弱電智能化工程考察報(bào)告

1、弱電智能化工程考察報(bào)告針對偉祿雅苑項(xiàng)目弱電智能化設(shè)備選型需要，對坪山益田假日世界、滿京華SOHO藝巒、中信銀行大廈、民生銀行大廈等弱電智能化使用案例進(jìn)行了考察，商業(yè)公司工程部現(xiàn)將考察情況匯總?cè)缦拢阂?、考察目?、本次考察最重要的是圈定產(chǎn)品種類、型號、技術(shù)特點(diǎn)等，這是最重要的考察目的，其次也要了解售后服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)備跟建筑的要求、 設(shè)備用房面積、能耗多少等等事宜，希望再進(jìn)一步做工作，進(jìn)行更深層次的考察及調(diào)研。2、另外要落實(shí)使用目的及需求，需求要更加明確，我們的技術(shù)要求及需求是什么？、弱電智能化案例情況匯總表序 號考察單位名 稱項(xiàng)目介紹基本配置施工單位1坪山益田假 日世界益田商業(yè)集團(tuán)輕資產(chǎn)的首發(fā)之作

2、。 項(xiàng)目體量高達(dá)8.6萬平方米，內(nèi)設(shè)有停車 位2000個(gè)。所在六和城占地78595平米，總建面32萬平米，是集住宅、 商業(yè)、公寓和寫字樓多功能物業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、停車 管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、 信息發(fā)布系統(tǒng)、機(jī)房工程深圳市旗 云智能科 技有限公司2滿京華 SOHO藝巒項(xiàng)目占地占地10250.6平米，總建面77203.85平米，由4棟甲級寫字樓和 裙樓商業(yè)組成。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、停車 管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系

3、統(tǒng)、 信息發(fā)布系統(tǒng)、機(jī)房工程深圳市標(biāo) 盛科技投 資有限公司視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、停車深圳市科 源建設(shè)工 程有限公司3中信銀行大 廈深圳中信銀行大廈總建筑面積 64428平方米，建筑高度100米，總投資額 7.8億元人民幣，為中信銀行在深圳的區(qū)域性總部辦公和營運(yùn)大樓。中信銀 行信用卡中心總部、中信銀行深圳分行和總行其他部門辦公場所。管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、 信息發(fā)布系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、機(jī)房工程4國銀-民生銀 行大廈國銀-民生金融大廈由相連的兩棟塔樓組成。一棟是國銀金融中心大廈，由 國銀金融租賃有限公司投資，占地面積為5

4、500.12平方米，建筑面積為82010 平方米，樓高150米，共34層。另 棟疋民生金融大廈，由民生金融租賃 股份有限公司、民生銀行深圳分行投資，占地面積為4634.02平方米，建筑面積為57525平方米，樓高100米，共22層。整個(gè)工程總投資約14億元， 是深圳市固定資產(chǎn)投資重大項(xiàng)目。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、停車 管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、 信息發(fā)布系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、機(jī)房工程深圳市眾 能實(shí)業(yè)發(fā) 展有限公 司、考察匯報(bào)1、智能化弱電系統(tǒng)組成2.1通信接入系統(tǒng)：建議至少選擇兩個(gè)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行商提供通信接入服務(wù)。2.2電話交換

5、系統(tǒng)：在商業(yè)辦公區(qū)域及管理區(qū)域設(shè)置程控電話交換系統(tǒng)；在商業(yè)出租區(qū)域僅提供電話接入線路，相關(guān)交換設(shè)備由最終用戶自行選擇運(yùn)營商，并自備電話交換設(shè)備。2.3信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：在商業(yè)辦公區(qū)域設(shè)置辦公網(wǎng)絡(luò)；在商業(yè)管理區(qū)域設(shè)置弱電智能化系統(tǒng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；在綜合商業(yè)區(qū)域設(shè)置公共互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)； 在商戶租賃區(qū)域設(shè)置寬帶網(wǎng)絡(luò)接入。2.4綜合布線系統(tǒng)：工作區(qū)：數(shù)據(jù)語音端口采用六類 RJ45型面板。配線子系統(tǒng)：水平線纜采用六類四對非屏蔽雙絞線纜。干線子系統(tǒng)：在各樓層設(shè)置弱電間，機(jī)柜采用 19 寸 42U 標(biāo)準(zhǔn)配線機(jī)柜。設(shè)備間子系統(tǒng)：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備間設(shè)在地下一層 的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房或消防監(jiān)控中心內(nèi)。布線系統(tǒng)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)為星型方式，以放射性

