城管局物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

1、城管局物業(yè)管理工作情況匯報(bào)一、基本情況截至目前，我區(qū)有物業(yè)服務(wù)企業(yè) XX 家，全部屬三級(jí)資 質(zhì)， X家物業(yè)管理商業(yè)街， X 家物業(yè)管理商務(wù)酒店、 X家物業(yè) 管理政府、企業(yè)辦公樓，另有 X 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于國(guó)企后 勤服務(wù)中心，無資質(zhì)。全區(qū)共有住宅小區(qū)XXX個(gè)，其中納入物業(yè)管理的小區(qū) XX 個(gè)，無物業(yè)管理的小區(qū) XXX個(gè)。從整體 上看，全區(qū)廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為居民群眾安居樂業(yè)、維護(hù) 社會(huì)安定、創(chuàng)建良好人居環(huán)境等方面做了大量工作，付出了 艱辛的努力，得到了大多數(shù)居民的認(rèn)可。但是，隨著居民生 活水平、居住條件和維權(quán)意識(shí)的逐步提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要 求也逐步提高。加之設(shè)施老化，維修難度和維修成本逐步增

2、加，物業(yè)服務(wù)成本也隨之逐步加大等原因。二、目前我區(qū)物業(yè)工作開展情況 X、有效推行“四位一體”的物業(yè)管理模式。為進(jìn)一步 有效推進(jìn)轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)整體工作水平提 升，今年我局將“四位一體”的物業(yè)管理模式列為了重點(diǎn)工 作，實(shí)行街道辦事處、居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)“四 位一體”的管理機(jī)制，制定了月計(jì)劃進(jìn)度表并完成了以下工 作：一是對(duì)所管轄物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了培訓(xùn)，進(jìn)一步規(guī)范物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理活動(dòng)，提高轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的 整體素質(zhì)和服務(wù)技能，為探索“四位一體”管理模式做好基 礎(chǔ)。二是制定了 “四位一體” 物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則和實(shí)施方案。 三是在各社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展了相關(guān)宣傳工作

3、。四是在 各辦事處開展摸底調(diào)查工作，對(duì)各小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、物 業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)對(duì)推行“四位一體”物業(yè)管理模式的意 見和建議。五是確定了試點(diǎn)小區(qū)，召開街道辦事處、社區(qū)居 委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)及居民代表座談會(huì)，開展試點(diǎn) 工作。 “四位一體”物業(yè)管理模式的實(shí)施，將加強(qiáng)我區(qū)物 業(yè)與社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的互相溝通，互相支持，密切配合， 對(duì)加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的聯(lián)合互動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與社 區(qū)建設(shè)工作的共同發(fā)展，將發(fā)揮重要作用，使物業(yè)企業(yè)服務(wù) 意識(shí)不斷增強(qiáng)，創(chuàng)新推出規(guī)范化、人性化、制度化等服務(wù)， 全面提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平。X、認(rèn)真做好規(guī)范化住

4、宅小區(qū)治安責(zé)任追究機(jī)制試點(diǎn)工 作。根據(jù)自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、公安廳、民政廳關(guān)于印 發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū)建立實(shí)施物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制工 作方案要求， X 區(qū)住房保障和城市管理局深入調(diào)查研究，扎 實(shí)推進(jìn)規(guī)范化住宅小區(qū)建立實(shí)施物業(yè)公司治安責(zé)任追究試 點(diǎn)工作。一是成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，保障工作順利推進(jìn)。成立了由X 區(qū)住房保障和城市管理局局長(zhǎng)任組長(zhǎng)， X 區(qū)住房保障和城 市管理局副局長(zhǎng)， X 區(qū)民政局副局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)， X 轄區(qū)內(nèi)各 街道辦事處主任為成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公 室，具體負(fù)責(zé)日常工作的組織協(xié)調(diào)。各相關(guān)部門、單位根據(jù) 各自職責(zé)，密切配合，形成合力，確保住宅小區(qū)治安防控和 責(zé)任追究工作順利推

5、進(jìn)。二是廣泛開展宣傳活動(dòng)。召開了全 市規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制工作動(dòng)員大 會(huì)，傳達(dá)學(xué)習(xí)規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制 工作方案 、物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)實(shí)施方案 和自治區(qū) 規(guī) 范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責(zé)任追究辦法 ，號(hào)召相關(guān)部門、 轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開展物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)、規(guī)范化住 宅小區(qū)物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制工作，充分利用了報(bào)紙、 電視等新聞媒體大力進(jìn)行宣傳。三是深入調(diào)查研究，合理選 定試點(diǎn)小區(qū)。組織轄區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)自治區(qū)住房 和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、公安廳、民政廳關(guān)于印發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū) 建立實(shí)施物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制工作方案及 X 市物業(yè) 管理實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，深

