商務(wù)酒店投資回報分析報告

1、專業(yè).專注溫江商務(wù)酒店投資回報分析一、商務(wù)酒店現(xiàn)狀分析1、 發(fā)展商務(wù)酒店的原因從市場角度看，與其他投資途徑相比，商務(wù)酒店因市場的強(qiáng)勁需求和較穩(wěn) 定的出租率、回報率而能獲得更高收益；再以投資角度來看，如以商務(wù)酒店作 為房地產(chǎn)投資的另一分支，由于投資額相對適中且市場前景看好而受到境內(nèi)外 投資者關(guān)注。目前在國內(nèi)酒店集團(tuán)積極拓展市場的同時，國際酒店運(yùn)營商也積 極在內(nèi)地布局，雅高與速 8等外資酒店紛紛宣布了國內(nèi)的擴(kuò)張計劃。同時， 我們回過頭來看看以川內(nèi)岷山安逸 158”、郫&縣望園酒店”、同時達(dá)酒店”等為 代表的商務(wù)酒店都在迅速的搶占市場。2、 經(jīng)濟(jì)型酒店受到國內(nèi)市場追捧，主要在于：A、高回報與

2、低風(fēng)險商務(wù)酒店在本地迅速發(fā)展的重要原因就是出租率穩(wěn)定和回報率較高。在國內(nèi)一級市場投資一家大中型準(zhǔn)四商務(wù)酒店通常只需投入500-1,000 萬，且目前國內(nèi)知名商務(wù)酒店的出租率基本在70% 80%左右，如再遇黃金周與節(jié)假日，比例將會更高，甚至可超過 100% ！從掌握的資料獲悉，客源穩(wěn)定和出租 率較高，使商務(wù)酒店的年回報率高達(dá) 30-40%，投資回收期只需 2 3 年左 右。資金投入較低與回報率較高更有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)型酒店的市場投資風(fēng)險，且相對于回報率而言，其市場風(fēng)險不高，這更使得投資者趨之若鶩。B、當(dāng)?shù)匦粜蜆潜P優(yōu)越的地理位置迎合了其選址要求商務(wù)酒店因主要服務(wù)商務(wù)人士和游客，故對選址要求較高，通常會

3、選在市區(qū)專業(yè).專注交通便捷的商圈、寫字樓或旅游景點附近；而溫江這個成都的后花園以及國色 天香娛樂城優(yōu)越的地理位置正好配合了這一需求 。C、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游業(yè)增長帶動市場需求雙休日及公共假期推動國內(nèi)旅游呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢 ；接著因入境旅游業(yè) 發(fā)展，成都豐富旅游資源日益吸引龐大境內(nèi)外游客與商務(wù)客源 ，造成商務(wù)酒店 需求日益強(qiáng)勁。國內(nèi)旅游業(yè)的增長與低價優(yōu)質(zhì)服務(wù)酒店供需間的不對稱 ，催生 了商務(wù)酒店崛起。另一方面國內(nèi) 2 次大地震災(zāi)害及上海世博會的順利召開讓全 世界的目光都聚焦到了中國，同時也為國內(nèi)旅游市場和商務(wù)酒店發(fā)展帶來了巨 大商機(jī)！D、有效填補(bǔ)市場需求空白商務(wù)酒店市場來自原星級賓館的旅游團(tuán)隊 、散

4、客和一般的商務(wù)人士 。以 前，這部分客人除了星級賓館、招待所而別無選擇，但一般二、三級賓館與招 待所的軟硬件設(shè)施相對落后，且提供的服務(wù)和相應(yīng)條件不盡人意，檔次較高的 賓館雖配套服務(wù)完善但價格較高。因此價格低廉同時又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的商務(wù) 酒店，恰好填補(bǔ)此一市場空白。同時，商務(wù)酒店更以其獨特優(yōu)勢，已逐漸吸引 固定的消費(fèi)群體，這也是目前國內(nèi)商務(wù)酒店發(fā)展迅速的原因之一 ！4、市場前景及投資風(fēng)險：（一）市場前景在國內(nèi)商務(wù)酒店以其投資小 （相對于星級賓館）、利潤率高、價格低、高 性價比、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和客源穩(wěn)定等優(yōu)勢，有著巨大的市場潛力。近幾年隨著內(nèi)地 旅游市場日趨成熟、會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，為商務(wù)酒店贏得廣闊發(fā)展

