2011年10月房地產(chǎn)法自考試題及答案

1、全國(guó)2011年10月自學(xué)考試 房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題（本大題共33小題，每小題1分，共33分）在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1,下列不屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（ B ） 1-25A .房屋抵押B .房屋征收C.房屋買賣D.房屋繼承2 .建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)首先辦理農(nóng)用地的（A ） 2-56A.轉(zhuǎn)用審批手續(xù)B.出讓審批手續(xù)C.征用審批手續(xù)D.轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)3,下列關(guān)于承包期的說(shuō)法不正.確.的是（C ） 2-50A.林地承包期限為 3070年B.草地承包期限為 3050年C.

2、耕地承包期限為 70年D.特殊林地承包期經(jīng)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)4 .農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，未經(jīng)登記時(shí)產(chǎn)生的法律后果為（D ） 2-52A .無(wú)效B .不成立C.有效，可以對(duì)抗善意第三人D.不得對(duì)抗善意第三人5 .征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外耕地超過(guò)35公頃的，必須由（ A ） 2-68A.國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)B.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)C.縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)D.鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)6 .大多數(shù)英美法系國(guó)家采用的房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力模式是（B ） 3-95A.謝爾曼模式B.托倫斯模式C.科斯模式D.考夫曼模式7 .根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的法定生效要件是（C ）

3、 3-96A.簽訂書面合同B.經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)C.辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記D.辦理公8 .城鎮(zhèn)居民購(gòu)買商品房所適用的是（ B ） 6-（教材中無(wú)法找到標(biāo)準(zhǔn)答案）A,成本價(jià)B.市場(chǎng)價(jià)C.政府調(diào)節(jié)價(jià)D.政府定價(jià)9 .土地增值稅暫行條例規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額一定比例的，免征土地增值稅，該比例為（C） 4-111A. 30%B. 25%C. 20%D. 15%10.下列關(guān)于房地產(chǎn)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)條件的表述中，不正確.的是（C ） 4-127A.自有流動(dòng)資金 2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元B.具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷C.累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累

4、計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資D.有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人11 .下列國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員管理的辦法中，不正確.的是（D ） 4-131A.執(zhí)業(yè)咨詢認(rèn)證B.采取統(tǒng)一考試C.注冊(cè)登記D.年檢12 .對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的（D ） 5-145A.征收價(jià)格B.政府定價(jià)C.建筑成本D.市場(chǎng)價(jià)格13 .根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，被征收人在補(bǔ)償方式上（C ） 5-146A.應(yīng)當(dāng)采取貨幣補(bǔ)償B.應(yīng)當(dāng)采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換C.既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.房屋租賃14 .根據(jù)

5、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)（ B ） 5-（教材中無(wú)法找到標(biāo)準(zhǔn)答案）A.先搬遷，后補(bǔ)償B.先補(bǔ)償，后搬遷C.邊搬遷，邊補(bǔ)償D.先征收，后補(bǔ)償15 .房地產(chǎn)抵押合同中，抵押人應(yīng)享有的權(quán)利是（ D ） 6-170A.要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值B.處分抵押權(quán)C.優(yōu)先受償權(quán)D.對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)16 .依照城市房地產(chǎn)管理法 的規(guī)定，預(yù)售商品房的，若預(yù)購(gòu)人將其購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由（D ）6-160A. 土地管理部門規(guī)定B.規(guī)劃局規(guī)定C.全國(guó)人大常委會(huì)規(guī)定D.國(guó)務(wù)院規(guī)定17 .下列有關(guān)房屋預(yù)售條件的表述中，不符合.法律規(guī)定的是（ D ） 6-

6、159A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B .持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的15%以上，并獲房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)18 .在城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中，對(duì)住房建設(shè)的投資方式為（C ） 7-180A.國(guó)家投資B.國(guó)家集體投資C.國(guó)家、集體、個(gè)人都要投資D.個(gè)人投資19 .我國(guó)開(kāi)始全面推行住房公積金制度的時(shí)間為（ B ） 7-185A. 1998 年B. 1994 年C. 1986 年D . 1980 年20 .職工購(gòu)買

