住宅土地估價(jià)報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱： 雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36 號(hào)樓 3單元 3層1440 號(hào)宗地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（黑）融源 （2016）（ 估）字第 號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二。一七年二月八日土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)宗地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方雞西市國(guó)土資源局三、估價(jià)目的根據(jù)委托方出具的委托估價(jià)函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)，雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)住宅擬進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易， 涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 產(chǎn)權(quán)交易人李虹江需為原劃

2、撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)。 委托方為此委托我公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，為其辦理出讓手續(xù)提供土地價(jià)格參考。四、估價(jià)期日2017 年 2 月 8 日五、估價(jià)日期2017 年 2 月 8 日至 2017 年 2 月 9 日六、地價(jià)定義待估宗地現(xiàn)狀用途為住宅用地， 本次評(píng)估設(shè)定為城鎮(zhèn)住宅用地， 宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣），宗地內(nèi)達(dá)到“七通一平”（即通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、 通氣及場(chǎng)地平整） ， 本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度宗地外同宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。本次估價(jià)設(shè)定土地價(jià)格定義為待估宗地于估價(jià)期日 （ 2017 年 2 月 8 日

3、） ，現(xiàn)狀利用條件下， 設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地， 宗地外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到 “七通” （通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地容積率3.71 ，出讓用地土地使用年期為 3 年的國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格。七、 估價(jià)結(jié)果 （貨幣種類及單位：人民幣萬(wàn)元）估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上， 按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法， 評(píng)估得出位于雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層1440 號(hào)， 待估宗地的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e 21.07 平方米的國(guó)有用地， 在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限、開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于估價(jià)期日2017年2月8日正常市場(chǎng)條件下的國(guó)有土地

4、使用權(quán)出讓價(jià)格為：評(píng)估土地面積：21.07平方米單位面積地價(jià)：152元/平方米樓面地價(jià)：41元/平方米總 地 價(jià)：0.3203萬(wàn)元大 寫(xiě)：叁仟貳佰零叁元整估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表八、土地估價(jià)師簽名估價(jià)師姓名資格證書(shū)號(hào)發(fā)證機(jī)關(guān)估價(jià)師簽名袁磊2006230004國(guó)土資源部程攀2007230002國(guó)土資源部九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字:黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司2017年2月9日土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司估價(jià)期日：2017年2月8日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（黑）融源（2016 ）（估）字第 號(hào)估價(jià)目的：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓估價(jià)期日的 土

5、地使用者宗地編 碼宗地名稱房屋所有權(quán)證 號(hào)（不動(dòng)產(chǎn)證 明號(hào)）宗地位置實(shí)際用途設(shè)定用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開(kāi) 發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程 度建筑物 情況土地使 用權(quán)年 限（年）評(píng)估面積（Irf）土地單 價(jià)（元/ m2）總地價(jià) （萬(wàn)元）張博擬轉(zhuǎn)讓 給李虹江175185160010300301雞冠區(qū)花園36號(hào)樓3單兀3層1440號(hào)住 宅用地S200801673花園36號(hào) 樓3單元3 層 1440 號(hào)住宅用地城鎮(zhèn)住宅 用地3.71宗地紅線外“七通”紅 線內(nèi)“七通”及場(chǎng)地平 整宗地紅線外“七通”及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整買(mǎi)賣(mài)321.071520.3203合計(jì)一一一一一一一一一一21.071520.3203一

6、、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：上述土地估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的是在土地使用年期內(nèi)，具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)房屋所有權(quán)證，至估價(jià)期日止，待估宗地不存在土地他項(xiàng)權(quán)利登記。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣） 、紅線內(nèi)“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）及場(chǎng)地平整。3、規(guī)劃限制條件：城市規(guī)劃為一般限制。4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：無(wú)。二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)：無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司（加蓋公章）2017年2月9日第二部分估價(jià)對(duì)象界定1、 委托估價(jià)方委托單位：雞西市國(guó)土資源局單位地址：雞西市雞

7、冠區(qū)西山路1 號(hào)法人代表：程顯濤聯(lián) 系 人：蘇長(zhǎng)斌聯(lián)系電話政編碼：1581002、 估價(jià)對(duì)象此次估價(jià)對(duì)象為雞西市雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)住宅用地，土地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米。本次評(píng)估范圍為全部。3、 估價(jià)對(duì)象概況1. 土地登記狀況土地來(lái)源及歷史沿革： 待估宗地位于雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)，原產(chǎn)權(quán)人張博以購(gòu)房方式取得劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓給李虹江。待估宗地未辦理土地使用權(quán)登記。待估宗地產(chǎn)權(quán)登記狀況如下：房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)： S200801673產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人：張博產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江宗地位置：雞冠區(qū)花園 3

