公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)操作模式的分析

1、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)操作模式的分析一、以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式的法律依據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！保?38條第一款規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得

2、土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的.”， 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四條：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。”財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2002年12月10日關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(財(cái)稅2002191號(hào))中規(guī)定：“二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。”而對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收，中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第1條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)(以下簡

3、稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！睆囊陨狭⒎ㄎ募囊?guī)定可以看出：如果是土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓即應(yīng)相應(yīng)交納營業(yè)稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓則不需交納營業(yè)稅。這不僅從根本上區(qū)分了股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為與公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是不同主體進(jìn)行不同層面權(quán)利處分的行為，而且明確了利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式達(dá)到土地使用權(quán)的間接流轉(zhuǎn)并未逃避相關(guān)的國家稅收。 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的利弊分析優(yōu)點(diǎn)：1、股權(quán)收購方式手續(xù)簡單：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式無須辦理土地使用權(quán)和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)者名稱、批文、許可證等事項(xiàng)的變更登記，而只需在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的基礎(chǔ)上于工商登記部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變

4、更登記即可。手續(xù)相對(duì)較為簡單，更便于受讓人進(jìn)行開發(fā)利用。2、股權(quán)收購方式可以節(jié)省費(fèi)用：直接通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)根據(jù)相關(guān)的稅收政策、法規(guī)的規(guī)定，受讓方需交納成交金額3的契稅和房地產(chǎn)交易中心的0.5交易手續(xù)費(fèi)。此外，轉(zhuǎn)讓方還需交納5的營業(yè)稅以及土地增值稅。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式僅僅涉及交納企業(yè)所得稅或是個(gè)人所得稅，無需交納辦理土地過戶契稅、營業(yè)稅和手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)，大大降低了投資開發(fā)成本。3、開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，受讓人即可投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，無需再另行成立房地產(chǎn)公司或是針對(duì)已有的房地產(chǎn)公司無需再受到房地產(chǎn)公司資質(zhì)等條件的限制。缺點(diǎn)：1、風(fēng)險(xiǎn)較大：在土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

5、的形式下，在轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓方可以于土地登記部門查詢轉(zhuǎn)讓時(shí)該土地上所存在的他項(xiàng)權(quán)利限制。而在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，公司作為動(dòng)態(tài)的運(yùn)行獨(dú)立主體，長期的經(jīng)營行為，可能會(huì)有或有負(fù)債的問題存在。2、股權(quán)性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓帶來的限制：國有企業(yè)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將涉及到國資委、產(chǎn)權(quán)交易中心等機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，在轉(zhuǎn)讓時(shí)也將涉及上級(jí)部門審批、在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易等繁瑣手續(xù)，將給股權(quán)的轉(zhuǎn)讓帶來很多限制，加大了轉(zhuǎn)讓難度。而國內(nèi)企業(yè)的持股人將股份轉(zhuǎn)讓與外國投資主體或是外商投資企業(yè)的持股人將股份轉(zhuǎn)讓與國內(nèi)投資主體，將涉及到企業(yè)性質(zhì)變更、外商優(yōu)惠政策的喪失、外商投資領(lǐng)域限制等的限制和約束，如未能達(dá)到上述實(shí)質(zhì)條件及程序要求，則可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效。

6、三、應(yīng)注意的問題1、擬收購股權(quán)的性質(zhì)股權(quán)的性質(zhì)將首先決定了股權(quán)交易手續(xù)、主體迥異。因此，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確擬交易的股權(quán)是否含有國有、外資等成分。如持股人為國有投資者那么必須履行轉(zhuǎn)讓主體向上級(jí)主管部門報(bào)批等特定法定程序，否則，將可能視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效；持股的投資者如為外國投資主體，則必須履行外資部門審批的特定條件。所以，在股權(quán)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確交易的股權(quán)性質(zhì)，以此確定不同的交易程序和不同的交易條件。2、轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證為了避免或有負(fù)債的問題，轉(zhuǎn)讓方的聲明和保證應(yīng)當(dāng)成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的重點(diǎn)條款。保證的內(nèi)容一般情況下應(yīng)主要包括：已提供的文件與資料均為真實(shí)且無遺漏；除已披露的債權(quán)債務(wù)外不存

7、在其他債權(quán)債務(wù)；目標(biāo)公司未設(shè)定披露外的保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；公司的財(cái)產(chǎn)完整無瑕疵等等。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述保證陳述約定相應(yīng)的違約責(zé)任以及合同解除權(quán)。3、付款安排在付款安排上，宜拉長付款過程，原股東完成一定義務(wù)后收購方支付一定款項(xiàng)，要注意雙方義務(wù)的對(duì)接。另外，房地產(chǎn)公司的股權(quán)收購并非辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長，很多潛在的問題可能會(huì)在開發(fā)過程中逐漸暴露，一旦收購方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款付清，將很可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，以抵扣可能的支出。4、交接手續(xù)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理的時(shí)間限制由于土地的閑置對(duì)于受讓人來說必然面對(duì)銀行貸款利息，土地使用權(quán)使用年限的縮短所帶來的開發(fā)成本的增加。因此，受讓方可以約定先行將土地使用權(quán)交付受讓方實(shí)際控制，以及時(shí)便利地進(jìn)行先期開發(fā)。另一方面，股權(quán)未完成工商變更登記，受讓人對(duì)于土地使用