6、入轄區(qū)住宅小區(qū)調(diào)查研究， 了解居民生活期盼，分析物業(yè)服務(wù)工作、治安防范工作的現(xiàn) 狀和居民的要求，在全面掌握 X 區(qū)實(shí)施規(guī)范化物業(yè)服務(wù)住宅 小區(qū)情況的基礎(chǔ)上，從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持“試點(diǎn)先行，典型引 路”的原則，選定 X市漢唐物業(yè)服務(wù)有限公司、 X 市皓天物 業(yè)服務(wù)有限公司、 X 市潤(rùn)安物業(yè)服務(wù)有限公司、 X 市靜安物 業(yè)服務(wù)有限公司 X 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的漢唐庭院、頤 和名邸、府佑水鄉(xiāng)、塞上水鄉(xiāng)作為試點(diǎn)小區(qū)。四是制定工作 方案，明確各個(gè)部門職責(zé)。按照 X 市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì) 則和自治區(qū)規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責(zé)任追究辦 法，充分發(fā)揮各自職能作用，組織和督促各街道辦事處和 各物業(yè)服務(wù)公司，有

7、效開展治安防范群防群治活動(dòng)，做到人 防、物防、 技防相結(jié)合， 最大限度地堵塞各類違法犯罪漏洞， 為居民小區(qū)營(yíng)造良好的社會(huì)治安環(huán)境。X、為加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水 平。一是按照自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù) 規(guī)范年活動(dòng)方案的通知、 X 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則和市 委、政府 關(guān)于加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理實(shí)施意見 的相關(guān)要求， 在 X 轄區(qū)內(nèi)開展了“物業(yè)服務(wù)規(guī)范年”活動(dòng)。召開了全市物 業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)動(dòng)員大會(huì)，明確各個(gè)部門職能，落實(shí)工作 責(zé)任，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)觀摩學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮 了先進(jìn)企業(yè)典型引路，以點(diǎn)帶面的示范帶動(dòng)作用，制定并下 發(fā)了物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)實(shí)施方案，號(hào)召相關(guān)

8、部門、轄 區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開展物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)。并通過報(bào) 紙、電視等新聞媒體進(jìn)行了廣泛宣傳，擴(kuò)大了居民對(duì)物業(yè)管 理和服務(wù)工作的認(rèn)識(shí)與了解。二是為了加強(qiáng)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的管理活動(dòng)，提高轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的整 體素質(zhì)和服務(wù)技能，以滿足行業(yè)快速發(fā)展和廣大業(yè)主對(duì)物業(yè) 管理服務(wù)的需求，提升我市物業(yè)管理整體水平，對(duì)轄區(qū)物業(yè) 服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了培訓(xùn)。三是為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范 物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，優(yōu)化物業(yè) 行業(yè)發(fā)展環(huán)境，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)管理覆蓋面，對(duì)照 X 市物業(yè) 管理實(shí)施細(xì)則、關(guān)于扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展意見的要 求，抽調(diào)街道、社區(qū)有關(guān)人員，對(duì)轄

9、區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了 第一、二季度考核。四是為貫徹落實(shí)區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于創(chuàng)建 全國(guó)文明城市提出的總體目標(biāo)和具體要求，成立了創(chuàng)城工作 領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的住宅小區(qū)進(jìn)行了督促 檢查。為確保我區(qū)創(chuàng)城工作各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到位，提出了堅(jiān)持 以“一年強(qiáng)基礎(chǔ)、做安排，二年上臺(tái)階、見實(shí)效，三年提水 平、達(dá)目標(biāo)”的工作思路。在督查過程中，對(duì)物業(yè)服務(wù)工作 存在的一般性問題，現(xiàn)場(chǎng)告知物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人，責(zé)令其必須 整改。對(duì)檢查中存在的突出問題，當(dāng)場(chǎng)下發(fā)書面督辦通知 書XX份。針對(duì)個(gè)別不重視創(chuàng)城工作和通過督查不及時(shí)整改 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我局及時(shí)的向 X 區(qū)創(chuàng)城工作辦公室匯報(bào)情 況，并加大了督查力度，通過不間斷的督查

