加油站項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估中收益還原法的應(yīng)用

1、加油站項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估中收益還原法的應(yīng)用收益還原法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。加油站為收益性的物業(yè)，其土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)，適宜首先采用收益還原法評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值，然后剝離特許經(jīng)營(yíng)許可證的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、機(jī)器設(shè)備的價(jià)值、房產(chǎn)價(jià)值，余下作為加油站土地使用權(quán)價(jià)值。即：加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-特許經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值-加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房產(chǎn)價(jià)值。無(wú)形資產(chǎn)不具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體狀態(tài)，依附于特定主體，但能給特定的主體發(fā)揮作用并帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，脫離特定主體則其經(jīng)濟(jì)效益也無(wú)法

2、實(shí)現(xiàn)。無(wú)形資產(chǎn)的收益是一種超額收益。因?yàn)闊o(wú)形資產(chǎn)必須依附于有形資產(chǎn)才能創(chuàng)造收益，一般情況下單獨(dú)界定無(wú)形資產(chǎn)的收益是非常困難的。在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中常采用分成的方法，將被評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)的收益從總收益中分離出來(lái)。公式：無(wú)形資產(chǎn)收益=總收益×收益分成率加油站配套機(jī)器設(shè)備包括油罐、加油槍、加油機(jī)等，可采用重置成本法評(píng)估其價(jià)值加油站配套機(jī)器設(shè)備=配套機(jī)器設(shè)備重置價(jià)格折舊總額配套機(jī)器設(shè)備重置價(jià)格年折舊費(fèi)×已使用年限房產(chǎn)價(jià)值=房屋重置價(jià)格折舊總額重置價(jià)格年折舊費(fèi)×房屋已使用年限待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營(yíng)狀況根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知，該加油站憑借優(yōu)越的地理位置，營(yíng)業(yè)收入開(kāi)業(yè)后能從穩(wěn)

3、定走向穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。通過(guò)估價(jià)人員選取與估價(jià)對(duì)象類似的實(shí)例，調(diào)查搜集近期發(fā)生在實(shí)例上的經(jīng)營(yíng)狀況等資料，分析計(jì)算其三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)社會(huì)平均水平如下表：周邊類似加油站近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)表實(shí)例A： 建筑面積：3210平方米 單位：萬(wàn)元、元/平方米年份銷售收入營(yíng)業(yè)成本與費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)每建筑面積凈利潤(rùn)2008年121311873892990.342009年14001340491138118.382010年16001500782256174.45合計(jì)4213402716542123平均每年127.73實(shí)例B： 建筑面積：2080平方米 單位：萬(wàn)元、元/平方米年份銷售收入營(yíng)業(yè)成本與費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅凈

4、利潤(rùn)每建筑面積凈利潤(rùn)2008年5044762891991.352009年684656391425120.192010年864832551540192.31合計(jì)205219641223884平均每年134.62實(shí)例C： 建筑面積：1945平方米 單位：萬(wàn)元、元/平方米年份銷售收入營(yíng)業(yè)成本與費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)每建筑面積凈利潤(rùn)2008年4724452791892.542009年639614381424123.392010年808778511437190.23合計(jì)191918371163779平均每年135.39該加油站年正常凈收益預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)周邊類似加油站2008年2010年各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的分析,

5、 近三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升，假定該加油站在未來(lái)40年內(nèi)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變，我們確定以近三年年平均收入為計(jì)算依據(jù)，來(lái)預(yù)測(cè)該油站未來(lái)40年內(nèi)年凈利潤(rùn)水平。由于周邊類似加油站實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)差額不大，且不大于20%，均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近，則采用實(shí)例近三年綜合平均凈利潤(rùn)的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈利潤(rùn)水平，即：（123.73134.62135.39）÷3132.58元/建筑平方米。根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析，用地規(guī)模1681.0平方米，規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為7.5米，容積率0.2，總建筑面積397.0平方米，鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長(zhǎng)約45米，寬約2

6、7米，面積最多不超過(guò)1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。則該加油站年凈收益=132.58×1612÷1000021.3719萬(wàn)元。該加油站整體資產(chǎn)價(jià)值收益還原法計(jì)算公式：Va÷r×1-（1+r）-nV表示整體資產(chǎn)價(jià)值；a表示年純收益(即年凈利潤(rùn))；r表示房地產(chǎn)資本化率；n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用權(quán)剩余年限40年，土地使用權(quán)剩余年限先于房屋使用年限結(jié)束，故取40年）資本化率的求取采用市場(chǎng)提取法，又稱實(shí)例法，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相類似房地產(chǎn)實(shí)例的凈收益、交易價(jià)格等資料，選