8、6 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)登記用途：住宅土地使用權(quán)類型：劃撥分?jǐn)偼恋孛娣e：21.07 平方米根據(jù)委托方出具的 委托估價(jià)函 及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū) ，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人：張博，產(chǎn)權(quán)受讓人：李虹江，宗地位于：雞西市雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單 元 3 層 1440 號(hào)，分?jǐn)偟孛娣e： 21.07 平方米。2. 土地權(quán)利狀況待估宗地的所有權(quán)為國(guó)家所有，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人張博以購(gòu)房方式取得劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)，權(quán)屬來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。產(chǎn)權(quán)受讓人李虹江擬辦理使用年期為3年的出讓國(guó)有土地使用權(quán)，待估宗地不存在土地他項(xiàng)權(quán)利登記。3. 土地利用狀況根據(jù)委托方提供材料，待估宗地辦有房產(chǎn)證，待估宗地容積率3.71。待

9、估宗地建構(gòu)筑物狀況：待估宗地所在建筑物共 8層，權(quán)利人所在樓層為3層，其建筑物名稱、房產(chǎn)證號(hào)、建筑面積、建筑物結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)表1。用途：住宅建筑面積：78.09平方米。建筑容積率：3.71建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)建筑物層數(shù)：8層。表1估價(jià)對(duì)象建構(gòu)筑物狀況表宗地主要建（構(gòu)）房屋所1建筑面積建筑建筑物高度所在內(nèi)部裝容積編力筑物名稱有證號(hào)（平方米）結(jié)構(gòu)或總層數(shù)層數(shù)修情況率估價(jià)對(duì)象雞冠區(qū)花園36號(hào)樓3單元3層1440號(hào)住宅S20080167378.09平方米混合83裝修3.71小計(jì)78.09平方米3.71四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明（一）一般因素雞西市位于黑龍江省東南部，地處北緯44 ° 57'至45

10、 ° 29',東經(jīng)130 ° 24'至131 ° 05'。東北部與雞東縣接壤，南與穆棱縣毗鄰，西與林口縣相連， 土地總面積2208.5平方公里，西北-東南長(zhǎng)58.5公里，東西寬54公里。雞西市 距省會(huì)哈爾濱市鐵路里程549公里。雞西市下轄雞冠區(qū)，城子河區(qū)，恒山區(qū)，滴道區(qū)，梨樹(shù)區(qū)，麻山區(qū)，雞東 縣六區(qū)一縣，代管密山市和虎林市兩個(gè)縣級(jí)市，截至 2014年末總戶籍人口 189.5萬(wàn)人，非農(nóng)人口 118.6萬(wàn)人。1、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況雞西市區(qū)土地總面積2208.5平方公里。主要用地類型包括農(nóng)用地（耕地、 菜地、園地等）、建設(shè)用地（包括城鎮(zhèn)建

11、設(shè)用地和集體建設(shè)用地） 及未利用地等。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知 （國(guó)發(fā) 200115 號(hào)）精神和 雞西市人民政府印發(fā)了 雞西市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入征收管理辦法的通知（雞政發(fā) 2007 28 號(hào)） 、 雞西市人民政府印發(fā)雞西市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法的通知 （雞政發(fā) 2012 11 號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，雞西市人民政府及有關(guān)部門(mén)通過(guò)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，整頓土地市場(chǎng)秩序，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)， 并嚴(yán)格按照國(guó)土資源部 招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 （國(guó)土資源部 11 號(hào)令）要求，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式，保證了土地市場(chǎng)的公開(kāi)、公平和公正。近年來(lái)，雞西市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于供

12、大于求，總體上房地產(chǎn)價(jià)格呈跌勢(shì)。為嚴(yán)格土地管理，節(jié)約集約利用土地，優(yōu)化土地資源配置，適應(yīng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的要求，雞西市人民政府發(fā)布了 關(guān)于嚴(yán)格土地管理的規(guī)定 ， 進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格管理， 提高土地利用效益。 由于近年來(lái)居民可支配收入增加， 二手房市場(chǎng)仍有一定需求。2 、產(chǎn)業(yè)政策雞西因煤而立，因煤而興， 1957 年建市，是一個(gè)典型的煤炭資源型城市。經(jīng)過(guò)幾十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，累計(jì)生產(chǎn)原煤 8.2 億噸，為支援國(guó)家建設(shè)和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，煤炭資源型城市長(zhǎng)期積累的體制性和結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯露。多年來(lái)，雞西市

13、對(duì)資源型城市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行了積極的探索和不懈的努力， "八五 "期間，確定了"立足資源、深度開(kāi)發(fā)、依靠科技、優(yōu)化發(fā)展"的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，在全市形成了告別單一煤經(jīng)濟(jì)意識(shí)，樹(shù)立大市場(chǎng)觀念，構(gòu)建雞西經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展新格局的共識(shí)。特別是近年來(lái)，雞西市抓住全國(guó)性結(jié)構(gòu)大調(diào)整的機(jī)遇，按照可持續(xù)發(fā)展的要求和省委"二次創(chuàng)業(yè)、富民強(qiáng)省" 的戰(zhàn)略部署，從雞西還屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、群眾不富裕這一基本市情出發(fā)，確定了 "突出一條主線、構(gòu)建四大格局、強(qiáng)化五個(gè)保障，建設(shè)綠色生態(tài)旅游城市 " 的工作任務(wù)和目標(biāo)，堅(jiān)持在發(fā)展中調(diào)整，在調(diào)整中發(fā)展，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)

