云南羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(45頁(yè)）

1、羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第 2 頁(yè) 共 47 頁(yè)目目 錄錄一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況.31、羅平縣概況.32、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平.63、羅平居民收入情況.8二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況.91、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況.102、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查.112.1、豪洋時(shí)代廣場(chǎng).112.2、安興商業(yè)廣場(chǎng).142.3、創(chuàng)富時(shí)代.162.4、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng).193、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查.233.1、安興潤(rùn)城.233.2、紅星廣場(chǎng).273.3、蟠龍?zhí)m庭.313.4、美侖旭城.323、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布.37三、客戶訪談三、客戶訪談.381、學(xué)校學(xué)生訪談.382、培訓(xùn)中心調(diào)研.38

2、3、問(wèn)卷調(diào)查.394、結(jié)論.45四、總結(jié)四、總結(jié).46第 3 頁(yè) 共 47 頁(yè)一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況1、羅平縣概況、羅平縣概況區(qū)區(qū) 位位羅平縣位于云南省東部，滇、桂、黔三省(區(qū))結(jié)合部，素有“雞鳴三省”之稱。 地處東經(jīng) 1035710443，北緯24312525之間。東沿黃泥河為界與貴州興義市接壤；東南以南盤(pán)江、清水江為界，與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔河相望；西南與師宗相鄰；西至北界，分別與陸良、麒麟、富源三縣(區(qū))毗鄰。西距省城昆明 220 公里，北距曲靖市 131公里，東至貴州省興義市 86 公里，南距廣西壯族自治區(qū)西林縣城 156 公里。羅平縣第 4 頁(yè) 共 47 頁(yè)羅平縣是進(jìn)

3、出云南的東大門(mén)，境內(nèi)地勢(shì)西北高，東南低，最高海拔大白臘山 2468 米，最低海拔魯布革鄉(xiāng)的三江口722 米(已被淹沒(méi))，相對(duì)高差 1746 米,氣候溫和，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑，全縣除南部魯布革鄉(xiāng)屬南亞熱帶氣候外，其余均屬南溫帶和北亞熱帶高原季風(fēng)氣候，年平均氣溫 15.1 攝氏度，無(wú)霜期 280 天，日照 1685.8 小時(shí)，年平均降雨量 1743.9毫米。屬于典型的喀斯特地貌，地形復(fù)雜，立體氣候明顯。歷歷 史史 羅平縣有人類活動(dòng)的歷史可以追溯到舊石器時(shí)代。秦代為夜郎國(guó)所屬漏臥候國(guó)，元代至元六十一年(1274 年)置羅雄州，明萬(wàn)歷十六年(1588 年)更名為羅平州，民國(guó) 2 年(1913年)改羅平

4、州為羅平縣。羅平縣是革命老區(qū)，1937 年 11 月，建立中共第一個(gè)黨支部，1939 年 3 月建立中共羅平縣地下縣委，1948 年 12月 31 日，羅平縣城解放。城城 市市 全縣城市面積規(guī)劃 24 平方公里，至 2007 年末，已建成 13 平方公里，城市園林綠化面積 185.4 萬(wàn)平方米，整個(gè)建設(shè)正向山水旅游城市邁進(jìn)，一座綠化、美化、亮化的城市聳立于云南的東大門(mén)。第 5 頁(yè) 共 47 頁(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 全縣現(xiàn)有公路里程 2459.5 公里，其中:等級(jí)公路1215.25 公里。南昆鐵路橫貫縣境內(nèi) 59.7 公里，設(shè)有大小 5個(gè)車(chē)站，羅平站是入滇第一大站，建有大型貨場(chǎng)，年吞吐量達(dá) 30 萬(wàn)

5、噸。 全縣形成了有線、無(wú)線、載波、微波、光纜等多種傳輸手段并行的通訊體系，全縣十四個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和主要景區(qū)都開(kāi)通了移動(dòng)電話，152 個(gè)村(居)委會(huì)開(kāi)通了程控電話。2006 年底，全縣有移動(dòng)電話用戶 55000 戶；固定裝機(jī)容量 31344 線，有固定電話 16948 部， “致富通”4484 戶，小靈通 4279 戶，寬帶用戶 3031 戶。城市規(guī)劃城市規(guī)劃羅平縣按照布局合理、功能完善、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、資源節(jié)約、環(huán)境友好、社會(huì)和諧的新型城鎮(zhèn)建設(shè)要求，修編完善城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，努力構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)中心城市與集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展。一是圍繞建設(shè)山水旅游城市山水旅游城市目標(biāo)，加強(qiáng)縣城建設(shè)。加快推進(jìn)舊城改造

6、、南片區(qū)及魯布革大道東段片區(qū)開(kāi)發(fā)，抓好城市道路、給排水、環(huán)保、商住小區(qū)等市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市的綜合輻射服務(wù)功能；大力實(shí)施城市綠化、美化、亮化、凈化工程，鞏固提高“國(guó)家第 6 頁(yè) 共 47 頁(yè)衛(wèi)生縣城”創(chuàng)建成果，提升城市形象和品位。力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建“省級(jí)園林城市”目標(biāo)。二是結(jié)合各小城鎮(zhèn)的資源、產(chǎn)業(yè)、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，突出特色，加快推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)。力爭(zhēng)全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 36以上。2、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)2008 年，縣內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到60.6 億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增12.5%；轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入5.8 億元，同比增23%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入2.6 億元，同

