項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書1

1、××項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書××公司年 月 日目錄1摘要 1.1公司簡(jiǎn)介 1.2項(xiàng)目概況 1.3公司宗旨 1.4市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略 1.5技術(shù)與管理支持 1.6公司及管理 1.7財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 1.8融資需求及投資回報(bào)2項(xiàng)目介紹 2.1項(xiàng)目來源 2.2項(xiàng)目選址 2.3項(xiàng)目特點(diǎn) 2.4項(xiàng)目技術(shù)難點(diǎn)及解決方案 2.5項(xiàng)目目標(biāo)及進(jìn)度安排3市場(chǎng)分析 3.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述 3.2市場(chǎng)化分 3.3目標(biāo)市場(chǎng)選擇 3.4市場(chǎng)定位分析4營(yíng)銷計(jì)劃 4.1產(chǎn)品組合 4.2計(jì)劃與控制 4.3價(jià)格決策 4.4營(yíng)銷渠道 4.5溝通與促銷 4.6廣告宣傳 4.7銷售隊(duì)伍與管理5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 5.1項(xiàng)

2、目成本費(fèi)用分析 5.2銷售收入預(yù)測(cè) 5.3資金運(yùn)用分析 5.4現(xiàn)金流量分析 5.5損益分析 5.6敏感性分析 5.7建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制6融資要求及說明 6.1項(xiàng)目投資需求 6.2投資組合建議 6.3項(xiàng)目融資目標(biāo) 6.4融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析7風(fēng)險(xiǎn)因素 7.1經(jīng)營(yíng)歷史的限制 7.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 7.3住宅消費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn) 7.4資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 7.5市場(chǎng)認(rèn)知××項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書1摘要1.1公司簡(jiǎn)介Ø Ø 1.2 項(xiàng)目概況1.7財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目總投資？人民幣，預(yù)測(cè)銷售總收入？人民幣，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)292.9%，投資回收期1.3年，凈現(xiàn)值（Ic=1

3、5%）為24，450萬元人民幣，累計(jì)利潤(rùn)為36，693萬元，參悟前景非?？春谩D表：建議經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)圖（歷年財(cái)務(wù)狀況示意：銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）1.8融資需求及投資回報(bào) 項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷售收入滾動(dòng)投入后續(xù)建設(shè)工程，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施。1、 融資需求計(jì)劃融資5850萬元人民幣，采取銀行貸款的方式，年利息為5.31%。計(jì)劃貸款期1年。其他資金由公司投入，計(jì)劃投資3.5年。2、 全部投資的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.9%投資回收期：1.3年全部投資的投資利潤(rùn)率：313%3、 融資后股本的投資回報(bào)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：1290.7%股本投資回

4、收期：1.1年股本的投資利潤(rùn)率：623%2項(xiàng)目介紹2.1項(xiàng)目來源5財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)5.1項(xiàng)目成本費(fèi)用分析 本項(xiàng)目估算總投資91533萬元，如表1和表2所示。表1 成本費(fèi)用構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目投資（萬元）占總投資比例%1土地費(fèi)66927.32前期費(fèi)用43144.73小市政36524.04建安工程費(fèi)6572571.85管理費(fèi)用39444.36預(yù)備費(fèi)53585.77 銷售費(fèi)用19482.1總計(jì)91553表2年度成本費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目投資（萬元）年度投資（萬元）12341建設(shè)投資9153372843662735772118505.2 銷售收入預(yù)測(cè) 總銷售收入154728萬元，收入構(gòu)成如表3：序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）平

5、米售價(jià)（元/平米）銷售收入（萬元）年度銷售收入（萬元）第2年第3年第4年1獨(dú)立別墅1.258005917443814792高檔公寓7.24200258112133144803中檔公寓14.53500430783592871504小高層躍層1.511合計(jì)1547287459257081230555.3 資金運(yùn)用分析 項(xiàng)目第一年需籌集7284萬元建設(shè)資金，銷售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金12549萬元，以后各建設(shè)期可用銷售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資金平衡，詳見表4表4 資金來源于運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)（萬元）第1年第2年341資金來源72847459257081230551620121.1自籌資金72841

6、.2銷售收入7459257081230551547282資金運(yùn)用72844950044907163971180892.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3所得稅3盈余資金（1-2）5.4 現(xiàn)金流量分析1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準(zhǔn)收益：Ic=15%營(yíng)業(yè)稅：5%城市維護(hù)建設(shè)稅：7%教育費(fèi)附加：3%所得稅按33%（按免征增值稅計(jì)）2、評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：稅后內(nèi)部收益率：FIRR=292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）：24450萬元；投資回收期：1.3年稅前內(nèi)部收益率：FIRR=418.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）：36899萬元投資回收期1.2年。全部投資的投資利潤(rùn)率=（36638÷11710）*10

7、0%=313%。 根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見表5所示的年度現(xiàn)金流量表。表5 年度現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入7459257081230551547281.1銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.3）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 418.1% 292.9%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%） 36899萬元 24450萬元投資回收期 1.22年 1.29年5.5損益分析 本項(xiàng)目累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)36638萬元，損益分析如表6所示表6損益表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目

