(房地產管理)關于住宅小區(qū)強弱電智能化

1、住宅與住宅小區(qū)強電、弱電、智能化建設的探索隨著國民經濟的開展,人民生活水平的不斷提升,人們對居住的環(huán)境、信息的獲取、娛樂、教育等方面提出了更高的要求.計算技術、通信技術、網絡技術、限制技術、信息技術的迅猛開展,為家庭實現(xiàn)生活現(xiàn)代化、居住環(huán)境舒適化、平安化提供了可靠的技術保證.近幾年來,房地產開發(fā)商在開發(fā)商品住宅建設中,都十分重視住宅的環(huán)境舒適化、平安化建設,力求最大限度地滿足住戶的需要.1、強電局部1.1負荷等級及容量按國家有關標準及規(guī)定,47層的住宅,用電負荷等級為三級,對供電電源元特殊要求.由于電力工業(yè)的開展及家電的普及,居民用電不再受到限制,家庭用電容量也在不斷增加.住宅用電負荷的計算方

2、法有多種,我們采用了單位容量法,結合成都地區(qū)的能源情況和住宅建設標準,綜合考慮,留出開展裕量,按每戶4kW10kW進行設計,滿足了絕大多數住戶的要求,但對于電熱設備多的住戶宜按6kW12kW戶考慮.住宅負荷計算按需要系數法進行計算.需要系數可根據接在同一相序電源上的戶數選取.在選取需要系數時,應根據不同地區(qū),不同工程,多做調查研究,參考相關資料,在具體分析比擬的根底上,選取比擬合理的需要系數,對于變壓器的合理選取及經濟運行、工程造價的上下關系極大.需要系數Kx推薦值宜按下表數值選?。鹤≌秒娯摵尚枰禂礙x1.戶數361014182225101200Kx10.730.580.470.440.4

3、20.400.330.26注：1.公共場所的照明及電力負荷需要系數,一般宜按0.81.0選??；2.采用不同用電負荷容量時,需要系數為每相接25loo戶時,取0.4,接101200戶時,宜取0.33.單元計算負荷,可將單元內各戶計算負荷之和乘以同時系數.單元同時系數為:1戶時取1.0;24戶時取0.9;612戶時取0.80.6,18戶時取0.5.1.2 住戶自己電系統(tǒng)和設備它關系到住戶的合理用電和平安.住戶配電系統(tǒng)應滿足計量、維護治理方便,供電平安可靠.計量方式及低壓配電系統(tǒng)應與當地供電部門協(xié)商確定,在計量方式上,如有物業(yè)治理公司,還應聽取物業(yè)治理公司的意見.我們開發(fā)的住宅的低壓配電系統(tǒng)在樓內設

4、總配電箱(內設總電表、總開關、支路開關),由總箱到各單元配電箱以三相四線進行供電,如單元負荷小于20kW那么可用單相電源向各單元供電.各單元配電箱暗設在單元首層,箱內設單元計量總表及分支路開關.由單元配電箱到各層配電箱用樹干式配電,在層配電箱內設有該層之戶用計量表及住戶配電開關,由層配電箱到各住戶采用放射式配電,各層配電箱暗設在各層樓梯間內的墻里.除了上述配電方式,我們還采用過以下幾種：第一種是將各層配電箱住戶客廳內暗設開關箱；第二只設住戶配電箱,箱內設有戶用第三種是將用戶計量表裝在我認為第二種比擬好,但應注意一點,就是將遠傳計量表、干線和支路開關分設在配電箱的兩個隔間內,以防盜電.由單元配電

5、箱到住戶配電箱采用樹干式布線,單元干線截面按計算負荷確定,并留有適當地裕量.住戶配電系統(tǒng)要考慮使用方便和開展的需要,至少應設三個支路,一路為照明,一路為插座,一路為空調.隨著家電的普及,電炊具已進入普通家庭,最好每戶內多設幾個回路.我們近期開發(fā)的住宅,每戶設了五個支路其中一路供照明用,一路供普通插座用,一路供廚房用,兩路供空調用.所有插座回路均用漏電保護斷路器進行限制保護.進戶線是按每戶用電量及考慮今后開展的可能性選取的,每戶用電量為4kW5kW電表為5(20)A,進戶線為BV3X10;每戶用電量6kW8kWl表為15(60)A,進戶線為BV3X16,每戶用電量為10kW,電表為20(80)A

