常熟新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房管理意見

1、 常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房管理意見為完善新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的使用功能，保障物業(yè)服務(wù)活動的正常開展，根據(jù)省物業(yè)管理?xiàng)l例市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的意見等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見。一、物業(yè)服務(wù)用房類別物業(yè)服務(wù)用房，一般包括辦公用房、輔助用房、經(jīng)營用房等。辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會辦公活動，輔助用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常輔助管理（如門衛(wèi)、倉儲等），經(jīng)營用房主要用于出租以補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金等。二、物業(yè)服務(wù)用房配置標(biāo)準(zhǔn)1.2008年1月1日以前掛牌出讓（含協(xié)議出讓，下同）的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照不少于項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可

2、證載明的建筑規(guī)模（地上地下建筑面積之和）的4配置物業(yè)服務(wù)用房。2.2008年1月1日與以后掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照不少于項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的7且不低于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（地上地下建筑面積之和）的4配置物業(yè)服務(wù)用房。地上建筑面積不足1萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房配置面積不得少于70平方米。2013年5月1日與以后掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房配置面積不得少于100平方米。本意見實(shí)施后掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地，物業(yè)服務(wù)用房中經(jīng)營用房的配置不得少于4。3.掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目整體作為征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)

3、的，物業(yè)服務(wù)用房按上述第1條、第2條規(guī)定配置外，另需配置配套商業(yè)用房，配置標(biāo)準(zhǔn)為帶電梯房屋地上建筑面積的15。4.掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，包含政府回購部分房源作為安置房的，視作普通商品房住宅區(qū)，按上述第1條、第2條規(guī)定配置。5.業(yè)主委員會辦公（議事活動）用房，一般為二十至四十平方米，在物業(yè)服務(wù)辦公用房中安排。三、物業(yè)服務(wù)用房配置要求1.住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房不得設(shè)置在（半）地下，應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般集中設(shè)置在住宅區(qū)中心區(qū)域或住宅區(qū)出入口附近。設(shè)置在住宅樓的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。2.未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置樓層不得高于三層；配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置樓層不

4、得高于六層。3.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、監(jiān)控室、消防室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以與室層高不足2.2米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。4.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房應(yīng)當(dāng)配置為商業(yè)用房。經(jīng)營用房應(yīng)設(shè)置在住宅區(qū)出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應(yīng)不少于二層建筑面積。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)用房一二層建筑面積之和無法滿足經(jīng)營用房配置標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)優(yōu)先在商業(yè)用房其它樓層中設(shè)置，仍不足部分可參照規(guī)定在其它用房中設(shè)置。5.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證未載明有商業(yè)用房的，應(yīng)另行設(shè)置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房。經(jīng)營用房設(shè)置在

5、住宅區(qū)中心區(qū)域或出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應(yīng)不少于二層建筑面積。.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，物業(yè)服務(wù)用房配置標(biāo)準(zhǔn)第3條中要求的配套商業(yè)用房應(yīng)在商業(yè)用房中配置，商業(yè)用房指標(biāo)無法滿足的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)從其持有產(chǎn)權(quán)的商品房中另行配置剩余比例的社區(qū)配套用房作為配套商業(yè)用房提供。7.項(xiàng)目竣工核實(shí)時，如建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證載明的建設(shè)規(guī)模超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建設(shè)規(guī)模的，造成原規(guī)劃配置的物業(yè)服務(wù)用房面積不足的，應(yīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)足。8.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按不低于交付使用部分總建筑面積的3配置（臨時）物業(yè)服務(wù)用房。四、物業(yè)服

6、務(wù)辦公（輔助）用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)服務(wù)辦公（輔助）用房：1.房屋墻面應(yīng)當(dāng)涂刷墻涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?，地面鋪設(shè)瓷磚或地板，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；2.上下水、供電等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能；3.小區(qū)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房預(yù)留端口，具備正常使用功能。五、物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、登記問題1.開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本意見規(guī)劃設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查批準(zhǔn)前征求物業(yè)管理行政主管部門的意見后確定。開發(fā)建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)服務(wù)用房位置,不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積應(yīng)在規(guī)

7、劃總平面圖中注明。2.開發(fā)建設(shè)單位在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)用房單體規(guī)劃方案圖。3.物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不計(jì)入分?jǐn)偯娣e，測繪成果平面圖相應(yīng)位置標(biāo)注“物業(yè)服務(wù)用房”字樣。4.開發(fā)建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)首次登記時，應(yīng)當(dāng)一并將物業(yè)服務(wù)用房申請登記為全體業(yè)主共有，登記機(jī)構(gòu)只登記不發(fā)證。六、物業(yè)服務(wù)用房的管理1.物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收合格后 30 日，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行交接驗(yàn)收。室設(shè)施使用功能符合要求的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房交接驗(yàn)收清單上簽字蓋章正式移交。使用功能存在問題的，雙方應(yīng)當(dāng)約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗(yàn)收工作。雙方辦理正式移交手

