2019年我縣物業(yè)管理發(fā)展情況調(diào)研文章

1、我縣物業(yè)管理發(fā)展情況調(diào)研文章近年來， 隨著城市建設(shè)規(guī)模的迅猛發(fā)展，一批批小區(qū)提升了城市的品位， 人民群眾的生活環(huán)境和居住質(zhì)量得到進一步提高。已建成或在建小區(qū)的功能更加齊全，給物業(yè)管理這一新興朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了前所未有的契機和空間。為全面了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，推動全縣物業(yè)管理工作更好發(fā)展，近日，該縣組織有關(guān)人員，對全縣住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研。一、基本情況1、小區(qū)基本情況：截止目前，該縣建成居住小區(qū)57 個（有的小區(qū)只有單獨兩三幢房子），面積約80 萬平方米。其中，有專門物業(yè)管理入住的小區(qū)僅8 個， 其他的小區(qū)無專門物業(yè)管理或以自我管理為主，涉及房屋 150 幢，面積約

2、60 萬平方米，占全部小區(qū)的75%；全縣小區(qū)按照程序已經(jīng)成立業(yè)主委員會的有2 個。2、物業(yè)企業(yè)基本情況：目前，全縣具備企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司共3 家，即 * 縣恒順物業(yè)管理有限公司、嘉苑物業(yè)公司和陽光物業(yè)管理公司。 恒順物業(yè)管理公司隸屬縣房產(chǎn)管理局；嘉苑物業(yè)公司的業(yè)務(wù)也是剛剛開始，管理的XX嘉苑小區(qū)業(yè)主大多沒有入駐；陽光物業(yè)管理公司尚未開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。另有佳潔物業(yè)管理公司注冊在許昌，但管理的物業(yè)是該縣的盛華小區(qū)。3、物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員40 人。有建設(shè)部門頒發(fā)物業(yè)管理上崗證的管理人員有20 人。二、問題與不足1、物業(yè)管理費及維修基金收繳難。業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱

3、，部分居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識差，有的居民以服務(wù)質(zhì)量差等由拒絕交費，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應(yīng)；有的自己不交物業(yè)管理費，還勸別人也不要交。有的小區(qū)住戶長年在外，除節(jié)假日、春節(jié)回來，其余時間不在家，收取物業(yè)管理費時業(yè)主很難接受。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”， 物業(yè)管理企業(yè)收的物業(yè)費越來越少，管理服務(wù)質(zhì)量自然下降，業(yè)主會更加不滿意，從而進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。在維修基金方面，按照規(guī)定業(yè)主在購買房屋時，應(yīng)隨房款繳納2%的房屋維修基金，該基金專款專用。就目前情況，我縣開發(fā)商都未收取這部分基金，且業(yè)主也不理解，這為今后商品房的維修增加了困難，無疑會形成業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾。2、小

4、區(qū)業(yè)主委員會成立難。在物業(yè)管理條例中，業(yè)主大會制度被列為一項基本制度，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人， 管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，大多小區(qū)住戶來自不同單位，素質(zhì)不一，抱著事不關(guān)已、高高掛起的態(tài)度。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，對召開業(yè)主大會，參與物業(yè)管理不積極、不主動。即使成立了業(yè)主委員會，也是流于形式。如我縣的小區(qū)只有2個成立

5、了業(yè)主委員會，實際情況形同虛設(shè)，不能充分發(fā)揮其積極作用，業(yè)主委員會沒有實行真正意義上的自治管理。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。3、舊住宅區(qū)居住條件有待提高。絕大部分舊住宅在建設(shè)之初，在規(guī)劃設(shè)計上標準比較低，建筑質(zhì)量較差，小區(qū)配套設(shè)施不全。特別是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)， 無法實行封閉管理， 小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生，這與新建小區(qū)差別較大，與住戶的要求有一定差距。在舊住宅全面推行物業(yè)管理，還不具備條件，還需要對舊住宅進行不同程度的整治。4、開發(fā)商歷史遺留問題解決難。有的開發(fā)建設(shè)單位行為不規(guī)范，建設(shè)無規(guī)劃，權(quán)證

6、辦不出，這類住宅建造至今已有10 多年，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴時常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。個別新建小區(qū)交付使用條件模糊，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患。5、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造

7、成的問題也不能得到及時解決， 直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。若維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，對在管理中出現(xiàn)的這樣那樣的問題，能推卸責(zé)任就推托，易引起業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。三、對策與建議1、加大相關(guān)法規(guī)政策宣傳力度。深入宣傳物業(yè)管理條例，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理

8、企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)。2、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會， 公開選舉業(yè)主委員會。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)， 對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。3、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準。由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，物業(yè)管理條例將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，各地應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理實際，制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。按照“分等定級、 質(zhì)價相符

9、”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。4、加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。目前我縣小區(qū)的物業(yè)管理收費標準采取政府指定價和指導(dǎo)價的標準收費，由于小區(qū)戶數(shù)收費低，新建小區(qū)入駐率低等原因，使物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，或收支基本持平，致使物業(yè)管理企業(yè)積極性不高。因此，要建立一個適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價、 質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。5、 進一步加大對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度。一是規(guī)范物業(yè)管理行為。物業(yè)公司必須嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修服務(wù)業(yè)務(wù)，按照行業(yè)規(guī)范和對業(yè)主的服務(wù)承諾，及時為業(yè)主的報修提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，做到叫得應(yīng)、修得好，解決“維修不及時”問題。報修電