14、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。3 、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)根據(jù)雞西市城市規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃， 位于雞冠區(qū)西南部以“一橫三縱”四條軸線為空間結(jié)構(gòu)骨架，以生態(tài)走廊分割出四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的復(fù)合型組團(tuán)建設(shè)雞冠新區(qū)。該地區(qū)設(shè)置居住功能區(qū)、行政辦公區(qū)、體育休閑區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等 8大功能區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)分二期進(jìn)行，一期工程201 國(guó)道支線以北266 公頃，重點(diǎn)建設(shè)體育會(huì)展中心、市一中新校區(qū)、商務(wù)賓館、行政辦公機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公樓、大型商業(yè)綜合體、市民廣場(chǎng)和居住小區(qū)，計(jì)劃利用 3年時(shí)間完成。今年新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)了一期水、電、路等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和體育會(huì)展中心及市一中新校區(qū)建設(shè)等重點(diǎn)項(xiàng)目。在功能定位上，西南新區(qū)是未來(lái)雞西市行政辦公、商

15、業(yè)服務(wù)、會(huì)展信息、商務(wù)辦公、 文化體育等城市核心功能的發(fā)展區(qū)域。 新區(qū)以行政辦公為領(lǐng)航功能，商務(wù)金融、商業(yè)服務(wù)、體育會(huì)展為主導(dǎo)功能，文化休閑、旅游娛樂(lè)功能為互補(bǔ)功能，研發(fā)創(chuàng)意、教育培訓(xùn)為特性功能，生活居住為支撐功能的多元復(fù)合互動(dòng)的綜合性城市新區(qū)，是雞西市未來(lái)新形象的集中展示區(qū)。4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2014 年末，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP) 582.3 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)13.6% ， 連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值1000.2億元，增長(zhǎng)13.4% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值238.3 億元，增長(zhǎng)16.7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 178.8 億元，增長(zhǎng)9.2% 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

16、為 28.4 ： 40.9 ： 30.7 。第一、二、 三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 24.7% 、 54.1% 和 21.2% 。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 31536 元，增長(zhǎng) 14.6% 。全年實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資277.5 億元，增長(zhǎng)38.7% 。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額162.3 億元，比上年增長(zhǎng)15.9% 。全市外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)10.8 億美元，同比增長(zhǎng)16.9% 。 實(shí)際利用外資1.10億美元， 同比增長(zhǎng) 20.2% 。全市完成全口徑財(cái)政收入 86 億元， 同比增長(zhǎng) 7.1% 。其中， 地方財(cái)政收入完成 54.3 億元， 同比增長(zhǎng) 13.4% ，公共財(cái)政預(yù)算收入43.3億元，增長(zhǎng)

17、22.8% 。地方財(cái)政支出達(dá)到 79.7 億元，同比增長(zhǎng)13.2% 。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 16980 元，同比增長(zhǎng)11.3% 。人均消費(fèi)性支出為12182 元，同比增長(zhǎng)1.4% 。農(nóng)民人均純收入10422 元，增長(zhǎng) 15.9% 。(二)區(qū)域因素1 、區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象位于雞冠區(qū)，雞冠區(qū)地處雞西市東部，位于雞冠山西麓，穆棱河南岸， 是雞西市委、 市政府所在地， 全市政治、 經(jīng)濟(jì)、 文化中心。 轄區(qū)面積 153.2 平方公里，轄兩鄉(xiāng)（紅星鄉(xiāng)、西郊鄉(xiāng)） 、七個(gè)街道辦事處，人口 32 萬(wàn)。近年來(lái)， 雞冠區(qū)通過(guò)立足資源抓特色， 面向市場(chǎng)抓特色， 務(wù)實(shí)求效上特色，走出了一親特色效益型發(fā)展之路。 全

18、區(qū)共建成蔬菜大棚 2400 棟， 溫室 800 棟，建成“10大質(zhì)量效益區(qū)”。500 個(gè)質(zhì)量效益園、 7 個(gè)蔬菜生產(chǎn)基地， 4 個(gè)千畝果園和 4 個(gè)畜牧生產(chǎn)小區(qū)。雞冠區(qū)的商貿(mào)服務(wù)繁榮活躍，是雞西市重要的貿(mào)易中心和商品集散地。通過(guò)實(shí)施“大經(jīng)貿(mào)”戰(zhàn)略，先后與美國(guó)、日本、俄羅斯、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展了經(jīng)貿(mào)往來(lái)合作，常年對(duì)俄出口蔬菜和輕工產(chǎn)品。隨著雞冠區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加強(qiáng)，雞冠區(qū)城鎮(zhèn)面貌已有明顯改觀，環(huán)境衛(wèi)生明顯好轉(zhuǎn)，人民居住條件得到了極大的改善。境內(nèi)鐵路有林密線、城雞線、雞恒線等，設(shè)有雞西和西雞西兩個(gè)二等站。公路直通哈爾濱、牡丹江、圖們等13個(gè)縣市。短途運(yùn)輸共有22條線路，營(yíng)運(yùn)里程近3000