10、和指導(dǎo)，物業(yè)服 務(wù)企業(yè)均能做到按照我局的布署，迅速行動(dòng)，積極投入到創(chuàng) 城工作當(dāng)中，不斷提升了我區(qū)物業(yè)管理整體水平。三、物業(yè)管理存在的主要問題 X、物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)水平有待提高。部分物業(yè)管理企 業(yè)管理質(zhì)量低下，一部分物業(yè)管理企業(yè)沒有規(guī)范的管理和運(yùn) 作機(jī)制，存在著管理人員專業(yè)技能水平低，收費(fèi)不合理不規(guī) 范，經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平較低等問題。由于我區(qū)物業(yè)企業(yè)都是由開 發(fā)企業(yè)派生，形成了房地產(chǎn)企業(yè)成立新建小區(qū)物業(yè) 企業(yè)成立的發(fā)展鏈條； 物業(yè)小區(qū)基本屬自建自管、 各自為政； 物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍整體素質(zhì)偏低，物業(yè)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)由“管理” 向“服務(wù)”的轉(zhuǎn)變，普遍存在重管理、輕經(jīng)營(yíng)，重收費(fèi)、輕 服務(wù)等現(xiàn)象；物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律尚未

11、形成，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展思 路，短期內(nèi)不能形成規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展效應(yīng)。X、開發(fā)建設(shè)遺留問題是誘發(fā)矛盾的主要原因。由于缺 乏對(duì)新建小區(qū)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施建設(shè)方面的監(jiān)管，加之新 建小區(qū)綜合驗(yàn)收機(jī)制沒有充分發(fā)揮整體聯(lián)動(dòng)作用，致使開發(fā) 建設(shè)中規(guī)劃變更、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施不全等遺留問題成為 投訴和引發(fā)矛盾的主要原因。部分開發(fā)商為了追求利益最大 化，在新建小區(qū)道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，甚至水、電、氣、 供暖等公共設(shè)施沒有按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的情況下，就匆 忙安排拆遷戶回遷入住，由于拆遷中遺留的各種問題、配套 設(shè)施不健全、物業(yè)管理不到位等各種矛盾交叉，導(dǎo)致居民意 見很大，甚至拒交物業(yè)費(fèi)，即使物業(yè)管理成為一句空話，也

12、使前期物業(yè)成為棄管的理由，結(jié)果把矛盾推給了政府去處 理。雖然 XXXX 年底物業(yè)管理部分職能移交我區(qū)后，區(qū)政府 先后制定通過了加強(qiáng)和改善物業(yè)管理的辦法和意見，但限于 監(jiān)管職責(zé)職權(quán)有限，上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門又缺乏相應(yīng)的 監(jiān)管機(jī)制，造成物業(yè)監(jiān)管的力度不大，協(xié)調(diào)處理問題困難較 多。X、老舊小區(qū)物業(yè)管理困難大。我區(qū)老舊小區(qū)普遍存在 著產(chǎn)權(quán)不清晰、管理不成規(guī)模、規(guī)劃滯后、私搭亂建、房屋 老舊、基礎(chǔ)配套設(shè)施差、環(huán)境臟亂、居民收入水平低等各種 問題。同時(shí)，由于老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，配套設(shè)施不全， 公用設(shè)施和管線老化，跑冒滴漏嚴(yán)重，維修改造經(jīng)費(fèi)無處籌 集；在加物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，矛盾突出，物業(yè)公司 難

13、以為繼，逐步選擇退出。老舊小區(qū)管網(wǎng)老化等引發(fā)的矛盾 和問題已開始陸續(xù)顯現(xiàn)，老舊小區(qū)的物業(yè)覆蓋率在逐步降 低。X、業(yè)主委員會(huì)組建難、作用難發(fā)揮。大多數(shù)居民參與 小區(qū)管理意識(shí)淡薄，業(yè)主大會(huì)難召集，物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委 員會(huì)的少之又少，目前我區(qū)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的只有 XX%；同時(shí)，街道社區(qū)在組織牽頭成立業(yè)主委員會(huì)方面作用 發(fā)揮不充分，有畏難情緒，推選人員不謹(jǐn)慎，致使業(yè)主委員 會(huì)不能發(fā)揮積極作用。依照 X 市物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)公 司與業(yè)主委員會(huì)可以雙向選擇。結(jié)果無論是物業(yè)公司“炒” 了業(yè)主委員會(huì)，還是業(yè)主委員會(huì)“炒”了物業(yè)公司，都會(huì)出 現(xiàn)一段時(shí)間的管理真空，突出表象就是小區(qū)內(nèi)垃圾成山，無 責(zé)任單位

