什么是旅游地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)的一般運營方式

1、什么是 旅游地產(chǎn)？ 所有依托周邊豐富的旅游資源（原生旅游資源或原創(chuàng)旅游資源）而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn)。觀賞價值文化價值財產(chǎn)增益較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。啟蒙階段旅游地產(chǎn)發(fā)展的 4 個階段 旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市運營、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合階段快速規(guī)模化發(fā)展向可持續(xù)健康發(fā)展方式轉(zhuǎn)變階段快速發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段第四階段代表產(chǎn)物：現(xiàn)代化大規(guī)模酒店（傳統(tǒng)賓館業(yè)發(fā)展）產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為主流商務(wù)和休閑旅游開

2、始蓬勃興起從單一的酒店項目建設(shè)向大規(guī)模、多元形式的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變代表產(chǎn)物：高投入、高品質(zhì)的游樂場和旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)啟蒙階段旅游地產(chǎn)發(fā)展的 4 個階段 旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市運營、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合階段快速規(guī)模化發(fā)展向可持續(xù)健康發(fā)展方式轉(zhuǎn)變階段快速發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段第四階段代表產(chǎn)物：現(xiàn)代化大規(guī)模酒店（傳統(tǒng)賓館業(yè)發(fā)展）產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為主流商務(wù)和休閑旅游開始蓬勃興起從單一的酒店項目建設(shè)有了向大規(guī)模、多元形式的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變代表產(chǎn)物：高投入、高品質(zhì)的游樂場和旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)萬達(dá)集團恒大集團中信集團今典集團華僑城集團地潤置業(yè)曲江文投萬達(dá)集團將文化和旅游產(chǎn)業(yè)作為新的發(fā)展重點，

3、將投資超過1000億元的規(guī)模，打造長白山、西雙版納、大連金石等國際度假區(qū)等今典集團實現(xiàn)從房地產(chǎn)向度假產(chǎn)業(yè)、當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)和電影產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，通過“度假目的地綜合體”模式，打造中國第一度假目的地連鎖品牌紅樹林度假世界，取得了開門紅。 地潤置業(yè)成功開發(fā)博客小鎮(zhèn)等。博客小鎮(zhèn)是千畝復(fù)合型文旅商綜合體項目，涵蓋了旅游、文化、康養(yǎng)、會議、購物、餐飲等六大產(chǎn)業(yè)，是成都創(chuàng)新型旅游項目的典型代表。華僑城集團 成為中國旅游業(yè)第一品牌 產(chǎn)品覆蓋全國18個城市 12個華僑城和6個歡樂谷主題樂園 集團總資產(chǎn)超過1000億元 華僑城集團全國發(fā)展的戰(zhàn)略布局已經(jīng)形成曲江文投 構(gòu)建了以文化旅游、影視、會展、出版、傳媒、演藝、動漫

4、、重大文化開發(fā)工程等為核心的文化產(chǎn)業(yè)集群 成功打造大雁塔北廣場 大唐芙蓉園 曲江池(南湖)遺址公園具有實力和眼光的大型企業(yè)以及房地產(chǎn)商紛紛表現(xiàn)出對旅游地產(chǎn)業(yè)投資的信心和興趣。旅游地產(chǎn)趨勢：1.旅游地產(chǎn)在開發(fā)中更加注重整體觀、生態(tài)觀和發(fā)展觀。 2.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品更加成熟，服務(wù)水平逐步提高。 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。在國家出臺一系列政策限制房地產(chǎn)行業(yè)價格過快增長的趨勢下，以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。 【 華僑城

5、】以博客小鎮(zhèn)為例旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn) 運營模式運營模式【 地潤置業(yè) 】【 曲江文投 】【低價拿地，高價出售】【先做旅游，后做地產(chǎn)】秘訣一秘訣二低價拿地旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)銷售旅游地產(chǎn)項目一般選址城市周邊地區(qū)旅游項目拉動項目均價成就旅游地產(chǎn)的超高收益低低價成就高利潤1234具體運作過程利潤構(gòu)成比例地產(chǎn)業(yè)務(wù)旅游業(yè)務(wù)80%20%【持有和銷售結(jié)合、以銷售為主】持有 物業(yè)銷售 物業(yè)客家博物館小戶型商鋪三和坪情景商業(yè)街四合院商鋪小上海文化交流中心院落商鋪企業(yè)會館大型院落商鋪2.4%97.6%少量經(jīng)營收入大量銷售收入“高起點、大手筆”曲江模式 【“文化+景觀+地產(chǎn)”】大前提文化資源足夠有魅力，能夠產(chǎn)生文化壟斷！