6、,進戶線為BV2X25+1X16.這樣選擇既可滿足要求又留有一定的未&量.戶配電箱各支路導線為：照明回路為BV-2X2.5,普通插座回路為BV3X2.5,廚房回路、空調回路均為BV3X4.普通插座回路設一路還是兩路,可根據住戶面積的大小及所設插座數量的多少來考慮.如住戶面積比擬大,普通插座數量多線路長,考慮線路和電氣裝置件的漏電流,又要考慮漏電斷路器的動作電流IAr=30mA,建議設兩個普通插座回路.漏電保護斷路器應采用電磁式.1.3 住戶插座的設置要考慮住戶使用方便,用電平安,其數量不宜少于以下數值：(1)起居室：電源插座4組,空調插座1個；(2)主臥室：電源插座4組,空調插座1個；

7、(3)次臥室：電源插座3組；(4)餐室：電源插座1組；5廚房：電源插座3組;6衛(wèi)生間：電源插座1組.每組插座為一個單相二孔和一個單相三孔組合.電源插座之間距離宜限制在2.5m左右,一般插座暗設于墻內,距地0.3m.安裝高度在1.8m以下的插座應采用帶平安門的防護型產品.衛(wèi)生間的插座應采用防濺式,不能設在淋浴器的側墻上,安裝高度為1.5m1.6m左右排氣扇插座距地1.8m2.2m;廚房插座距地為1.5m1.6m左右；抽油煙機電源插座距地1.6m1.8m.插座的安裝高度,應結合當地的實際、人們的生活習慣、裝修特點來確定.如客廳電源插座,安裝高度距地為0.3m,在有插座的那面墻外側放置長度為2m多的

8、電視機柜,柜高50cm55cm,這時,電源插座距地0.3m就不適宜,改為0.55m0.6m就比擬好用.電飯策、微波爐、洗衣機用單相三孔帶開關的插座比擬方便.客廳內空調插座為單相三孔帶開關有保護門的產品,臥室中的空調插座安裝高度距地1.8m2.0m,采用帶開關的單相三孔插座.插座的選型,要根據所開發(fā)的住宅檔次、開發(fā)商的經濟實力、售價及工程本錢限制,還要考慮裝修因素.從五年的開發(fā)經驗中看到,約有70%勺住戶將開發(fā)商選用的插座在裝修中換掉.1.4 燈具、開關的選擇做為商品房,我們僅將樓梯間燈具選用帶玻璃罩的吸頂式燈具.住戶內均用普通燈座、吸頂式安裝.這樣選型是出于住戶裝修時,將開發(fā)商選用的燈具、開關

9、拆掉,換裝上住戶自己選用的燈具及開關.客廳開關的選擇,宜采用多聯(lián)開關,有條件也可用調光開關或用單聯(lián)開關與設在燈內的電子開關來限制客廳燈.樓梯間開關用節(jié)能延時開關,其種類較多,通過幾年的使用,已不宜用聲控開關,由于不管在室內或室外有聲音達到其動作值時,開關動作,燈亮,而這時樓梯間無人,不需燈亮.我們現(xiàn)在采用的是“神箭牌,GYZ系列產品,該產品是燈頭內設有一特殊的開關裝置,夜間有人走入其限制區(qū)7m內,燈亮,經過延時3分鐘燈自息.比常規(guī)方式省掉了一個開關和燈至開關間電線及其布管,經使用效果不錯,做為樓梯間照明是值得選用.1.5 防雷、接地、平安保護多層住宅的防雷,從設計上講,應根據?民用建筑電氣設計

10、標準?的有關規(guī)定進行設計.不能只是簡單地按建筑物的高度來決定,首先應依據建筑物的長、寬、高和建筑物所在地的年平均雷暴日,按經驗公式略計算出建筑物年雷擊次數或通過調查確認需要防雷的建筑物.工程做法上,屋面上設有明裝或暗裝的避雷網.我們采用暗裝式避雷網,材料為鍍錚扁鋼-25X4或鍍鑄圓鋼0100從施工角度看,應首選圓鋼.引下線做法有兩種：一種是利用木造柱主筋,另一種是用鍍鑄扁鋼-25X4或010鍍缽圓鋼.一端與避雷網焊接,另一端與接地體焊接.引下線應首選利用建筑物柱內主筋的做法,施工方便又節(jié)省材料和資金.接地體的做法也有兩種：一是沿建筑物四周敷設鍍錚扁鋼-40X4,另一種是利用建筑物根底鋼筋.應該