7、比增22.6%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資23.5 億元，同比增17.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 13.9 億元，同比增26.1%。其中：一產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 16.17 億元，同比增長(zhǎng) 17.2 %；二產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 24.06 億元，同比增長(zhǎng) 3.5 %；工業(yè)實(shí)現(xiàn) 20.40 億元，同比增長(zhǎng) 1.8%；三產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 20.53 億元，同比增長(zhǎng) 19.4 %。對(duì) GDP 貢獻(xiàn)率分別為 27：38：35，分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 4.59、1.33、6.65 個(gè)百分點(diǎn)。能源產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 13.46 億元，同比減 23.07%；冶金產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 18.2 億元，同比增 7.3%；化工產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6.97 億元，同比增 2.26 倍

8、；建材產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1.37 億元，同比增 30.48%；生物資源加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 3 億元，同比增第 7 頁(yè) 共 47 頁(yè)1.14 倍。全年共接待海內(nèi)外游客83.5 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 6 億元。2008 年各類社會(huì)消費(fèi)品零售額年各類社會(huì)消費(fèi)品零售額2008 年羅平縣社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到 13.8657 億元，其中，批發(fā)零售達(dá)到 10.5911 億元，占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額整體的 76.38%，住宿和餐飲業(yè)達(dá)到 2.5336 億元，占到整體 18.27%，星級(jí)住宿和限額以上餐飲業(yè)也達(dá)到了 1289.2 萬(wàn)元，占到整體的 0.93%。3、羅平居民收入情況、羅平居民收入情況第 8 頁(yè) 共 47

9、 頁(yè)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)21 億元，同比增21%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)11970 元，同比增7%；農(nóng)民人均純收入達(dá) 3510 元，同比增20%。小小結(jié)結(jié)羅平縣地處云南、貴州、廣西三省交界處，環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人、歷史悠久、物產(chǎn)豐富，是不可多得的旅游勝地。良好的自然條件為羅平發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的自然條件。近幾年，羅平縣加快城市發(fā)展的速度，大力發(fā)展城市基礎(chǔ)建提升城市形象，對(duì)舊城改造和南市區(qū)整體規(guī)劃加大投入力度，為羅平縣達(dá)到山水旅游城市不斷努力。由于羅平旅游產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在2008 年羅平整體經(jīng)濟(jì)依然保持較快水平的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，居民可支配收入持續(xù)增加，全縣經(jīng)濟(jì)保持較快、較好的發(fā)展勢(shì)

10、頭。（1）全球金融危機(jī)的影響下，羅平經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，利于該項(xiàng)目操作。（2）羅平縣居民收入的增加提升本地居民購(gòu)買(mǎi)力的，對(duì)于該項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用。（3）羅平城市發(fā)展舊城改造，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)，給與政策上的支持。第 9 頁(yè) 共 47 頁(yè)二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況羅平縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為起步階段，城市商業(yè)繁華區(qū)域，主要集中在羅平主要路和街上，商業(yè)形式為自發(fā)形成步行街和新建的商業(yè)底商。對(duì)于羅平商業(yè)項(xiàng)目，缺乏人流組織動(dòng)線和產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，沒(méi)有后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，整體來(lái)看羅平商業(yè)成熟度底，缺乏新意商業(yè)，商業(yè)價(jià)值挖掘較少。羅平住宅項(xiàng)目，整體發(fā)展水平不高

11、，較為普遍的園林綠化、景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃等設(shè)計(jì)吸引大量消費(fèi)者的關(guān)注和青睞，對(duì)于小區(qū)居住的舒適性以及配套設(shè)施的要求不高。整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于目前羅平的房地產(chǎn)發(fā)展成熟度較低，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)不高的局面。目前在羅平縣進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大多為首次開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)或在云南二線城市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少?zèng)]有形成品牌效應(yīng)。第 10 頁(yè) 共 47 頁(yè)1、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域羅平縣的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在振興街上，這里匯集了豪洋時(shí)代廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)富時(shí)代和佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)，由于商業(yè)的匯集這里的商業(yè)成熟度較高，品牌和檔次在羅平最高，主要以服裝為主。住宅項(xiàng)目

12、分布區(qū)域住宅項(xiàng)目分布區(qū)域住宅項(xiàng)目較為分散，分別位于龍門(mén)街上的盤(pán)龍?zhí)m庭，紅星街上的紅星廣場(chǎng)，北市區(qū)魯革布大道的美侖旭城，以及南城區(qū)萬(wàn)峰路中段的安興潤(rùn)城。第 11 頁(yè) 共 47 頁(yè)2、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查對(duì)羅平縣具有代表性的商業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，分別是豪洋時(shí)代廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)富時(shí)代、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)四個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)分析這些商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售模式、定價(jià)策略的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，來(lái)指導(dǎo)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售模式和定價(jià)方式，更好的適應(yīng)市場(chǎng)需求。 2.1、豪洋時(shí)代廣場(chǎng)、豪洋時(shí)代廣場(chǎng)基本信息基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱豪洋時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址豪洋時(shí)代廣場(chǎng)坐落于羅平縣金三角地塊，位于振興街以東，

13、白臘街以南，地形基本呈“L”形。占地面積占地面積2267.1 平方米總建筑面積總建筑面積14600.3 平方米商業(yè)類型商業(yè)類型集中式商鋪一層一層商業(yè)商業(yè)建筑面積建筑面積1423.8 平方米二層商業(yè)建筑面積二層商業(yè)建筑面積1405.3 平方米一層高一層高3.9 米二、三層高二、三層高3.6 米地下室設(shè)有停車(chē)位地下室設(shè)有停車(chē)位26 個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006 年 6 月交房時(shí)間交房時(shí)間2008 年 11 月銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格商鋪均價(jià) 20000 元/平方米租金價(jià)格租金價(jià)格目前一、二層租金 60 元/月主力客戶主力客戶羅平縣本地消費(fèi)者及投資客戶第 12 頁(yè) 共 47 頁(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加臨街

