城管局物業(yè)管理工作情況匯報

1、城管局物業(yè)管理工作情況匯報一、基本情況截至目前，我區(qū)有物業(yè)服務企業(yè) XX 家，全部屬三級資 質， X家物業(yè)管理商業(yè)街， X 家物業(yè)管理商務酒店、 X家物業(yè) 管理政府、企業(yè)辦公樓，另有 X 家物業(yè)服務企業(yè)屬于國企后 勤服務中心，無資質。全區(qū)共有住宅小區(qū)XXX個，其中納入物業(yè)管理的小區(qū) XX 個，無物業(yè)管理的小區(qū) XXX個。從整體 上看，全區(qū)廣大物業(yè)服務企業(yè)在為居民群眾安居樂業(yè)、維護 社會安定、創(chuàng)建良好人居環(huán)境等方面做了大量工作，付出了 艱辛的努力，得到了大多數(shù)居民的認可。但是，隨著居民生 活水平、居住條件和維權意識的逐步提高，對物業(yè)服務的要 求也逐步提高。加之設施老化，維修難度和維修成本逐步增

2、加，物業(yè)服務成本也隨之逐步加大等原因。二、目前我區(qū)物業(yè)工作開展情況 X、有效推行“四位一體”的物業(yè)管理模式。為進一步 有效推進轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)整體工作水平提 升，今年我局將“四位一體”的物業(yè)管理模式列為了重點工 作，實行街道辦事處、居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會“四 位一體”的管理機制，制定了月計劃進度表并完成了以下工 作：一是對所管轄物業(yè)服務企業(yè)進行了培訓，進一步規(guī)范物 業(yè)服務企業(yè)的管理活動，提高轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的 整體素質和服務技能，為探索“四位一體”管理模式做好基 礎。二是制定了 “四位一體” 物業(yè)管理實施細則和實施方案。 三是在各社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)開展了相關宣傳工作

3、。四是在 各辦事處開展摸底調查工作，對各小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、 物業(yè)情況進行詳細調查，了解街道辦事處、社區(qū)居委會、物 業(yè)公司、業(yè)主委員會對推行“四位一體”物業(yè)管理模式的意 見和建議。五是確定了試點小區(qū)，召開街道辦事處、社區(qū)居 委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會及居民代表座談會，開展試點 工作。 “四位一體”物業(yè)管理模式的實施，將加強我區(qū)物 業(yè)與社區(qū)和業(yè)主委員會的互相溝通，互相支持，密切配合， 對加強社區(qū)建設與物業(yè)服務的聯(lián)合互動，推動物業(yè)服務與社 區(qū)建設工作的共同發(fā)展，將發(fā)揮重要作用，使物業(yè)企業(yè)服務 意識不斷增強，創(chuàng)新推出規(guī)范化、人性化、制度化等服務， 全面提升物業(yè)服務企業(yè)管理水平。X、認真做好規(guī)范化住

4、宅小區(qū)治安責任追究機制試點工 作。根據(jù)自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳、公安廳、民政廳關于印 發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū)建立實施物業(yè)公司治安責任追究機制工 作方案要求， X 區(qū)住房保障和城市管理局深入調查研究，扎 實推進規(guī)范化住宅小區(qū)建立實施物業(yè)公司治安責任追究試 點工作。一是成立領導機構，保障工作順利推進。成立了由X 區(qū)住房保障和城市管理局局長任組長， X 區(qū)住房保障和城 市管理局副局長， X 區(qū)民政局副局長任副組長， X 轄區(qū)內各 街道辦事處主任為成員的工作領導小組，領導小組下設辦公 室，具體負責日常工作的組織協(xié)調。各相關部門、單位根據(jù) 各自職責，密切配合，形成合力，確保住宅小區(qū)治安防控和 責任追究工作順利推

5、進。二是廣泛開展宣傳活動。召開了全 市規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責任追究機制工作動員大 會，傳達學習規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責任追究機制 工作方案 、物業(yè)服務規(guī)范年活動實施方案 和自治區(qū) 規(guī) 范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責任追究辦法 ，號召相關部門、 轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)全面開展物業(yè)服務規(guī)范年活動、規(guī)范化住 宅小區(qū)物業(yè)公司治安責任追究機制工作，充分利用了報紙、 電視等新聞媒體大力進行宣傳。三是深入調查研究，合理選 定試點小區(qū)。組織轄區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)認真學習自治區(qū)住房 和城鄉(xiāng)建設廳、公安廳、民政廳關于印發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū) 建立實施物業(yè)公司治安責任追究機制工作方案及 X 市物業(yè) 管理實施細則等有關規(guī)定，深

