(整理)房地產項目開發(fā)貸款基本流程

1、開發(fā)貸款定義房地產開發(fā)類貸款是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的,用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款.借款主體經房地產開發(fā)行業(yè)主管部門批準設立,在工商行政治理部門登記注冊并已取得?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?的房地產開發(fā)企業(yè).貸款條件1 .必須經國家房地產業(yè)主管部門批準設立,在工商行政治理機關注冊登記,取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢,取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書的房地產開發(fā)企業(yè).2 .具有貸款卡,在銀行開立根本賬戶或一般賬戶.3 .開發(fā)工程與其資質等級相符.4 .工程開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效,應取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開施工許可證,按規(guī)定繳納土地

2、出讓金.5 .工程的實際功能與規(guī)劃用途相符,能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨?有良好的市場租售前景.6 .工程的工程預算、施工方案符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定,工程預算總投資能滿足工程完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要.7 .貸款用途符合國家有關法規(guī)和政策.8 .工程資本金應到達工程預算總投資的35%以上,并須在銀行貸款到位之前投入工程建設.貸款所需材料一.根本材料1.法人營業(yè)執(zhí)照原件及復印件和建設治理部門核準的資質證實；2 .法人代碼證書原件及復印件;3 .稅務登記證原件及復印件;4 .企業(yè)貸款卡；5 .財政部門或會計W事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告,成立不足三年的企業(yè)提

3、交自成立以來的年度審計報告和近期報表；6 .公司章程原件及復印件;7 .驗資報告原件及復印件；8 .法定代表人證實、簽字樣本；9 .企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本；10 .假設客戶為有限責任公司、股份、合資合作企業(yè)或承包經營企業(yè),要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件原件；11 .貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書原件；12 .其他所需材料.二.貸款工程材料1 .國有土地出讓合同；2 .國有土地使用證；3 .中標通知書；4 .付清土地出讓金憑證；5 .建設用地規(guī)劃許可證；6 .建設工程規(guī)劃許可證；7 .建筑工程施工許可證；8 .建筑總承包合同；9 .工程總

4、投資測算及建筑資金缺口證實；10 .工程可行性報告；11 .其他相關材料.三.擔保材料按保證、抵押或質押的不同要求提供材料.貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關規(guī)定執(zhí)行.一般上浮15%-30%.貸款程序1 .借款人申請借款時,應首先填寫?借款申請書?,并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料.2 .銀行受理借款人申請后,應按銀行規(guī)定程序,指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件,對工程工程的可行性和概預算情況進行評估,測定貸款的風險度.提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見.3 .銀行審查人員對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實,提出審查意見.在調

5、查、審查的根底上,由銀行審批貸款.商品房開發(fā)貸款的審批權限,根據(jù)銀行公布的有關中長期貸款授權規(guī)定執(zhí)行.4 .貸款人同意貸款的,應當根據(jù)?貸款通那么?的規(guī)定與借款人簽訂?借款合同?,并依據(jù)有關法律規(guī)定,嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性,并辦理有關手續(xù).第一節(jié)房地產開發(fā)貸款程序房地產開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請一一受理調查一一工程評估一一核查審批辦理手續(xù)一一資料歸檔一一貸后治理一一收貸撤保一、房地產開發(fā)貸款申請一借款人資格借款人申請房地產開發(fā)貸款,須符合以下根本條件：1、借款人是經工商行政治理機關或主管機關核準登記的企事業(yè)法人、其他經濟組織.2、有經工商行政治理部門核準登記并辦理年檢的法人營

6、業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證實文件.3、Y9s4d's$X04k0L經營治理制度健全,財務狀況良好.4、信用良好,具有按期歸還貸款本息的水平.5、 /J,s/Z.o.C!v有貸款證,并在貸款行開立根本賬戶或一般賬戶.6、5?-Q2o.Y1d5/N有貸款人認可的有效擔保.7、4$S+A5tgD貸款工程已納入國家或地方建設開發(fā)方案,其立項文件合法、完整、真實、有效.8、0X,''E"e"Q$b,A3x/_:v借款人已經取得?建設用地規(guī)劃許可證?、?建筑工程規(guī)劃許可證?、?國有土地使用權證?建設工程開工證?.9、貸款工程實際用途與工程規(guī)劃相符,符合當?shù)厥袌?/p>