14、鋪面面積項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)主題欠缺經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況人流量較少，商業(yè)檔次水平較低產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)該項(xiàng)目為住宅加底商的形式，底商為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，利用地形的高低落差，北向進(jìn)入實(shí)際為二層，在振興街入口進(jìn)入為一層。該項(xiàng)目商業(yè)為集中式商業(yè)設(shè)計(jì)，平層商業(yè)通過(guò)劃分小的鋪面進(jìn)行鋪面分割。銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式該項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售模式，是將整個(gè)平層商鋪劃分成單獨(dú)小商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售的方式，將鋪面劃分 30-50 平進(jìn)行銷(xiāo)售，然后通過(guò)劃分不同區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式。定價(jià)策略定價(jià)策略該項(xiàng)目銷(xiāo)售整體均價(jià)達(dá)到 20000 元/，考慮到地段優(yōu)商業(yè)面積商業(yè)面積白蠟路振興街入口入口樓梯樓梯第 13 頁(yè) 共

15、 47 頁(yè)勢(shì)，該項(xiàng)目位于振興街東段，商業(yè)項(xiàng)目較為集中，并且是近幾年開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)參考周邊價(jià)格來(lái)確定該項(xiàng)目整體均價(jià)。目前該項(xiàng)目一、二層重新招商 60 元/月。 小結(jié)小結(jié)目前該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，由于商業(yè)的整體人流量較少，商業(yè)品牌檔次較低，現(xiàn)在一、二層從新招商，目前的業(yè)態(tài)劃分為一層為鞋業(yè)，二層為服飾，三層游樂(lè)場(chǎng)。項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)（1）在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上通過(guò)地形的高低落差，建成錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，增加整體商業(yè)臨街面積，使得二層進(jìn)入性增強(qiáng)。（2）集中式商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷(xiāo)售靈活性較好。項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn)（1）該項(xiàng)目的入口設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，通過(guò)樓梯進(jìn)入商業(yè)。（2）商業(yè)缺乏主力店對(duì)人流吸引，后期缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)

16、公司。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加臨街商鋪的面積，小面積分割增加商鋪的靈活性和組合性。在入口設(shè)計(jì)方面，增加小廣場(chǎng)，園林小品，休息座椅等方式來(lái)導(dǎo)入人流。通過(guò)主力店的引入，將對(duì)商業(yè)的第 14 頁(yè) 共 47 頁(yè)帶來(lái)人氣，利于整體銷(xiāo)售和后期運(yùn)營(yíng)。2.2、安興商業(yè)廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng)基本信息基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱安興商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商云南安心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司地址地址振興街中段商業(yè)面積商業(yè)面積2000交房時(shí)間交房時(shí)間2008 年 5 月商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪價(jià)格價(jià)格商鋪均價(jià) 16800 元/租金租金120-60

17、 元/月主力客戶主力客戶羅平投資客戶及經(jīng)營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)內(nèi)陷式商業(yè)擴(kuò)大臨街商業(yè)的面積項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)臨街商鋪價(jià)值較高，二、三層商業(yè)價(jià)值較低經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況臨街商業(yè)檔次水平較高，李寧、森馬品牌的入住產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)該項(xiàng)目在振興街開(kāi)口較小縱身較長(zhǎng)，整體建筑向內(nèi)凹陷形成半圍合式，由于內(nèi)陷設(shè)計(jì)增大商業(yè)臨街面。內(nèi)部的商業(yè)通過(guò)樓梯和外走廊可得直達(dá)將二、三層的商鋪，在劃分小的商鋪。在該項(xiàng)目的臨街面為聯(lián)排式商業(yè)，一、二、三層為獨(dú)立的一棟。第 15 頁(yè) 共 47 頁(yè)銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式該項(xiàng)目在臨街商鋪為聯(lián)排式商業(yè)體，將 1 至 3 層聯(lián)體出售，內(nèi)部的商鋪劃分為小商鋪進(jìn)行出售，通過(guò)臨街商鋪熱銷(xiāo)增加上層面積打包銷(xiāo)

18、售，內(nèi)部商業(yè)劃分小鋪銷(xiāo)售，降低銷(xiāo)售壓力。小結(jié)小結(jié)安興商業(yè)廣場(chǎng)位于羅平縣振興街中段，周邊商業(yè)較為項(xiàng)目集中，整體商業(yè)氛圍較濃。該項(xiàng)目商業(yè)臨街商鋪一層入住率較高外，二、三層的利用率極低，內(nèi)部部分的商業(yè)也僅有幾家入住。整體來(lái)看，臨街商業(yè)較好而內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差。項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)（1）在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，通過(guò)內(nèi)陷式設(shè)計(jì)增大項(xiàng)目的商業(yè)面積。（2）將內(nèi)部的商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷(xiāo)售便于組合靈活性較好。項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn)（1）該項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)缺乏引入人流的設(shè)計(jì)，導(dǎo)致內(nèi)部商業(yè)商業(yè)價(jià)值較低。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的的昭示面和入口的設(shè)計(jì)，引人流進(jìn)