6、入轄區(qū)住宅小區(qū)調查研究， 了解居民生活期盼，分析物業(yè)服務工作、治安防范工作的現(xiàn) 狀和居民的要求，在全面掌握 X 區(qū)實施規(guī)范化物業(yè)服務住宅 小區(qū)情況的基礎上，從實際出發(fā)，堅持“試點先行，典型引 路”的原則，選定 X市漢唐物業(yè)服務有限公司、 X 市皓天物 業(yè)服務有限公司、 X 市潤安物業(yè)服務有限公司、 X 市靜安物 業(yè)服務有限公司 X 家物業(yè)服務企業(yè)提供服務的漢唐庭院、頤 和名邸、府佑水鄉(xiāng)、塞上水鄉(xiāng)作為試點小區(qū)。四是制定工作 方案，明確各個部門職責。按照 X 市物業(yè)管理條例實施細 則和自治區(qū)規(guī)范化住宅小區(qū)物業(yè)公司治安責任追究辦 法，充分發(fā)揮各自職能作用，組織和督促各街道辦事處和 各物業(yè)服務公司，有

7、效開展治安防范群防群治活動，做到人 防、物防、 技防相結合， 最大限度地堵塞各類違法犯罪漏洞， 為居民小區(qū)營造良好的社會治安環(huán)境。X、為加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)服務質量和管理水 平。一是按照自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳關于印發(fā)物業(yè)服務 規(guī)范年活動方案的通知、 X 市物業(yè)管理實施細則和市 委、政府 關于加強和創(chuàng)新社會管理實施意見 的相關要求， 在 X 轄區(qū)內開展了“物業(yè)服務規(guī)范年”活動。召開了全市物 業(yè)服務規(guī)范年活動動員大會，明確各個部門職能，落實工作 責任，并組織物業(yè)服務企業(yè)進行了現(xiàn)場觀摩學習，充分發(fā)揮 了先進企業(yè)典型引路，以點帶面的示范帶動作用，制定并下 發(fā)了物業(yè)服務規(guī)范年活動實施方案，號召相關

8、部門、轄 區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)全面開展物業(yè)服務規(guī)范年活動。并通過報 紙、電視等新聞媒體進行了廣泛宣傳，擴大了居民對物業(yè)管 理和服務工作的認識與了解。二是為了加強轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)管理，進一步規(guī)范物業(yè) 服務企業(yè)的管理活動，提高轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的整 體素質和服務技能，以滿足行業(yè)快速發(fā)展和廣大業(yè)主對物業(yè) 管理服務的需求，提升我市物業(yè)管理整體水平，對轄區(qū)物業(yè) 服務企業(yè)從業(yè)人員進行了培訓。三是為加強物業(yè)管理，規(guī)范 物業(yè)服務，維護業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權益，優(yōu)化物業(yè) 行業(yè)發(fā)展環(huán)境，擴大物業(yè)服務管理覆蓋面，對照 X 市物業(yè) 管理實施細則、關于扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展意見的要 求，抽調街道、社區(qū)有關人員，對轄

9、區(qū)物業(yè)服務企業(yè)進行了 第一、二季度考核。四是為貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府關于創(chuàng)建 全國文明城市提出的總體目標和具體要求，成立了創(chuàng)城工作 領導小組對轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)接管的住宅小區(qū)進行了督促 檢查。為確保我區(qū)創(chuàng)城工作各項指標落實到位，提出了堅持 以“一年強基礎、做安排，二年上臺階、見實效，三年提水 平、達目標”的工作思路。在督查過程中，對物業(yè)服務工作 存在的一般性問題，現(xiàn)場告知物業(yè)企業(yè)負責人，責令其必須 整改。對檢查中存在的突出問題，當場下發(fā)書面督辦通知 書XX份。針對個別不重視創(chuàng)城工作和通過督查不及時整改 的物業(yè)服務企業(yè)，我局及時的向 X 區(qū)創(chuàng)城工作辦公室匯報情 況，并加大了督查力度，通過不間斷的督查

