試論用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理分析當(dāng)前的房?jī)r(jià)

1、試論用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理分析當(dāng)前的房?jī)r(jià)         論文關(guān)鍵詞房?jī)r(jià) 需求 低利率 “泡沫性”虛高 論文摘 要中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著政府停止住房實(shí)物分配的政策逐步推行，在上個(gè)世紀(jì)90年代真正形成的。從這十幾年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)看，房?jī)r(jià)確實(shí)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。但是，房?jī)r(jià)上漲并不構(gòu)成社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)政策進(jìn)行譴責(zé)的理由，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)晴雨表，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)沒有理由停滯。問題關(guān)鍵是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是“泡沫性”虛高且有不斷攀升的態(tài)勢(shì)，不僅會(huì)帶來了一系列的社會(huì)性問題，也對(duì)面臨改革重大關(guān)口的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻的影響

2、。 長(zhǎng)期以來，中國(guó)人都渴望“居者有其房”。而近年我國(guó)房地產(chǎn)很熱門，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，搞得政府焦頭爛額，百姓叫苦連天，已產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快，房地產(chǎn)需求釋放過于迅速，容易使房地產(chǎn)業(yè)透支下期需求，影響其持續(xù)健康發(fā)展，還容易導(dǎo)致部分低收入群體住房困難和銀行及社會(huì)資金不合理地向房地產(chǎn)傾斜，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)的貧富分化，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，調(diào)控房?jī)r(jià)很必要，國(guó)家也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，旨在壓制不正常的房?jī)r(jià)。然而，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，2007年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲6.4%，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，著實(shí)在令人吃驚。深圳的

3、每平方米均價(jià)超過14，000元，而上海則高達(dá)每17，000以上。可以說5月創(chuàng)下了18個(gè)月來的新高，但房?jī)r(jià)仍是“沒有最高，只有更高”，像一匹脫韁的野馬。這是為什么呢？除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范炒作外，還需要我們用經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理來分析房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的原因。 一、土地出讓招拍掛政策 各地政府代行土地?fù)碛姓咧畽?quán)，土地由地方政府所壟斷。近些年來越來越多的采取純粹價(jià)高者得之的拍賣方式來向開發(fā)商出讓土地，這就造成土地價(jià)格的突飛猛進(jìn)，進(jìn)而使得很大程度上基于土地價(jià)格的房產(chǎn)價(jià)格也就隨之扶搖直上。杭州是最早實(shí)行土地出讓招拍掛牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉開了房?jī)r(jià)快速上漲的大幕。加之在土地在二級(jí)市場(chǎng)上的瘋狂炒作，如

4、何不使土地的價(jià)格更上一層樓。所以，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲源自土地資源的稀缺性。土地是不可再生資源，隨著人均占用的土地逐步減少，土地價(jià)格便會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)?，F(xiàn)在中央為了保住18億畝耕地的紅線，要求地方政府必須采取一切措施集約、節(jié)約用地。在城市尤其是中心城市，這一趨勢(shì)更加明顯。城市化進(jìn)程使得土地資源相對(duì)稀缺這一矛盾更加突出，一個(gè)地方城市化進(jìn)程越快，它的房?jī)r(jià)上漲得也更快。對(duì)于北京、上海、深圳這樣的全國(guó)性城市，此矛盾更加突出。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求曲線進(jìn)行分析，這一原因帶來的土地價(jià)格的上升導(dǎo)致房產(chǎn)成本的上升，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線S左移到S。而下面二點(diǎn)是需求的原因，需求的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線D右移到D，這樣兩支曲

5、線的同時(shí)移動(dòng)就造成了房?jī)r(jià)的上升，而同時(shí)房產(chǎn)交易數(shù)量（即均衡時(shí)需求或供給的數(shù)量）并未縮水。 二、居民自購(gòu)房需求的激增 根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，需求必須滿足兩個(gè)條件：第一，要有欲望和主觀的需要，需求層次的提高和未來二十年內(nèi)我國(guó)正處在青壯年人口增長(zhǎng)的高峰期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有了保證。第二，要有貨幣購(gòu)買力。需求是以購(gòu)買力為前提的。當(dāng)前我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展，以及 “一人有難，眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國(guó)文化，為很多不具買房條件的居民提供了方便。因此，購(gòu)房的需求非常旺盛。目前，用于自住的購(gòu)房者大體分為四類：一是城市建設(shè)中形成的拆遷戶，他們是被動(dòng)剛性需求房子被拆了，必須得買新房，盡管部分人要背上

6、沉重的房貸并嚴(yán)重的影響生活質(zhì)量。近年來，隨著城市的舊城改建迅猛發(fā)展，拆遷數(shù)量加大，使得這類人急劇增多。在一些城市中，占住房總需求的半數(shù)以上。二是城市、農(nóng)村中一部分比較富有的人，他們?cè)扔凶》?，現(xiàn)在在良好收入的支撐下具有強(qiáng)烈的換房需求他們要求更新環(huán)境更好、面積更大的房子。屬于二次購(gòu)房，這部分人所占比例相對(duì)較小但絕對(duì)數(shù)量卻不少。三是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在一些發(fā)達(dá)的城市，大量的外資進(jìn)入中國(guó)，這些外商有購(gòu)買辦公樓、住房的需求?；蚴怯捎诘乩砦恢玫鹊脑?，一些港、澳、臺(tái)同胞在內(nèi)地購(gòu)買住房加劇了需求。由于需求層次的不同，這部分人主要的需求是高檔住宅、寫字樓。這些樓盤客觀起到了價(jià)格示范效應(yīng)的作用。四是結(jié)婚購(gòu)房

