資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程(第三版)習(xí)題答案(全)

1、1第一章 導(dǎo)論1、（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一

2、天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab4、（1） 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估

3、主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。評(píng)估方法是

4、估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。2繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)

5、值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開市場(chǎng)假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場(chǎng)上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為

6、和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量確定。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；

7、對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格，而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用

8、方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為3不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一

9、部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形的某種組合。4第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法1、（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)

10、相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。 （7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。（9）成新率反

11、映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。 （10）成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。（11）比較法也稱市場(chǎng)比較法,是指通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。 （12）收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、

12、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約5定書。編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘。收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料。評(píng)定估算。編制和提交評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。（2）比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好

13、的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面） 。確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，

14、而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說(shuō)需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說(shuō)是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾

15、種：市場(chǎng)比較法。即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過(guò)比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過(guò)投資多樣化（組合）來(lái)降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來(lái)的，無(wú)法通過(guò)投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)多樣化來(lái)消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以

16、補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（） 。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 +（資產(chǎn)平均回報(bào)率 - 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅

17、后負(fù)債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 - 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比65、（1.5-1.2）1000012（1-33%） 1-1/（1+10%）5/10% = 91434（元）第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估1、（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde

18、3、（1）1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率144.6761.69%89.25(萬(wàn)元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本 （54）1200012000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈

19、超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5 萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.551.92(萬(wàn)元)(2)1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬(wàn)元)2）估算加權(quán)投資年限7加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年3)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率3.75（3.756）38.46%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率124.7238.46%47.9

20、7(萬(wàn)元)5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 10001212000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5 萬(wàn)元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.3

21、6(萬(wàn)元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7247.973.5-13.36 59.89(萬(wàn)元)(3)1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%評(píng)估值=125(1-30%)=87.5(萬(wàn)元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1-33%)(P/A,10%,7

22、)=2.684.8684=13.05 萬(wàn)元評(píng)估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(萬(wàn)元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò) 51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。8第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)

23、后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。（5）是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。（6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容積率。2、（1）a （2）b （3）

24、d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計(jì)算題 （1）根據(jù)所給條件計(jì)算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為： 23000 2000 62975

25、2066()1 10%元9 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元 3)專業(yè)費(fèi)用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤(rùn)=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)20 =(地價(jià)20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價(jià)20)+1 948 280 6)總地價(jià)=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元) （

26、2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購(gòu)買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）232344555812%812%812%81 10%1 10%1 10%1 10%812%15111 10%10%1 10%1 10%66.75被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=萬(wàn)元（5） 45150111 10%115100106100100800785.4/1110102109

27、101 10011 10%P元平方米 4525045340111 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米10 454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 830.41 元（6）該題為收

28、益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 4711620000/8%11 8%19706113不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（元） 2） 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià)7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地價(jià) + 924000（元） 4） 計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn) = 19706113

29、15% = 2955917（元） 5） 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn) = 19706113-8800000-0.21 地價(jià)-924000-2955917 地價(jià) = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價(jià) = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價(jià) = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1712 = 84(萬(wàn)元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬(wàn)元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬(wàn)元

30、) 4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為： 64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(萬(wàn)元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬(wàn)元）2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬(wàn)元)113)有關(guān)稅費(fèi)：8667.85% = 433.4(萬(wàn)元)4)目標(biāo)利潤(rùn)為:(地價(jià)+2891) 15% = 15%地價(jià)+433.7 萬(wàn)元5)估算地價(jià):地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià) 地價(jià)=4269.3(萬(wàn)元)(9)3001-1/(1+9%)3/9% +p(1

31、+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬(wàn)元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬(wàn)元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬(wàn)元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬(wàn)元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬(wàn)元)(11)1)建筑物的價(jià)格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地價(jià)格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1

32、078638(元)3)房地產(chǎn)總價(jià)格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬(wàn)元)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬(wàn)元)3)稅費(fèi):購(gòu)買價(jià)格4%4)正常購(gòu)買價(jià)格:購(gòu)買價(jià)格=2087.7-1271.5-購(gòu)買價(jià)格4% 購(gòu)買價(jià)格=784.8(萬(wàn)元)(13)1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120

33、）120012(1-20%)=345.6(萬(wàn)元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬(wàn)元）4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬(wàn)元)(14)1）估計(jì)預(yù)期樓價(jià)（市場(chǎng)比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68=3573.27 元/平方米3573.2720005=3573.27(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(1-45%)20005=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%1.5+137510%0.

