第二章房地產(chǎn)法

1、黨校公考 電話18919610596 QQ：1600408122 2014年安徽農(nóng)信社疑問解答群：278354614第二章 房地產(chǎn)法2014年安徽農(nóng)信社疑問解答群：278354614一、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的3個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。（）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。（）在依法取得使用權(quán)的土地上新建房屋應(yīng)當在竣工后2個月內(nèi)申請辦理房屋所有權(quán)登記。（）狹義的房地產(chǎn)包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)。（）按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同，房產(chǎn)

2、可以分為私有房產(chǎn)、聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)營業(yè)用房、行政用房。（）二、單項選擇題下列房地產(chǎn)中不能設(shè)定抵押的是（）。A出讓取得的國有土地使用權(quán) B張某的個人房屋C我國某名牌大學的教學樓 D某私營企業(yè)的國有土地使用權(quán)按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以（）。A征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費B無償收回土地使用權(quán)C退回50%的出讓金并收回土地使用權(quán)D征收相當于出讓金兩倍的土地閑置費房地產(chǎn)抵押的法律特征不包括（）。A從屬性 B優(yōu)先受償性C不可分性 D獨立性下列不屬于出租

3、人的給付義務(wù)的是（）。A尊重承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù) B保障承租人合法使用房屋的義務(wù)C協(xié)作、照顧和保護義務(wù) D保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務(wù)我國房地產(chǎn)制度實行（）。A備案制 B申報制C強制登記制 D自愿申報登記制按照國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其注冊資本應(yīng)當在（）。A50萬元以上 B100萬元以上C500萬元以上 D1000萬元以上設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合法律規(guī)定條件的，在收到申請后 內(nèi)應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。（）A15日 B20日C30日 D60日房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式不包括（）。A以房產(chǎn)作價入股 B以房地產(chǎn)

4、抵債C贈與 D留置下列不屬于承租人義務(wù)的是（）。A瑕疵擔保義務(wù) B交付租金C返還房屋 D妥善保管和合理使用房屋10因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當依法辦理（）。A過戶登記 B初始登記C移轉(zhuǎn)登記 D總登記三、多項選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對象有（）。A土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系 B城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系C城市物業(yè)管理關(guān)系 D土地利用和管理關(guān)系2我國房地產(chǎn)專門法主要包括（）。A城市房地產(chǎn)管理法 B城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例C劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法D外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法3按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為（）。A單項開發(fā) B經(jīng)營性開發(fā)C成片開發(fā) D自用性開發(fā)

5、4房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備的條件有（）。A有自己的名稱和組織機構(gòu) B有固定的服務(wù)場所C有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費 D有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5商品房預(yù)售，應(yīng)當符合的條件有（）。A已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 B持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期 D向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明四、簡答題1簡述我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點。2簡述以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件。3簡述房屋租賃的法律特征。五、案例分析題李某（女）、張某為夫婦，二人曾于20

6、08年10月以20萬元的價格購置本市一座二層樓房，后因嫌該房離其工作單位較遠，決定將其賣掉，但一直未找到合適的買主。2009年2月初，張某赴外地出差，本市的陳某經(jīng)人介紹，找到李某愿以20萬元價格買下，李某不同意；后雙方經(jīng)協(xié)商簽訂合同，李某以23萬元價格將該房出售。次日，陳某將10萬元送來。李某遂將鑰匙交給陳某，但因產(chǎn)權(quán)證被張某存放在單位，李某提出待丈夫出差回來，即辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。辦完手續(xù)后陳某再付另13萬元。同年5月初，張某從外地返回后得知該房價格已經(jīng)上漲，遂找到陳某，要求再增加1萬元價款才能去辦理過戶登記手續(xù)，陳某不同意。張某便在同年7月10日以24萬元的價款，將該房賣給了王某，并于7月1

7、5日，與王某辦理了登記過戶手續(xù)。王某找到陳某要求其搬走，陳某遂到法院提起訴訟，告張某、王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除張某與王某之間的房屋買賣合同。而張某提出，其妻李某將該房賣給陳某時，他并不知道，也未得到其同意，因此該買賣行為是無效的。據(jù)查，陳某搬入房屋后還進行了裝修。 問題： (1) 你認為誰是本案系爭房屋的所有人?為什么？ (2) 你認為本案房屋買賣的效力如何？為什么？ (3) 你認為本案應(yīng)該如何處理?其依據(jù)是什么？參考答案與詳解一、判斷題【解析】城市房地產(chǎn)管理法第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。” 【解析

8、】城市房地產(chǎn)管理法第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！薄窘馕觥吭谝婪ㄈ〉檬褂脵?quán)的土地上新建房屋應(yīng)當在竣工后3個月內(nèi)申請辦理房屋所有權(quán)登記?！窘馕觥繌V義的房地產(chǎn)，是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其是指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括鄉(xiāng)村房地產(chǎn)和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)、“安居工程”中的房地產(chǎn)等非商品經(jīng)營性質(zhì)為主的房地產(chǎn)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度是以狹義的房地產(chǎn)為主要調(diào)整對象的?！窘馕觥堪凑辗慨a(chǎn)的不同用途， 房產(chǎn)的種類有：住