5、空間。很多當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店大多以租賃小戶型公寓、單位招待所、普通房屋，進(jìn)行 重新專業(yè).專注裝修改造后進(jìn)入市場，雖然目前國內(nèi)一級城市單體酒店入住率也保持較高水平，但從長遠(yuǎn)發(fā)展而言，先得要統(tǒng)一品牌形象、營銷策略、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與系統(tǒng) 管理，并形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低經(jīng)營管理成本，品牌化連鎖經(jīng)營將是未來商務(wù)連 鎖酒店的必然發(fā)展趨勢?。ǘ┩顿Y風(fēng)險雖商務(wù)酒店市場風(fēng)險相對較小，但只要是投資就有風(fēng)險。目前經(jīng)商務(wù)酒店 發(fā)展迅速，但因其行業(yè)門檻較低（相對于星級賓館），較容易在短時間內(nèi)出現(xiàn) 市場飽和，同時因目前國內(nèi)尚無統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場上酒店的運(yùn)營良莠不 齊，因此投資商務(wù)酒店仍有固定風(fēng)險如下：1、物業(yè)租賃風(fēng)險：本地商務(wù)酒店

6、進(jìn)入市場方式一般采用租賃物業(yè)，雖然避免去前期買地、建 造等環(huán)節(jié)的時間成本與建設(shè)費(fèi)用 ，但卻面臨著選址正確與否、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明 晰、租賃合同中斷、可供使用年限長短等經(jīng)營風(fēng)險。2、行業(yè)內(nèi)外激烈競爭：隨著境內(nèi)外各大品牌的迅速擴(kuò)張，有些非酒店行業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店投 資，使競爭更加激烈。目前各大商務(wù)酒店雖然經(jīng)營狀況看好 ，但同時存在缺 乏專業(yè)管理人才與國際相接軌的管理理念等一系列問題 。未來 2 年內(nèi)，在行業(yè) 擴(kuò)張的同時，國內(nèi)的酒店業(yè)也將面臨更加嚴(yán)峻的考驗 ，如何面對 優(yōu)勝劣汰”法 則是我們首要思考的課題。3、連鎖和品牌的沖擊：目前市場上如單體酒店未創(chuàng)立品牌或是加盟品牌 連鎖，將很難打響知名度，在激烈的

7、競爭中立足！4、投資商務(wù)酒店注意事項：1、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未統(tǒng)一規(guī)范。目前未有行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范約束，容易造成市場上各自 為政、管理混亂與惡性競爭情況。.專業(yè).專注專業(yè).專注2、理智分析市場供需，切忌市場定位不明確，盲目投資。當(dāng)前市場上一些本土商務(wù)酒店在前期未進(jìn)行深入的市場調(diào)研和分析，在巨大利益的驅(qū)使下，沒有根據(jù)客戶群制定相應(yīng)的營銷策略和經(jīng)營理念，而是片面模仿其他高檔酒店，導(dǎo) 致定位混亂，缺乏企業(yè)文化和特色。3、增強(qiáng)品牌意識，大膽創(chuàng)新，提升競爭力。4、 租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法性與明確性。由于本地商務(wù)酒店基本上都 （查看地圖） 采用租賃物業(yè)方式經(jīng)營，故在對物業(yè)進(jìn)行考查的同時，首先得要弄清物業(yè)產(chǎn)權(quán) 的合法性，避免日后

