農(nóng)用地估價規(guī)程

1、XXXXXXXXXXXXXX/XXXXX-XXXX-2001農(nóng)用地估價規(guī)程Regulations for agriculturalland appraisal（驗收修改稿）2001 XX XX 發(fā)布2001 XX XX實施中華人民共和國國土資源部發(fā)布 1、范圍本規(guī)程規(guī)定了我國農(nóng)用地估價的內(nèi)容、適用范圍、估價原則、價格影響因素、技術(shù)途徑及其程序、 農(nóng)用地估價方法、 不同估價目的和不同利用類型下的宗地價格評估以及基準(zhǔn)地價評估及其更新方法。本規(guī)程適用于中華人民共和國境內(nèi)的農(nóng)用地和其它可整理改造為農(nóng)用地的后備土地資源的價格評估。2、引用標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文， 通過本規(guī)程中引用而構(gòu)成本規(guī)程的條文。

2、在本規(guī)程出版時， 所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，使用本規(guī)程的各方應(yīng)使用下列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。1土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程（全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會，1984 年 9 月）；2農(nóng)用地分等定級規(guī)程；3城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 。第一篇總則3、總則3.1 農(nóng)用地估價規(guī)程制定的目的本規(guī)程制定的主要目的是為規(guī)范農(nóng)用地估價行為， 統(tǒng)一估價程序和方法， 保證估價結(jié)果客觀、公正、科學(xué)、合理提供技術(shù)規(guī)范。3.2 農(nóng)用地估價基本原則預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則， 是指農(nóng)用地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。替代原則替代原則， 是指農(nóng)用地評估應(yīng)以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、 交易方式一致

3、的農(nóng)用地交易實例的市場價格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價格。報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則， 是指經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益變動的原則。 在投入水平較低時， 每增加各生產(chǎn)要素的單位投入量， 純收益均會隨之增加； 但增加到某一數(shù)值以后， 若繼續(xù)增加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。 這一規(guī)律在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中普遍存在， 估價中應(yīng)充分依據(jù)這一原則。貢獻原則貢獻原則， 是指農(nóng)用地的總收益是農(nóng)用地及其各種投入共同作用的結(jié)果，估價時要充分考慮農(nóng)用地對總收益的實際貢獻。合理有效利用原則合理有效利用原則， 是指對待估農(nóng)用地所設(shè)定的利用方式， 不僅能充分發(fā)揮其土地質(zhì)量的效用， 產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益；

4、而且不會使其土地質(zhì)量明顯降低和對其周圍土地利用造成不利影響或危害。判斷和確定待估農(nóng)用地合理有效利用方式應(yīng)考慮的原則主要有：）持續(xù)的使用： 根據(jù)農(nóng)用地自身條件和有關(guān)規(guī)劃的要求， 評估對象土地按照所確定的使用方式使用應(yīng)是多年持續(xù)的，并能保持持續(xù)的合理性和有效性。）有效地使用：在已確定的利用方式下，能帶來最佳的經(jīng)濟收益。）合法的使用：即合乎法規(guī)、政策、規(guī)劃等限制條件下的最佳利用狀態(tài)。）農(nóng)用地條件的適用：即從評估對象農(nóng)用地的氣候、地形、地勢等條件考慮的適宜利用方式。3.2.6變動原則變動原則， 要求農(nóng)用地估價應(yīng)充分考慮地價形成因素的變化，對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原

5、則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平。3.2.7供需原則供需原則，是指農(nóng)用地估價要充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)用地市場的地域性。3.3 農(nóng)用地價格影響因素影響農(nóng)用地價格的因素主要包括自然因素、 社會經(jīng)濟因素和特殊因素。 本規(guī)程確定農(nóng)用地價格的指導(dǎo)性影響因素體系如下：1 ）肥力因素，主要包括土壤狀況和水文狀況，具體因素指標(biāo)見附錄。2）經(jīng)營耕作因素，主要包括社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地制度和農(nóng)田基本設(shè)施狀況，具體因素指標(biāo)見附錄。3）區(qū)位條件，主要包括氣候、地貌及交通通達性，具體因素體系見附錄。4 ）特殊因素，待估農(nóng)用地所獨有的特性和條件。如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等，具體因素指標(biāo)見附錄。3.4 農(nóng)用地