34、75=0.15在建工程價(jià)值+103.13(萬(wàn)元)124)估計(jì)利潤(rùn)及稅費(fèi)3573.27(4%+8%)=428.79(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=3573.27-1375-0.15在建工程價(jià)值-103.13-428.79在建工程價(jià)值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬(wàn)元)1449-2125=-676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬(wàn)元.第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估1、（1）無(wú)形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（2）商譽(yù)通常是指一個(gè)企業(yè)預(yù)期將來(lái)的利潤(rùn)超過(guò)同行業(yè)正常利潤(rùn)的超額利潤(rùn)的價(jià)

35、值。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營(yíng)效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛(ài)或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高昂的士氣等多種無(wú)形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 506+506 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）c （10）a （11）d 3、 （1）abcde （2）abde （3）abd 4、（1）影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無(wú)形資產(chǎn)的開發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響。一般來(lái)說(shuō)，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值往往也較

36、高。無(wú)形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等項(xiàng)目。產(chǎn)生追加利潤(rùn)的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠?yàn)槭褂谜弋a(chǎn)生的追加利潤(rùn)越多，其價(jià)值就越大。技術(shù)成熟程度。一項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運(yùn)用該技術(shù)成果的風(fēng)險(xiǎn)就越小，其價(jià)值就相對(duì)越高。不過(guò)一項(xiàng)技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤(rùn)的能力下降，其價(jià)值也就較低。剩余經(jīng)濟(jì)使用年限。無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值高于該無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)值。同類無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。同類無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì)。同類無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無(wú)形資產(chǎn)的貶值

37、速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤(rùn)的期限就越短，從而價(jià)值也就越低。（2）自創(chuàng)型無(wú)形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開發(fā)該無(wú)形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入） ，以及所投入資本應(yīng)取得的正常報(bào)酬。無(wú)形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤(rùn)及企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)等方面要素。材料成本包括無(wú)形資產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中有形要素的支出，該部分13在無(wú)形資產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無(wú)形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費(fèi)，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報(bào)酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)及其

38、他福利） 、管理和監(jiān)督成本，以及公用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；開發(fā)商利潤(rùn)可以用開發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報(bào)酬百分比來(lái)評(píng)估，也可以用開發(fā)所耗費(fèi)時(shí)間量的加價(jià)百分比或確定的金額加價(jià)來(lái)評(píng)估；企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)是激勵(lì)無(wú)形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收益額，可以看作是時(shí)間機(jī)會(huì)成本。5、（1）1）求利潤(rùn)分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未來(lái)每年的預(yù)期利潤(rùn)額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬(wàn)元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬(wàn)元）第 5 年：（430-400）20 = 600（

39、萬(wàn)元）3）求評(píng)估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（萬(wàn)元）（2）1）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值2）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為 600 萬(wàn)估算出非專利技術(shù)評(píng)估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬(wàn)元)3）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=整體資產(chǎn)評(píng)估值-(有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬(wàn)元)（3）25%（1-

40、33%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5 = 295（萬(wàn)元）（4）100（1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-33%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 254.5(萬(wàn)元)14第六章 金融資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)評(píng)估1、（1）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來(lái)估價(jià)的金融工具的總稱。也可以說(shuō)，金融資產(chǎn)是一種合

41、約，表示對(duì)未來(lái)收入的合法所有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長(zhǎng)短，可以將它們劃分為貨幣市場(chǎng)（1 年以內(nèi)）和資本市場(chǎng)的融資工具。（2）是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)價(jià)值。它是根據(jù)評(píng)估人員通過(guò)對(duì)股票未來(lái)收益的預(yù)測(cè)折現(xiàn)得出的股票價(jià)格。股票內(nèi)在價(jià)格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財(cái)務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險(xiǎn)等因素。（3）指企業(yè)清算時(shí)每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格。股票的清算價(jià)格取決于股票的賬面價(jià)格、資產(chǎn)出售損益、清算費(fèi)用高低等項(xiàng)因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價(jià)格一般小于賬面價(jià)格。（4）指證券市場(chǎng)上的股票交易價(jià)格。在發(fā)育完善的證券市場(chǎng)條件下，股票市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)股票內(nèi)

42、在價(jià)值的一種客觀評(píng)價(jià)；而在發(fā)育不完善的證券市場(chǎng)條件下，股票的市場(chǎng)價(jià)格是否能代表其內(nèi)在價(jià)值，應(yīng)做具體分析和判斷。2、（1）a 100000（1+418%）/（1+12%）2=137117（元）（2）b（3）b 股利增長(zhǎng)率=20%15%=3% 90000010%/（12%-3%）=1000000（元）（4）a （40000/4）1.5+（240/2）=15120（元）（5）b （6）d （7）a3、（1）a d （2）a c d （3）c e （4）b c 4、（1）股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價(jià)證券，它證明股票持有者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán)。因此，投資股票即是一種股權(quán)投資。其投資特點(diǎn)有