8、年份合計(jì)第1年2341銷售收入2銷售稅金及附加總成本費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖：歷年財(cái)務(wù)狀況示意圖（柱圖）：銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)5.6敏感性分析 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)銷售價(jià)格和單位平方米造價(jià)很敏感，臨界點(diǎn)為-36.6%和+62.4%，對(duì)土地費(fèi)用相對(duì)不敏感，臨界點(diǎn)為+792%，因此項(xiàng)目實(shí)施中必須充分掌握市場(chǎng)行情，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格暴動(dòng)時(shí)采取妥當(dāng)措施處置，并嚴(yán)格控制建筑工程投資，使單位平方米造價(jià)不超過預(yù)定界限，詳見表7表7敏感性分析表內(nèi)容變化情況IRR（稅后）與正常比敏感性正常情況292.9%土地費(fèi)用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+7

9、92%8.2%臨界點(diǎn)單位平米造價(jià)+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%臨界點(diǎn)銷售價(jià)格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%臨界點(diǎn)5.7建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流控制 建設(shè)投資進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃和建設(shè)實(shí)施現(xiàn)金流量控制詳見附表1、2、36 融資要求及說明6.1 項(xiàng)目投資需求 1、投資與滾動(dòng)發(fā)展 項(xiàng)目采用整體規(guī)劃，一次性征用建設(shè)用地，分期建設(shè)，以銷售收入滾動(dòng)投入后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，分期收回利潤(rùn)的方法實(shí)施 2、資金平衡 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案和銷售方案，項(xiàng)目于第2年第2季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4個(gè)季度為資本投

10、入期，其后收入逐漸大于支出為資本盈余期。 3、資本投入期費(fèi)用（單位：萬元）Ø 土地征用費(fèi)用 5840Ø 30%項(xiàng)目前期費(fèi) 832.8Ø 開辦費(fèi)（項(xiàng)目準(zhǔn)備金10%） 525Ø 20%項(xiàng)目準(zhǔn)備金 1051.6Ø 10%管理費(fèi) 394.4Ø 銷售大廳（小區(qū)會(huì)所建設(shè)費(fèi)60%） 348.0Ø 市政工程費(fèi)（大市政費(fèi)30%） 461.4Ø 預(yù)售準(zhǔn)備金（銷售費(fèi)20%） 389.6Ø 樣板樓建設(shè)費(fèi) 1721.0 合計(jì)：11573.86.2 投資組合建議Ø 土地方（萬元人民幣）： 5850 占50%Ø 建

11、設(shè)經(jīng)營(yíng)方（萬元人民幣）： 5850 占50%Ø 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 292.9%Ø 投資回收期（年）： 1.3Ø 全部投資的投資利潤(rùn)率： 313%6.3 項(xiàng)目融資目標(biāo)計(jì)劃融資5850萬元人民幣，占項(xiàng)目股權(quán)50%，計(jì)劃投資期1年，融資方式為銀行貸款，貸款年利率為5.31%。即第二年底還清本息共計(jì);6161萬元。6.4 融資后的相關(guān)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目第一年需籌資7284萬元建設(shè)資金，其中5850萬元為銀行貸款；1434萬元為自籌資金，銷售平衡點(diǎn)之前共需要建設(shè)資金12549萬元，以后各建設(shè)期可用銷售收入滾動(dòng)投入，達(dá)到資金平衡，詳見表8表8 資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)（

12、萬元）第1年2341資金來源1.1自籌資金1.2銀行貸款1.3銷售收入2資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3盈余資金（1-2） 2現(xiàn)金流量分析1、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)Ø 基準(zhǔn)收益率：Ic=15%Ø 營(yíng)業(yè)稅：5%Ø 城市維護(hù)建設(shè)稅：7%Ø 教育費(fèi)附加：3%Ø 所得稅按33%（按免征增值稅計(jì)）2、 評(píng)價(jià)指標(biāo)及結(jié)論：Ø 稅后內(nèi)部收益率：FIRR=1290.7%Ø 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%）24，956萬元，Ø 投資回收期：1.08年Ø 稅前內(nèi)部收益率：FIRR=1897%Ø 財(cái)

13、務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）:37328萬元Ø 投資回收期1.05年Ø 自籌資金（股本）的投資利潤(rùn)率=（36431÷5850）*100%=623%根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可以接受，詳見表9所示的年度現(xiàn)金流量表。表9年度現(xiàn)金流量表(萬元)序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341現(xiàn)金流入1.1銀行貸款1.2銷售收入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售稅金及附加2.3本息支出2.4所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.4）6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 稅前 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1897% 1290.7%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=15%） 37328萬元 24956萬

14、元投資回收期 1.05年 1.08年3損益分析本項(xiàng)目累計(jì)稅后利潤(rùn)達(dá)到36431萬元，損益分析如表10表10 損益表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)第1年2341銷售收入2銷售稅金及附加3總成本費(fèi)用72844利息費(fèi)用3115利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)1759912174665836431建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)如圖（柱圖：1-4年 銷售收入、總成本費(fèi)用、稅后利潤(rùn)）7風(fēng)險(xiǎn)因素7.1 經(jīng)營(yíng)歷史的限制 本公司成立于2001年，雖然項(xiàng)目發(fā)起人有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，但是7.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)7.3 住宅消費(fèi)貸款政策風(fēng)險(xiǎn)7.4 資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)7.5 市場(chǎng)認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)高強(qiáng):你好! 附件是融資商業(yè)計(jì)劃書的框架和主要部分 投資方會(huì)非常注重項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)期收益的分析,并且會(huì)追求每個(gè)數(shù)據(jù)的可靠來歷. 所以準(zhǔn)備資料時(shí),請(qǐng)客觀的進(jìn)行分