6、價格定義農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下， 相對估價期日， 依據(jù)農(nóng)用地的自然因素、 社會經(jīng)濟因素和特殊因素等，農(nóng)用地所能夠?qū)崿F(xiàn)的價格。農(nóng)用地宗地地價是指具體某一宗農(nóng)用地，在正常市場條件下，于估價期日的評估價格。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價價格是指針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)區(qū)片， 按照農(nóng)用地不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。3.5 農(nóng)用地估價成果宗地估價成果1 ）農(nóng)用地宗地估價結(jié)果報告；2）農(nóng)用地宗地估價技術(shù)報告；3 ）農(nóng)用地宗地估價附件。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估成果1） 文字報告：主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估工作報告、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告等。2） 基準(zhǔn)地價圖：主要有綜合及各用途基準(zhǔn)地價最終成

7、果圖、樣點地價圖、標(biāo)準(zhǔn)地塊圖等；3） 表格：主要包括基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價因素修正說明表和基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)表。4） 有關(guān)計算機軟件和管理信息數(shù)據(jù)庫。3.6 規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由中華人民共和國國土資源部負責(zé)解釋。、農(nóng)用地估價方法4.1收益還原法收益還原法的基本原理收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益( 地租 ) ，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。收益還原法評估農(nóng)用地價格的程序1 ）搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料；2 ）測算年總收益；3 ）測算年總費用；4 ）計算年純收益；5 ）確定土地還原率；6 ）選用適當(dāng)?shù)墓接嬎戕r(nóng)用地價格。年總收益的分析計算年總收益

8、是指待估宗地按法定用途， 合理有效利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時應(yīng)根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。1 ）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益農(nóng)產(chǎn)品年收入， 是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進行。2 ）待估宗地為租賃經(jīng)營，年租金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地由其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息。 客觀租金根據(jù)實際租金水平考慮評估期日當(dāng)?shù)卣?/p>

9、常的市場租金進行分析計算； 保證金或押金的利息按其數(shù)量及評估期日中國人民銀行的一年期定期存款利息率進行計算。年總費用的分析計算總費用是指待估宗地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時應(yīng)根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。1 ）待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費用；生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費用，如種苗費 （或種子費、 幼畜禽費）、肥料費（或飼料費） 、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）

10、、農(nóng)具費以及有關(guān)的稅款、利息等。2) 待估宗地為租賃經(jīng)營，用農(nóng)用地租賃過程中發(fā)生的年平均費用作為年總費用。它主要指在進行土地租賃過程中所必須支付的年平均客觀總費用。4.1.5求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費用之差。4.1.6土地還原率的確定土地還原率可按下列方法確定：1）租價比方法：即選擇與評估對象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評估對象相似的農(nóng)用地交易實例，以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率。2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即土地還原率=安全利率 +風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或

11、銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、 評估對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確定。3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌銮闆r，選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎ_定土地還原率。4.1.7計算收益價格4.1.7.1計算收益價格的基本公式：a(4 1)Pr式中：P 土地價格；a 土地年純收益；r 土地還原率。有限年期的待估農(nóng)用地價格應(yīng)根據(jù)其使用年期進行年期修正。公式為：Pa 11(4 2)r(1 r )n式中： P、 a、 r 含義同公

12、式 (4 1)n 土地使用年期。土地純收益每年有變化的，應(yīng)按其變化規(guī)律采用相應(yīng)的公式進行計算。收益還原法的適用范圍收益還原法適用于有收益的農(nóng)用地價格評估。4.2市場比較法4.2.1市場比較法的基本原理市場比較法是根據(jù)替代原理， 將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價格的方法。4.2.2市場比較法估價的步驟：1）收集和選擇比較交易實例；2）建立價格可比基礎(chǔ)；3）進行交易情況修正；4）進行交易期日修正；5）進行影響因素修正；6）計算比準(zhǔn)價格。4.2.3收集與選擇比較交易實例4.2.3.1比較交易實例收集與選擇應(yīng)遵循以下原則

13、：1）首選與評估對象處于同一地區(qū)的實例，次選處于近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的實例；2）用途應(yīng)相同；3）價格類型相同或可比；4）成交日期與估價期日應(yīng)接近，不宜超過三年；5）應(yīng)盡量為正常交易；6）應(yīng)至少選擇三個可比較實例。4.2.3.2交易實例搜集與調(diào)查的內(nèi)容：1）交易雙方的情況及交易目的；2）交易實例的狀況， 一般應(yīng)包括宗地本身的各種自然條件、社會經(jīng)濟條件、 特殊條件等；3）成交價格；4）付款方式；5）成交日期。選取比較實例后，應(yīng)對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達方式和地價內(nèi)涵，主要包括以下內(nèi)容：1）統(tǒng)一地價內(nèi)涵；2）統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；3）統(tǒng)一采用單