11、充分利用建筑物基礎鋼筋做自然接地體.接地方式為聯(lián)合接地.保護接地、工作接地、防雷接地共用同一接地體.接地系統(tǒng)為TN-c-so在進戶總配電箱處做重復接地.衛(wèi)生間必須做局部等電位聯(lián)結.這個問題必須引起足夠的重視.目前,有相當多的人熟悉不清,一是認為沒必要,二是認為給施工帶來麻煩,加大工程本錢,甚至有的工程設計圖中明確說明衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)結,而開發(fā)商方將其取消,有的施工方提出取消.等電位聯(lián)結是接地故障保護的一項根本舉措,在發(fā)生接地故障時,它可以顯著降低電氣裝置外露導電局部的預期接觸電壓,減少保護電器動作不可靠的危險性,消除或降低從建筑物外部竄入電氣裝置外露導電局部的危險電壓的影響,是預防間接接觸

12、電擊及接地故障引起的爆炸和火災的重要舉措.由于國家有文件規(guī)定：給水管不準用鍍缽鋼管,這樣進入衛(wèi)生間的給、排水管均用塑料管,所選浴缸為玻璃鋼材料制成,座便器、洗臉盆為陶瓷制器,電氣布線用PVCf暗設.在這種T#況下,衛(wèi)生間的局部等電位聯(lián)結可不做.1.6 變壓器的選擇住宅小區(qū)內設10Z0.4Z0.23kV配電所,其變壓器容量按計算負荷選擇,要考慮開展的需要,容量不要過大.應選用節(jié)能型產品,如繞組接線為Dynn的變壓器.S9系列變壓器,制造工藝先進、性能良好、運行可靠、損耗低、噪聲小,其空載損耗比S7系列產品平均下降11.296,負載損耗平均下降22.496,運行本錢平均下降18.9%.1.7 住宅

13、小區(qū)低壓0.4/0.23kV配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng),應接線靈活,保護可靠.采用放射式饋電,由配電房引出YJV22型電纜埋地敷設到每棟樓.每棟樓在三個單元或以下有一個供電電源.假設每棟樓有四個單元,那么采用兩路電源,從兩端供電,可降低進線電纜截面,減少低壓供電線路長度,預防在沉降縫處設置管線.之所以選用YJV型電纜,是由于該型電纜在整個溫度范圍內有優(yōu)良的電氣性能,具有優(yōu)異的熱穩(wěn)定性和老化穩(wěn)定性,工作壽命可長達40年,但價格高.假設用架空線路,價格雖低,但影響小區(qū)的美觀.出線開關應選用性能優(yōu)良、質量穩(wěn)定可靠、經國家認證的名優(yōu)產品.出線開關的數量應考慮要有一定數量的備用回路.饋電電纜的選擇,應考慮負荷

14、、開展、裕量、電壓等級、敷設方式、環(huán)境等因素,還要考慮出線開關與電纜的保護配合.2、弱電局部在開發(fā)三個住宅小區(qū)過程中,我們經歷了從每戶設兩對線入室、兩個電視插座、不可視防盜對講話機一部到每戶設兩對線入室；兩個以上電視插座；可視防盜對講話機一部；信息插座一個；水、電、氣表遠傳計量系統(tǒng)；小區(qū)設有周界平安防范電視監(jiān)控和局域網,以滿足住戶上網的需要的開展過程.2.1由市話網進入小區(qū),小區(qū)內設有總交接箱,每單元一層樓梯間內設有分線箱,由分線箱引出兩對線、穿PVC#暗設到住戶客廳和主臥室的插座,也曾用過每戶一對線接兩個插座.現(xiàn)在市售的子母機的子機通話性能大多不能令人滿意,每戶設兩對線,裝兩部機,都要交月租

15、費,郵電部門開通了“一線通',ISDN一一高速上網、可視、圖文、數據業(yè)務.從長期看,每戶設兩對線,兩部電話機比每戶設一對線采用“一線通業(yè)務要費錢.通過前兩期的開發(fā),經物業(yè)公司調查,有缺乏10%勺住戶裝兩部利用兩對線機,如郵電部門沒有開通“一線通,業(yè)務,每戶還是應設兩對線人室,否那么為一對線人戶,每戶易設兩個插座.2.2 電視曾采用過三種方式：第一種為利用成都市有線電視網絡,在小區(qū)內設電視放大器總箱,由總箱假設干條支路向每棟樓的放大器箱送信號,再由該箱向本摟的各單元及住戶當時采用串接分支器送信號,由于住戶裝修時,有的將電視插座改動接線,造成其后面的住戶無電視信號,現(xiàn)在已不采用；第二種是干