14、倒運(yùn)，引起居民的頻頻上訪和媒體的高度關(guān)注。而對(duì)這個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的問題，至今沒有一個(gè)系統(tǒng)的管理辦法X、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境需要改善。一是相關(guān)單位、 部門責(zé)權(quán)不明，主要是：開發(fā)企業(yè)不能嚴(yán)格按保修期履行職 責(zé)，專業(yè)部門不依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水、電、暖等設(shè)施 維護(hù)，物業(yè)代收代管水電暖費(fèi)，由此引發(fā)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè) 企業(yè)，物業(yè)管理壓力增大；二是稅收、價(jià)格、就業(yè)等政策不 能向物業(yè)傾斜，管理成本大，人員待遇低，服務(wù)水平低，物 業(yè)企業(yè)普遍虧損；三是輿論引導(dǎo)片面，各新聞媒體不能客觀 公正地宣傳報(bào)道，將小區(qū)矛盾的責(zé)任全部推向物業(yè)，物業(yè)苦 不堪言。四、意見建議X、明確管理職責(zé)。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位 和供水、

15、供電、供暖等專業(yè)化公司職責(zé)，強(qiáng)制執(zhí)行水、電、 暖等單位直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，杜絕推諉 扯皮，減輕物業(yè)負(fù)擔(dān)，方便業(yè)主生活，減少由此引發(fā)的各種 矛盾。X、積極扶持物業(yè)行業(yè)發(fā)展。根據(jù)新出臺(tái)的 X 市人民政 府關(guān)于扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展意見 ，從放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、 成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、加大獎(jiǎng)勵(lì)力度、勞動(dòng)用工等方面對(duì) 物業(yè)服務(wù)行業(yè)予以重點(diǎn)扶持、引導(dǎo)，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)I 造良好的環(huán)境。X 、探索建立居住小區(qū)管理新辦法。鼓勵(lì)街道社區(qū)掛靠 或獨(dú)立成立物業(yè)服務(wù)公司， 業(yè)主自治、 社區(qū)引導(dǎo)或政府補(bǔ)貼、 整體打包市場(chǎng)化運(yùn)作模式，理順關(guān)系，明確職責(zé)

16、。組織或選 聘退休黨員干部或有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員成立小區(qū)物業(yè)管理辦 公室，優(yōu)先聘用社區(qū)低保戶、下崗失業(yè)人員，全面抓好小區(qū) 日常管護(hù)，建立街道辦事處社區(qū)黨支部、居委會(huì)物業(yè)企 業(yè)業(yè)主委員會(huì)“四位一體”的管理機(jī)制。針對(duì)無物業(yè)管理 的小區(qū)，由街道社區(qū)負(fù)責(zé)推選成立業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主 公約，指導(dǎo)和規(guī)范全體業(yè)主行為，業(yè)主共同出資聘用人員 管理小區(qū)，建立街道社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治的管理形式。五、下一步工作計(jì)劃 X、為進(jìn)一步推進(jìn)轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)整 體工作水平提升，我局將有效推行“四位一體”物業(yè)管理模 式?！八奈灰惑w”物業(yè)管理模式，是積極探索新時(shí)期社區(qū)工 作和現(xiàn)代化住宅管理的新思路，也是構(gòu)建社區(qū)管理新

17、格局的 需要。 下一步將完成了以下工作， 一是推進(jìn)試點(diǎn)工作， 指導(dǎo)、 幫助解決“四位一體”管理模式的小區(qū)在推進(jìn)過程中出現(xiàn)的 各類問題。二是分析總結(jié)“四位一體”管理模式小區(qū)開展試 點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)。三是將根據(jù)試點(diǎn)工作情況，制定推廣方案。X、根據(jù)自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、公安廳、民政廳關(guān) 于印發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū)建立實(shí)施物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī) 制工作方案要求，認(rèn)真做好規(guī)范化住宅小區(qū)治安責(zé)任追究機(jī) 制試點(diǎn)工作，結(jié)合 X 市物業(yè)企業(yè)考核辦法將規(guī)范化住宅 小區(qū)實(shí)施物業(yè)公司治安責(zé)任追究機(jī)制工作納入到考核中，重 點(diǎn)對(duì)制度規(guī)范落實(shí)情況、小區(qū)秩序維護(hù)人員的在崗情況、巡 防情況、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督導(dǎo)考核，督促物業(yè) 公司建立獎(jiǎng)懲機(jī)制。X、為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作，加大監(jiān)督管理力度， 將進(jìn)一步深入開展“物業(yè)服務(wù)規(guī)范年”活動(dòng)，一是為物業(yè)管 理行業(yè)的發(fā)展提供科學(xué)規(guī)范的法律環(huán)境；二是培養(yǎng)和扶持先 進(jìn)典型，以點(diǎn)帶面促進(jìn)全區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展；