8、出現(xiàn)法律紛爭！二、溫江上午酒店市場定位分析1、市場定位：XXXXXXXX2、地理位置：XXXXXXXX3、主要客源主要客源以周邊協(xié)議單位為主體，以網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂、周邊商務(wù)客人、部份旅游 團(tuán)隊會議消費(fèi)為輔。4、酒店功能分布及市場價格定位：位置功能布局接待量掛牌價執(zhí)行價會員價五樓空中花園1520 臺10 15 元 /人XX四樓情侶間14 間228108XX三樓標(biāo)間12 間308148XX二樓商務(wù)間/操作間10 間368168XX專業(yè).專注一樓特色餐廳6080 人2040 元/XX專業(yè).專注人三、望園酒店裝修預(yù)算（用酒店行業(yè)公標(biāo)預(yù)算）商務(wù)酒店裝修價格行業(yè)簡約均價在 400 500 元/平米，酒店總體客房為

9、 36 間/19 平米計算為均價 7600 9500 元/間客房；則客房裝修費(fèi)用預(yù)計為 273600 元 RMB 342000 元 RMB :特色餐廳與大廳一共預(yù)計 20 萬,則本項 投入共需費(fèi)用預(yù)計 47萬一一 54 萬（不含房間隔離土建費(fèi)用），裝修投入但視 其具體裝修風(fēng)格，使用材料與所購置物品而有所不同。四、酒店物品配置清單及價格預(yù)算：（電器設(shè)備及家具按市場現(xiàn)有的物品價格預(yù)算 ）（床上用品按 1 : 3 配置 36 個房間核定）物品名稱單位單價數(shù)量合計（元）家俱全套（六件套）視機(jī)（長虹 24）液晶熱水器（美的）或太陽能個300004120

10、000床單件7020014000被套件9020018000枕套件222004400枕芯個25802000被芯個85806800床靠枕個20801600床圍巾個20601200床墊個6506039000專業(yè).專注電熱水壺個80362880專業(yè).專注電吹風(fēng)個75403000茶杯個5.5100550面巾條92001800浴巾條222004400漱口杯個2.8100280托盤（衛(wèi)一房一）個7100700房間空調(diào)間19003668400合計397010特色餐廳投入100000軟裝及公共區(qū)域20000消防設(shè)施及管理軟件200000合計717010物品配置及裝修費(fèi)用預(yù)計總投入：1257010 元 RMB五、

11、酒店人力資源分配及管理費(fèi)用按商務(wù)酒店同等級崗位工資預(yù)算按 36 間客房，一個空中花園茶坊及一個230 余平米的特色餐廳人員配置圖及薪資標(biāo)準(zhǔn)其分布如下：管理架構(gòu)及費(fèi)用：（單位：元/月）（以下薪資標(biāo)準(zhǔn)不包含所有人員的食宿 、社保等福利待遇）崗位名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)合計駐店經(jīng)理500015000值班經(jīng)理250025000前廳接待180047200酒店資產(chǎn)員180011800客房服務(wù)員130056500PA/洗碗工10003+25000專業(yè).專注餐廳/茶坊服務(wù)員1300911700保安150023000工程維修（兼職）100011000廚房班子人均 3000515000會計250012500出納20001

12、2000合計3065700六、酒店經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算按商務(wù)酒店平均房價 140 元/間天，平均入住率 80% （入住率視其酒店位置及市場規(guī)律變化）預(yù)算，每月經(jīng)營情況預(yù)算如下：酒店客房月營業(yè)收入：總房間數(shù) X 入住率 X 平均房價 X30 天酒店客房月營業(yè)收入?yún)R總二36 間 X80%X140 元/間.天 X30 天=120960 元/月空中花園月營業(yè)收入：總接待量 X 上客率 X 人均消費(fèi) X2 餐 X30 天空中花園月營業(yè)收入?yún)R總=80 人 X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560元/月特色餐廳月營業(yè)額收入：總接待量 X 上客率 X 人均消費(fèi) X2 餐 X30 天特色餐廳月營業(yè)收入?yún)R總