9、宅、工業(yè)生產(chǎn)用房、營業(yè)用房、行政用房、其他專業(yè)用房等；按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同，其可以分為：國有房產(chǎn)、集體房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)、股份制企業(yè)房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)等。二、單項選擇題C【解析】下列房地產(chǎn)不得抵押：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。選項ABD均可以設(shè)定抵押權(quán)，而選項C屬于用于教育事業(yè)的房地產(chǎn)，依法不得抵押?！窘馕觥砍鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第26條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使

10、用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！薄窘馕觥糠康禺a(chǎn)抵押的法律特征。（1）從屬性。房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)的有效性而成立，隨主債權(quán)的消滅而消滅。（2）優(yōu)先受償性。當債務(wù)人不能完全履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從抵押房地產(chǎn)的折價或拍賣所得中優(yōu)先受償。（3）不可分性。房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，抵押財產(chǎn)的分割不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)

11、的完整性，債權(quán)的分割也不影響房地產(chǎn)抵押對整個債權(quán)的擔保效力?！窘馕觥砍鲎馊说慕o付義務(wù)，即出租人承擔按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)、保障承租人合法使用房屋的義務(wù)、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務(wù)和尊重承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)。選項C屬于出租人的附隨義務(wù)。C【解析】我國房地產(chǎn)制度實行強制登記制，也即是說，房地產(chǎn)的取得、權(quán)屬變動均需進行產(chǎn)權(quán)登記。【解析】按照國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當有100萬元以上的注冊資本，并且是實繳資本。C【解析】設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，在收到申請后30日內(nèi)應(yīng)當予以登記，

12、發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)向申請人說明理由，不予登記。【解析】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式有：買賣；贈與；以房產(chǎn)作價入股；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的，等等。留置適用于動產(chǎn)。A【解析】承租人的義務(wù)有：（1）交付租金的義務(wù)。這是承租人的主要義務(wù)。（2）妥善保管和合理使用房屋的義務(wù)。承租人應(yīng)當以善良管理人的注意義務(wù)，保管租賃房屋，并負有相應(yīng)房屋瑕疵的通知義務(wù)。（3）返還房屋的義務(wù)。承租人于租賃關(guān)系消滅時，應(yīng)向出租人返還房屋。選項A屬于出租人的義務(wù)。10A【解析】城市房地產(chǎn)管理法第62條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押

13、房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。”三、多項選擇題1ABCD【解析】房地產(chǎn)法的調(diào)整對象有：土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系，土地利用和管理關(guān)系，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系，城市房產(chǎn)管理關(guān)系，城市物業(yè)管理關(guān)系。2ABCD【解析】房地產(chǎn)專門法，是指專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的各種法律、法規(guī)、政策及最高人民法院的司法解釋。目前，我國房地產(chǎn)專門法主要包括：城市房地產(chǎn)管理法（2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第29次會議通過）、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院1990年5月19日）、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國務(wù)院土地管理局1992年3月8日）、外商

14、投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法（國務(wù)院1990年5月19日）等。3BD【解析】依據(jù)不同的標準，可把房地產(chǎn)法分為：（1）單純的土地開發(fā)、再開發(fā)與單純的房屋開發(fā)、再開發(fā)及土地房屋一體化發(fā)展（分類標準：開發(fā)內(nèi)容）；（2）政府開發(fā)和非政府開發(fā)（分類標準：開發(fā)主體）；（3）經(jīng)營性開發(fā)與自用性開發(fā)（分類標準：開發(fā)目的）；（4）單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)（分類標準：開發(fā)規(guī)模）。4ABCD【解析】根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第58條的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

15、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 5ABCD【解析】根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 四、簡答

16、題1簡述我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點。答:（1）登記范圍的特殊性。在我國，大部分城市實行登記核發(fā)兩證制度，即房屋所有權(quán)除申請房屋所有權(quán)登記外，還要申請國有土地使用權(quán)登記。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強制性。我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記是法定義務(wù)，不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。（3）登記部門對登記實行實質(zhì)性審查，無異議時方予登記。（4）房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有較強的公信力，除司法部門有證據(jù)證明有瑕疵而無效外，是產(chǎn)權(quán)的唯一合法證明。2簡述以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件。答:依據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第40條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須具備下列條件：（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

17、時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。3簡述房屋租賃的法律特征。答:房屋租賃具有以下法律特征：（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有人；（2）房屋租賃一般具有明確的期限；（3）房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為，其必須進行登記備案；（4）作為房屋租賃法律關(guān)系的客體的房屋應(yīng)該是法律允許出租的；（5）房屋租賃僅轉(zhuǎn)移房屋所有人對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，并不當然轉(zhuǎn)移房屋的全部收益權(quán)及對其的處分權(quán)。五、案例分析題答:（1）王某是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2）李某與陳某的買賣合同無效，根據(jù)物權(quán)法第97條，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，李某與陳某訂立合同時，未經(jīng)張某同意，即屬于合同法第52條所指的無效合同。而且陳某不屬于善意取得，物權(quán)法第106條中明確說了如果受讓物屬于應(yīng)當?shù)怯浀?，則需要登記。 張某