19、入商業(yè)內(nèi)部，另外在二層第 16 頁(yè) 共 47 頁(yè)和三層的商鋪通過(guò)小面積劃分，以及自由組合的方式劃分商鋪，將更適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。2.3、創(chuàng)富時(shí)代、創(chuàng)富時(shí)代基本信息基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱羅平創(chuàng)富時(shí)代商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商云南鼎凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址地址羅平鎮(zhèn)振興街 50 號(hào)商業(yè)面積商業(yè)面積22982.5交房時(shí)間交房時(shí)間2008 年 12 月商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪價(jià)格價(jià)格商鋪均價(jià) 18000 元/租金租金120-60 元/月主力客戶主力客戶投資客戶為主，羅平本地居民項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)聯(lián)排式商業(yè)設(shè)計(jì)，增加二層商鋪的設(shè)計(jì)形式項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)人流動(dòng)線組織混亂，整體項(xiàng)目的二、三層商業(yè)價(jià)值

20、較低，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃布局經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況整體入住率較低僅在入口處有商戶進(jìn)入該項(xiàng)目位于羅平縣振興街 50 號(hào)，地處羅平商業(yè)繁華地段，為純商業(yè)步行街。目前整體商業(yè)在入口處的商業(yè)入住率較高，內(nèi)部商業(yè)基本沒(méi)有入住。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體項(xiàng)目為聯(lián)排式商業(yè)，由于該項(xiàng)目的入口較小，通過(guò)第 17 頁(yè) 共 47 頁(yè)臨街商鋪和中心廣場(chǎng)將人流引入，兩側(cè)支線組織商業(yè)動(dòng)線。該商業(yè)在入口處設(shè)計(jì)聯(lián)排式商業(yè)，1 至 3 層獨(dú)立商鋪，在內(nèi)部商業(yè)的一層和二層，劃分成內(nèi)街鋪面。在景觀設(shè)計(jì)中，加入中心廣場(chǎng)和景觀小品的設(shè)計(jì)。銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式聯(lián)排式商業(yè)在入口處，1 至 3 層聯(lián)體出售，在內(nèi)部一、二層劃分鋪面進(jìn)行銷(xiāo)售。該項(xiàng)目的商業(yè)銷(xiāo)售模式，首

21、次采用了投資回報(bào)率的概念，通過(guò)回報(bào)率的計(jì)算來(lái)達(dá)到吸引投資客，達(dá)到項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的目的。定價(jià)策略定價(jià)策略在入口處的銷(xiāo)售的價(jià)格在 20000 元/，內(nèi)部商鋪價(jià)格較低在 15000-6000 元/。從目前的租金水平來(lái)看，臨街商鋪?zhàn)饨疠^高為 100 元/月，內(nèi)部商鋪售價(jià)較低，目前租金水平在 40 元/月。 小結(jié)小結(jié) 該項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目，首次引入投資回報(bào)率的銷(xiāo)售概念，來(lái)促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，在商業(yè)設(shè)計(jì)中加入了中心廣場(chǎng)和小品景觀的設(shè)計(jì)，對(duì)于項(xiàng)目的檔次有一定的提升作用。項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)（1）在設(shè)計(jì)中加入中心廣場(chǎng)和水系景觀，給商業(yè)帶來(lái)新的第 18 頁(yè) 共 47 頁(yè)視覺(jué)感官，增加逛街的情趣。（2）入口處聯(lián)排式商業(yè)的

22、將人流吸引至項(xiàng)目?jī)?nèi)部，整體效果較好。項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn)（1） 該項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)經(jīng)常出現(xiàn)斷頭路和回頭路，導(dǎo)致進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)經(jīng)常要重復(fù)路線。（2） 內(nèi)部整體商業(yè)價(jià)值較低，尤其是二層商業(yè)基本沒(méi)有商家入住。（3） 對(duì)于該項(xiàng)目缺乏品牌店的引入，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人氣。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的人流組織動(dòng)線合理性，引入休閑景觀園林的設(shè)計(jì)增加逛街的情趣，對(duì)于商業(yè)二層設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。其次是對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行商業(yè)主題的規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到吸引人快速銷(xiāo)售的目的。第 19 頁(yè) 共 47 頁(yè)2.4、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)、佰利影視商業(yè)廣

23、場(chǎng)基本信息基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商羅平興達(dá)商貿(mào)投資管理地址地址原羅平縣電影院占地占地3000 平方米總建面總建面6000 平方米竣工時(shí)間竣工時(shí)間2009 年 3 月商鋪商鋪該項(xiàng)目全部為商鋪，臨街建筑三層，兩側(cè)副樓為二層售賣(mài)類型售賣(mài)類型該項(xiàng)目只租不賣(mài)鋪面劃分鋪面劃分臨街建筑一樓面積 54，二樓，面積 43，三樓為健身中心，B 區(qū) C 區(qū)，一樓面積 40，二樓面積30付款方式付款方式租金三年一次付清。價(jià)格價(jià)格臨街 140 元/月，內(nèi)街 50 元/月主力客戶主力客戶羅平自己經(jīng)營(yíng)客戶為主項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)只租不售，降低入住門(mén)檻，電影院具有較強(qiáng)的吸引力項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目 3-

24、6 年的租金即可入住，創(chuàng)新羅平的營(yíng)銷(xiāo)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體項(xiàng)目由臨街商鋪和聯(lián)排式商業(yè)組成，內(nèi)側(cè)商業(yè)為集第 20 頁(yè) 共 47 頁(yè)中式商業(yè)，該項(xiàng)目在臨街劃分為 1 至 2 層的商鋪，內(nèi)側(cè)劃分成獨(dú)立的鋪面，在電影院主體建筑里為集中式商業(yè)。銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售模式該項(xiàng)目的商業(yè)為持有型商業(yè)，只租不售的模式，起租起始付清三年的租金，最長(zhǎng)可租六年。該項(xiàng)目打破商鋪銷(xiāo)售的唯一方式，通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的盈利。定價(jià)策略定價(jià)策略臨街商鋪的租金價(jià)格為 130-140 元/月內(nèi)側(cè)商鋪的租金價(jià)格為 50-60 元/月。小結(jié)小結(jié) 該項(xiàng)目依托羅平縣電影院的建設(shè)，打造周邊配套商業(yè)，商鋪劃分成小面積商鋪進(jìn)行出租。該項(xiàng)目由于是只租不售的