43、： 風(fēng)險(xiǎn)性。股票購(gòu)買者能否獲得預(yù)期利益，完全取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無(wú)利不分，虧損承擔(dān)責(zé)任。15 流動(dòng)性。股票一經(jīng)購(gòu)買即不能退股，但可以隨時(shí)按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，或者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動(dòng)成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會(huì)、選舉董事長(zhǎng)，并可依其所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理決策，持股數(shù)量達(dá)到一定比例還可居于對(duì)公司的權(quán)力控制地位。股票交易價(jià)格與股票面值的不一致性。股票的市場(chǎng)交易價(jià)格不僅受制于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，還受到國(guó)內(nèi)及國(guó)外的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價(jià)格與股票面值的不一致。（2）債券是社

44、會(huì)各類經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務(wù)憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于債券收益主要是利息收入，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點(diǎn)有： 風(fēng)險(xiǎn)性。政府發(fā)行的債券由國(guó)家財(cái)政擔(dān)保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽(yù)及資產(chǎn)作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保。即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，債權(quán)人分配剩余財(cái)產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前。因此，投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經(jīng)確定即不能隨意改動(dòng)，不能隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而變動(dòng)。在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時(shí)，債券的收益是比較穩(wěn)定的。流動(dòng)性。在發(fā)行的債券中有相當(dāng)

45、部分是可流通債券 ，它們可隨時(shí)到金融市場(chǎng)上流通變現(xiàn)。（3）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來(lái)估價(jià)的金融工具的總稱。也可以說(shuō)，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對(duì)未來(lái)收入的合法所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評(píng)估特點(diǎn)包含以下兩層含義：是對(duì)投資資本的評(píng)估。投資者之所以在金融市場(chǎng)上購(gòu)買股票、債券，多數(shù)情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購(gòu)買行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。從這個(gè)意義上講，金融資產(chǎn)投資的評(píng)估實(shí)際上是對(duì)投資資本的評(píng)估。 是對(duì)被投資者的償債能力和獲利能力的評(píng)估。投資者購(gòu)買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相

46、應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風(fēng)險(xiǎn)，而投資風(fēng)險(xiǎn)在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。因此，對(duì)于債券的評(píng)估，主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評(píng)估除了參照股市行情外，主要是對(duì)被投資者的獲利能力的評(píng)估。（4）普通股價(jià)值評(píng)估通常按其股息收益趨勢(shì)分為固定紅利模型、紅利增長(zhǎng)模型、分段式模型、隨機(jī)模型四種方法。 對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時(shí)期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評(píng)估，應(yīng)采用固定紅利模型。運(yùn)用該模型計(jì)算的股票評(píng)估值=預(yù)期下一年的紅利額折現(xiàn)率或資本化率。 紅利增長(zhǎng)模型用于成長(zhǎng)型企業(yè)股票評(píng)估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒(méi)有把剩余權(quán)益全部用作

47、股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)。運(yùn)用該模型計(jì)算的股票的評(píng)估值=預(yù)期下一年股票的紅利額/(折現(xiàn)率股利增比率)。16分段式模型是先按照評(píng)估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預(yù)測(cè)的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營(yíng)周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預(yù)測(cè)的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預(yù)測(cè)。進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn)，對(duì)后段可采用固定紅利模型或紅利增長(zhǎng)模型，收益額采用趨勢(shì)分析法或客觀假設(shè)。最后匯總兩段現(xiàn)值，即是股票評(píng)估值。幾何隨機(jī)模型引入了

48、股利增長(zhǎng)的隨機(jī)概念。該模型假定預(yù)期股利為： R t+1 = R t（1+ g） 概率為 p t = 1，2， R t 概率為 1 - p則股票價(jià)格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）5、（1）優(yōu)先股的評(píng)估值=20050012%1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3+ 200500/（1+10%）3 =162944（元）（2）1）新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10% (12%) =9.8% 9.8% (12%) =9.6%2）新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%)2 = 8.52+

49、7.26 = 15.78(萬(wàn)元)3）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=100115%/(1+15%)3+100115%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬(wàn)元）4）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率= 20%25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100115%/（15%5%）（1+15%）4 =85.76（萬(wàn)元） 5）該股票評(píng)估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬(wàn)元)（3）17第七章 流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評(píng)估1、（1）流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期