8、續(xù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房情況在小區(qū)公告。成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會。2.業(yè)主委員會成立前,物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)情況告知并移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，在保留必要的辦公場所后,將其它物業(yè)服務(wù)用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營和使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營用房的,租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。3.物業(yè)服務(wù)用房的使用應(yīng)符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定。物業(yè)服務(wù)用房出租的，應(yīng)當(dāng)符合房屋租賃相關(guān)規(guī)定。4.物業(yè)服務(wù)用房的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有,其中30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入

9、專項(xiàng)維修資金，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的從其約定。經(jīng)營收益可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨(dú)記帳、專款專用，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定使用，主要用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新改造。5.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)配置的配套商業(yè)用房權(quán)屬為政府指定部門，政府未指定的為街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在交付前無償移交配套商業(yè)用房（包括社區(qū)配套用房）。配套商業(yè)用房經(jīng)營收入可以統(tǒng)籌使用于小區(qū)管理，單獨(dú)建賬。6.物業(yè)服務(wù)用房經(jīng)營收支情況應(yīng)當(dāng)每半年不少于一次在物業(yè)管理區(qū)域公示,接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的查詢和監(jiān)督。 7.物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)

10、企業(yè)應(yīng)與時將物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會。8.因征收致使物業(yè)服務(wù)用房滅失的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋征收有關(guān)規(guī)定,由業(yè)主（代表）大會決定補(bǔ)償安置的方式。補(bǔ)償安置方式應(yīng)為置換、重建物業(yè)服務(wù)用房、貨幣補(bǔ)償?shù)?。七?008年1月1日與以后掛牌出讓可分割銷售的非住宅用地（工業(yè)用地除外）項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)用房管理參照本意見執(zhí)行。八、本意見自2018年5月1日起實(shí)施，常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房管理意見（常政發(fā)規(guī)字20126號）同時廢止。 常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房管理意見修訂說明一、修訂背景.常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房管理意見（常政發(fā)規(guī)字20126號）于2012年月日起實(shí)施，現(xiàn)已滿年，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修訂。

11、.原意見在實(shí)際運(yùn)作中，部分條款存在漏洞，修訂后將更加完善。二、修訂主要容（一）物業(yè)服務(wù)用房配置標(biāo)準(zhǔn).增加了省條例規(guī)定的容。（）2013年5月1日與以后掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房配置面積不得少于100平方米。該條款自省條例實(shí)施后實(shí)際操作中已經(jīng)執(zhí)行，但我市未有相關(guān)文件明確，此次在辦法修訂時增加。（）業(yè)主委員會辦公（議事活動）用房，一般為二十至四十平方米，在物業(yè)服務(wù)辦公用房中安排。.對于征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房配置物業(yè)用房作了修訂。（）掛牌出讓的經(jīng)營性住宅用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目整體作為征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)的，物業(yè)服務(wù)用房按上述第1條、第2條規(guī)

12、定配置外，另需配置配套商業(yè)用房，配置標(biāo)準(zhǔn)為帶電梯房屋地上建筑面積的15。（）掛牌出讓的住宅用地作為普通商品房住宅區(qū)，其中部分房源用于政府回購的也按商品房標(biāo)準(zhǔn)配置。（二）物業(yè)服務(wù)用房配置要求對原來文件中未明細(xì)的作了具體規(guī)定，便于操作。.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房應(yīng)當(dāng)配置為商業(yè)用房。經(jīng)營用房應(yīng)設(shè)置在住宅區(qū)出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應(yīng)不少于二層建筑面積。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)用房一二層建筑面積之和無法滿足經(jīng)營用房配置標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)優(yōu)先在商業(yè)用房其它樓層中設(shè)置，仍不足部分可參照規(guī)定在其它用房中設(shè)置。2.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證未載明有商業(yè)用房的，應(yīng)另行設(shè)置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房。經(jīng)營用房設(shè)置在住宅區(qū)中心區(qū)域或出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應(yīng)不少于二層建筑面積。3.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，物業(yè)服務(wù)用房配置標(biāo)準(zhǔn)第3條中要求的配套商業(yè)用房應(yīng)在商