13、=80 人 X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000元/月則：酒店月營業(yè)額匯總二227520.00 元/月直接成本及費(fèi)用：143513 元/月，其分解如下：低值易耗品：3/元間按使用 70%情況核算，需 1815.00 元/月管理費(fèi)：65700.00 元/月洗滌費(fèi)：按 4.5 元/間核算按 80%出租率核算，需 3888 元/月水電費(fèi)：按 20 元/間核算按 80%出租率核算，需 17280 元/月稅費(fèi)：按 80%出租率核算，按營業(yè)額 0.6%使用率 70%，需:5080 元/月租金：按 22 元/平方核算需：1200 平米 X 22 = 26400 元/月物管費(fèi)：按 2 元/平

14、方核算需：1200 平米 X 2 =2400 元/月專業(yè).專注另外：裝修及設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi) 按五年折舊核算每月需 20950 元/月貝心每月預(yù)計利潤額二84007 元/月七、完成經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)保障措施酒店經(jīng)營管理指導(dǎo)思路：以銷售為龍頭，以服務(wù)為保障，以完善的配套設(shè)施為基礎(chǔ)，以優(yōu)良的管 理為后盾，開源節(jié)流促進(jìn)酒店全面高效增益運(yùn)作。建立健全酒店各項規(guī)章制度1、全面引進(jìn) IS090001/14000 國際酒店質(zhì)量體系建設(shè)，建立健全酒店的各 項規(guī)章制度與作業(yè)程序，實行事事有法”可依，工作有章”可循，以制度來管理 人的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真執(zhí)行各項制度并落實到實際工作中去 ，為酒店經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的 完成打好基礎(chǔ)。2、提咼

15、酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量酒店內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量的提高，對實現(xiàn)營銷任務(wù)的完成工作至關(guān)重要 。好的產(chǎn) 品（服務(wù)）只有通過銷售才能轉(zhuǎn)變成商品，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與社會價值，而 產(chǎn)品（服務(wù)）本身的質(zhì)量是直接影響顧客是否購買的首要條件 ， 我們必須從內(nèi) 部管理的規(guī)范著手，加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，提高他們的服務(wù)技能與技巧，體現(xiàn)出 星級酒店的服務(wù)水平。3、實行目標(biāo)責(zé)任與績效管理對酒店經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分解到每月、每周、每天、每個部門責(zé)任人，真正做 到千斤重?fù)?dān)人人挑，人人頭上有指標(biāo)。讓大家關(guān)注成本與費(fèi)用，關(guān)心每天的營 業(yè)情況，把經(jīng)營業(yè)績與各位員工的待遇績效相結(jié)合，讓所有員工充分發(fā)揮其主 觀能動性，為公司發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策。4、提高酒店客房出租

16、率；專業(yè).專注1 ）、充分開發(fā)中高端商務(wù)客戶，與成都市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金 周及年底商務(wù)會議的高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2） 、加大對鐘點房的推銷力度，通于短平快的方式，提高客房運(yùn)轉(zhuǎn)率；3 ）、堅持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡可能提高價格基礎(chǔ)上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房價1）、加強(qiáng)高價位房間的推銷針對散客，讓每個進(jìn)入酒店的客人都成為我們成交的對象，特別是情侶間、商務(wù)間等，從而促進(jìn)平均房價的提升；2 ）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。