14、位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；4）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。交易情況修正交易情況修正， 是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為因素一般有以下幾種：1）有利害關(guān)系人之間的交易等；2）急買急賣的交易；3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4）交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；5）相鄰地塊的合并交易；6）特殊方式的交易；7）交易稅費非正常負擔(dān)的交易；8）有糾紛的交易。在選擇交易實例時，如果交易實例存在上述特殊交易情況應(yīng)盡量避免選擇，不得已必須采用

15、時就需要進行交易情況修正。1）交易情況分析測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正系數(shù)。對交易稅費非正常負擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負擔(dān)各自應(yīng)負擔(dān)的稅費額確定修正系數(shù)。2）計算情況修正系數(shù)，計算公式為：K =Icp/ Icb（ 43）c式中： Kc情況修正系數(shù)；Icp待估農(nóng)用地情況指數(shù)；Icb交易實例農(nóng)用地情況指數(shù)。期日修正應(yīng)將交易實例在其成交期日時的價格調(diào)整為估價期日的價格。具體可采

16、用以下方法：1） 利用本地區(qū)農(nóng)用地價格指數(shù)計算修正系數(shù)，計算公式為：K=I/ Ib（ 44）tp式中： Kt 期日修正系數(shù)Ip 估價期日的地價指數(shù)；Ib 交易日期的地價指數(shù)。2） 利用類似農(nóng)用地價格變動率確定期日修正系數(shù)（Kt ）；3） 在無農(nóng)用地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，確定期日修正系數(shù)（Kt ）；4） 通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型求取期日修正系數(shù)（Kt ）。影響因素修正根據(jù)農(nóng)用土地價格的影響因素體系和估價對象與比較實例之間的特殊條件，確定影響因素修正體系，

17、并分別描述估價對象與各比較實例的各種影響因素狀況，確定修正指數(shù)， 計算修正系數(shù)。影響因素根據(jù)3.3 條“農(nóng)用地價格影響因素”和估價對象與比較實例的具體條件確定。影響因素狀況描述應(yīng)具體、明確，并盡量采用量化指標(biāo)，避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞。自然因素修正系數(shù)公式Kn = ( Ioi / I bi）（ 45）式中： K n自然因素的修正系數(shù)I oi待估農(nóng)用地i 因素的指數(shù)I bi交易實例i 因素的指數(shù)n 影響因素個數(shù)社會經(jīng)濟因素修正系數(shù)公式K e = ( Ioi / I bi）（ 46）式中： K e 社會經(jīng)濟因素的修正系數(shù)I oi、 I bi 、 n 同公式（ 4 5）特

18、殊因素修正系數(shù)公式K s = ( Ioi / I bi）（ 47）式中： K s 特殊因素的修正系數(shù)Ioi 、 Ibi 、 n 同公式（ 4 5）土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。1）計算年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計算：11/(1r ) m（ 48）K1/(1r ) n1式中： Ky 將比較實例年期修正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)r 土地還原率m 待估農(nóng)用地的使用年期n 比較實例的使用年期確定待估農(nóng)用地價格比準(zhǔn)價格的計算公式為：P = PbKc Kt Kn KeKs Ky(4 9)式中：

19、 P 比準(zhǔn)價格；Pb 交易實例價格；Kc、K 、K 、K、K 、K含義同上。tnesy所選取的若干個交易實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算待估農(nóng)用地價格：1）簡單算術(shù)平均法；2）加權(quán)算術(shù)平均法；3) 中位數(shù)法；4) 眾數(shù)法；5）綜合分析法。市場比較法的適用范圍市場比較法適用于農(nóng)用地交易市場比較發(fā)育的地區(qū)。 市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。4.3成本逼近法成本逼近法的基本原理成本逼近法是指以未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進行各種

