常熟新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房管理意見

1、 常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房管理意見為完善新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房的使用功能，保障物業(yè)服務活動的正常開展，根據省物業(yè)管理條例市住宅區(qū)物業(yè)管理條例市政府關于進一步加強我市物業(yè)管理工作的意見等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本意見。一、物業(yè)服務用房類別物業(yè)服務用房，一般包括辦公用房、輔助用房、經營用房等。辦公用房主要用于物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會辦公活動，輔助用房主要用于物業(yè)服務企業(yè)日常輔助管理（如門衛(wèi)、倉儲等），經營用房主要用于出租以補貼物業(yè)服務費和維修資金等。二、物業(yè)服務用房配置標準1.2008年1月1日以前掛牌出讓（含協議出讓，下同）的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，應當按照不少于項目建設工程規(guī)劃許可

2、證載明的建筑規(guī)模（地上地下建筑面積之和）的4配置物業(yè)服務用房。2.2008年1月1日與以后掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，應當按照不少于項目建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的7且不低于項目建設規(guī)模（地上地下建筑面積之和）的4配置物業(yè)服務用房。地上建筑面積不足1萬平方米的，物業(yè)服務用房配置面積不得少于70平方米。2013年5月1日與以后掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，物業(yè)服務用房配置面積不得少于100平方米。本意見實施后掛牌出讓的經營性住宅用地，物業(yè)服務用房中經營用房的配置不得少于4。3.掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，項目整體作為征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)

3、的，物業(yè)服務用房按上述第1條、第2條規(guī)定配置外，另需配置配套商業(yè)用房，配置標準為帶電梯房屋地上建筑面積的15。4.掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，包含政府回購部分房源作為安置房的，視作普通商品房住宅區(qū)，按上述第1條、第2條規(guī)定配置。5.業(yè)主委員會辦公（議事活動）用房，一般為二十至四十平方米，在物業(yè)服務辦公用房中安排。三、物業(yè)服務用房配置要求1.住宅區(qū)的物業(yè)服務用房不得設置在（半）地下，應當是地面以上的非居住房屋，一般集中設置在住宅區(qū)中心區(qū)域或住宅區(qū)出入口附近。設置在住宅樓的，應當具有獨立的通道。2.未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房設置樓層不得高于三層；配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房設置樓層不

4、得高于六層。3.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、監(jiān)控室、消防室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以與室層高不足2.2米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。4.開發(fā)建設項目建設工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，住宅區(qū)物業(yè)服務經營用房應當配置為商業(yè)用房。經營用房應設置在住宅區(qū)出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應不少于二層建筑面積。開發(fā)建設項目商業(yè)用房一二層建筑面積之和無法滿足經營用房配置標準的，應優(yōu)先在商業(yè)用房其它樓層中設置，仍不足部分可參照規(guī)定在其它用房中設置。5.開發(fā)建設項目建設工程規(guī)劃許可證未載明有商業(yè)用房的，應另行設置物業(yè)服務經營用房。經營用房設置在

5、住宅區(qū)中心區(qū)域或出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應不少于二層建筑面積。.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房建設工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，物業(yè)服務用房配置標準第3條中要求的配套商業(yè)用房應在商業(yè)用房中配置，商業(yè)用房指標無法滿足的，開發(fā)建設單位應從其持有產權的商品房中另行配置剩余比例的社區(qū)配套用房作為配套商業(yè)用房提供。7.項目竣工核實時，如建設工程規(guī)劃驗收合格證載明的建設規(guī)模超過建設工程規(guī)劃許可證載明的建設規(guī)模的，造成原規(guī)劃配置的物業(yè)服務用房面積不足的，應按照上述標準進行補足。8.開發(fā)建設項目實行分期開發(fā)的，應當按不低于交付使用部分總建筑面積的3配置（臨時）物業(yè)服務用房。四、物業(yè)服

6、務辦公（輔助）用房建設標準開發(fā)建設單位應當按照下列標準建設物業(yè)服務辦公（輔助）用房：1.房屋墻面應當涂刷墻涂料，頂棚應當吊頂或涂刷涂料，地面鋪設瓷磚或地板，衛(wèi)生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；2.上下水、供電等應當具備正常使用功能；3.小區(qū)配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業(yè)服務用房預留端口，具備正常使用功能。五、物業(yè)服務用房規(guī)劃、設計、登記問題1.開發(fā)建設單位應當按照本意見規(guī)劃設置物業(yè)服務用房，在規(guī)劃設計方案審查批準前征求物業(yè)管理行政主管部門的意見后確定。開發(fā)建設單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)服務用房位置,不得擅自轉讓、抵押物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房的位置、面積應在規(guī)