19、公里。區(qū)內(nèi)設(shè)有南站、北站、新站和長(zhǎng)途客運(yùn)站。雞冠區(qū)內(nèi)小學(xué)已發(fā)展到 25 所，在校生14203 人，教師 688 人，中學(xué) 8所，在校生 18039 人，專任教師596 人。學(xué)生入學(xué)率達(dá)99.4% ，畢業(yè)率達(dá)98.3% 。幼兒園 38 所，教育形成網(wǎng)絡(luò)，基本普及中等教育。雞冠區(qū)衛(wèi)生工作堅(jiān)持了防病、 治病的指導(dǎo)方針， 近一步鞏固了初級(jí)衛(wèi)生保健成果。 全區(qū)除各大醫(yī)院外， 還有區(qū)醫(yī)院 2所， 防疫站兩個(gè)、 婦幼保健站2個(gè)、私營(yíng)診所 45 所。各級(jí)衛(wèi)生人員 1200 人，病床 500 張。成為全市醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的中心。市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，城區(qū)中心地帶已達(dá)到“七通一平”（即通電、通訊、通路、 供水、 排水、

20、通暖、 通氣和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整） ， 城區(qū)邊緣地帶已達(dá)到 “四 通一平”（即通電、通訊、通路、供水和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整）。2 、交通條件估價(jià)對(duì)象區(qū)域道路級(jí)別為主干道，交通道路為沿河北路，街道為水泥路和柏油路，交通條件較便捷。3 、基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地外的實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、排水、通暖、通氣）。A、通電估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)電源主要來(lái)源于國(guó)家電網(wǎng)，通電保證率 95% 以上。B 、通訊估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，市話普及率 95% 以上，通訊線路基本暢通。C、供水估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要由市自來(lái)水公司供水，通上水保證率 95% 以上。D 、排水估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域排

21、水為市政管網(wǎng)排水， 排水通暢， 排水保證率95% 以上。E 、供暖估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域通暖為市政管網(wǎng)通暖，通暖通暢，供暖保證率95% 以上。F 、供氣估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域通氣為市政管網(wǎng)通氣，通氣通暢，供氣保證率95% 以上。G 、環(huán)境條件估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域自然環(huán)境和人文環(huán)境較好；區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、公安局等公共設(shè)施完善程度比較高。H 、周?chē)玫仡愋凸纼r(jià)對(duì)象所在區(qū)域周?chē)玫仡愋蜑樯套』旌嫌玫亍?、估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象處于區(qū)較繁華區(qū)范圍內(nèi)，距商服中心點(diǎn)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)） 2200 米，距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離350 米，環(huán)境質(zhì)量狀況無(wú)污染，距對(duì)外交通站點(diǎn)距離2400 米，公共設(shè)施完善度3個(gè)，周?chē)恋乩妙愋?/p>

22、為商住混合用地。（ 5 ）土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)殡u西市基準(zhǔn)地價(jià)住宅一級(jí)范圍內(nèi)，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為 399 元 / 平方米。（三）個(gè)別因素估價(jià)對(duì)象位于雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)， 土地面積為 21.07平方米，建筑面積78.09 平方米，容積率為 3.71 。1 、宗地形狀估價(jià)對(duì)象宗地形狀一般。2 、宗地面積估價(jià)對(duì)象宗地面積大小一般。3 、距公交站點(diǎn)距離估價(jià)對(duì)象距公交站點(diǎn)距離200 米。4、建筑物朝向估價(jià)對(duì)象朝向?yàn)槲鞅?東南。5 、宗地內(nèi)土地開(kāi)發(fā)程度為 “七通” （通路、通電、通訊、供水、排水、 通暖、通氣） 。第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（

23、一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)及規(guī)章1 、 中華人民共和國(guó)土地管理法 （中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)， 2004年8月30 日）722 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第 號(hào)， 2007 年8月30 日）3 、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第 62 號(hào)， 2007 年 3月30 日）4 、 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （中華人民共和國(guó)主席令第 74 號(hào)， 2007 年10 月30 日）5 、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院令第 256 號(hào)， 1998 年12 月30 日）6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令第 55號(hào)，

24、1990 年5月30 日）7 、 國(guó)土資源部 土地登記辦法 （ 2007 年 11 月 28 日國(guó)土資源部第 5 次 部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，于 2008 年 2 月 1 日起施行）8 、 中華人民共和國(guó)財(cái)政部令國(guó)家稅務(wù)總局第 49 號(hào)中華人民共和國(guó)耕地 占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（二）地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)法規(guī)及相關(guān)文件1 、 黑龍江省土地管理?xiàng)l例 （黑龍江省九屆人代會(huì)常委會(huì)第 33 號(hào)）2 、 黑龍江省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（黑國(guó)土資發(fā) 2012 25 號(hào)）3 、 黑龍江省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)的通知 （黑政發(fā) 201113 號(hào)）4 、 雞西市人民政府關(guān)