6、方式布線。2.5 移動通信覆蓋系統(tǒng)： 室內(nèi)移動通信覆蓋系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及施工由專門的移動通訊運(yùn)營商來負(fù)責(zé)，弱電集成商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理工作。2.6 有線電視系統(tǒng)： 建議在下列區(qū)域設(shè)置有線電視系統(tǒng)：街鋪、電梯廳、商業(yè)休閑區(qū)2.7 廣播系統(tǒng)： 在商業(yè)公共區(qū)域、地下停車場、室外公共區(qū)域設(shè)置數(shù)字公共廣播系統(tǒng)，日常用于背景音樂、信息廣播及業(yè)務(wù)廣播，緊急情況下與 消防系統(tǒng)的聯(lián)動用于緊急廣播。2.8 會議系統(tǒng)： 建議在商業(yè)辦公區(qū)會議室設(shè)置會議系統(tǒng)，主要包括：會議擴(kuò)聲系統(tǒng)、多媒體顯示系統(tǒng)、數(shù)字會議系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、視頻會議 系統(tǒng)。2.9 信息發(fā)布系統(tǒng)： 在商業(yè)公共區(qū)域首層入口門廳、電梯大堂及電梯轎廂內(nèi)、衛(wèi)生間休息區(qū)設(shè)置

7、信息引導(dǎo)及發(fā)布系統(tǒng)。3.1 智能卡應(yīng)用系統(tǒng)： 建議本項(xiàng)目的一卡通集成系統(tǒng)包括如下內(nèi)容：中央管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、考勤管理系統(tǒng)、訪客管理系 統(tǒng)、消費(fèi)管理系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)。3.2 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)： 建議在商業(yè)公共區(qū)域及租賃區(qū)域設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)3.3 消費(fèi)管理系統(tǒng)： 建議系統(tǒng)采用 C/S、B/S 相結(jié)合的三層設(shè)計(jì)架構(gòu)，從安全角度考慮商業(yè)數(shù)據(jù)的集中部署、集中維護(hù)；建議考慮為多門店、規(guī) 模型的購物中心運(yùn)營系統(tǒng)搭建良好的架構(gòu)支撐；對于購物中心內(nèi)部各種復(fù)雜業(yè)態(tài)的銷售數(shù)據(jù)采集，系統(tǒng)應(yīng)充分考慮采集方 式的靈活性、可行性；系統(tǒng)應(yīng)支持租用收銀模式、文件型數(shù)據(jù)接口模式、集中收銀模式、手工錄入模式、數(shù)據(jù)

8、采集器（黑 匣子）模式等多種銷售數(shù)據(jù)采集模式，以實(shí)現(xiàn)真實(shí)銷售數(shù)據(jù)的智能化采集；提供自租戶導(dǎo)入期、培育期、發(fā)展期、成熟期、 衰落期、調(diào)整期、直至淘汰期的租戶全生命周期管理平臺；從項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的鋪位規(guī)劃的圖形化管理，租戶意向的簽訂、二 裝的開展、全面營運(yùn)管理，直至租戶的調(diào)整、淘汰，形成了閉環(huán)的、全面管理和控制。3.4 物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)： 應(yīng)包括如下功能模塊：資料管理、收費(fèi)管理、人事管理、系統(tǒng)維護(hù)、庫存管理、設(shè)備管理、保安管理、辦公管理、投訴 管理、環(huán)境綠化管理。4.1 視頻監(jiān)控系統(tǒng)： 建議監(jiān)控中心機(jī)房與住宅消防控制室合用； 建議在下列區(qū)域設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)：首層入口門廳及出入口；超市出入口及收貨區(qū)；公

9、共區(qū)域及走廊；樓梯間及前室； 電梯前室及電梯轎廂。4.2 入侵報(bào)警系統(tǒng)： 建議在下列區(qū)域設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)：首層入口門廳及出入口、收銀臺及珠寶柜臺、樓梯間及前室、財(cái)務(wù)室、貴重物品庫房。4.3 出入口控制系統(tǒng)： 建議在下列區(qū)域設(shè)置出入口控制系統(tǒng)： 各層入口門廳及出入口、 各層疏散樓梯間防火門、 機(jī)電設(shè)備間及機(jī)房、 消防控制室4.4 電子巡查管理系統(tǒng)： 建議采用離線式電子巡查系統(tǒng)。 建議在下列區(qū)域設(shè)置巡更點(diǎn)：地下停車場區(qū)域、各層商業(yè)區(qū)域、首層入口門廳及出入口、電梯前室及樓梯間、室外 步行街及公共區(qū)域。4.5 停車場管理系統(tǒng)： 除基本功能外，建議停車場管理系統(tǒng)還需具備以下功能：空位數(shù)量提示、區(qū)域車位引

10、導(dǎo)系統(tǒng)、停車場找車系統(tǒng)。4.6 無線對講系統(tǒng)： 建議商業(yè)區(qū)域各層布置室內(nèi)天線。5.1 樓宇自控系統(tǒng)： 本項(xiàng)目樓宇自控系統(tǒng)建議包括下列內(nèi)容：空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、餐飲排油煙系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能照明、電梯。5.2 智能建筑系統(tǒng)集成： 基于樓宇自控系統(tǒng)平臺實(shí)現(xiàn)建筑智能化系統(tǒng)集成，即建筑設(shè)備管理系統(tǒng)（ BMS,BuildingManagementSystem 本系統(tǒng)建議集成如下內(nèi)容：暖通空調(diào)、消防、綜合安防、照明、電梯。5.3 能耗監(jiān)控系統(tǒng)： 本項(xiàng)目能耗監(jiān)控系統(tǒng)建議包括下列內(nèi)容： 實(shí)時(shí)采集智能電表、水表和氣表數(shù)據(jù)，并傳輸?shù)焦芾碇行?，管理中心對能耗?shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并上傳到上級能耗監(jiān)測 中心；對室內(nèi)溫