50、內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金以及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。（2）實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，主要包括各種材料，在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品等資產(chǎn)。一般而言，對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估，可以采用市場(chǎng)法和成本法。（3）債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費(fèi)用（如待攤費(fèi)用）等。對(duì)于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)，只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。（4）貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金和各項(xiàng)存款。對(duì)于貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的帳面價(jià)值就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估，僅僅應(yīng)對(duì)外幣存款按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算。2、18（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a

51、（8）a （9）b （10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b （18）a （19）a （20）a3、（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd 4、（1） 材料評(píng)估值=100（150+1500300）=15500 元（2） 該鋼材評(píng)估值=6004500=2700000（元）（3） 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期10006636 萬(wàn)元應(yīng)收票據(jù)票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)息100036964 萬(wàn)元第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估1、（1）一個(gè)企業(yè)的價(jià)值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和

52、。投資人包括債權(quán)人、股權(quán)人，債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和債券持有人，股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者。投資人索取權(quán)的賬面價(jià)值包括債務(wù)、優(yōu)先股、普通股等資產(chǎn)的價(jià)值。（2）企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和。（3）企業(yè)的投資價(jià)值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無(wú)息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。 （4）企業(yè)權(quán)益價(jià)值代表了股東對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值。 19（5）協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源，通過(guò)與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，使得目標(biāo)企業(yè)被收購(gòu)后的價(jià)值超過(guò)收購(gòu)

53、前獨(dú)立經(jīng)營(yíng)所具有的價(jià)值。 （6）加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值，然后通過(guò)加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來(lái)估算出企業(yè)價(jià)值，或通過(guò)加總資產(chǎn)價(jià)值，再扣除無(wú)息流動(dòng)負(fù)債（即不包括欠投資人的負(fù)債，如應(yīng)付票據(jù)）和遞延稅款來(lái)計(jì)算。（7）可比企業(yè)是指具有與待評(píng)估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長(zhǎng)潛力及風(fēng)險(xiǎn)特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇?？杀刃蕴卣鬟€有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、競(jìng)爭(zhēng)性、盈利性、賬面價(jià)值等方面。（8）市盈率等于股價(jià)除以每股收益。2、 （1）b （2）d （3）a （4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、 （1

54、）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd4、（1）企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購(gòu)、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、證券市場(chǎng)上的投資組合管理等。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購(gòu)活動(dòng)中，企業(yè)的購(gòu)買方需要估計(jì)目標(biāo)企業(yè)的公平價(jià)值，企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價(jià)值，雙方在各自對(duì)同一企業(yè)價(jià)值的不同估計(jì)結(jié)果基礎(chǔ)上，進(jìn)行協(xié)商談判達(dá)成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并收購(gòu)要約。在進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購(gòu)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估分析時(shí)，需要特別考慮：協(xié)同作用對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。企業(yè)資產(chǎn)重組對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。管理層變更對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。企業(yè)價(jià)值

55、評(píng)估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價(jià)值的一項(xiàng)重要工具，它在企業(yè)管理中的重要性日益增長(zhǎng)。特別是出于對(duì)敵意收購(gòu)的恐慌，越來(lái)越多的企業(yè)開始求助于價(jià)值管理咨詢?nèi)藛T，希望通過(guò)獲得有關(guān)如何進(jìn)行重組和增加企業(yè)價(jià)值的建議，避免被敵意收購(gòu)。證券市場(chǎng)上投資組合管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。證券市場(chǎng)上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者和證券篩選型投資者（價(jià)值型投資者） 。市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者是通過(guò)預(yù)測(cè)整個(gè)股票或債券市場(chǎng)的未來(lái)變化趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行證券的買賣投資的，他們并不關(guān)注某個(gè)企業(yè)的價(jià)值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場(chǎng)上挑選出那些價(jià)值被低估的企業(yè)證券，即企業(yè)證券的市場(chǎng)價(jià)值低于企業(yè)真實(shí)

56、價(jià)值的證券進(jìn)行投資，因而對(duì)企業(yè)真實(shí)價(jià)值的評(píng)估是證券篩選型投資者進(jìn)行投資的重要依據(jù)。（2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營(yíng)的部分，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍的確定，需要依據(jù)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告及上級(jí)主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的范圍、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的有關(guān)文件中規(guī)定的資產(chǎn)變動(dòng)范圍、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)書中劃定的范圍等有關(guān)資料進(jìn)行界定。在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估之前，首先要判斷是否有必要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的重組，然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有效資產(chǎn)，將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評(píng)估的具體實(shí)施范圍