25、于雞西市實(shí)施基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知5 、 雞西市城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告 （2014 年 6 月 ）6 、雞西市國(guó)土資源局關(guān)于雞西市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的批復(fù) （雞政地價(jià)201441 號(hào)） （ 2013 年 9 月 30 日）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1 、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2014）2 、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 （GB/T18507-2014）3 、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T 21010-2007）4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）（國(guó)土資廳發(fā)201320 號(hào)）（四）其他1 、委托方提供的有關(guān)資

26、料；（ 1 ）委托估價(jià)函；（ 2 ） 房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)復(fù)印件。2 、受托方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的其它相關(guān)資料;（1） 、估價(jià)對(duì)象土地利用現(xiàn)狀照片；（2） 、區(qū)域因素及個(gè)別因素狀況等資料；（3） 、收益還原法比較案例資料；二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程土地估價(jià)主要遵循以下技術(shù)原則：1 、合法性原則遵循合法原則， 是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中， 應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估技術(shù)規(guī)程，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以土地使用權(quán)證、權(quán)屬登記和其他合法證件為依據(jù)。在合法使用方面，應(yīng)以使

27、用管制（城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。在合法處分方面，應(yīng)以法律法規(guī)和合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等容許的處分方式為依據(jù)。2 、替代性原則土地估價(jià)應(yīng)用相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價(jià)格。3 、最有效使用原則土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等為依據(jù)。4、預(yù)期收益原則 土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推出未來(lái)的

28、收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將 來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成的變動(dòng)所左 右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地能帶來(lái)的收益和效用后進(jìn)行投資的。所 以，就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形式及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該 土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)綜合，即收益價(jià)格。5 、需求與供給原則 土地估價(jià)應(yīng)以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格取決于供求的平衡，需大于供，價(jià)格就會(huì)提高，反之價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與

29、一般商品相比，具有特殊的人文 和自然特性，其在市場(chǎng)交易過(guò)程中所遵循的供求規(guī)律也不同，因此，在土地估 價(jià)過(guò)程中，應(yīng)具體分析評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的市場(chǎng)供求關(guān)系，已確定符合當(dāng)?shù)毓?求關(guān)系的價(jià)格。6、貢獻(xiàn)原則 不動(dòng)產(chǎn)總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可根據(jù)土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu) 成因素共同作用的結(jié)果。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。(二)估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 (GB/T18508-201

30、4) ，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地市場(chǎng)情況和土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法。估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，雞西市已完成城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的更新工 作，估價(jià)對(duì)象又位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，屬于住宅用途一級(jí)地范圍內(nèi)，并有 計(jì)算宗地地價(jià)的修正體系，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。由于估價(jià)對(duì) 象所在區(qū)域可以選擇到與估價(jià)對(duì)象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場(chǎng)交易案 例，比較適宜采用收益還原法評(píng)估。綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法評(píng)估。（三）估價(jià)結(jié)果1、地價(jià)確定的方法本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法兩種估 價(jià)方法進(jìn)行了評(píng)估，兩

31、種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果比較接近，估價(jià)人員在認(rèn)真分析當(dāng) 地市場(chǎng)地價(jià)實(shí)際水平的基礎(chǔ)上，考慮到基準(zhǔn)地價(jià)是定期公布的，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià) 能夠客觀反映估價(jià)對(duì)象區(qū)域的平均水平，收益還原法采用了與估價(jià)對(duì)象在同一 供需圈內(nèi)的具有普遍性物業(yè)和租金水平的住宅建筑的出租案例租金測(cè)算，且收 益還原法估價(jià)結(jié)果與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果差異不大，從不同角度反映 了估價(jià)對(duì)象的地價(jià)水平，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析認(rèn)為，取兩種方法估價(jià)結(jié)果的算 術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格較為合理，故本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 和收益還原法的算術(shù)平均值作為最終估價(jià)結(jié)果（詳見(jiàn)表 2）待估宗地土地單價(jià)=（152.23+152.35 ） +2= 152元/平方米

32、（取整）表2估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果確定表宗地名稱評(píng)估方法結(jié)果（元/平方米）權(quán)重宗地地價(jià)（元/平 方米）城子河區(qū)花園36號(hào)樓3單元3層1440號(hào)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法152.230.5152收益還原法152.350.52、估價(jià)結(jié)果（貨幣種類及單位：人民幣萬(wàn)元）根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的基本原則理論和方法, 在充分分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)影響因素和掌握的土地市場(chǎng)交易資料的基 礎(chǔ)上，按照土地估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法得出估價(jià)對(duì)象本次地價(jià)定義條 件下的土地評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估土地面積：21.07 平方米單位面積地價(jià)：152 元/ 平方米樓 面 地 價(jià)：41 元/ 平方米總 地 價(jià)：0