20、修正來確定農(nóng)用地價格的方法。成本逼近法的基本公式如下：P = Ea+Ed+T+R1+R2+R3（ 4 10）式中：P ： 農(nóng)用地價格Ea：土地取得費Ed：土地開發(fā)費T： 稅費R1：利息R2：利潤R3：土地增值成本逼近法的估價步驟1）判斷評估對象是否適用成本逼近法；2 ）搜集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及待估農(nóng)用地增值收益等資料；3）通過直接或間接方式求取估價對象的土地取得費、農(nóng)用地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤；4）確定農(nóng)用地增值收益；5）按成本逼近法公式求取待估農(nóng)用地的價格；6）確定已開發(fā)土地的修正因素，并進行修正；7）確定待估農(nóng)用地的最終地價。確定土地取得費農(nóng)用地取得費主要表現(xiàn)為取得未

21、利用土地或中低產(chǎn)田客觀發(fā)生的費用。確定農(nóng)用地開發(fā)費農(nóng)用地開發(fā)費是為使土地達到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進行的各種投入的客觀費用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施、田間道路、田間防護林等。根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的要求，農(nóng)用地的開發(fā)程度主要應(yīng)包括以下幾方面：1）通路：分通田間人行路、機耕路等情況；2）供水：分上游有蓄水設(shè)施的自流供水、地下水供水、噴灌供水、滴灌供水等；3）排水：分析能否順暢地自然排水、有無排水溝渠等；4）通電：考察田間耕作能否方便地使用電力；5) 土地平整：平整度應(yīng)能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要求，有至少20 厘米的疏松土壤的耕作層。在具體分析農(nóng)用地的開發(fā)程度時，還應(yīng)區(qū)分田塊內(nèi)外的情況，并根據(jù)各種

22、開發(fā)設(shè)施的投資主體與評估對象的產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)屬利益關(guān)系確定評估設(shè)定的土地開發(fā)程度，并合理確定開發(fā)費用。確定各項稅費主要是指取得待開發(fā)農(nóng)用地和在進行農(nóng)用地開發(fā)過程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費，具體項目和取費標(biāo)準(zhǔn)按國家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定確定。確定農(nóng)用地開發(fā)利息土地的取得費用和開發(fā)費用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利息，利息率按評估期日的中國人民銀行公布的貸款利息率來確定。計息期間以農(nóng)用地開發(fā)周期為基礎(chǔ)，考慮各項投資的投入特點確定。農(nóng)用地開發(fā)周期根據(jù)農(nóng)用地開發(fā)的總面積、農(nóng)用地開發(fā)程度和開發(fā)難度等方面確定。確定農(nóng)用地開發(fā)利潤利潤是對農(nóng)用地開發(fā)投資的回報，是土地取得費用和開發(fā)費用在合理的投資回報率（利潤率）

23、 下應(yīng)得的經(jīng)濟報酬。利潤率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點）和開發(fā)周期等方面確定。確定農(nóng)用地增值收益土地資源是不可再生資源，具有一定的稀缺性。合理利用土地， 提高土地集約化經(jīng)營程度，能夠使土地生產(chǎn)出更多的財富。農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因增加投資進行農(nóng)用地開發(fā)或者中低產(chǎn)田改造，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高，而引起的農(nóng)用地價格的增值。農(nóng)用地增值收益率根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型（行業(yè)特點） 等方面確定。計算農(nóng)用地價格根據(jù)上述各項的計算結(jié)果，利用成本逼近法的公式計算初始農(nóng)用地價格。對農(nóng)用地價格進行年期若求取的是有限年期的農(nóng)用地價格時，應(yīng)判斷是

24、否進行年期修正。1 ）年期修正公式為：PT= PK（ 411）Oy式中：PT 年期修正后的農(nóng)用地價格PO 年期修正前的農(nóng)用地價格Ky年期修正系數(shù)2 ）年期修正系數(shù)的計算公式為：K 11（ 412）r ) n(1式中：Ky 年期修正系數(shù)；r 農(nóng)用地還原率；n 農(nóng)用地使用年期。判斷是否進行年期修正的標(biāo)準(zhǔn)如下：）當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時, 年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；2 ）當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，農(nóng)用地增值收益與成本價格一道進行年期修正。3) 當(dāng)農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地時，應(yīng)按使用年期或剩余使用年期進行修正。區(qū)

25、位修正當(dāng)區(qū)位對于農(nóng)用地的經(jīng)營類型影響較大時，還應(yīng)對農(nóng)用地價格進行區(qū)位修正。成本逼近法的適用范圍成本逼近法適用于未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造的價格評估。4.4剩余法剩余法的基本原理剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估農(nóng)用地價格的方法?；竟剑篜=ABC（ 4-13 ）式中： P：待估農(nóng)用地的價格；A ：總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價格B ：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C ：開發(fā)者合理利潤。剩余法的評估步驟）調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況；）確定待估農(nóng)用地的最有效利用方式；）估計開發(fā)周期和投資進度安