25、模式，因而在該項(xiàng)目的整體回收周期較長(zhǎng)，通過(guò)租售進(jìn)行養(yǎng)商通過(guò)商業(yè)的逐漸成熟，該商業(yè)的價(jià)值也將會(huì)有大幅度的上升。持有型商業(yè)對(duì)于資金的要求較高，并且有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)（1）在電影院的概念的引入，對(duì)于項(xiàng)目的整體品牌實(shí)力和招租都帶來(lái)了帶動(dòng)作用。（2）只租不售的方式降低商家準(zhǔn)入的門(mén)檻，使得更多的商第 21 頁(yè) 共 47 頁(yè)家能夠參與此項(xiàng)目。項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn)（1）該項(xiàng)目只租不售，對(duì)于資金要求較大，并且商業(yè)運(yùn)行有一定的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案的主力店的引入對(duì)于項(xiàng)目具有較好的帶動(dòng)作用，利用返祖等銷(xiāo)售模式來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)銷(xiāo)售策略，實(shí)現(xiàn)低門(mén)檻高回報(bào)

26、的商業(yè)價(jià)值理念。其次是對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行商業(yè)主題規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到銷(xiāo)售回款的目的。羅平商業(yè)售價(jià)租金水平羅平商業(yè)售價(jià)租金水平項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商鋪均價(jià)商鋪均價(jià)（元（元/）商鋪?zhàn)饨鹕啼佔(zhàn)饨?元元/月月)振興街臨街商鋪振興街臨街商鋪18000-22000100-140豪洋時(shí)代廣場(chǎng)豪洋時(shí)代廣場(chǎng)2000060-120安興商業(yè)廣場(chǎng)安興商業(yè)廣場(chǎng)1680060-120創(chuàng)富時(shí)代創(chuàng)富時(shí)代6000-20000項(xiàng)目入口：100-64主街內(nèi)側(cè)：83（二、三層贈(zèng)送）內(nèi) 街：52-55佰利影視商業(yè)廣佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)-一層臨街 100-140；一層 62.5；二層 36-38通過(guò)目前羅平縣在售商業(yè)項(xiàng)目和已售商業(yè)項(xiàng)目，可以

27、看第 22 頁(yè) 共 47 頁(yè)出目前在振興街上，臨街商鋪的銷(xiāo)售的在 18000-20000 元/，租金在 100-140 元/月，內(nèi)側(cè)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格在 7000-9000 元/，租金在 40-60 元/月。由于振興街在羅平縣商業(yè)繁華度最高，消費(fèi)者首選的購(gòu)物場(chǎng)所，該價(jià)格代表羅平商業(yè)目前的最高價(jià)格。商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)通過(guò)分析羅平的商業(yè)項(xiàng)目，羅平具有以下幾點(diǎn)：（1） 、市場(chǎng)屬于起步階段,對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)運(yùn)作有良好的空間。（2） 、商業(yè)項(xiàng)目缺乏主題性和品牌主力店的入住。（3） 、銷(xiāo)售與后期運(yùn)營(yíng)脫節(jié),后期回報(bào)低。（4） 、商業(yè)形式較為單一，聯(lián)排式商業(yè)一層的商業(yè)價(jià)值較高，然而二、三層的商業(yè)價(jià)值和價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)

28、。（5） 、商業(yè)的鋪面的劃分不靈活，缺乏鋪面的組合性。商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示針對(duì)羅平的商業(yè)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，通過(guò)設(shè)計(jì)和規(guī)劃避免發(fā)生，取得項(xiàng)目的成功需要注意以下幾點(diǎn)：（1） 、在項(xiàng)目引入品牌主力店，給項(xiàng)目帶來(lái)品牌效應(yīng)。（2） 、合理的設(shè)計(jì)商業(yè)的人流動(dòng)線，將地形高低落差，以擴(kuò)大臨街商鋪的面積，使得商業(yè)價(jià)值最大化。第 23 頁(yè) 共 47 頁(yè)（3） 、在項(xiàng)目中增加景觀、園林、小品等設(shè)計(jì)增加逛街的情趣。（4） 、在鋪面劃分上，采取小面積多組合的方案，降低準(zhǔn)入門(mén)檻。（5） 、在項(xiàng)目的后期注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)，增加項(xiàng)目增值空間。3、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查通過(guò)對(duì)羅平縣住宅項(xiàng)目的調(diào)查分析

29、，分析羅平的住宅項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售模式，整體水平狀況，以及產(chǎn)品定位情況。3.1、安興潤(rùn)城、安興潤(rùn)城整體規(guī)劃圖整體規(guī)劃圖本項(xiàng)目位于羅平新南城核心區(qū)域，緊鄰大型市政廣場(chǎng)，規(guī)劃有大型超市、星級(jí)酒店、政府醫(yī)院、政府小學(xué)、圖書(shū)館等配套設(shè)施。該項(xiàng)目總建筑 13 萬(wàn)。第 24 頁(yè) 共 47 頁(yè)項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目區(qū)位圖銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)：1570 元/均價(jià)：1800 元/高價(jià)：1900 元/客戶群體客戶群體該項(xiàng)目針對(duì)羅平縣的教師群體和羅平政府部門(mén)以及企業(yè)單位進(jìn)行宣傳團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。總房源約 800 余套，目前以銷(xiāo)售200 余套。購(gòu)買(mǎi)客戶構(gòu)成為，教師占 35%，政府部門(mén)占 30%，企業(yè)單位占 25%。由于該項(xiàng)目園林綠化，以