7、劃總平面圖中注明。2.開發(fā)建設單位在辦理項目預售許可前，應當提供規(guī)劃主管部門批準的物業(yè)服務用房單體規(guī)劃方案圖。3.物業(yè)服務用房建筑面積不計入分攤面積，測繪成果平面圖相應位置標注“物業(yè)服務用房”字樣。4.開發(fā)建設單位在辦理不動產首次登記時，應當一并將物業(yè)服務用房申請登記為全體業(yè)主共有，登記機構只登記不發(fā)證。六、物業(yè)服務用房的管理1.物業(yè)服務用房竣工驗收合格后 30 日，開發(fā)建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務用房進行交接驗收。室設施使用功能符合要求的，雙方應當在物業(yè)服務用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交。使用功能存在問題的，雙方應當約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗收工作。雙方辦理正式移交手

8、續(xù)后，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房情況在小區(qū)公告。成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房情況書面告知業(yè)主委員會。2.業(yè)主委員會成立前,物業(yè)服務用房由物業(yè)服務企業(yè)使用和經營。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房相關情況告知并移交業(yè)主委員會。業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定，在保留必要的辦公場所后,將其它物業(yè)服務用房委托物業(yè)服務企業(yè)經營和使用。物業(yè)服務企業(yè)出租經營用房的,租賃合同應當經業(yè)主委員會同意。3.物業(yè)服務用房的使用應符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定。物業(yè)服務用房出租的，應當符合房屋租賃相關規(guī)定。4.物業(yè)服務用房的經營收益歸全體業(yè)主所有,其中30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入

9、專項維修資金，物業(yè)服務合同另有約定的從其約定。經營收益可以由物業(yè)服務企業(yè)代為保管、單獨記帳、專款專用，由業(yè)主委員會根據業(yè)主（代表）大會的決定使用，主要用于共用部位、共用設施設備的維修更新改造。5.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)配置的配套商業(yè)用房權屬為政府指定部門，政府未指定的為街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），開發(fā)建設單位應在交付前無償移交配套商業(yè)用房（包括社區(qū)配套用房）。配套商業(yè)用房經營收入可以統籌使用于小區(qū)管理，單獨建賬。6.物業(yè)服務用房經營收支情況應當每半年不少于一次在物業(yè)管理區(qū)域公示,接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的查詢和監(jiān)督。 7.物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)服務

10、企業(yè)應與時將物業(yè)服務用房移交給業(yè)主委員會。8.因征收致使物業(yè)服務用房滅失的,應當根據房屋征收有關規(guī)定,由業(yè)主（代表）大會決定補償安置的方式。補償安置方式應為置換、重建物業(yè)服務用房、貨幣補償等。七、2008年1月1日與以后掛牌出讓可分割銷售的非住宅用地（工業(yè)用地除外）項目的物業(yè)服務用房管理參照本意見執(zhí)行。八、本意見自2018年5月1日起實施，常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房管理意見（常政發(fā)規(guī)字20126號）同時廢止。 常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房管理意見修訂說明一、修訂背景.常熟市新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房管理意見（常政發(fā)規(guī)字20126號）于2012年月日起實施，現已滿年，按規(guī)定應當進行修訂。

11、.原意見在實際運作中，部分條款存在漏洞，修訂后將更加完善。二、修訂主要容（一）物業(yè)服務用房配置標準.增加了省條例規(guī)定的容。（）2013年5月1日與以后掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，物業(yè)服務用房配置面積不得少于100平方米。該條款自省條例實施后實際操作中已經執(zhí)行，但我市未有相關文件明確，此次在辦法修訂時增加。（）業(yè)主委員會辦公（議事活動）用房，一般為二十至四十平方米，在物業(yè)服務辦公用房中安排。.對于征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房配置物業(yè)用房作了修訂。（）掛牌出讓的經營性住宅用地開發(fā)建設項目，項目整體作為征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房住宅區(qū)的，物業(yè)服務用房按上述第1條、第2條規(guī)

12、定配置外，另需配置配套商業(yè)用房，配置標準為帶電梯房屋地上建筑面積的15。（）掛牌出讓的住宅用地作為普通商品房住宅區(qū)，其中部分房源用于政府回購的也按商品房標準配置。（二）物業(yè)服務用房配置要求對原來文件中未明細的作了具體規(guī)定，便于操作。.開發(fā)建設項目建設工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，住宅區(qū)物業(yè)服務經營用房應當配置為商業(yè)用房。經營用房應設置在住宅區(qū)出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應不少于二層建筑面積。開發(fā)建設項目商業(yè)用房一二層建筑面積之和無法滿足經營用房配置標準的，應優(yōu)先在商業(yè)用房其它樓層中設置，仍不足部分可參照規(guī)定在其它用房中設置。2.開發(fā)建設項目建設工程規(guī)劃許可證未載明有商業(yè)用房的，應另行設置物業(yè)服務經營用房。經營用房設置在住宅區(qū)中心區(qū)域或出入口附近沿街或沿路的一二層，一層建筑面積應不少于二層建筑面積。3.征收（搬遷）安置房、城鄉(xiāng)一體化安置房建設工程規(guī)劃許可證載明有商業(yè)用房的，物業(yè)服務用房配置標準第3條中要求的配套商業(yè)用房應在商