6、遺址周邊大量圈地文化宣傳推介周邊地價提升高價土地銷售基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)具體運作過程依托原有文化資源，銷售物業(yè)以盈利先旅游開發(fā)，后地產(chǎn)開發(fā)，銷售物業(yè)以盈利先做旅游開發(fā)，后直接銷售土地以盈利案例分析：洛帶古鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)四川省打造“兩湖一山”旅游區(qū)的重點景區(qū)國家AAAA級旅游景區(qū)全國首批重點小城鎮(zhèn)省級歷史文化名鎮(zhèn)空間格局客家建筑客家民俗客家美食主題體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)運營步驟“一街七巷”形態(tài)完整、傳統(tǒng)風(fēng)貌連續(xù)的歷史街巷七巷分別是北巷子、鳳儀巷、槐樹巷、江西會館巷、柴市巷、馬槽堰巷和糠市巷，由老街串聯(lián)起來，呈龍骨型路網(wǎng)形態(tài)特征圖像語言細(xì)節(jié)符號種類繁多、內(nèi)容豐富、民俗活動一年四季均有舉行標(biāo)志性立面：封火墻墻雕、墻畫

7、、柱礎(chǔ)及各種建筑構(gòu)件建筑材料屋頂形式建筑尺度屋頂門窗墻體土、木、竹、稻桿、麥稈等主要是穿斗式構(gòu)架開間約為5米，高度為1-2層皮條脊、坐瓦脊、雌毛脊、山墻脊屋頂主要為硬山頂和懸山頂多為開敞式，活動式隔扇門，材料多為木材土墻、青磚墻、砂石墻、石灰白墻等水龍節(jié)火龍節(jié)潑水節(jié)主題體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)運營步驟3 階段度假休閑提檔升級博客小鎮(zhèn)中國藝庫觀光休閑第一階段：街邊小店第二階段：休閑娛樂第三階段：高端消費著力引入特色美食、精品購物、餐飲休閑、主題客棧等旅游性商業(yè)業(yè)態(tài)，打造休閑酒吧街、特色餐飲街等多條獨具特色的主題街巷，豐富旅游商業(yè)業(yè)態(tài)，另一方面將多元文化融入商業(yè)業(yè)態(tài)中，打造高端休閑區(qū)、高端藝術(shù)品展區(qū)、文化藝術(shù)

8、體驗區(qū)等。開發(fā)初期：1999年起發(fā)展中期：2006年以后發(fā)展成熟后：2012年后主題體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)運營步驟3 階段“街”+“節(jié)點”“街”“街”+“節(jié)點”+“街區(qū)”第一階段第二階段第三階段古玩書畫店、旅游紀(jì)念品店、風(fēng)味小吃店、傳統(tǒng)游戲店、茶坊等沿古鎮(zhèn)主要街道“一”字分布。業(yè)態(tài)單一，檔次不高。隨著古鎮(zhèn)發(fā)展及人氣提升，度假酒店、酒吧、餐廳、洗浴等休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)逐步增多，并在某些節(jié)點形成商業(yè)中心。隨著古鎮(zhèn)經(jīng)濟進一步發(fā)展，古鎮(zhèn)帶來的人氣和附加價值日益增多，人們對高端消費的需求日益旺盛，在一些特點區(qū)域形成高端休閑區(qū)、高端藝術(shù)品展區(qū)、文化藝術(shù)體驗區(qū)等，業(yè)態(tài)多元、復(fù)合、高端。商業(yè)節(jié)點商業(yè)節(jié)點商業(yè)節(jié)點商業(yè)節(jié)點主題

9、體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)運營步驟四川川旅洛帶旅游文化投資有限公司由四川旅游發(fā)展集團與龍泉驛區(qū)共同出資1億元成立，2012年將陸續(xù)啟動生態(tài)移民及客家民居安置工程、洛帶中央濕地公園等六個重大項目建設(shè)。 未來5年內(nèi)，川旅洛帶文投擬推進洛帶古鎮(zhèn)國際旅游度假區(qū)、國際休閑旅游目的地的整體規(guī)劃、建設(shè)和運營;中國成都“濕地古鎮(zhèn)、藝術(shù)洛帶”泛文化創(chuàng)意示范基地;國際濕地、湖泊休閑產(chǎn)業(yè)，國際康體、養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)，國際美容休閑產(chǎn)業(yè);四川國際旅游文化博物館聚落、四川西南旅游后臺服務(wù)中心等。投資規(guī)模預(yù)計在50億元以上。1999年，準(zhǔn)備階段2000年，起步階段2001-2011年，發(fā)展階段2012年開始，提升階段1999年，明確主題定位 “中國西部客家第一鎮(zhèn)” 提出 “世界的洛帶，永遠(yuǎn)的客家”“客家文化通向世界文明的橋梁”2000年，推出了“西部客家文化火龍節(jié)”在媒體的介入大力宣傳下，“火龍節(jié)”成為象征客家文化的符號，客家文化開始得到社會的注意和認(rèn)同，洛帶鎮(zhèn)“中國西部客家第鎮(zhèn)”的品牌成功的推向社會。繼續(xù)加大洛帶客家文化的宣傳力度2001年， “第七屆客家學(xué)研討會” 2002年3月 “成都國際桃花