30、及居住氛圍，封閉式小區(qū)，所以被購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)可。戶型產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品分析項(xiàng)目位于羅平縣云貴路和萬(wàn)峰路交叉地帶，正對(duì)群眾文化公園第 25 頁(yè) 共 47 頁(yè)戶型：三室二廳二衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái)面積：107-112戶型優(yōu)點(diǎn)：凸窗設(shè)計(jì)，更多的贈(zèng)送面積，五明設(shè)計(jì)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增加采光，浪費(fèi)面積較少。戶型缺點(diǎn)：動(dòng)靜區(qū)域不明確，餐廳位置有面積浪費(fèi)。E-1 戶型戶型戶型：五室二廳四衛(wèi)面積：212戶型優(yōu)點(diǎn)：入戶花園設(shè)計(jì)，客廳中空設(shè)計(jì)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，主臥衛(wèi)生間更衣室設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：主臥面積較小，樓梯位置擺放位置占用較大空間。第 26 頁(yè) 共 47 頁(yè)H-1 H-3 戶型戶型戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：110-119戶型優(yōu)點(diǎn)：

31、大開(kāi)間，凸窗設(shè)計(jì)，五明設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：臥室面積較小，臥室開(kāi)門(mén)位置浪費(fèi)面積。K-1 K-2 K-3 戶型戶型戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：K2-124、K1-136、K3-147戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。第 27 頁(yè) 共 47 頁(yè)戶型缺點(diǎn)：餐廳面積有較大浪費(fèi)。項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目位于羅平縣新城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，由于該項(xiàng)目正對(duì)市政廣場(chǎng)的優(yōu)越條件，以及該項(xiàng)目整體綠化和景觀的設(shè)計(jì)，成為羅平居住性較強(qiáng)的一個(gè)項(xiàng)目?？蛻羧后w選擇該項(xiàng)目大都是由于居住環(huán)境。該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)基本較為合理，沒(méi)有出現(xiàn)較大的戶型缺陷。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示（1）在售樓處的建設(shè)和住宅項(xiàng)目園林綠化，等設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目

32、住宅的整體品質(zhì)，消費(fèi)者較為認(rèn)可。（2）在戶型設(shè)計(jì)方面，采用凸窗設(shè)計(jì)，大開(kāi)間客廳，五明設(shè)計(jì)，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等，將會(huì)提升住宅項(xiàng)目的整體附加值，性價(jià)比更高。（3）通過(guò)該項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米之間，由于銷(xiāo)售價(jià)格較低和地方特性，整體戶型面積較大，并且對(duì)于復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品較為青睞。3.2、紅星廣場(chǎng)、紅星廣場(chǎng)整體規(guī)劃圖整體規(guī)劃圖第 28 頁(yè) 共 47 頁(yè)該項(xiàng)目位于羅平縣新風(fēng)巷原武裝部旁紅星居委會(huì)，是羅平首個(gè)高層項(xiàng)目，地上 28 層，地下 2 層為車(chē)位，地上 1-2層為商業(yè)，3-28 層為住宅，住宅面積從 92-237，平層和躍層共有 8 種戶型。目前該項(xiàng)目已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，交付 20000

33、 元可確定房源，沒(méi)有代理公司介入，開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià) 1800 元/，商鋪價(jià)格未定。產(chǎn)品戶型分析產(chǎn)品戶型分析A 戶型戶型第 29 頁(yè) 共 47 頁(yè)A 戶型面積：112 平方米（房產(chǎn)證）上層：109 平方米下層：112 平方米戶型：四室三廳四衛(wèi)（躍層）客廳層高：3.35 米優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量較多，樓層戶型布局較差。B 戶型面積：92 平方米（房產(chǎn)證）上層：86 平方米下層：90.2 平方米戶型：三室二廳二衛(wèi)（躍層）客廳層高：3.35 米優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，暗衛(wèi)過(guò)多走廊，樓層戶型布局較差。 B 戶型戶型C 戶型戶型第 30 頁(yè)

34、共 47 頁(yè)C 戶型面積：104 平方米（房產(chǎn)證）上層：102 平方米下層：104 平方米戶型：三室三廳三衛(wèi)（躍層）客廳層高：3.35 米優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，走廊過(guò)多，廚房位置較差，樓層戶型布局較差。D 戶型面積：120 平方米（房產(chǎn)證）上層：117 平方米下層：120 平方米戶型：五室二廳五衛(wèi)（躍層）客廳層高：3.35 米優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量較多，全暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶型布局較差。D 戶型戶型小結(jié)小結(jié)紅星廣場(chǎng)項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上都有較大問(wèn)題，存在眾多硬傷，銷(xiāo)售存在較大風(fēng)險(xiǎn)。分析該項(xiàng)目有以下問(wèn)題：（1）整體住宅規(guī)劃問(wèn)題，由于兩棟高層距離較