11、度進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測和網(wǎng)絡(luò)化管理，為精確控制中央空調(diào)的開關(guān)機(jī)時(shí)間及溫度提供可靠依據(jù)； 四、考察現(xiàn)場圖片展示1 、坪山益田假日世界：系統(tǒng)功能比較全面，施工工藝較好2、滿京華SOHO藝巒：該項(xiàng)目功能比較單一，施工工藝標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，應(yīng)該是各系統(tǒng)分包施工3 、中信銀行大廈：整體施工工藝規(guī)范，公司實(shí)力較強(qiáng)4、國銀 -民生銀行大廈：施工工藝不夠規(guī)范五、偉祿雅苑項(xiàng)目弱電智能化設(shè)備選型及施工建議：1、設(shè)計(jì)階段：弱電的專業(yè)設(shè)計(jì)是滿足開發(fā)商對項(xiàng)目的定位、 需求以及項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而進(jìn)行的精確設(shè)計(jì)， 需開發(fā)商相關(guān)人員與專業(yè)設(shè)計(jì)人員共同完成： 提供具體的需求及定位，并對專業(yè)設(shè)計(jì)把關(guān)；專業(yè)設(shè)計(jì)人員完成項(xiàng)目的可行性分析，技術(shù)要求、

12、清單配置、造價(jià)預(yù)算及施工圖深化設(shè)計(jì)，如果不 對項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，將出現(xiàn)如下問題：1.1、由于沒有明確的設(shè)備選型及招標(biāo)技術(shù)要求，造成投標(biāo)單位設(shè)備選型不一致，數(shù)量不一致，項(xiàng)目定位不一致，會給評標(biāo)工作帶來難度。1.2、方案設(shè)計(jì)和清單設(shè)計(jì)是專業(yè)設(shè)計(jì)的重要部分，方案設(shè)計(jì)是對項(xiàng)目的規(guī)劃及實(shí)施辦法，清單設(shè)計(jì)是實(shí)施項(xiàng)目的要素組成。沒有專業(yè)設(shè)計(jì)直接 進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)工作，投標(biāo)單位將會面臨著在極短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、清單設(shè)計(jì)及工程報(bào)價(jià)，很難把握投標(biāo)的質(zhì)量及準(zhǔn)確度，一但中標(biāo)，將會 造成設(shè)備變更，增加工作量等，給施工帶來難度。而有了專業(yè)設(shè)計(jì)，投標(biāo)方只對設(shè)備清單進(jìn)行報(bào)價(jià)即可，而不必再進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及清單設(shè)計(jì)，而 且準(zhǔn)確度高

13、。1.3 、很多工程公司不具備施工圖深化設(shè)計(jì)的能力，如果這樣的公司中標(biāo)，將造成施工圖深度不夠，給工程帶來及大的影響。同時(shí)圖紙深度不夠 也直接影響到業(yè)主、監(jiān)理對工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理及工程驗(yàn)收。此外，竣工圖是在深化施工圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、工程洽商繪制出來的， 施工圖深度不足，多數(shù)情況下其竣工圖的深度也不足，這樣竣工圖就不能完全的反映工程實(shí)施細(xì)節(jié)，為工程后期維護(hù)、升級、擴(kuò)容都帶來極大的 不便。所以，無論對于業(yè)主還是弱電工程商，都要注重深化施工圖設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)，使設(shè)計(jì)圖紙真正體現(xiàn)工程的全貌和細(xì)節(jié)。2 、施工階段）；開發(fā)商1.1、弱電承包商的選擇是工程成敗的關(guān)鍵。根據(jù)弱電工程的特點(diǎn)和目前國內(nèi)智能化建筑弱電工程成敗的分析表明，通常由系統(tǒng)集成商（主承包 商）或者業(yè)主對各子系統(tǒng)進(jìn)行總體協(xié)調(diào)、管理與控制的工程運(yùn)作模式較多，選擇一個(gè)稱職的主承包商（集成商）是工程成敗的關(guān)鍵。從某種意義 上講，系統(tǒng)集成商是技術(shù)能力、工程管理、組織能力三者有機(jī)的“集成”1.2 、按施工工藝和相關(guān)的施工及驗(yàn)收規(guī)范分階段進(jìn)行質(zhì)量控制；按圖示的施工工藝框圖的質(zhì)量保證體系進(jìn)行施工和質(zhì)量控制；做好電管、線槽、 電纜敷設(shè)及隱蔽工程的施工記錄和驗(yàn)收； 按施工工藝要點(diǎn)做好單體設(shè)備安裝的質(zhì)量檢查表格； 按設(shè)計(jì)和產(chǎn)品技術(shù)說明書的要求做好單體設(shè)備的測 試和調(diào)試記錄。1.3 、系統(tǒng)調(diào)試