57、。對(duì)在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)難以界定產(chǎn)權(quán)歸屬的資產(chǎn)，應(yīng)劃定為“待定產(chǎn)權(quán)” ，暫時(shí)不列入評(píng)估范圍。對(duì)企業(yè)中因20局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無(wú)效或低效的部分，應(yīng)按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協(xié)商是否需要通過(guò)資產(chǎn)剝離或補(bǔ)齊的方式進(jìn)行資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍。（3）加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值，然后通過(guò)加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來(lái)估算出企業(yè)價(jià)值。之所以要對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，是因?yàn)闀?huì)計(jì)上所編制的資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)格大相徑庭。造成這種差異的主要原因有通貨膨脹、過(guò)時(shí)貶值等因素，經(jīng)過(guò)這兩方面調(diào)整的

58、資產(chǎn)賬面價(jià)值反映了資產(chǎn)的重置成本。盡管調(diào)整后的賬面價(jià)值能夠更為準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)價(jià)值，但是這種方法仍然存在兩個(gè)主要的缺點(diǎn)：一是難以判斷調(diào)整后的賬面價(jià)值是否較為準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)價(jià)值；二是調(diào)整過(guò)程沒(méi)有考慮那些有價(jià)值，但在資產(chǎn)負(fù)債表中卻沒(méi)有反映的資產(chǎn)項(xiàng)目，如企業(yè)的組織資本。由于賬面價(jià)值調(diào)整法忽略了組織資本價(jià)值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價(jià)值的高科技企業(yè)和服務(wù)性企業(yè)。對(duì)于賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值差異不大的水、電等公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)類企業(yè)，或組織資本價(jià)值很小的企業(yè)則較為適用。（4）比較股權(quán)價(jià)值估價(jià)的兩種模型可以看出，以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的股權(quán)價(jià)值結(jié)果一般可能會(huì)大于或等于以股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)股

59、利等于股權(quán)現(xiàn)金流量時(shí)，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果是相等的；當(dāng)股利小于股權(quán)現(xiàn)金流量時(shí)，如果將留存部分投資于凈現(xiàn)值為零的項(xiàng)目，則結(jié)果是相近的；當(dāng)股利大于股權(quán)現(xiàn)金流量時(shí)，企業(yè)就得為支付股利而發(fā)行新的股票或債券，從而可能會(huì)由于股票發(fā)行成本提高、或債務(wù)比率提高、或好的投資項(xiàng)目受到資本約束等原因，而降低企業(yè)價(jià)值，此時(shí)以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的股權(quán)價(jià)值結(jié)果小于以股利折現(xiàn)模型獲得的估價(jià)結(jié)果。一般情況下，股權(quán)現(xiàn)金流量模型的估價(jià)結(jié)果大于股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果，二者的差異可以視作對(duì)企業(yè)股利政策的控制權(quán)利價(jià)值。而當(dāng)股權(quán)現(xiàn)金流量模型的估價(jià)結(jié)果小于股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果時(shí)，可視作預(yù)期股利難以長(zhǎng)期維持的警告。在企業(yè)被收購(gòu)或變換經(jīng)營(yíng)者的可能

60、性較大時(shí)，適宜選用股權(quán)現(xiàn)金流量模型進(jìn)行估價(jià)；在由于企業(yè)規(guī)模、或法律上或市場(chǎng)上的約束，而使得收購(gòu)或變換經(jīng)營(yíng)者的可能性不大時(shí)，適宜選用股利折現(xiàn)模型進(jìn)行估價(jià)。（5）銷售預(yù)測(cè)是現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)的最關(guān)鍵步驟，銷售預(yù)測(cè)的不同將導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值估算的巨大差異。銷售預(yù)測(cè)應(yīng)該與企業(yè)及其所在行業(yè)的歷史狀況相符合。銷售預(yù)測(cè)和銷售所依賴的某些項(xiàng)目的預(yù)測(cè)應(yīng)該具有內(nèi)在的邏輯一致性?，F(xiàn)金流量預(yù)測(cè)中反映的通貨膨脹率要和折現(xiàn)率中隱含的相同。利用敏感性分析找出那些對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)影響最大的假設(shè)如銷售增長(zhǎng)率的假設(shè)，并對(duì)這些假設(shè)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)。將收益法價(jià)值評(píng)估結(jié)論與通過(guò)其他評(píng)估方法得到的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，如果二者大相徑庭，就需要對(duì)較為