7、的需求,有標準的可行性研究報告.10、&i0B2k!K4_)F;S&S貸款工程工程預算報告合理真實.11、(7k&u3a9h2W貸款人方案投入貸款工程的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例,并能夠在使用銀行貸款之前投入工程建設.12、企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求.13、''z(w/f%c8p:.b:q貸款人規(guī)定的其他條件.(二)申請貸款資料開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款工程的相關資料.1、5q#P7j(Ye#M$q!k2B'M;J單位資料(1)經年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、法人代表人或其授權代理人證實書及簽字樣本、借款授權書(股份制企業(yè))、

8、貸款證年檢證實復印件、貸款證(卡)及復印件；(2)單位章程、成立批文；(3)經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表；(4)工商治理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件(5)法人代碼證復印件、年檢報告；(6)房地產企業(yè)開發(fā)經營資質證書；(7)借款申請報告；(8)公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議；(9)假設屬第三者提供信用擔保方式的貸款,保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書；假設屬抵押或質押擔保方式的貸款,須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證實；(10)公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單.2、工

9、程資料(1)工程立項批文、可行性研究報告及工程預算報告；(2)建設用地規(guī)劃許可證；(3)建筑工程規(guī)劃許可證；(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；(5)地價款繳交憑證復印件；(6)施工許可證；(7)房地產預算許可證；(8)合作工程需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件.(三卜房地產開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性原那么和貸款投向政策,對貸款調查部門提供的資料進行核實,評價貸款風險,復測貸款風險度,提出貸款決策建議,供貸款決策(一)貸款審查的主要內容1、審查調查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整.2、#-Y0l'E$U/y；p根據(jù)國家產業(yè)政策、貸款原

10、那么審查貸款投向是否符合規(guī)定.3、審查貸款工程是否需要評估,有無評估報告,有否超權限評估,評估報告是否已批準,工程情況是否可行.4、+c6W"a:A4$s審查貸款用途是否合法合理,貸款金額能否滿足工程的需要,利率是否在規(guī)定的上下限范圍內,借款人的還款水平,是否有可告的還款來源.5、8D*M"n8D*v7s8M審查貸款期限.房地產開發(fā)工程貸款最長期限為3年,建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年.6、,oWG&丫I3,q4t審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性.質押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質押貸款.抵押貸款：包括房地產、營運車輛抵押貸款.俁證貸款：1俁證人必須是具有貸借款人

11、清償債務水平的法人、其他組織或者公民,?擔保法?規(guī)定國家機關、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權的分支機構不能作保證人；2核實保證人保證意見的真實性、合法性,如股份公司要有董事會決議；3審查保證人的保證水平.7、復算貸款風險度、貸款資產風險度.計算公式為：貸款工程綜合風險度=貸款方式風險系數(shù)x企業(yè)信用等級系數(shù)X1-Y+工程風險等級系數(shù)XYY=工程投資總額/企業(yè)凈有形資產+工程投資總額貸款資產風險度=正常貸款金額X工程貸款風險度X1.0+逾期貸款金額X工程貸款見儀式x1.3+呆滯貸款金額X工程貸款風險度x1.8+呆賬貸款金額X工程貸款風險度x2.5/貸款總額8、審查該筆貸款發(fā)放后,企業(yè)貸款

12、總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額,授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%.9、根據(jù)授權授信治理方法,確定該筆貸款的最終審批人.貸款審查崗認為調查崗提交的評估報告、調查意見不夠詳盡,可以提出補充評估調查的內容,退回調查崗補充評估與調查.貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入?房地產開發(fā)貸款申請審批表?交審查主管復審.經審查崗主管審查同意后,按授權授信審批權限報有權人簽批.10、 貸款的審批房地產開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及工程評估權限辦理.1、貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款,并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式.2、"D"'A5'

13、;/x&j但凡要上報上級行審批的,均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款工程調查的實審意見,并由行長簽署上報.上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批.上級行審查崗的審查內容根本與貸款上報行的審查崗相同.3、貸款經批準后,由調查部門輸貸款發(fā)放手續(xù).審查或審批人不同意貸款的,要說明理由,有關資料退還給貸款調查部門,并由貸款調查部門通知企業(yè).五、貸款的發(fā)放經符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后,信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押質押合同,并按規(guī)定辦妥有關公證見證、抵押登記、保險等手續(xù).借款人取得貸款之前,應為工程辦理有效的建筑工程保險.以房屋作為抵押品的,有償清全部貸款本息之前,應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險,且投保期至少要長于借款期半年.保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人,保險單正本由貸款行執(zhí)管.假設屬抵押質押擔保方式,借款人應將抵押物質物權屬及其有關登記證實文件、保險單等交貸款人收押保管,并由貸款人出具收條給借款人.借款人需使用被貸款人收押的證實文件或資料辦理相關的