33、.3203 萬(wàn)元大寫(xiě)：叁仟貳佰零叁元整估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1 、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（ 1 ）前提條件本次估價(jià)的依據(jù)均為國(guó)家及地方有關(guān)土地管理及地價(jià)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)、 規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)資料。 其中關(guān)于估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況等法律性憑證，如房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)等均由委托方提供。只有在委托方提供的各種資料合法有效、情況屬實(shí)的條件下，本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果方能有效。在估價(jià)期日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的客觀交易市場(chǎng)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。本次評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。估價(jià)對(duì)

34、象能有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的土地面積以委托方提供的委托估價(jià)函為準(zhǔn)，建筑面積以房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)為準(zhǔn)。該宗地用地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米，建筑面積為 78.09 平方米，實(shí)際容積率為 3.71 。估價(jià)對(duì)象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分 類 （ GB/T 21010-2007 ）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。估價(jià)對(duì)象為分?jǐn)偼恋?，本次評(píng)估各因素按整宗地考慮，容積率按照實(shí)際 容積

35、率進(jìn)行設(shè)定。（ 2 ）假設(shè)條件本評(píng)估報(bào)告是在估價(jià)期日，依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策評(píng)估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價(jià)格。本次估價(jià)按照委托方要求設(shè)定，基準(zhǔn)日設(shè)定為 2017 年 2 月8 日。待估宗地登記用途為住宅用地，與實(shí)際用途相符，本次評(píng)估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。（ 、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（ 1 ）本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國(guó)土地管理法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 、 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 、 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第 55 號(hào)令） 、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2014）、 土地利用現(xiàn)狀分類等文件。如果上

36、述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（ 2 ）本評(píng)估報(bào)告是為本報(bào)告中所陳述評(píng)估目的提供價(jià)格參考。如果改變?cè)u(píng)估目的，本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果無(wú)效，地價(jià)應(yīng)另行評(píng)估。（ 3 ）本評(píng)估報(bào)告分為土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告兩種格式。土地估價(jià)報(bào)告 作為估價(jià)結(jié)果提供給委托方； 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 報(bào)送有關(guān)部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，并由國(guó)土資源管理部門(mén)和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局確認(rèn)后有效。（ 4） 本評(píng)估報(bào)告自提交日期之日起有效期為一年， 即自 2017 年 2 月 9 日至 2018 年 2 月 9 日本報(bào)告有效。（ 5 ）本評(píng)估報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，

37、黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司對(duì)本估價(jià)報(bào)告有解釋權(quán)。（ 6 ）本報(bào)告除報(bào)有關(guān)部門(mén)外，委托方或受托方未經(jīng)對(duì)方同意，不得以任何方式對(duì)外公開(kāi)、發(fā)表或提供給第三方，以為對(duì)方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（ 7 ）本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。3 、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（ 1 ）有關(guān)資料來(lái)源本次估價(jià)所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來(lái)源于由委托方提供的委托估價(jià)函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)以及估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察的調(diào)查材料。黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)勘察并收集相關(guān)資料，并由委托方對(duì)其提供資料的有效性、準(zhǔn)確性和來(lái)源的合法性等相關(guān)問(wèn)題負(fù)責(zé)相應(yīng)的法律責(zé)任，受托方

38、對(duì)評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)問(wèn)題及估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)。土地區(qū)位條件、 地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（ 2 ）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，在估價(jià)結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)生調(diào)整，或地價(jià)指數(shù)、估價(jià)期日、土地利用方式（登記用途、設(shè)定用途、容積率等） 、土地開(kāi)發(fā)狀況（實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、規(guī)劃開(kāi)發(fā)程度、 估價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度） 、 土地面積、 土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，將對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。此時(shí)，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（ 3 ）根據(jù)

39、估價(jià)期日土地市場(chǎng)狀況及中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率 1.50% ，再考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素 4.50% ，確定此次評(píng)估的土地還原利率為 6 。（ 4 ）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素：無(wú)。（ 5 ）其它需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題：無(wú)第四部分 附 件附件 1 委托估價(jià)函復(fù)印件；附件2估價(jià)對(duì)象房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)復(fù)印件；附件3收益還原法比較案例照片；附件4估價(jià)對(duì)象照片；附件5收益還原法比較案例位置示意圖；附件6估價(jià)對(duì)象位置示意圖；附件7估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；附件8估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；附件9土地估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱： 雞西市雞冠區(qū)李虹江花園 36 號(hào)樓 3單元

40、 3層1440 號(hào)宗地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估（黑龍江省雞西市）受托估價(jià)單位：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（黑）融源 （2016）（ 估）字第 號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：（黑）融源 （2016）（ 技）字第號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二。一七年二月八日關(guān)鍵詞 : 黑龍江省雞西市土地使用權(quán)出讓黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司二O一七年土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）第一部分總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱雞西市雞冠區(qū)花園 36號(hào)樓 3單元 3層1440 號(hào)宗地土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估（黑龍江省雞西市）二、委托估價(jià)方委托單位：雞西市國(guó)土資源局單位地址：雞西市雞冠區(qū)西山路1 號(hào)法人代表：程顯濤聯(lián) 系 人：蘇長(zhǎng)斌聯(lián)

