我國經(jīng)濟(jì)適用住房搖號(hào)銷售分析

1、我國經(jīng)濟(jì)適用住房搖號(hào)銷售分析【摘要】 經(jīng)濟(jì) 適用住房實(shí)行搖號(hào)銷售表達(dá)了公平與公正，但其建立銷售上仍然存在不標(biāo)準(zhǔn)的情況。為了使廣闊中低收入階層真正能住上經(jīng)濟(jì)適用住房，文章針對經(jīng)濟(jì)適用住房的缺乏提出了相應(yīng)的對策建議。【關(guān)鍵詞】搖號(hào)銷售 土地供應(yīng) 政策建議一、現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行搖號(hào)銷售增大了銷售的透明性，顯示了公平、公正，但一些不合常情的事實(shí)還存在。1、經(jīng)濟(jì)適用房的“灰市交易2、面積超標(biāo)3、供需矛盾問題日益鋒利4、工程法人招投標(biāo)無地可供經(jīng)濟(jì)適用住房的總體規(guī)模不大，跟經(jīng)濟(jì)適用住房用地行政劃撥關(guān)系很大。根據(jù)?鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建立管理方法?的要求，經(jīng)濟(jì)適用住房建立應(yīng)由政府供應(yīng)土地

2、，工程法人實(shí)行招標(biāo)確定。但自?方法?施行至今，房管局與土地部門屢次協(xié)商，土地供應(yīng)仍難以解決，無米之炊的現(xiàn)狀致使招標(biāo)工作無法適時(shí)推進(jìn)。這就造成，一方面長期存在的由開發(fā)公司自行購置土地進(jìn)展開發(fā)的現(xiàn)象仍然成為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的主要渠道，甚至有些開發(fā)企業(yè)拿到方案后到處找地的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；另一方面，由于管理部門掌握不了真實(shí)情況，也就無法給鄭州市政府提供可靠的開發(fā)建立意向及布點(diǎn)方案，只能被開發(fā)企業(yè)牽著鼻子走，他們把地塊談到哪里，政府方案就下到哪里。二、我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策調(diào)整建議1、進(jìn)一步縮小購房人數(shù)，進(jìn)步中號(hào)率從目前經(jīng)濟(jì)適用住房政策運(yùn)行形式來看，誰直接購置了經(jīng)濟(jì)適用住房，誰就享受了政府進(jìn)展社會(huì)再分配的

3、好處，而那些沒有排到號(hào)或由于經(jīng)濟(jì)適用住房位置不適宜而放棄購置的中低收入階層，即使是他們更需要政府補(bǔ)助，但也無法獲得。同樣是受國家政策優(yōu)惠的群體，不同的結(jié)果，造成有房與沒房兩種孑然不同的命運(yùn)；同樣的搖號(hào)銷售，在同樣的階層上造成了分配不公平。這種不公平與人們?nèi)粘Ｉ盥?lián)絡(luò)重大，因?yàn)閷芏嗳藖碚f，一輩子的心血也就是一座房子而已。因此應(yīng)該消滅這種不公平，即盡量使所有有資格購置經(jīng)濟(jì)適用房的人都買到經(jīng)濟(jì)適用住房。而根據(jù)現(xiàn)有的購房條件，有資格的人實(shí)在很多，國家政策保障不過來。實(shí)在不能滿足所有人的經(jīng)濟(jì)適用住房要求時(shí)，政府有必要進(jìn)一步縮小保障對象。政府可根據(jù)每年能劃撥的經(jīng)濟(jì)適用住房土地，估算每期搖號(hào)的經(jīng)濟(jì)適用住房

4、套數(shù)，保障提供的經(jīng)濟(jì)適用住房套數(shù)與需求戶數(shù)相當(dāng)。2、完善購房人資格審查條件按目前?經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法?規(guī)定：“申請經(jīng)濟(jì)適用住房必須由單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明，對出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門提請有關(guān)部門追究單位主要指導(dǎo)的責(zé)任。規(guī)定清楚，但由于經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門與申請人之間存在信息不對稱，難以全面有效的遏制經(jīng)濟(jì)適用住房的騙購行為。為減少這種情況的發(fā)生，建議在購房人資格條件中附加個(gè)人擔(dān)保制度，即每個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房申請者都要找到一個(gè)擔(dān)保人，由擔(dān)保人擔(dān)保申請人收入、住房情況等的真實(shí)性。擔(dān)保人必須符合一定的條件，最起碼有穩(wěn)定的收入或不動(dòng)產(chǎn)之類，類似于銀行貸款所需擔(dān)保人的條件

5、。一旦政府主管部門查出騙購行為，即要處分申請人也要處分擔(dān)保人，這樣不符合政策條件的家庭因?yàn)樯暾堧y度增加，而選擇退出。建議收入詳細(xì)化。衡量家庭總收入的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩個(gè)部分，而不單單是工資收入。家庭總資產(chǎn)包括家庭擁有的不動(dòng)產(chǎn)與 金融 資產(chǎn)，詳細(xì)為在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價(jià)證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值；現(xiàn)期收入包括家庭所有成員的工資、薪金所得、住房公積金的單位交納部分、住房補(bǔ)貼、消費(fèi)經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包、承租所得、勞務(wù)報(bào)酬所得、股息紅利及利息所得以及其他所得，各個(gè)部分收入情況列舉清楚。3、加大懲罰措施? 經(jīng)濟(jì) 適用住