26、排；）估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價格；）估算開發(fā)成本和開發(fā)者合理利潤；）確定待估農(nóng)用地價格。估算開發(fā)完成后的農(nóng)用地價格，必須根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢， 采用市場比較法進行。 對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式的農(nóng)用地價格，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價格。開發(fā)周期和投資進度安排應(yīng)參照類似的農(nóng)用地開發(fā)過程進行確定。開發(fā)成本是項目開發(fā)期間所發(fā)生的一切費用的總和，主要包括開發(fā)建設(shè)投資成本、有關(guān)專業(yè)費用、投資利息和稅收等。4.4.6開發(fā)項目的正常利潤一般以農(nóng)用地總價格或全部預(yù)付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似農(nóng)用地開發(fā)項目的平均利潤率。

27、4.4.7確定待估宗地的價格利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價格。4.4.8剩余法的適用范圍剩余法適合新開發(fā)農(nóng)用地的價格評估。4. 評分估價法評分估價法的基本原理農(nóng)用地價格是各種因素互相作用的結(jié)果，因此，評分估價法是以影響農(nóng)用地收益的原因為估價的著眼點，按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地收益的因素體系和因素評分標(biāo)準(zhǔn)，進一步依據(jù)因素評分標(biāo)準(zhǔn)對待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價格，從而得到農(nóng)用地價格的一種估價方法。評分估價法的評估步驟）建立農(nóng)用地價格影響因素體系表；）制定農(nóng)用地價格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)；）按照 1）、2）對待估宗地進行評分；）確定農(nóng)用地單位分值

28、價格；）計算待估宗地價格。建立農(nóng)用地價格影響因素體系表農(nóng)用地價格影響因素體系表參見附錄，由縣級土地行政管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況制定。制定農(nóng)用地價格影響因素評分標(biāo)準(zhǔn)由縣級土地行政管理部門依據(jù)農(nóng)用地價格影響因素體系制定本區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地評分表。對農(nóng)用地價格影響越大的因素，評分值越高。自然因素與社會經(jīng)濟因素的得分之和最高為100。當(dāng)待估農(nóng)用地沒有特殊因素時，特殊因素的得分為0；當(dāng)有特殊因素時，可根據(jù)特殊因素對農(nóng)用地的實際影響程度對其進行評分。調(diào)查待估宗地的基本情況，對待估宗地進行評分按照農(nóng)用地評分表中的因素體系，逐項對待估宗地的基本情況進行調(diào)查，并確定各因素的分值。確定單位分值價格農(nóng)用地單位分值價格是

29、指一定區(qū)域范圍內(nèi)，一定時期內(nèi)， 農(nóng)用地得分與農(nóng)用地單位價格進行轉(zhuǎn)換的價格。由縣級土地行政管理部門確定該縣統(tǒng)一的農(nóng)用地單位分值價格。農(nóng)用地單位分值價格可由農(nóng)用地市場價格資料進行回歸求取。農(nóng)用地單位分值價格每六年更新一次。農(nóng)用地單位分值價格的回歸模型有兩種類型：1） PB = C S（4-14 ）式中 PB -待估農(nóng)用地單位價格C -農(nóng)用地單位分值價格S -待估農(nóng)用地總得分C（ 4-15 ）2）PB= A S式中 PB C S含義同上A 為回歸系數(shù)縣級土地行政管理部門根據(jù)本縣的實際情況， 從以上兩種回歸模型中選取一種， 求取農(nóng)用地單位分值價格。待估宗地價格計算選擇適當(dāng)?shù)墓接嬎愦雷诘氐膬r格。農(nóng)用

30、地價格的計算公式：PCS或PASC（ 4-16 ）式中： P 農(nóng)用地價格C 農(nóng)用地單位分值價格S 待估農(nóng)用地的總得分A 回歸系數(shù)對農(nóng)用地價格進行年期修正若求取的是有限年期的農(nóng)用地價格時，需進行年期修正。1）年期修正同公式(4 11)2）年期修正系數(shù)同公式(4 12)評分估價法的適用范圍評分估價法適用于所有農(nóng)用地價格評估， 特別適用于成片農(nóng)用地價格評估， 但前提是必須先確定農(nóng)用地單位分值價格。4.6基準(zhǔn)地價修正法系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式P = P0 （ 1 K） K t K y（ 4 17）式中： P ：待估農(nóng)用地價格；P0 ：基準(zhǔn)地價；：宗地地價影響因素修正系數(shù)和；Kt ：交易期日修

