公租房的現(xiàn)實(shí)意義和前景分析

1、公租房的現(xiàn)實(shí)意義和前景分析當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問(wèn)題已成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。尤其是2008 年以來(lái)，國(guó)家投入了大量的資金建設(shè)保障性住房，各級(jí)地方政府積極探索適合本地實(shí)際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住房正是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的保障性住房。一、公共租賃住房的基本概念與主要特征公共租賃住房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋以低于市場(chǎng)價(jià)的方式租給特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房與其他以銷(xiāo)售為主的保障性住房

2、最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干預(yù)性，公共租賃住房是由政府直接負(fù)責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；其二是需求對(duì)象的限制性，因其是保障性住房，其保障對(duì)象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；三是非營(yíng)利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)，都不以營(yíng)利為目的；四是租賃價(jià)格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià)；五是退出的靈活性，當(dāng)

3、中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時(shí)，政府可隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼，退出程序簡(jiǎn)便易操作。二、發(fā)展公共租賃住房的必要性大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問(wèn)題。我國(guó)每年城市化新增城市人口約 1000 萬(wàn)左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場(chǎng)，將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問(wèn)題的有效途徑之一?？梢哉f(shuō)，租賃型公共住房更符合我國(guó)現(xiàn)階段低收人群體的住房需求。大力發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類(lèi)低收入群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大：許多低收人群體窮其一生也不可能

4、買(mǎi)得起房，只能以較低的租金價(jià)格支付住房使用權(quán)；還有職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)的低收人群體對(duì)居住場(chǎng)所的選擇往往跟隨工作地點(diǎn)的變動(dòng)而遷移，體現(xiàn)出較強(qiáng)的流動(dòng)性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；再有部分剛進(jìn)入社會(huì)的畢業(yè)學(xué)生或打工白領(lǐng)處于暫時(shí)性的購(gòu)買(mǎi)力不足階段，需要過(guò)渡性的租賃型公共住房以滿(mǎn)足短期內(nèi)的居住需求。因此，作為完善的住房市場(chǎng)，建立健全一個(gè)穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U市場(chǎng)是非常必要的。如上海浦東張江科技園推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專(zhuān)以上學(xué)歷、與科技園內(nèi)企業(yè)簽訂一年以上勞動(dòng)合同且在上海無(wú)住房的年輕人，就可申請(qǐng)租房。每人在公寓最

5、多只能住3 年，單房租金888 元。南京也針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生推出了青年公寓。大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的問(wèn)題。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時(shí)，都選擇了購(gòu)房而非租房。有一個(gè)重要原因就是租賃市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定性保障。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公共住房彌補(bǔ)中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的空缺。三、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的借鑒意義從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，幾乎所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，包括英國(guó)、美國(guó)、瑞典、新加坡等不同類(lèi)型的國(guó)家，都按照 “市場(chǎng) 救濟(jì)型 ” ，或按 “市場(chǎng) 福利型 ” 的二元政策導(dǎo)向來(lái)實(shí)現(xiàn) “居者有其屋 ” 的住房發(fā)展目標(biāo)。即在經(jīng)濟(jì)起飛的初期，住房嚴(yán)重短缺，主要由政府主導(dǎo)來(lái)解決住房問(wèn)題；當(dāng)社會(huì)主要群

6、體的住房問(wèn)題解決之后，實(shí)施市場(chǎng)化為主渠道，但對(duì)低收人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會(huì)制度。雖然中國(guó)的國(guó)情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國(guó)家存在較大差異，不適宜簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外的公共住房政策，但從一些國(guó)家的住房保障實(shí)踐和相對(duì)成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。（一）國(guó)外的主要住房保障形式國(guó)外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)出租房，即公共住房；二是政府通過(guò)干預(yù)房?jī)r(jià)，保證低價(jià)位住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入者酌住房消費(fèi)資金。（二）通過(guò)公共租賃住房實(shí)現(xiàn) “人人有房住”的發(fā)展目標(biāo)為保障無(wú)力購(gòu)房者的住房需求

7、，國(guó)外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，各國(guó)租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。以英國(guó)為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。美國(guó)的一些州政府對(duì)申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的低收入家庭限定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)為 700 美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需支付其收入的左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。（三）建立行之有效的公共租賃住房管理體系在公共住房制度比較成熟的國(guó)家，都有一套行之有效的專(zhuān)業(yè)管理體系，這個(gè)管理體系由不同的機(jī)構(gòu)組成，這些機(jī)構(gòu)從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負(fù)責(zé)制定政策和長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)與計(jì)劃、財(cái)政、金融、土地、法律、建設(shè)等部門(mén)的協(xié)調(diào)

8、運(yùn)作。執(zhí)行層來(lái)具體落實(shí)公共住房建設(shè)和運(yùn)行。例如，韓國(guó)設(shè)立了國(guó)家住房政策審議委員會(huì)作為公共住房的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國(guó)住房住宅公社和大韓土地開(kāi)發(fā)公社，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)建造面向中低收入階層的出租公房。（四）通過(guò)完善的制度確保公共住房分配的公平性公共住房屬于社會(huì)公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式，其能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實(shí)施的效果，國(guó)外在公共住房分配方面有兩點(diǎn)很重要的經(jīng)驗(yàn)：一是明確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科學(xué)、完善的準(zhǔn)人和退出機(jī)制，才能保證公共住房分配的公平性。四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問(wèn)題由于我國(guó)公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進(jìn)程中也顯

9、現(xiàn)出一些突出問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（一）制度法規(guī)體系尚不健全缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見(jiàn)。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地己出臺(tái)的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進(jìn)的地方。國(guó)外有完善的準(zhǔn)入審查和退出制度，家庭收入誠(chéng)信公開(kāi)透明，這些都是實(shí)施公共租賃住房的關(guān)鍵。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40 平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)則達(dá)到 90平方米。（二）覆蓋人群相對(duì)較窄以北京市為例，公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動(dòng)人口還被排除在保障之外。（三）資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足由于房源籌集不足，北京市的公共租賃住房一再延期登記時(shí)間。土地收益流失、資金來(lái)源不足以及管理復(fù)雜是公共租賃住房供應(yīng)短缺的主要原因。（四）維護(hù)成本較高。政府后續(xù)補(bǔ)貼較多公共租賃住房對(duì)政府的管理效率提出了更高要求，同時(shí)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和財(cái)力，這些都應(yīng)在公共租賃住房計(jì)劃中有充分的考慮。五、公共租賃住房的發(fā)展前景（一）建立長(zhǎng)效保障機(jī)制。緩解供需