項(xiàng)目管理5171212379

1、項(xiàng)目管理的小冊(cè)子一、項(xiàng)目前期的情況調(diào)查項(xiàng)目部接手一個(gè)項(xiàng)目后，需首先對(duì)地塊的情況做全面的摸底，主要包括以下一些方面：地類(lèi)、市政以及現(xiàn)狀的調(diào)查土地的情況：地類(lèi)是否全為建設(shè)用地？是否含有農(nóng)用地、國(guó)有林地等未報(bào)批情況？是否解決了指標(biāo)問(wèn)題？如有農(nóng)用地是否已完成征地，如有林地，其面積多少？是否有生態(tài)保護(hù)林？另需了解土地的地籍情況，是否有原有的抵押、查封等情況，具體情況如何。對(duì)所需費(fèi)用做出估算，并以此作為土地儲(chǔ)備款付款的依據(jù)。地塊現(xiàn)狀的調(diào)查：是否有拆遷？需拆遷的內(nèi)容，詳細(xì)的拆遷戶數(shù)等，對(duì)拆遷所需資金做出估算，并且對(duì)政府的征地公告等作了解，以評(píng)估拆遷的難度，估計(jì)可完成的時(shí)間。地塊內(nèi)地上和地下線路的情況：含多少

2、線路，如高壓線、燃?xì)夤艿?、通信線路、地下光纜、輸油管線等，是否需遷移？遷移的時(shí)間？難度如何？地塊開(kāi)發(fā)的排污情況地塊周邊是否有市政排污管網(wǎng)，如沒(méi)有，則如何解決？地塊的臨水臨電情況：要對(duì)首期開(kāi)工的面積作評(píng)估，計(jì)算施工用水、用電情況并結(jié)合線路需遷移的情況提出臨水臨電的報(bào)裝及通水、通電時(shí)間。地塊永久水、電、燃?xì)?、有線電視及電信等市政配套的調(diào)查和計(jì)算：要到供電局、自來(lái)水公司及相關(guān)部門(mén)了解目前容量，并據(jù)此提出我方的要求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程一個(gè)新的項(xiàng)目，除了要完成上述對(duì)整個(gè)地塊的地類(lèi)、拆遷、市政等情況調(diào)查之外，報(bào)建也是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。在接手項(xiàng)目之后，首先可以從政府的審批大廳了解到各類(lèi)證件辦理的手續(xù)和需要的

3、資料，大概可以了解到整個(gè)的報(bào)建流程。這里面要注意幾個(gè)方面：規(guī)劃報(bào)批的要求：是否需要上規(guī)劃審批委員會(huì)？控規(guī)報(bào)批是按整個(gè)地塊的控制用地范圍報(bào)審還是要按土地證的紅線范圍報(bào)審？規(guī)劃報(bào)批所需資料和深度，如“五圖一書(shū)”和立面審查的要求等。由于我司開(kāi)發(fā)的面積較大，往往超過(guò)立項(xiàng)的一次審批限額，因此要注意和發(fā)改委的銜接。由于環(huán)境影響評(píng)估所需的環(huán)節(jié)和時(shí)間較長(zhǎng)，而且政府對(duì)于環(huán)境保護(hù)越來(lái)越重視，因此要注意環(huán)評(píng)涉及的水土保持方案和污水處理方案的要求。由于消防和人防部門(mén)有單獨(dú)的審批權(quán)限，因此要具體了解其要求，最好是能有部分圖紙先送審取得初步的意見(jiàn)以反饋給設(shè)計(jì)部門(mén)。還要注意配合房管部了解當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)的面積計(jì)算要求，在規(guī)劃報(bào)

4、建圖上統(tǒng)一面積的計(jì)算方法，以免造成多繳配套費(fèi)和辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)造成面積的誤差。了解當(dāng)?shù)貙?duì)于門(mén)牌編號(hào)的具體要求，反映給售樓部和設(shè)計(jì)部門(mén)，避免日后難以通過(guò)通郵驗(yàn)收。報(bào)建計(jì)劃應(yīng)以綜合驗(yàn)收備案的要求為依據(jù)，詳細(xì)了解綜合驗(yàn)收所涉及的環(huán)節(jié)和具體的要求，以評(píng)估交樓的時(shí)間和指導(dǎo)工程對(duì)于各分項(xiàng)驗(yàn)收的界面要求。在對(duì)整個(gè)報(bào)建流程有了大概的了解后，注意和設(shè)計(jì)部門(mén)溝通報(bào)建圖紙的出圖順序和深度要求。整個(gè)報(bào)建過(guò)程中，公司比較關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的時(shí)間：國(guó)土證的取得時(shí)間；用地規(guī)劃許可證的取得時(shí)間；建設(shè)工程規(guī)劃許可證的取得時(shí)間；施工許可證的取得時(shí)間；預(yù)售證的取得時(shí)間；竣工驗(yàn)收備案的完成時(shí)間。項(xiàng)目部應(yīng)結(jié)合上述情況，初步評(píng)估項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度

5、，制訂相應(yīng)的前期計(jì)劃、報(bào)建計(jì)劃、圖紙計(jì)劃、施工計(jì)劃等。附：項(xiàng)目前期情況調(diào)查表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖蘇炳霖主要工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)物質(zhì)采購(gòu)和辦公室用品管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程圖二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)部流程簡(jiǎn)述：按照目前公司的內(nèi)部流程，在取得土地之前策劃研究中心需要先確定規(guī)劃方案，在確定項(xiàng)目之后營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況提供戶型配比給設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院提供豎向設(shè)計(jì)圖和勘探布點(diǎn)圖給項(xiàng)目部跟進(jìn)土方、勘探工作。此時(shí)，項(xiàng)目部在前期還需跟進(jìn)收地、報(bào)建、成立公司、辦理開(kāi)發(fā)資質(zhì)等事項(xiàng)。圖紙出來(lái)后交給造價(jià)部計(jì)算造價(jià)并由招標(biāo)管理部確定施工單位，由項(xiàng)目部根據(jù)公司的流程跟進(jìn)材料的采購(gòu)和監(jiān)管工程的質(zhì)量和進(jìn)度。根據(jù)公司制定的宏觀計(jì)劃，由項(xiàng)目部編制交

6、樓計(jì)劃給項(xiàng)目總辦審核，確定計(jì)劃后轉(zhuǎn)給裝修公司確定裝修施工隊(duì)伍。 下表簡(jiǎn)略的表示了整個(gè)內(nèi)部的流程。內(nèi)部流程表簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議投資部確定控規(guī)方案策劃研究中心摘牌、簽定土地出讓合同項(xiàng)目部成立項(xiàng)目公司集團(tuán)辦、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)策劃研究中心、博意設(shè)計(jì)院確定戶型、配比營(yíng)銷(xiāo)中心辦理前期開(kāi)發(fā)手續(xù)項(xiàng)目部確定施工單位招投標(biāo)管理部、造價(jià)部工程施工承建單位、項(xiàng)目部（監(jiān)管）土方工程前期工程部收地項(xiàng)目部、投資部工程封頂、辦理預(yù)售許可證項(xiàng)目部監(jiān)督協(xié)調(diào)（施工辦證交樓全過(guò)程）項(xiàng)目總辦開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售樓部工程竣工驗(yàn)收項(xiàng)目部交付業(yè)主使用樓宇交收部、物業(yè)公司、酒店公司審核支付各款項(xiàng)造價(jià)部、財(cái)務(wù)部審核支付土地款投資部、財(cái)務(wù)部、資金稽查部