31、正系數(shù)；Ky ：年期修正系數(shù)。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估步驟1 ）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料：包括基準(zhǔn)地價報告、基準(zhǔn)地價圖、宗地地價修正體系及有關(guān)各種地價影響因素資料等；2 ）確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價：根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估報告、基準(zhǔn)地價圖和有關(guān)基準(zhǔn)地價批文，確定待估宗地所處級別及基準(zhǔn)地價，并說明基準(zhǔn)地價內(nèi)涵；3 ）分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表：按照基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表中的影響因素體系調(diào)查待估宗地的各影響因素狀況，并對各因素狀況進行準(zhǔn)確描述；4）依據(jù)基準(zhǔn)地價影響因素指標(biāo)說明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)：根據(jù)各影響因素狀況，按照基準(zhǔn)地價修正因素說明表中的劃分標(biāo)準(zhǔn)確

32、定各因素的級別標(biāo)準(zhǔn)，并查對修正系數(shù)表確定修正系數(shù)，按下式計算系數(shù)和： K = K 1+K2+K3+ +Kn（ 4 18）式中： ：宗地地價影響因素修正系數(shù)和K1、 K2 K n：分別為待估宗地第1、 2 n 因素的修正系數(shù)；5）期日修正：待估宗地的估價期日與基準(zhǔn)地價的評估期日若不相同，則需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正；6) 年期修正：當(dāng)待估農(nóng)用地土地使用年期為有限年期時，應(yīng)進行年期修正；7）計算待估農(nóng)用地價格：在確定好各修正系數(shù)后，采用公式(4 17) 計算待估農(nóng)用價格。標(biāo)準(zhǔn)地塊法標(biāo)準(zhǔn)地塊法的原理采用標(biāo)準(zhǔn)地塊法評估農(nóng)用地宗地價格，是利用基準(zhǔn)地價評估過程中已經(jīng)建立的標(biāo)準(zhǔn)地塊檔案并經(jīng)政府公布的相

33、應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格，通過比較修正評估出待估農(nóng)用地價格的方法。標(biāo)準(zhǔn)地塊法的評估步驟和方法評估步驟和方法同市場比較法。綜合分值模型法綜合分值模型法的原理綜合分值模型法是利用基準(zhǔn)地價評估過程中所建立的地價影響因素綜合分值與地價模型，評判待估農(nóng)用地價格影響因素綜合分值，并將其代入模型，測算出待估農(nóng)用地價格的方法。綜合分值模型法的評估步驟和方法1 ）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料，包括基準(zhǔn)地價評估報告、基準(zhǔn)地價圖、農(nóng)用地地價評估模型資料等；2 ）確定待估農(nóng)用地所處基準(zhǔn)地價區(qū)片及適用模型；3 ）調(diào)查分析待估農(nóng)用地的地價影響因素，并對各因素狀況進行準(zhǔn)確描述；4 ）按照待估農(nóng)用地的各影響因素狀況，對各影響因素進行評分，并按

34、公式（4-19 ）計算影響因素綜合分值：nF ji 1wi f ij（ 419）式中： F 待估地塊的影響因素綜合分值；Wi i因子權(quán)重；fi 待估地塊第i 因子分值；n 因子個數(shù)。5）將影響因素綜合分值代入模型，計算待估農(nóng)用地價格；6 ）對計算出的待估農(nóng)用地價格進行估價期日和年期修正。適用范圍利用基準(zhǔn)地價成果評估宗地價適用于有基準(zhǔn)地價成果區(qū)域的農(nóng)用地價格評估。第二篇 農(nóng)用地宗地估價5、農(nóng)用地宗地估價5.1農(nóng)用地宗地估價程序農(nóng)用地宗地估價的具體程序為：）接受估價委托；）明確估價基本事項；）擬訂估價作業(yè)計劃；）估價資料的收集與整理；）實地查勘待估農(nóng)用地；）選定估價方法，試算宗地價格；）分析調(diào)整試