6、房管理方法?對違規(guī)建立和交易等有明確規(guī)定，如“擅自向未獲得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房或組織未獲得資格的家庭集資、合作建房的，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門責(zé)令建立單位限期收回或補(bǔ)繳價(jià)格差，并對建立單位的不良行為進(jìn)展處分等，但是懲罰措施并沒有詳細(xì)規(guī)定，對經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門的違規(guī)行為懲罰也比較模糊。各地經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門應(yīng)對各地經(jīng)濟(jì)適用住房銷售情況負(fù)有不可推卸的負(fù)責(zé)，假設(shè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房暗箱操作，相應(yīng)的管理部門應(yīng)該受到懲罰。如鄭州市房管局應(yīng)該對鄭州所有經(jīng)濟(jì)適用住房房源登記清楚，保證所有經(jīng)濟(jì)適用住房都采取公開銷售形式，防止開發(fā)商操作部分經(jīng)濟(jì)適用住房，也防止政府內(nèi)部人提早把經(jīng)濟(jì)適用住房劃出去?？梢?guī)定

7、強(qiáng)迫措施，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)展不正當(dāng)銷售或超標(biāo)準(zhǔn)建立經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)懲罰，懲罰力度要到達(dá)違規(guī)操作可獲收益的幾倍；而假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門進(jìn)展暗箱操作銷售，除了經(jīng)濟(jì)懲罰外，還直接與政績掛鉤。同時(shí)為了盡量防止開發(fā)商和主管部門合謀，建議設(shè)立全國經(jīng)濟(jì)適用住房監(jiān)視管理系統(tǒng)，各地所有經(jīng)濟(jì)適用住房情況都需要在此系統(tǒng)上登記與更新，任何人都可以在網(wǎng)上或管理中心查到所有經(jīng)濟(jì)適用住房房源等信息并可舉報(bào)違規(guī)事件等。4、鼓勵(lì)建立經(jīng)濟(jì)適用住房，增加土地供應(yīng)美國1986年推出一項(xiàng)旨在促進(jìn)中低收入家庭住房建立的LIHTC方案：對于建造符合一定建立標(biāo)準(zhǔn)住房的開發(fā)商，政府在10年內(nèi)返還占整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi)，減免額

8、在10年內(nèi)分期返還；要求所建住房能被60%以上的當(dāng)?shù)仄骄杖爰彝ニ惺?，并且這種購置力要持續(xù)10年。各地政府可以借鑒該方案，通過優(yōu)先供應(yīng)土地，優(yōu)先提供信貸，逐年返還稅費(fèi)等措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)商建立符合廣闊中低收入階層需求的經(jīng)濟(jì)適用住房。盡量擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建立規(guī)模，保證土地供應(yīng)。各地政府組織相關(guān)部門 分析 、預(yù)測經(jīng)濟(jì)適用住房市場需求，編制各地經(jīng)濟(jì)適用住房 開展 規(guī)劃。經(jīng)濟(jì)適用住房市場需求旺盛，無疑可以把方案編制得大些，然而“鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建立年度方案應(yīng)當(dāng)控制在當(dāng)年住宅建立總量的20%以內(nèi)，這種現(xiàn)象在全國都很普遍，究其原因是土地供應(yīng)缺乏。相關(guān)部門應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，設(shè)法擴(kuò)大土地來源，在穩(wěn)步增加住宅建

9、立用地供應(yīng)總量的同時(shí)，優(yōu)化供地構(gòu)造，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發(fā)用地供應(yīng)缺乏的壓力；減少高檔住宅的土地供應(yīng)，盡量滿足經(jīng)濟(jì)適用住房的用地需求，支持?jǐn)U大經(jīng)濟(jì)適用房的建立規(guī)模，實(shí)在為廣闊人民效勞。5、規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易對象新管理方法出臺(tái)前，經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定比較寬松，一些投機(jī)者利用政策破綻，在已有商品房的情況下仍購置經(jīng)濟(jì)適用住房用于投機(jī)。新管理方法對購置對象和買后交易重新做出規(guī)定，即購房者必須是無房戶或住房困難戶，買后五年才能上市交易，且要將純收益的20%上交政府。這雖然在一定程度上遏制了投機(jī)行為，但由于 目前 經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的差價(jià)較大，投機(jī)行為還在發(fā)生。為使經(jīng)濟(jì)適用房真正起到解決中低收入階層住房困難的目的，建議限制經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易對象，使進(jìn)展再交易的經(jīng)濟(jì)適用住房不能像其他商品房一樣在市場上自由買賣。即對購置經(jīng)濟(jì)適用房后進(jìn)展再交易的，必須將房子按出售時(shí)間的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格賣給經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門，再由經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門進(jìn)展公開搖號(hào)銷售。這樣就可以有效地解決市場上買賣經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)象以及目前富人擠占窮人住房的 問題 ，確保購置經(jīng)濟(jì)適用房的都是中低收入家庭，是政府的優(yōu)惠政策真正惠及的弱勢群體?！?參考 文獻(xiàn) 】 2李忠峰：天通苑放號(hào)引千人排隊(duì)，誰使經(jīng)濟(jì)房陷入為