10、和指導，物業(yè)服 務企業(yè)均能做到按照我局的布署，迅速行動，積極投入到創(chuàng) 城工作當中，不斷提升了我區(qū)物業(yè)管理整體水平。三、物業(yè)管理存在的主要問題 X、物業(yè)行業(yè)整體服務水平有待提高。部分物業(yè)管理企 業(yè)管理質量低下，一部分物業(yè)管理企業(yè)沒有規(guī)范的管理和運 作機制，存在著管理人員專業(yè)技能水平低，收費不合理不規(guī) 范，經營服務水平較低等問題。由于我區(qū)物業(yè)企業(yè)都是由開 發(fā)企業(yè)派生，形成了房地產企業(yè)成立新建小區(qū)物業(yè) 企業(yè)成立的發(fā)展鏈條； 物業(yè)小區(qū)基本屬自建自管、 各自為政； 物業(yè)服務隊伍整體素質偏低，物業(yè)企業(yè)尚未實現(xiàn)由“管理” 向“服務”的轉變，普遍存在重管理、輕經營，重收費、輕 服務等現(xiàn)象；物業(yè)服務行業(yè)自律尚未

11、形成，缺乏長遠發(fā)展思 路，短期內不能形成規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展效應。X、開發(fā)建設遺留問題是誘發(fā)矛盾的主要原因。由于缺 乏對新建小區(qū)房屋質量和配套設施建設方面的監(jiān)管，加之新 建小區(qū)綜合驗收機制沒有充分發(fā)揮整體聯(lián)動作用，致使開發(fā) 建設中規(guī)劃變更、房屋質量、配套設施不全等遺留問題成為 投訴和引發(fā)矛盾的主要原因。部分開發(fā)商為了追求利益最大 化，在新建小區(qū)道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施，甚至水、電、氣、 供暖等公共設施沒有按照規(guī)劃要求配套建設的情況下，就匆 忙安排拆遷戶回遷入住，由于拆遷中遺留的各種問題、配套 設施不健全、物業(yè)管理不到位等各種矛盾交叉，導致居民意 見很大，甚至拒交物業(yè)費，即使物業(yè)管理成為一句空話，也

12、使前期物業(yè)成為棄管的理由，結果把矛盾推給了政府去處 理。雖然 XXXX 年底物業(yè)管理部分職能移交我區(qū)后，區(qū)政府 先后制定通過了加強和改善物業(yè)管理的辦法和意見，但限于 監(jiān)管職責職權有限，上級房地產行政主管部門又缺乏相應的 監(jiān)管機制，造成物業(yè)監(jiān)管的力度不大，協(xié)調處理問題困難較 多。X、老舊小區(qū)物業(yè)管理困難大。我區(qū)老舊小區(qū)普遍存在 著產權不清晰、管理不成規(guī)模、規(guī)劃滯后、私搭亂建、房屋 老舊、基礎配套設施差、環(huán)境臟亂、居民收入水平低等各種 問題。同時，由于老舊小區(qū)建設時間較早，配套設施不全， 公用設施和管線老化，跑冒滴漏嚴重，維修改造經費無處籌 集；在加物業(yè)收費標準低，收繳率低，矛盾突出，物業(yè)公司 難

13、以為繼，逐步選擇退出。老舊小區(qū)管網(wǎng)老化等引發(fā)的矛盾 和問題已開始陸續(xù)顯現(xiàn)，老舊小區(qū)的物業(yè)覆蓋率在逐步降 低。X、業(yè)主委員會組建難、作用難發(fā)揮。大多數(shù)居民參與 小區(qū)管理意識淡薄，業(yè)主大會難召集，物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委 員會的少之又少，目前我區(qū)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委員會的只有 XX%；同時，街道社區(qū)在組織牽頭成立業(yè)主委員會方面作用 發(fā)揮不充分，有畏難情緒，推選人員不謹慎，致使業(yè)主委員 會不能發(fā)揮積極作用。依照 X 市物業(yè)管理條例，物業(yè)公 司與業(yè)主委員會可以雙向選擇。結果無論是物業(yè)公司“炒” 了業(yè)主委員會，還是業(yè)主委員會“炒”了物業(yè)公司，都會出 現(xiàn)一段時間的管理真空，突出表象就是小區(qū)內垃圾成山，無 責任單位