7、用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式Va/r，反求出資本化率r=a/v。選取的可比實(shí)例及相關(guān)資料可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元年）價(jià)格（萬(wàn)元）資本化率18.61028.00%218.419010.00%37.3987.00%424.62629.00%517.216111.00%由于周邊類似加油站實(shí)例的資本化率差額不大，且均與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均水平接近，則采用上述實(shí)例的資本化率算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的資本化率，即：（8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%）÷59.00%則估價(jià)對(duì)象整體資產(chǎn)價(jià)值為：V=21.3719÷9%×1-（1+9%）-40=229.9052萬(wàn)元。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值

8、采用無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估里的“三分說(shuō)”理論，即房地產(chǎn)及配套設(shè)備、經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)許可權(quán)可占加油站收益的三分之一，為方便計(jì)算，這里特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值分成比例取33%，則P=V×33%=229.9052×33%=75.8687萬(wàn)元。機(jī)器設(shè)備價(jià)值據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，該加油站有儲(chǔ)油罐5個(gè)（其中50立方米3個(gè)，30立方米2個(gè)），均為2003年12月購(gòu)置，可使用壽命20年，已使用7年，尚可使用13年；加油機(jī)8臺(tái)，均為2003年12月購(gòu)置，可使用壽命10年，已使用7年，尚可使用3年；配電瓶2臺(tái)，均為2003年12月購(gòu)置，可使用壽命30年，已使用7年，尚可使用23年；發(fā)電機(jī)組1臺(tái)，2003年12月購(gòu)置，

9、可使用壽命20年，已使用7年，尚可使用13年。經(jīng)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查，儲(chǔ)油罐重置價(jià)格約500元/m3，加油機(jī)重置價(jià)格約0.9萬(wàn)元/臺(tái)，配電瓶重置價(jià)格約1.2萬(wàn)元/臺(tái)，發(fā)電機(jī)組重置價(jià)格2萬(wàn)元/臺(tái)。機(jī)器設(shè)備采用直線折舊法計(jì)算折舊，即：年折舊費(fèi)重置價(jià)格÷可使用壽命，其現(xiàn)值重置價(jià)格折舊總額重置價(jià)格年折舊費(fèi)×使用年限儲(chǔ)油罐重置價(jià)格0.05×50×30.05×30×210.5萬(wàn)元儲(chǔ)油罐年折舊費(fèi)10.5÷200.525萬(wàn)元儲(chǔ)油罐現(xiàn)值10.50.525×76.825萬(wàn)元加油機(jī)重置價(jià)格0.9×87.2萬(wàn)元加油機(jī)年折舊費(fèi)6.82

10、5÷100.6825萬(wàn)元加油機(jī)現(xiàn)值6.8250.6825×72.0475萬(wàn)元配電瓶重置價(jià)格1.2×22.4萬(wàn)元配電瓶年折舊費(fèi)2.4÷300.08萬(wàn)元配電瓶現(xiàn)值2.40.08×71.84萬(wàn)元發(fā)電機(jī)組重置價(jià)格2×12萬(wàn)元發(fā)電機(jī)組年折舊費(fèi)2÷200.1萬(wàn)元發(fā)電機(jī)組現(xiàn)值20.1×71.3萬(wàn)元機(jī)器設(shè)備現(xiàn)值S=6.8252.04751.841.312.0125萬(wàn)元建筑物價(jià)值該加油站地上房屋建筑共3棟，總房屋建筑面積2279平方米，均為框架結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)均為2層，竣工時(shí)間均為2002年3月18日。用途為辦公綜合。另有鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架2

11、400平方米，竣工時(shí)間為2002年3月28日?？偨ㄖ娣e為4679平方米。房屋耐用年限50年，已使用9年，尚可使用41年；鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架耐用年限60年，已使用9年，尚可使用51年。依據(jù)石計(jì)物價(jià)20037號(hào)公布的同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的建筑重置成本，同時(shí)參照統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查情況，確定房屋重置價(jià)格單價(jià)800元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架重置價(jià)格250元/平方米。房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)格折舊總額 重置價(jià)格年折舊費(fèi)×房屋已使用年限年折舊指房屋在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。A、當(dāng)在土地出讓年期期滿前，房屋已到經(jīng)濟(jì)耐用年限，則耐

12、用年限的確定:鋼混結(jié)構(gòu)耐用年限60年；磚混結(jié)構(gòu)耐用年限50年；磚木結(jié)構(gòu)耐用年限40年。年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)格×（1殘值率）÷耐用年限或房屋可使用年限B、如在土地出讓年期期滿前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限這時(shí)不計(jì)房屋殘值，即殘值率為0。年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限由于該宗地的地上建筑物在土地使用權(quán)出讓年期期滿前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架可使用限取40年。建筑物重置價(jià)格=重置單價(jià)×建筑面積800×2279250×2400242.32萬(wàn)元。年折舊