配表 等。（四）盈利能力分析1 、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1 ）全部投資內(nèi)部收益率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %。詳見 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） 。2）資本金內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金收益率為： %詳見 現(xiàn)金流量表（資本金 ） 。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：萬元。所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：萬元。詳見 現(xiàn)金流量表（全部投資 ） 。3、投資回收期靜態(tài)投資回收期為：年。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：年。動(dòng)態(tài)投資回收期為：年。所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為：年。4、投資利潤率本項(xiàng)目的投資利潤率為%；投資利稅率為%。有關(guān)內(nèi)容詳見 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 。（五）不確定性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目容積率、銷售收入、 總投資三個(gè)主要因素， 對(duì)項(xiàng)目