14、倒運，引起居民的頻頻上訪和媒體的高度關注。而對這個經常出現(xiàn)的問題，至今沒有一個系統(tǒng)的管理辦法X、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境需要改善。一是相關單位、 部門責權不明，主要是：開發(fā)企業(yè)不能嚴格按保修期履行職 責，專業(yè)部門不依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內水、電、暖等設施 維護，物業(yè)代收代管水電暖費，由此引發(fā)的矛盾轉嫁到物業(yè) 企業(yè)，物業(yè)管理壓力增大；二是稅收、價格、就業(yè)等政策不 能向物業(yè)傾斜，管理成本大，人員待遇低，服務水平低，物 業(yè)企業(yè)普遍虧損；三是輿論引導片面，各新聞媒體不能客觀 公正地宣傳報道，將小區(qū)矛盾的責任全部推向物業(yè)，物業(yè)苦 不堪言。四、意見建議X、明確管理職責。明確物業(yè)管理區(qū)域內開發(fā)建設單位 和供水、

15、供電、供暖等專業(yè)化公司職責，強制執(zhí)行水、電、 暖等單位直接向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業(yè)管 理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，杜絕推諉 扯皮，減輕物業(yè)負擔，方便業(yè)主生活，減少由此引發(fā)的各種 矛盾。X、積極扶持物業(yè)行業(yè)發(fā)展。根據(jù)新出臺的 X 市人民政 府關于扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展意見 ，從放寬市場準入條件、 成立社區(qū)物業(yè)服務中心、加大獎勵力度、勞動用工等方面對 物業(yè)服務行業(yè)予以重點扶持、引導，為物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展營 造良好的環(huán)境。X 、探索建立居住小區(qū)管理新辦法。鼓勵街道社區(qū)掛靠 或獨立成立物業(yè)服務公司， 業(yè)主自治、 社區(qū)引導或政府補貼、 整體打包市場化運作模式，理順關系，明確職責

16、。組織或選 聘退休黨員干部或有經驗的專業(yè)人員成立小區(qū)物業(yè)管理辦 公室，優(yōu)先聘用社區(qū)低保戶、下崗失業(yè)人員，全面抓好小區(qū) 日常管護，建立街道辦事處社區(qū)黨支部、居委會物業(yè)企 業(yè)業(yè)主委員會“四位一體”的管理機制。針對無物業(yè)管理 的小區(qū)，由街道社區(qū)負責推選成立業(yè)主委員會，制定業(yè)主 公約，指導和規(guī)范全體業(yè)主行為，業(yè)主共同出資聘用人員 管理小區(qū)，建立街道社區(qū)指導監(jiān)督、業(yè)主自治的管理形式。五、下一步工作計劃 X、為進一步推進轄區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)整 體工作水平提升，我局將有效推行“四位一體”物業(yè)管理模 式?！八奈灰惑w”物業(yè)管理模式，是積極探索新時期社區(qū)工 作和現(xiàn)代化住宅管理的新思路，也是構建社區(qū)管理新

17、格局的 需要。 下一步將完成了以下工作， 一是推進試點工作， 指導、 幫助解決“四位一體”管理模式的小區(qū)在推進過程中出現(xiàn)的 各類問題。二是分析總結“四位一體”管理模式小區(qū)開展試 點的經驗。三是將根據(jù)試點工作情況，制定推廣方案。X、根據(jù)自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳、公安廳、民政廳關 于印發(fā)規(guī)范化住宅小區(qū)建立實施物業(yè)公司治安責任追究機 制工作方案要求，認真做好規(guī)范化住宅小區(qū)治安責任追究機 制試點工作，結合 X 市物業(yè)企業(yè)考核辦法將規(guī)范化住宅 小區(qū)實施物業(yè)公司治安責任追究機制工作納入到考核中，重 點對制度規(guī)范落實情況、小區(qū)秩序維護人員的在崗情況、巡 防情況、監(jiān)控設施設備的運行情況進行督導考核，督促物業(yè) 公司建立獎懲機制。X、為進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，加大監(jiān)督管理力度， 將進一步深入開展“物業(yè)服務規(guī)范年”活動，一是為物業(yè)管 理行業(yè)的發(fā)展提供科學規(guī)范的法律環(huán)境；二是培養(yǎng)和扶持先 進典型，以點帶面促進全區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展；