土地估價(jià)方法適用范圍及原則

1、估價(jià)方法市場法收益法剩余法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法成本法（土地估價(jià)方法）適用范圍從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，還可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取適用于有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地產(chǎn)的估價(jià)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后在開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評(píng)估。完成基準(zhǔn)地

2、價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會(huì)與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，一般成本逼近法適用范圍：1新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)；2土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價(jià)時(shí)采用；3工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；4，既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。估價(jià)方法原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則替代原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則預(yù)期收益原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則最有效利用原則、預(yù)期收益原則合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則替代原則

3、合法原則、供需原則、價(jià)值主導(dǎo)原則報(bào)酬遞增遞減原則（抵押評(píng)估，審慎原則；出讓價(jià)值評(píng)估，公開市場原則）1、合法原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、供需原則土地估價(jià)要以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。3、價(jià)值主導(dǎo)原則土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。4、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似

4、地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。5、最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。土地的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)用途和利用程度是多方面的。不同的權(quán)利形態(tài)及不同的用途下，土地的價(jià)值不同;同一用途不同利用程度下土地價(jià)值也不同。只有當(dāng)土地利用在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)靥幱谧钣行Ю脿顟B(tài)時(shí)，其土地價(jià)值才最大。以土地的最大價(jià)值進(jìn)行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。6、預(yù)期收益原則遵循預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。預(yù)測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經(jīng)營管理水平下的土地純收益。7、報(bào)酬遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。8、審慎原則在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果時(shí),應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。9、公開市場原則評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。10、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料