7、住房，可以分期付款，但分期付款的首付不得低于30%,分期付款的期限一般不超.過(guò).（D ） 7-188A. 3年B. 5年C. 8 年D . 10 年21 .物業(yè)管理公司的管理權(quán)源于（ B ） 8-199A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B.業(yè)主的委托C.物業(yè)管理公司的章程D.房地產(chǎn)管理部門22 .物業(yè)管理的對(duì)象主要是物業(yè)的共有部分和（ C ） 8-199A.全部事務(wù)B.專有部分C.共同事務(wù)D.特殊事務(wù)23 .下列屬于業(yè)主大會(huì)職責(zé)的是（ B ） 8-204A.召集和主持業(yè)主大會(huì)B.選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)C.檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作D.審議年度管理工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算24 .商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，貸款

8、額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)（ D ）9-215A. 65%B. 70%C. 75%D.80%25 .職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于（ B ） 9-223A.單位所有B.職工個(gè)人所有C.單位和職工個(gè)人共有D.國(guó)家所有26 .從1989年1月1日起，在耕地占用稅的收入中，中央與地方的分成比例為（C ） 10-235A. 5 ： 5B. 4 ： 6C. 3 ： 7D . 2 ： 827 . 土地增值稅稅率采用（ D ） 10-233A.比例稅率B.二級(jí)超額累進(jìn)稅率C.三級(jí)超額累進(jìn)稅率D.四級(jí)超額累進(jìn)稅率28 .涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用是指對(duì)涉外房地產(chǎn)關(guān)系的成立、解釋和爭(zhēng)

9、議處理所適用的法律，即所適用的準(zhǔn)據(jù)法是（A ） 11-242A.實(shí)體法B.程序法C.沖突規(guī)范D.國(guó)際法29 .關(guān)于外商投資企業(yè)使用土地的限制表述中，正確的是（B ） 11-249A.外商投資企業(yè)對(duì)其占有的土地?fù)碛兴袡?quán)B.外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限相同C.外商投資企業(yè)可以自行改變土地的用途D.外商投資企業(yè)可以根據(jù)需要改變土地利用規(guī)劃30 .將要搬遷的房屋，存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的，解決的方式是（D ） 5-（教材中無(wú)法找到標(biāo)準(zhǔn)答案）A.由縣級(jí)以上人民政府處理B.由房地產(chǎn)主管部門處理C.由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處理D.由被搬遷人自行處理31 .國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)依法取得（ C ）

10、2-43A.建設(shè)用地通知書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有土地使用權(quán)證書D.建設(shè)用地批準(zhǔn)書32 .擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接責(zé)任人員，處以（B ） 13-281A. 2年以上，7年以下有期徒刑B. 3年以上，10年以下有期徒刑C. 5年以上，10年以下有期徒刑D. 5年以上，12年以下有期徒刑33.違反基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定，破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的，由縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門或者 農(nóng)業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，可以處一定數(shù)額以下的罰款，該數(shù)額是（C ） 13-285A. 50000 元B. 10000 元C. 1000 元D. 500 元二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小

11、題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或 未選均無(wú)分。34.在我國(guó)房地產(chǎn)法律體系中，屬于專門法的包括（ B、D、E ） 1-19A.民法通則C.繼承法E.城市房地產(chǎn)管理法35 .下列屬于契稅征稅對(duì)象的有（A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓C.房屋買賣E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓36 .外商投資企業(yè)用地的取得方式包括（A.通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)C.通過(guò)租賃廠房和場(chǎng)地方式取得E.通過(guò)買賣雙方私下協(xié)商方式取得B.住宅法D.土地管理法A、B、C、D ) 10-240B. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.房屋贈(zèng)與A、B、C、D ） 11

12、-245B. 土地使用權(quán)作價(jià)入股方式D.通過(guò)企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營(yíng)方式取得B.有固定的服務(wù)場(chǎng)所D.有足夠的專業(yè)人員A、B、C、D、E ） 1-24B .公民個(gè)人D .公司3分，共15分）37.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件包括（ A、B、C、D ） 4-129A.有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)C.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)E.有三年以上的從業(yè)資歷38 .房地產(chǎn)法律關(guān)系中違法的主體包括（A.國(guó)家機(jī)關(guān)C.事業(yè)單位E.企業(yè)三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題39 .不動(dòng)產(chǎn)1-3答：是指土地以及房屋、林木等地上定著物。40 .異產(chǎn)毗連房屋 3-78答：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的

