商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險管理

1、一、 個人住房抵押貸款概述(一) 個人住房抵押貸款的定義、種類及意義1. 個人住房抵押貸款的定義個人住房抵押貸款是指銀行等金融機構發(fā)放的，以購買住房為目的，并以所購置的房地產作為抵押，按購房款的一定比率向金融機構申請借款，承諾在一定期限內按月償還其所借款項的一種貸款形式。個人住房抵押貸款的開展使得購房者在支付一筆較少的首期付款后，就能購買價值較高的住房，但只有在他還清全部貸款本息后，才能擁有住房的完全產權。若借款人不能償還借款本息，貸款人有權取消住房的抵押贖回權，并對住房進行拍賣，以拍賣所得資金優(yōu)先抵償未償還的貸款本息。2. 個人住房抵押貸款的種類個人住房抵押貸款可以按五種方式進行分類：按利率

2、是否變動分類、按還款方式分類、按資金來源的分類、按抵押物不同的分類。按利率是否變化，個人住房抵押貸款可分為固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可調利率抵押貸款、滾動利率抵押貸款。按還款方式不同，目前個人住房抵押貸款分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增還款、等額遞減還款五種方式。按照貸款資金來源不同可分為商業(yè)性個人住房抵押貸款、公積金個人住房抵押貸款和商業(yè)與公積金組合貸款。按照抵押物不同，分為個人住房抵押貸款和商業(yè)用房抵押貸款。3. 個人住房抵押貸款的意義1) 個人住房抵押貸款是金融機構重要的信貸資產之一個人住房抵押貸款的盈利形體現(xiàn)為：個人住房貸款期限長，通常

3、有較好的利息收入。給銀行帶來長期的社會經(jīng)濟效益，帶來穩(wěn)定的個人客戶群。此外，個人住房抵押貸款具有儲蓄的功能，可以起到拉平經(jīng)濟周期波動和支持建筑業(yè)的作用。2) 個人住房抵押貸款解決了借款人購房資金能短缺的困難居民利用住房抵押貸款可以提前實現(xiàn)住房消費。住房是大多數(shù)居民一生最大的消費品，但住房價格相對于居民收來說很高，抵押貸款通過分期付款機制，是居民樓用未來的預期支付購房款，減少了購房的一次性支付額，大大提高了居民的購房能力。3) 個人住房抵押貸款對房地產業(yè)的發(fā)展有重要的促進作用貸款機制在提高居民的購房能力，增加對住房的需求的同時，也擴大了開發(fā)企業(yè)的市場范圍，促進了房地產開發(fā)業(yè)務的發(fā)展。同時，通過抵

4、押貸款機制，購房者將抵押貸款一次性支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)可以在短時間內迅速收回資金，減少財務費用，加快了資金周轉，有利于擴大房地產開發(fā)業(yè)務，推動房地產業(yè)務的發(fā)展。(二) 我國個人住房抵押貸款的發(fā)展1. 我國個人住房抵押貸款的發(fā)展第一階段從1979年至1987年，這是我國住房抵押貸款的萌芽發(fā)展時期。1979年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革的推進，國家住房投資逐步從財政無償撥款轉為銀行貸款，成為有償有息的信用資金，逐步轉向信用化運行軌道。1884年國務院提出，各地各地組建房地產開發(fā)公司，并規(guī)定由建設銀行提供周轉資金，1985年建設銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務，個人住房抵押貸款開始在中國大地上

5、萌芽發(fā)展起來。2. 我國個人住房抵押貸款的發(fā)展第二階段從1987年至1993年，這是我國個人住房抵押貸款形成的時期。這一階段的特點是初步確立了個人住房抵押貸款業(yè)務經(jīng)營管理體制，明確了住房制度改革的發(fā)展方向和個人住房抵押貸款服務經(jīng)營方向。根據(jù)1988年關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案的精神，我國個人住房抵押貸款在業(yè)務上實行“三自兩單”，自營業(yè)務充分發(fā)揮金融機構積極性，支持房改和住房建設。3. 我國個人住房抵押貸款的發(fā)展第三階段從1994年至1997年，這是我國住房抵押貸款初步發(fā)展階段。這一階段的特點是：以上海為先導，住房公積金制度開始起步，政策性個人住房抵押貸款業(yè)務向委托性業(yè)務轉

6、變，商業(yè)性個人住房抵押貸款業(yè)務開始向普通住房傾斜，個人住房抵押貸款經(jīng)營管理開始規(guī)范，個人住房抵押貸款品種不斷增加，個人住房抵押貸款有所啟動，個人住房抵押貸款業(yè)務競爭圍繞著爭辦政策性個人住房抵押貸款業(yè)務展開。4. 我國個人住房抵押貸款的發(fā)展第四階段從1998年至今年，這是我國開始對個人住房抵押貸款調整規(guī)范階段。這一階段的特點是住房制度改革深化，住房分配從住房實物福利分配向貨幣工資分配轉化，個人住房抵押貸款經(jīng)營機構進一步擴大，政策性個人住房抵押貸款業(yè)務和商業(yè)個人住房抵押貸款業(yè)務結合更加緊密，個人住房抵押貸款業(yè)務開始步入高速發(fā)展軌道，個人住房抵押貸款競爭由政策性個人住房抵押貸款業(yè)務競爭步入全方位的個