41、系電話政編碼：158100三、受托估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司法人代表：厲斌工商注冊(cè)號(hào)： 2301031002165499（1-1）機(jī)構(gòu)地址：哈爾濱南崗區(qū)華山路與黃河路交角處1 棟1單元 16層5號(hào)執(zhí)業(yè)范圍：全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)資質(zhì)注冊(cè)號(hào)： 201526注冊(cè)有效期限： 2013 年12月5 日至 2016 年12月4日聯(lián)系電話政編碼：1100000四、估價(jià)目的根據(jù)委托方出具的委托估價(jià)函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)，雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層 1440 號(hào)住宅擬進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)交易人

42、李虹江需為原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)。委托方為此委托我公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，為其辦理出讓手續(xù)提供土地價(jià)格參考。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)及規(guī)章1 、 中華人民共和國(guó)土地管理法 （中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)， 2004 年8月28 日）2 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第 72 號(hào)， 2007 年8月30 日）3 、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第 62 號(hào)， 2007 年 3月 16 日）4 、 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （中華人民共和國(guó)主席令第 74 號(hào)， 2007 年12 月 12 日）5 、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（

43、國(guó)務(wù)院令第 256 號(hào)， 1998 年12 月27 日）6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令第 55號(hào)， 1990 年5月 19 日）7 、 國(guó)土資源部 土地登記辦法 （ 2007 年 11 月 28 日國(guó)土資源部第 5 次 部務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，于 2008 年 2 月 1 日起施行）8 、 中華人民共和國(guó)財(cái)政部令國(guó)家稅務(wù)總局第 49 號(hào)中華人民共和國(guó)耕地 占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（二）地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)法規(guī)及相關(guān)文件1 、 黑龍江省土地管理?xiàng)l例 （黑龍江省九屆人代會(huì)常委會(huì)第 33 號(hào)）2 、 黑龍江省國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（黑國(guó)土資

44、發(fā) 2012 25 號(hào)）3 、 黑龍江省人民政府關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)的通知 （黑政發(fā) 201113 號(hào)）4 、 雞西市人民政府關(guān)于雞西市實(shí)施基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知5 、 雞西市城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告 （2014 年 6 月 ）6 、雞西市國(guó)土資源局關(guān)于雞西市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的批復(fù) （雞政地價(jià)201441 號(hào)） （ 2013 年 9 月 30 日）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1 、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2014）2 、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 （GB/T18507-2014）3 、 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 土地利用現(xiàn)狀分類 （GB/T

45、 21010-2007）4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）（國(guó)土資廳發(fā)201320 號(hào)）（四）其他（ 、委托方提供的有關(guān)資料；（ 1 ）委托估價(jià)函；（ 2 ） 房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)復(fù)印件。2 、受托方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的其它相關(guān)資料;（1） 、估價(jià)對(duì)象土地利用現(xiàn)狀照片；（2） 、區(qū)域因素及個(gè)別因素狀況等資料；（3） 、收益還原法比較案例資料；六、估價(jià)期日2017 年2月8日七、估價(jià)日期2017 年2月8 日至 2017 年2月9 日八、地價(jià)定義待估宗地現(xiàn)狀用途為住宅用地，本次評(píng)估設(shè)定為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、供電、通訊

46、、通上水、通下水、通熱、通氣），宗地內(nèi)達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、通訊、通上水、 通下水、通熱、通氣及場(chǎng)地平整），本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度宗地外同宗地實(shí)際 開(kāi)發(fā)程度，宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。本次估價(jià)設(shè)定土地價(jià)格定義為待估宗地于估價(jià)期日（ 2017 年 2 月 8 日） ，現(xiàn)狀利用條件下， 設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地， 宗地外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通” （通路、供電、通訊、通上水、通下水、通熱、通氣），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地容積率 3.71 ，出讓用地土地使用年期為 3 年的國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得出位

47、于雞冠區(qū)花園 36 號(hào)樓 3 單元 3 層1440 號(hào)，待估宗地的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e21.07 平方米的國(guó)有用地，在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限、開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于估價(jià)期日 2017 年 2 月8 日正常市場(chǎng)條件下的國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：評(píng)估土地面積：21.07 平方米單位面積地價(jià)：152 元/ 平方米樓 面 地 價(jià): 41 元/ 平方米總 地 價(jià)： 0.3203 萬(wàn)元大 寫(xiě)：叁仟貳佰零叁元整土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司估價(jià)期日：2017年2月8日技術(shù)報(bào)告編號(hào)：（黑）融源（2016 ）（技）字第 號(hào)估價(jià)目的：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓估價(jià)期日的