16、網為光纖網,小區(qū)內設電視放大器總箱,然后用同軸電纜送到每棟樓的電視放大器箱,戶內為分支分配器；第二種是主干網為同軸電纜,其余同第二種.不管哪種方式,在每個單元入口處均設手孔井,布線為穿管暗設,每層樓梯間內設轉線盒,距地0.5m1.8m,以0.5m為好.2.3 物業(yè)治理系統(tǒng)物業(yè)治理網絡化是住宅小區(qū)智能化的一個重要內容,它將用戶資料、收費治理、費用查詢等內容上網.為了減少抄表工作對住戶的打攪和便于能源計量,小區(qū)住戶采用了三表計量系統(tǒng).電表用帶遠傳接點的DDS30產品,水表、煤氣表為經自來水公司、煤氣公司檢測認可的由鞍山市晨光公司改裝的.其工作原理見晨光公司的產品使用說明書,在此不做介紹.三表計量產

17、品較多,在系統(tǒng)的選型上要考慮技術的先進性、可行性、可靠性、信價比,特別注意計量誤差必須符合相應標準要求.計量不準、誤差大,給物業(yè)公司帶來許多不便.三表遠傳計費系統(tǒng)是非常實用的,在這個網上可增設住戶需要的困難求救、火災報警、煤氣泄漏報警等功能.2.4 局域網為了滿足住戶上網,小區(qū)增設了局域網,每戶主臥室內,插座旁300mmt設一個信息插座.小區(qū)內設有主控中央,內設有光纖MD贈己線機柜,由MD耕巨用室外四芯多模光纖電纜引到設在樓層治理間內的綜合布線機柜IDF,再由IDF柜用CAT5UTP亞類四對非屏蔽雙絞線信息線引到每戶的主臥內信息插座上.2.5 防盜對講系統(tǒng)為保證住戶平安,每單元入口處裝設單元防

18、盜門,門上設有不可視或可視對講主機門口機、電控門鎖也可為IC卡鎖,住宅室內設有不可視或可視對講分機室內機.門口機和門鎖,在小區(qū)設有才制中央時,可接入限制中央.在小區(qū)限制中央可監(jiān)視和限制門口機和門鎖的工作.住戶成員進入可通過密碼,出門時通過按“門內按鈕,翻開門鎖.客人來訪時,在門口機上按住戶門號、住戶室內機響鈴,主人通過訪客聲音、圖像區(qū)分,確定是否接待,當確認允許進入時,可用室內機上設置的遠程開鎖按鈕翻開門鎖.單元門很關鍵的部件為閉門器,能保證經久耐用,否那么單元防盜門易出毛病.門口機一定選用優(yōu)質名牌產品注意性價比.如果小區(qū)采用“一卡通,系統(tǒng),又要求對進出單元進行統(tǒng)一治理時,那么必須采用接觸式或

19、非接觸式IC卡鎖,應首選非接觸式IC卡鎖.2.6 周界平安防范電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)圍墻上設立紅外對射探測器,在小區(qū)各出入口、車庫及周邊相應部位設有攝像機,對小區(qū)重點防范部位進行監(jiān)視,配合攝像機進行防盜報警.當有人非法越墻即報警,同時觸發(fā)攝像機跟蹤攝像及錄像.這局部核心是探頭、攝像機的選型,既要保證使用可靠,設備、技術先進,又要經濟.為此要多做市場調查,對系統(tǒng)設備多做比擬,一定要選用價格合理、質量優(yōu)良、技術先進的設備及產品.3住宅及住宅小區(qū)智能化何謂住宅及住宅小區(qū)智能化？確切的定義,到目前為止還沒有.我認為在搞住宅及住宅小醫(yī)建設時,不應盲目追求智能化,甚至將其做為售房熱點,應堅持以人為本,結合所在地區(qū)的具體情況和我國國情,按需確定智能化的內容.追求經濟和社會效益的統(tǒng)一,是每個開發(fā)商都在遵循的普遍規(guī)律.既要考慮技術先進可行,