7、人住房抵押貸款業(yè)務競爭。二、 個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀(一) 個人住房抵押貸款發(fā)展狀況分析我國在個人消費信貸中，由于個人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位。1998 年以來，隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款業(yè)務已成為我國商業(yè)銀行主要業(yè)務之一。在表2-1 中，20042009 年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在79以上，2005 年、2006 年、2007 年連續(xù)三年達到82左右。2010 年個人住房抵押貸款余額為57252 億元，是2000 年的13.51 倍，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報（19982010）

8、。） 項目年份全國消費信貸余額個人住房抵押的款余額個人住房抵押貸款比重個人住房抵押貸款增長比例199847242690.25%-1999109777070.19%80.75%20004235337779.74%338.57%20016990559880.09%65.77%200210669825877.40%47.52%2003157361178274.87%42.67%2004200631585379.02%34.55%2005221501840083.37%16.07%2006242181983981.92%7.82%2007329172698681.98%36.03%2008375262

9、984679.54%10.60%2009555024414279.53%47.90%2010720515725279.46%29.70%表2-1 19982009 年全國個人住房抵押貸款（單位：億元）(二) 個人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因個人住房抵押貸款前十年快速發(fā)展的主要原因在于以下兩點：一是持續(xù)的地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商行普遍認為個人住房抵押貸款是優(yōu)質資產，不良貸款率較低。在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，這兩點原因都將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生了變化，隨著“新國八條”為代表的新一輪針對房地產的調控政策的實施的作用下，商業(yè)性房地產貸款增速明顯放緩，這是房地產投資增速減緩、房地產市場交易量下降、金

10、融機構對房地產貸款投放謹慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結果，也是房地產業(yè)周期性調整的具體表現(xiàn)，這些將會對個人住房抵押貸款的不良貸款率產生比較大的影響。因此對商業(yè)銀行的個人住房貸款風險進行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國民經(jīng)濟的健康運行，以2008 年美國次貸危機為例，個人住房抵押貸款違約率上升正是危機的起因之一。三、 個人住房抵押貸款的風險分析(一) 借款人造成的住房抵押貸款風險1. 信用風險信用風險又稱違約風險，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業(yè)銀行帶來的經(jīng)濟損失。信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務中面臨的最大風險。個人住房

11、抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中，存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風險，也就是不良的個人抵押貸款。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，迄今為止，我國個人住房抵押貸款的不良率在1左右，最高達到過2%。按照國際經(jīng)驗，個人住房抵押貸款的風險暴露期為3 至8 年，如果房價大幅回落超過30，個人住房貸款不良率平均將上升近1 倍，對于整個銀行系統(tǒng)而言，這種風險也是不容忽視的。隨著我國個人住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展，以及國家對房地產業(yè)調控力度的加強，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理

12、性違約比例將上升。以我國個人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，2004 年商業(yè)銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9 月末，平均不良率上升到0.86%，兩年多時間上升7 倍多，而到2009 年3 月末，平均不良率仍保持在0.71%。2. 提前還款風險個人住房抵押貸款額度較大，期限也較長，個人需要支付大量的利息，并且期限越長，這個比例會越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產生不確定性，拖累房貸余額的增長同時給銀行的資金

13、運用計劃增加不確定因素。提前償付會使債權人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產的流動性大大超過其利潤最大化和基本風險防范的要求，因此一定市場收益的損失在所難免。提前還貸的導火索之一是加息，加息將會增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務人選擇提前還貸。治理國內的通貨膨脹是經(jīng)濟的一項重要的任務，從2007 年開始通脹苗頭出現(xiàn)，當年CPI 同比增幅4.8%，2008 年高達5.9%，經(jīng)過2009 年后次貸危機時代的短暫回落，2010 年CPI增幅3.3%，進入2011 年之后，通脹情況日趨嚴重，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示上半年CPI 增幅達5.4%，在負利率存在的背景下，未來國家對通脹力度的治理將會進一步加強。

14、國家收緊貨幣供給會直接影響房地產，而貨幣收緊政策首要的決策依據(jù)是反通脹，通脹預期在未來兩三年都在存在，這國家不會因為地產業(yè)和銀行業(yè)的壓力過大而改變貨幣緊縮政策的基本趨勢。因此在當前的宏觀經(jīng)濟背景之下，提前還貸對商業(yè)銀行因提前還貸所帶來的潛在風險不容忽視。(二) 外部宏觀環(huán)境變化造成的風險1. 政策風險政策風險是指政府經(jīng)濟政策的調整引起房地產市場的變化而給商業(yè)銀行帶來的損失。國家每次出臺房地產行業(yè)或信貸業(yè)務的相關政策，均會對房地產相關產業(yè)造成一定影響。市場政策風險包含兩個方面：一是指國民經(jīng)濟在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業(yè)的市場風險，一旦經(jīng)濟情況朝地產業(yè)不利方向發(fā)