48、 土地使用者宗地編 碼宗地名稱房屋所有權(quán)證 號(hào)（不動(dòng)產(chǎn)證 明號(hào)）宗地位置實(shí)際用途設(shè)定用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開(kāi) 發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程 度建筑物 情況土地使 用權(quán)年 限（年）評(píng)估面積（Irf）土地單 價(jià)（元/ m2）總地價(jià) （萬(wàn)元）張博擬轉(zhuǎn)讓 給李虹江175185160010300301雞冠區(qū)花園36號(hào)樓3單兀3層1440號(hào)住 宅用地S200801673花園36號(hào) 樓3單元3 層 1440 號(hào)住宅用地城鎮(zhèn)住宅 用地3.71宗地紅線外“七通”紅 線內(nèi)“七通”及場(chǎng)地平 整宗地紅線外“七通”及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整買(mǎi)賣(mài)321.071520.3203合計(jì)一一一一一一一一一一21.071520.320

49、3一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：上述土地估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的是在土地使用年期內(nèi)，具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)房屋所有權(quán)證，至估價(jià)期日止，待估宗地不存在土地他項(xiàng)權(quán)利登記。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線外“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣） 、紅線內(nèi)“七通”（通路、通電、通訊、供水、通排水、通供暖、通氣）及場(chǎng)地平整。3、規(guī)劃限制條件：城市規(guī)劃為一般限制。4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：無(wú)。二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)：無(wú)。估價(jià)機(jī)構(gòu)：黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司（加蓋公章）2017年2月9日十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1 、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（ 1 ）前提條件本次

50、估價(jià)的依據(jù)均為國(guó)家及地方有關(guān)土地管理及地價(jià)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)、 規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)資料。 其中關(guān)于估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況等法律性憑證，如房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)等均由委托方提供。只有在委托方提供的各種資料合法有效、情況屬實(shí)的條件下，本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果方能有效。在估價(jià)期日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的客觀交易市場(chǎng)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。本次評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。估價(jià)對(duì)象能有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取

51、。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的土地面積以委托方提供的委托估價(jià)函為準(zhǔn)，建筑面積以房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)為準(zhǔn)。該宗地用地分?jǐn)偯娣e為 21.07 平方米，建筑面積為 78.09 平方米，實(shí)際容積率為 3.71 。估價(jià)對(duì)象為住宅用地，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類 （ GB/T 21010-2007 ）的規(guī)定，本次設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。根據(jù)雞西市國(guó)土資源局要求土地開(kāi)發(fā)程度不進(jìn)行修正，故不需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度的修正。（ 2 ）假設(shè)條件本評(píng)估報(bào)告是在估價(jià)期日，依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策評(píng)估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價(jià)格。本次估價(jià)按照委托方要求設(shè)定，基準(zhǔn)日設(shè)定為 2017 年

52、2 月 8 日。待估宗地登記用途為住宅用地，與實(shí)際用途相符，本次評(píng)估設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地。（ 、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1 ）本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國(guó)土地管理法、 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 、 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第 55 號(hào)令） 、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2014）、 土地利用現(xiàn)狀分類等文件。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（ 2 ）本評(píng)估報(bào)告是為本報(bào)告中所陳述評(píng)估目的提供價(jià)格參考。如果改變?cè)u(píng)估目的，本報(bào)告的評(píng)估結(jié)果無(wú)效，地價(jià)應(yīng)另行評(píng)估。（ 3

53、）本評(píng)估報(bào)告分為土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告兩種格式。土地估價(jià)報(bào)告 作為估價(jià)結(jié)果提供給委托方； 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 報(bào)送有關(guān)部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，并由國(guó)土資源管理部門(mén)和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局確認(rèn)后有效。（ 4） 本評(píng)估報(bào)告自提交日期之日起有效期為一年， 即自 2017 年 2 月 9 日 至 2018 年 2 月 9 日本報(bào)告有效。（ 5 ）本評(píng)估報(bào)告及其估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司對(duì)本估價(jià)報(bào)告有解釋權(quán)。（ 6 ）本報(bào)告除報(bào)有關(guān)部門(mén)外，委托方或受托方未經(jīng)對(duì)方同意，不得以任何方式對(duì)外公開(kāi)、發(fā)表或提供給第三方，以為對(duì)方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（ 7 ）本報(bào)告必須

54、完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（ 、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（ 1 ）有關(guān)資料來(lái)源本次估價(jià)所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來(lái)源于由委托方提供的委托估價(jià)函及房屋交易和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)以及估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察的調(diào)查材料。黑龍江融源地價(jià)評(píng)估有限公司估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)勘察并收集相關(guān)資料，并由委托方對(duì)其提供資料的有效性、準(zhǔn)確性和來(lái)源的合法性等相關(guān)問(wèn)題負(fù)責(zé)相應(yīng)的法律責(zé)任，受托方對(duì)評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)問(wèn)題及估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)。土地區(qū)位條件、 地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（ 2 ）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，在估價(jià)結(jié)果