35、近，在兩棟高層中間的樓層存在采光問(wèn)題，住宅的入口較為混亂。第 31 頁(yè) 共 47 頁(yè)（2）在戶型設(shè)計(jì)上，存在較大面積的浪費(fèi)，衛(wèi)生間和廚房沒(méi)有采光，衛(wèi)生間數(shù)量較多，臥室偏小這些問(wèn)題。（3）銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售人員著裝不統(tǒng)一，話術(shù)不統(tǒng)一，不專業(yè)沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，房地產(chǎn)知識(shí)缺乏。3.3、蟠龍?zhí)m庭、蟠龍?zhí)m庭基本信息基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱蟠龍?zhí)m庭開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商曲靖山江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址地址新風(fēng)巷南段片區(qū)步行街占地占地70 畝總建面總建面65000 平方米總套數(shù)總套數(shù)800 套銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率40%開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008 年 6 月產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅和臨街商鋪銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格住宅均價(jià) 2000 元/，商鋪未定面

36、積區(qū)間面積區(qū)間100-190 平方米小結(jié)小結(jié)該項(xiàng)目在去年開(kāi)盤(pán)推出 200 套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 60%，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 1800 元/，到目前為止住宅均價(jià)上漲到 2000 元/。由于該項(xiàng)目在龍門(mén)街的道路拆遷問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決，使得該項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售影響較大，目前的銷(xiāo)售基本停止。據(jù)了解該項(xiàng)目近期，推出臨街商鋪。第 32 頁(yè) 共 47 頁(yè)3.4、美侖旭城、美侖旭城 該項(xiàng)目是由云南旭恒房地產(chǎn)有限公司 2008 年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于魯格布大道和金塘街的交匯處，總規(guī)劃 320 戶，占地面積 270 畝，總建筑面積 5.3 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)1800 元/。平面布局平面布局整體布局為圍合式建筑，以躍層為主，戶

37、型為A、B、C、D 四種戶型為主。戶型圖戶型圖A 戶型戶型戶型：三室二廳一衛(wèi)第 33 頁(yè) 共 47 頁(yè)面積：103.87（標(biāo)準(zhǔn)層）戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：餐廳沒(méi)有獨(dú)立分區(qū)，走廊面積有較大浪費(fèi)。B 戶型戶型戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：125.29（標(biāo)準(zhǔn)層）戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：入戶為餐廳區(qū)域，走廊面積浪費(fèi)較大。第 34 頁(yè) 共 47 頁(yè)C 戶型戶型戶型：四室二廳二衛(wèi)面積：148.75（標(biāo)準(zhǔn)層）戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，L 型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主臥衛(wèi)生間+更衣室設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：餐廳為暗區(qū)光線較

38、差，走廊面積浪費(fèi)較大。D 戶型戶型戶型：三室二廳二衛(wèi)面積：128.07（標(biāo)準(zhǔn)層）戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，L 型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，第 35 頁(yè) 共 47 頁(yè)雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。戶型缺點(diǎn)：餐廳為暗區(qū)光線較差。小結(jié)小結(jié) 本項(xiàng)目位于羅平北區(qū)周邊環(huán)境整體較差配套缺乏，加上市場(chǎng)環(huán)境的影響，整體銷(xiāo)售情況不是十分理想。該項(xiàng)目在整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本合理，沒(méi)有出現(xiàn)較大產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷，但整體戶型設(shè)計(jì)較為雷同缺乏新意。該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示（1）在戶型設(shè)計(jì)方面，采用凸窗設(shè)計(jì)，大開(kāi)間客廳，五明設(shè)計(jì)，提升住宅項(xiàng)目的整體附加值和性價(jià)比。（2）戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米之間，對(duì)于復(fù)式結(jié)構(gòu)

39、的產(chǎn)品較為青睞。住宅銷(xiāo)售價(jià)格住宅銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱住宅價(jià)格住宅價(jià)格（元（元/）豪洋時(shí)代廣場(chǎng)住宅豪洋時(shí)代廣場(chǎng)住宅1800安興商業(yè)廣場(chǎng)住宅安興商業(yè)廣場(chǎng)住宅1800安興潤(rùn)城安興潤(rùn)城1800紅星廣場(chǎng)紅星廣場(chǎng)1800蟠龍?zhí)m庭蟠龍?zhí)m庭2000美侖旭城美侖旭城1850憶佰金憶佰金2300（售完）第 36 頁(yè) 共 47 頁(yè)住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析 從羅平縣已售項(xiàng)目和在售項(xiàng)目的分析，可知目前羅平縣整體住宅項(xiàng)目整體供應(yīng)量較大，整體銷(xiāo)售均價(jià)在 1800 元/，位于振興街項(xiàng)目?jī)r(jià)格略高。住宅項(xiàng)目小結(jié)住宅項(xiàng)目小結(jié)（1） 、住宅注重園林設(shè)計(jì)，小區(qū)規(guī)劃、景觀小品等設(shè)計(jì)將大大提升住宅項(xiàng)目的品質(zhì)，當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度較高。（

40、2） 、戶型設(shè)計(jì)引入凸窗，大開(kāi)間客廳，五明設(shè)計(jì)、大面積陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體附加值。（3） 、在面積控制上，在 100-160 平之間，考慮戶型結(jié)構(gòu)的復(fù)式設(shè)計(jì)。（4） 、在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，著裝統(tǒng)一、話術(shù)統(tǒng)一，使客戶認(rèn)為我們更專業(yè)增加成交率。（5） 、由于目前羅平自有住房率較高，購(gòu)房者目的主要以改善居住環(huán)境為主，因而提升小區(qū)品質(zhì)減少同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。第 37 頁(yè) 共 47 頁(yè)3、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布振興街是羅平縣最繁華的街道，是人流量最集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)的檔次在羅平最高。振興街商業(yè)業(yè)態(tài)的主要有衣服服飾、鞋冒類、手機(jī)銷(xiāo)售維修、餐飲和其他類型的商業(yè)構(gòu)成。衣服服飾類占到