13、房屋。41 .房地產(chǎn)中介服務(wù) 4-128答：是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介性活動(dòng)的總稱。42 .房屋租賃6-171答：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。43 .個(gè)人住房貸款 9-216答：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。四、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)44 .簡(jiǎn)述城市公房管理的內(nèi)容。3-104答：城市公房管理的內(nèi)容主要包括：一、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國(guó)有房屋和集體所有的房屋。二、城市公房管理的內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)登記；(2)使用管理；(3)租賃管理；(4)買賣管理；(5)修繕管理。45

14、.簡(jiǎn)述世界各國(guó)土地制度的主要模式。4-111答：(1)以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式。這一模式下的土地可以在市場(chǎng)上自由買賣，價(jià)格也主要由供求關(guān)系和 競(jìng)爭(zhēng)程度決定，如美國(guó)、日本等。(2)以土地公有制為基礎(chǔ)的非市場(chǎng)模式。在這種模式下，土地所有權(quán)屬于國(guó)家(或集體)，由國(guó)家無(wú)償分配給使用者使用，如前蘇聯(lián)、東歐等國(guó)家。(3) 土地以公有制為主的國(guó)家控制的市場(chǎng)模式。在這種模式下，土地所有權(quán)屬于國(guó)家，但在一定條件下允許出賣或再 賣(轉(zhuǎn)讓)，如英聯(lián)邦國(guó)家、我國(guó)香港地區(qū)。46.簡(jiǎn)述搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞健?-145答：(1)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換有利于保護(hù)被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)，但是，產(chǎn)權(quán)調(diào)換在有些情況下是難以適用的。(2)

15、貨幣補(bǔ)償。這種方式有利于一次性解決房屋搬遷安置中的問(wèn)題，能夠解決搬遷人無(wú)房可換的困難。(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。這種折中的方式，克服了單純產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式和單純貨幣補(bǔ)償方式的不足，發(fā)揮了產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)拈L(zhǎng)處，有利于協(xié)調(diào)雙方在補(bǔ)償問(wèn)題上的分歧，是一種行之有效的方式。47 .簡(jiǎn)述物業(yè)管理的特征。8-199答：(1)物業(yè)管理關(guān)系是民事關(guān)系物業(yè)管理不同于房地產(chǎn)的行政管理，物業(yè)管理雖然也成“管理”，實(shí)質(zhì)上并非行政意義上的管理與被管理關(guān)系，而是在物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種平等的、服務(wù)性質(zhì)的法律關(guān)系。(2)物業(yè)管理關(guān)系基于服務(wù)合同而產(chǎn)生根據(jù)部門規(guī)章和各地地方性法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從事

16、物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)務(wù)委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。(3)物業(yè)管理關(guān)系具有有償性物業(yè)管理是通過(guò)營(yíng)利性的企業(yè)一一專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)公司來(lái)實(shí)施的。物業(yè)管理服務(wù)公司實(shí)行的管理、提供的服務(wù)是有償?shù)?。五、論述題(本題8分)48 .論土地管理法的立法宗旨。2-38答：土地管理立法是為了實(shí)現(xiàn)土地管理的科學(xué)化、規(guī)范化。土地行為規(guī)范化，就是要將土地的利用和管理活動(dòng)納入法制化的軌道，實(shí)現(xiàn)依法治理土地。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，其立法目的有以下幾個(gè)方面：(1)維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制。(2)保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地。(3)切實(shí)保護(hù)耕地。(4)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。六、案例分析題(本題10分)49.

17、 2010年1月，王某與張某簽訂書面房屋租賃合同，但未辦理房屋租賃登記，約定在2010年1月至2011年12月31日期間租用張某房屋一間，隨后王某搬進(jìn)了該房屋。2011年3月，張某以房屋改建為由要求王某搬出，遭王某拒絕。2010年6月，張某欲以該房屋申請(qǐng)銀行抵押貸款，書面告知王某，王某表示不同意。但是，張某在告知銀行該租賃關(guān)系存在的情況下，仍將該房屋抵押給銀行并獲得貸款30萬(wàn)元，期限為2010年6月至12月。2011年1月，銀行以貸款到期為由要求張某還貸。由于張某無(wú)法還貸，故銀行要求將該房屋拍賣抵作還款，并要求王某立即搬出。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：(1)王某與張某之間的租賃合同是否有效？為什么？ 6-175答：合同有效。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未按規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！币虼耍摵贤崔k理房屋租賃登記仍然是有效的。(2)張某能否以改建為由要求王某搬出，為什么？ 6-172答： 不能。合同一經(jīng)依法訂立便具有法律約束力。