15、展引起房價下跌，商業(yè)銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經(jīng)濟政策的調整引起房地產市場變化給商業(yè)銀行帶來損失。由于我國整個經(jīng)濟處于轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費是居民的大額消費，投資乘數(shù)大，房地產業(yè)對經(jīng)濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經(jīng)濟拉動消費，促進經(jīng)濟增長的重要行業(yè)。當房地產市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會采取房地產調整政策，隨著房地產業(yè)的調整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風險。進入2011 年以來，央行以每月一次的頻率連續(xù)上調存款準備金率，如此頻繁的調升節(jié)奏歷史罕見。6 月14 日央行宣布上調存款準備金率0

16、.5 個百分點，年內第六次上調使得存款準備金率達到了21.50%。中國人民銀行近期宣布從7 月7 日起上調上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25 個百分點，進一步對市場資金面進行收縮，釋放緊縮政策信號。除了依據(jù)整體經(jīng)濟環(huán)境調高存款準備金率、進行加息外，直接針對房地產的一系列調控措施也日趨嚴厲，也勢必會影響到與地產業(yè)密切相關銀行個人住房貸款業(yè)務。2. 利率風險利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業(yè)銀行所面臨的利率風險有：一是“不匹配”風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率

17、，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發(fā)的提前還貸信用風險。(三) 由抵押物引起的風險1. 抵押風險貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但是商業(yè)銀行也常面臨如下抵押風險：一是抵押處置風險。當?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房

18、屋價格下跌的風險。當房地產市場處于調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。(四) 商業(yè)銀行內部產生的風險1. 管理風險。管理風險是指商業(yè)銀行內部個人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處于一個比較低的水平。如商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務拓展、輕業(yè)務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業(yè)務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標準和

19、業(yè)務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓跟不上業(yè)務的快速發(fā)展；個人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系等等。2. 操作風險違規(guī)操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經(jīng)營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務風險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務導向激勵約束機制下，經(jīng)營機構重業(yè)務輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準擅自或變相降低貸款標準和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質押貸款等高風險業(yè)務；二是部分工作人員自身業(yè)務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度

20、約束。四、 個人住房抵押貸款風險防范對策(一) 個人住房抵押貸款風險應對策略1. 建立個人收入預測模型除了道德因素之外，影響商業(yè)銀行個人住房抵押貸款違約風險的因素，主要是個人收入水平。因而建立個人收入預測模型對商業(yè)銀行的風險管理是有其現(xiàn)實意義的。影響個人收入水平的指標主要為學歷層次、年齡、行業(yè)或職業(yè)。通過銀行收集的大量資料數(shù)據(jù)，采用計量經(jīng)濟學中線形回歸的方法來驗證各個因素對收入的影響程度，根據(jù)新的貸款申請情況預測借款人的收入情況，進而對風險進行合理的規(guī)避。2. 加快建立以政府擔保與商業(yè)保險相結合的住房金融保險體系借鑒美國、日本政府的成功做法，成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔

21、保。這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當放寬。在條件成熟時成立一批私營抵押貸款保險公司，形成一個以政府機構為主的全國性抵押貸款擔保網(wǎng)，并在此基礎上引進再擔保保險機制。這種機制的運作是融資利用者通過對人或物的保險，與政府性擔保機構和保險公司簽訂債務償還委托合同，擔保機構成為保險受益人，利用從保險機構獲得的保險金向金融機構一次償還擔保機構的剩余債務。以政府擔保與商業(yè)性保險相結合的住房金融保險體系，既有利于在住房抵押貸款保障領域有效發(fā)揮市場機制的基礎性調節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調節(jié)對市場失靈的彌補作用。3. 加強個人住房抵押貸款的利率管理一是開發(fā)可調整利率

22、抵押貸款。其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔的利率上升的風險轉移給貸款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業(yè)銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。三是套期保值。我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易

23、抵補資產負債由于利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理。4. 建立個人住房抵押貸款風險預警系統(tǒng)， 防范市場和政策風險一是建立風險預警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理， 為模型開發(fā)打下堅實的基礎；二是開發(fā)合適的風險預警模型，對預警區(qū)間、警戒線以及指標權重、概率密度函數(shù)等設置合理參數(shù)；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統(tǒng)顯示的潛在風險進行及時處理和化解。5. 開發(fā)和建立內部評級體系和內部評級模型我國商業(yè)銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，而現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風險管理不僅僅包含單一貸款人風險管理，更加重要的是，應當以優(yōu)化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監(jiān)控和主動管理，因此要求商業(yè)銀行對整體信貸業(yè)務開發(fā)和建立內部評級體系，采用內部評級法，全面準確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立