41、整體的 42%，其次是手機(jī)占到31%，鞋帽類占到 12%，其他占到 10%，餐飲占到 5%。整體來(lái)看，振興街主要以品牌衣服服飾為主，其次為手機(jī)銷(xiāo)售的街道，在羅平成為購(gòu)物消費(fèi)的首選，在羅平人的心目中有較高的認(rèn)同度。對(duì)于本項(xiàng)目的參考對(duì)于本項(xiàng)目的參考由于振興街具有服飾和手機(jī)銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)具有規(guī)模，在消費(fèi)者心中的形成消費(fèi)首選，因此對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)建議，發(fā)展其他領(lǐng)域的商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)羅平的空缺商業(yè)。由于本項(xiàng)目以文化信息產(chǎn)業(yè)為主，其相關(guān)的配套如，餐飲、電腦器材、以及影像制品等，將會(huì)聚集在其周邊，將會(huì)形成一定規(guī)模的市場(chǎng)氛圍。第 38 頁(yè) 共 47 頁(yè)三、客戶訪談三、客戶訪談1、學(xué)校學(xué)生訪談、學(xué)校學(xué)生訪談通過(guò)對(duì)羅平縣

42、二中和三中的學(xué)生訪談，針對(duì)該群體的購(gòu)物習(xí)慣，主要的活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所，以及消費(fèi)水平得出以下幾點(diǎn):(1)學(xué)生消費(fèi)主要集中的振興街，買(mǎi)衣服等物品；(2)對(duì)于簡(jiǎn)單商品日用品的購(gòu)買(mǎi)，主要在在學(xué)校周邊的商店；(3)學(xué)生消費(fèi)能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元；(4)學(xué)生對(duì)于上網(wǎng)較為熱衷，放學(xué)后和節(jié)假日成為上網(wǎng)高峰期；2、培訓(xùn)中心調(diào)研、培訓(xùn)中心調(diào)研通過(guò)對(duì)羅平縣科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校的調(diào)研，對(duì)于羅平縣的培訓(xùn)進(jìn)行的分析。培訓(xùn)中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)班次學(xué)費(fèi)（元）初級(jí)電腦入門(mén)120中級(jí)辦公自動(dòng)化320國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)120軟件安裝與維護(hù)120平面廣告設(shè)計(jì)500建筑機(jī)械設(shè)計(jì)550三維圖像制作650第

43、39 頁(yè) 共 47 頁(yè)硬件組裝與維護(hù)400網(wǎng)頁(yè)三劍客800科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校目前在振興街租場(chǎng)地進(jìn)行培訓(xùn)，80 平方米的教學(xué)教室，年租金為 1.5 萬(wàn)元/年，租金為 15 元/月，在二樓另租有教師住房、學(xué)員住房以及中午住房廚房，每間約 10 平方米，1000 元/月。整體羅平縣培訓(xùn)中心以及中小學(xué)的課余輔導(dǎo)，對(duì)于培訓(xùn)場(chǎng)所需求較少，能夠支付的租金水平較低，這是由于培訓(xùn)中心的資質(zhì)，培訓(xùn)水平較低和培訓(xùn)人數(shù)較少所制約的。3、問(wèn)卷調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查有意在羅平老城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商鋪的達(dá)到 92%，對(duì)于老城區(qū)的商鋪都有較大的吸引力。羅平商鋪的價(jià)值較高，商鋪的收益較好，市場(chǎng)的整體需求較大。第 40 頁(yè) 共 47 頁(yè) 調(diào)查羅平縣

44、云貴路區(qū)域較為感興趣的商業(yè)片區(qū)分析，選擇學(xué)校區(qū)域占到整體的 54%，其次是云貴路片區(qū)占到19%，其他片區(qū)占到 15%，龍門(mén)街片區(qū)占到 12%。由此分析可知，對(duì)于學(xué)校周邊的商業(yè)，人流較大區(qū)域認(rèn)同度最高，成為消費(fèi)的首選的商業(yè)區(qū)域，云貴路是羅平縣南北貫通的重要道路，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值較高，同樣也都得到消費(fèi)者的追捧。第 41 頁(yè) 共 47 頁(yè) 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商鋪的用途，用于自己經(jīng)營(yíng)占到了大多數(shù)，達(dá)到 77%消費(fèi)者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資客戶占到整體的23%。自主經(jīng)營(yíng)成為調(diào)查對(duì)象的首選。 購(gòu)買(mǎi)商鋪主要考慮的因素，地段的選擇占比最大，達(dá)到35%，其次選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型的消費(fèi)者，占到了 31%，再其次選擇該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格占到 19%，商業(yè)主題占到 15%，對(duì)于回報(bào)率的選擇為 0%。由此看來(lái)，消費(fèi)者對(duì)于地段的要求，成為購(gòu)買(mǎi)的重要因素之一，商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)類型也同樣占有相當(dāng)大的比重，通過(guò)區(qū)域烘托和品牌主力店的引入來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。第 42 頁(yè) 共 47 頁(yè) 消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪的面積，整體從 20-100 平個(gè)區(qū)間，分布較為均勻，20-40 平占比為 19%，40-60 平占比為32%，60-80 平占比為 19%，80-100 平占比為 15%，100平以上占比為 15%。由此對(duì)于本項(xiàng)目的可采用，劃分小鋪面進(jìn)行自由組合的方式，