7、的年輕人，中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣結(jié)婚需要新房，且要求有獨(dú)立的房屋，使他們也有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，盡管大部分人由于參加工作時(shí)間不長(zhǎng)，收入有限，但在父母、親戚的幫助下。也加入了購(gòu)房大軍中，成為“房奴”。此外，一些原來并不打算立即買房的人，因心理預(yù)期害怕房?jī)r(jià)的快速上漲，存在著“羊群效應(yīng)”。提前加入到了購(gòu)房大軍中，擴(kuò)大了需求的范圍。因此，總的需求的急劇增加成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)迅速上升的一個(gè)重要原因。         三、 長(zhǎng)期持續(xù)的低利率環(huán)境及人民幣的升值是造成房?jī)r(jià)“泡沫性”虛高的重要原因 如果說，居民自購(gòu)房需求的激增及土地供應(yīng)的不足，造成

8、了房?jī)r(jià)的不斷攀升，那么，我國(guó)長(zhǎng)期的低利率政策及人民幣的升值所造成的投資、投機(jī)則是房?jī)r(jià)“泡沫性”虛高的根本原因。一是低利率導(dǎo)致資金流入房地產(chǎn)業(yè)。作為投資或者投機(jī)者，之所以保有各種資產(chǎn)如房地產(chǎn)、股票、債券等，是為了從中獲取收益。如果我們假定各類資產(chǎn)之間的流動(dòng)性及風(fēng)險(xiǎn)一致，那么各類資產(chǎn)之間如果有收益差的話，人們就會(huì)通過賣掉收益率低的資產(chǎn)，購(gòu)入收益率高的資產(chǎn)來進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，最后達(dá)致資產(chǎn)收益的平衡。這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱作“裁定交易”。這些年來，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在著巨大的收益，而貸款成本相對(duì)較低，這樣，根據(jù)上面的“裁定交易”的原理。大量資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這些年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)商的土地儲(chǔ)備、開發(fā)貸款、建

9、筑商的流動(dòng)資金貸款到消費(fèi)者信貸，無一例外來自銀行，這整個(gè)過程所需資金差不多占到全部房地產(chǎn)資金的80%左右。統(tǒng)計(jì)表明，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)76%，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴(kuò)大流動(dòng)資金貸款融通資金。與此同時(shí)，在中國(guó)銀行業(yè)總共20萬億元的貸款余額中，超過半數(shù)貸款都是以房產(chǎn)做抵押的?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)聚集了大量的銀行信貸。二是低利率使房?jī)r(jià)出現(xiàn)“泡沫”。大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“泡沫”的可能。打比方說，你拿100萬元的資金投資了一處房產(chǎn)，租金年收益為10萬元，當(dāng)前的長(zhǎng)期利率水平是5%，那么你所持有房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格是符合資產(chǎn)價(jià)值的（在這里為簡(jiǎn)便起見，不考慮房產(chǎn)折舊以及風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等問題）。而

10、同時(shí)，在這一年間房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格又上漲了10%。如果把這處房產(chǎn)出售再加上租金收入，一年獲利20萬元，資本（100萬元）的年收益率就是20%，比長(zhǎng)期利率多3倍。如果人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的話，那么從資本投資收益的角度來看，投資這處房產(chǎn)是絕對(duì)合理的。只要房?jī)r(jià)能保持年5%以上的上漲，同時(shí)長(zhǎng)期利率不超過5%，那么從資本投資收益的角度來看，任何時(shí)候購(gòu)買這處房產(chǎn)哪怕它漲上了天都是合理的。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的“合理性泡沫”。這也就是資產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)越漲越買，越買越漲這種“正反饋”現(xiàn)象的“合理”解釋。當(dāng)然了，這里所說的“合理”是從資本投資收益的角度而言的，并不是指資產(chǎn)的價(jià)格“合理”（符合資產(chǎn)的價(jià)值）。從資

11、產(chǎn)收益的角度來看已處于泡沫狀態(tài)，而從資本投資收益的角度來看卻是合理的。由于房?jī)r(jià)居高不下，不少居民一度持幣觀望，當(dāng)他們看到宏觀調(diào)控效果欠佳，預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲時(shí)，也加入購(gòu)買行列，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)走高。調(diào)查顯示，53的人認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高，同時(shí)在表示房?jī)r(jià)偏高的被訪者中仍有88認(rèn)為年內(nèi)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。“追漲”心理的根源依然是低利率。泡沫催生恐慌，恐慌催生悲劇。三是低利率及人民幣的升值刺激投機(jī)、投資購(gòu)房增多。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購(gòu)房者(投資或消費(fèi))的購(gòu)房成本也越低，就會(huì)大大刺激房市的有效需求，一步步拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上升。所謂的投資性購(gòu)買，比如買幾套用于出租，以獲取租金回報(bào)，這股力量比較偏于理性。最厲害的是所謂的“游資”。“游資”所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當(dāng)京、滬、深、穗房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高收益率吸引了全世界游資的目光，從中東的石油美元到美國(guó)