17、6、增加客房附加值，提高收益1 ）、房間酒水食品結(jié)構(gòu)與品種，根據(jù)每個月經(jīng)營所反饋的信息，擬定客人的 喜好逐步改善房間酒水品種、結(jié)構(gòu)、以促進(jìn)消費(fèi)，增加收入；2） 、購進(jìn)房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種和結(jié)構(gòu)，與供貨商協(xié)調(diào)溝通，不 斷增加新品種，以刺激消費(fèi)，提咼收入；3） 、增設(shè)房間種類特別是個性化房間，如商務(wù)房、情侶間的經(jīng)營思路調(diào)整、 增添酒店組合消費(fèi)、滾動消費(fèi)，在傳統(tǒng)的客房經(jīng)營下，改善經(jīng)營方式，增添新 的項目，讓客人到酒店消費(fèi)既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細(xì)微服務(wù)，在商務(wù)、旅游、娛樂、休閑的獨立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的 不同之處。7、節(jié)能降耗，控制運(yùn)營成本每天按規(guī)定開關(guān)燈，空調(diào)

18、等，操作辦法如下：總的思路建議將洗手間設(shè)置為聲控；過道設(shè)置為間斷性聲控設(shè)備1 ）、樓層過道開燈時間：晚 19 : 30 次日 07 : 00 （單組，隔個開放）；專業(yè).專注2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關(guān)掉房間所有燈，衛(wèi)生間只開一 盞；3 ）、客房服務(wù)員，住客離房后，必須進(jìn)行檢查，關(guān)燈、關(guān)水，客人退房后， 打開窗戶，原則上房內(nèi)不開一盞燈；4） 、房間空調(diào)，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空 調(diào)；5）、對房間低易耗品，嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制，對住人房實行補(bǔ)新不撤舊的原則，對于能回收或是可以進(jìn)行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1 ）、加強(qiáng)對各崗位工作人員的消防知識培訓(xùn)，

19、培養(yǎng)員工的消防安全意識。2） 、通過培訓(xùn)要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報警電話。4）、加強(qiáng)日常巡視，杜絕消防安全隱患。5 ）、與保安部密切配合，加強(qiáng)巡視，保證住店客人的人身財產(chǎn)安全。9、完善營銷激勵機(jī)制，提高銷售人員的工作積極性；營銷激勵機(jī)制的建立健全，是直接影響營銷人員工作積極性的關(guān)鍵因素 ， 良好的內(nèi)部激勵機(jī)制可以促進(jìn)酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升 ，而反之則很難實現(xiàn) 經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)的完成。要讓我們所有的員工的業(yè)績與經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤 ，實現(xiàn)按 勞取酬、多勞多得的原則，樹立業(yè)績標(biāo)兵、讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工 有緊迫感與危機(jī)感，實行末位淘汰制。9.

20、0 推行全員營銷，提高員工的推銷意識；酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有 責(zé)任和義務(wù)支持酒店的銷售工作，通過培訓(xùn)提高員工的推銷意識，在顧客滿意 的前提下，進(jìn)行全員營銷，促進(jìn)顧客二次消費(fèi)。9.1 增設(shè)酒店宣傳系統(tǒng)專業(yè).專注顧客到酒店后，都希望能在短時間內(nèi)熟悉消費(fèi)項目及價格 ，我們可以根據(jù) 這一特點，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項目與消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓客人 能根據(jù)自己的消費(fèi)水平，進(jìn)行選擇性消費(fèi)，建設(shè)酒店內(nèi)部宣傳頻道，增設(shè)一個 專門宣傳酒店的電視頻道，實行二十四小時全面宣傳。10、檢查和監(jiān)督10 . 0 堅定不移的貫徹酒店 對內(nèi)加強(qiáng)管理，提高房間品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，對外 加強(qiáng)銷售，充分、合理、有效利用資源”和總臺帶動樓層”的方針。10 . 1 做好內(nèi)部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負(fù) 責(zé)，落實到位（引起重視，加強(qiáng)人防）。10 . 2 加強(qiáng)總臺的現(xiàn)場管理，對入住登記手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)，確保各項工作的正常 開展。10.3 加強(qiáng)樓層、監(jiān)督檢查力度，及時發(fā)現(xiàn)問題，分