35、算宗地價格，確定估價結(jié)果；）撰寫估價報告書；）估價報告提交、備案及估價資料分類歸檔。5.2明確估價基本事項1 ）確定估價對象：確定待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等；2 ）確定估價目的：要有明確的估價目的；3 ）確定估價期日：要確定某一估價期日；4) 確定估價作業(yè)日期；5) 其它有關(guān)事項。5.3 擬訂估價作業(yè)計劃估價作業(yè)計劃主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：）確定估價項目性質(zhì)和工作量；）擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；）預(yù)計所需的時間；）擬訂作業(yè)的步驟、作業(yè)進度和成果組成。5.4 估價資料收集與整理宗地估價資料收集區(qū)域自然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r收集待估農(nóng)用地所在區(qū)域的自

36、然條件及社會經(jīng)濟發(fā)展總體狀況資料，區(qū)域自然條件資料主要包闊光、溫、水、土及地形地貌等；社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r資料包括區(qū)域土地資源狀況、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地市場狀況、現(xiàn)代化農(nóng)用技術(shù)水平等。土地利用狀況收集待估農(nóng)用地有關(guān)位置、用途、四至、土地面積、土地形狀、土地等級、地上附著物狀況他、地籍資料等。土地權(quán)利資料狀況收集待估農(nóng)用地有關(guān)土地權(quán)利狀況資料，如土地承包權(quán)、 租賃權(quán)及地役權(quán)等他項權(quán)利資料。土地等級狀況收集有關(guān)待估農(nóng)用地的等別和級別資料。地價影響因素資料收集影響待估農(nóng)用地價格的有關(guān)肥力因素、經(jīng)營耕作因素、區(qū)位條件和特殊因素資料。交易實例資料收集交易實例農(nóng)用地的資料，包括其位置、面積、用

37、途、成交時間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年限交易條件、影響地價的因素、土地價格等。收益資料收集待估農(nóng)用地的農(nóng)產(chǎn)品收入或年租金收入資料。成本費用資料收集農(nóng)用地的開發(fā)成本及生產(chǎn)費用（農(nóng)用地維護費、種苗費、 肥料費、 人工費、 蓄工費、機工費、農(nóng)藥費、水利費、農(nóng)舍費、工具費）等方面的資料?；鶞?zhǔn)地價資料收集基準(zhǔn)地價報告、基準(zhǔn)地價圖、宗地地價修正體系及有關(guān)各種地價影響因素資料。參數(shù)數(shù)據(jù)收集有關(guān)接借貸利息率、稅率、利潤率、還原利率、農(nóng)用地單位分值價格等參數(shù)資料。其他資料1）有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及農(nóng)用地價格變動指數(shù)；1） 農(nóng)用地利用的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；2） 農(nóng)用地利用規(guī)劃等有關(guān)資料。宗地估價資料整理宗地估價資料

38、核實與剔除用于農(nóng)用地估價的資料數(shù)據(jù)必須嚴格核實，來源可靠， 無顯著異常， 對明顯不合要求的和特殊極值應(yīng)予以剔除。宗地估價資料整理1）對現(xiàn)有資料進行初步整理，并判斷是否滿足本次估價的農(nóng)用地宗地的要求，并記錄所缺資料，以便補充調(diào)查和收集；2）對不全、不可靠的現(xiàn)有資料作好記錄，以便補充資料和收集；3）對現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)要妥善保管，并存入檔案。5.5 實地查勘待估農(nóng)用地估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周

39、圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等5.6 選定估價方法，試算宗地價格估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價法等以及這些估價方法的綜合運用。估價方法應(yīng)根據(jù)估價的目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況選定。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5.7 確定估價結(jié)果確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：1 ）簡單算術(shù)平均法；2 ）加權(quán)算術(shù)平均法；3 ）中位數(shù)法；4 ）綜合分析法。5.8撰寫估價報告宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告， 估價人員應(yīng)按估價報告的規(guī)范格式撰寫估價報告。5.9 估價報告提交、備案及估價資料分類歸檔估價報告完成后，

40、應(yīng)及時提交給委托方， 送主管部門備案， 并對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。6、不同估價目的的農(nóng)用地估價6.1征用農(nóng)用地價格評估6.1.1農(nóng)用地征用是指因國家建設(shè)的需要，必須使用集體所有土地的，實行征用，土地所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。被征用的農(nóng)用地稱為征用農(nóng)用地。6.1.2征用農(nóng)用地價格具有補償性質(zhì)，應(yīng)按原用地類型、使用方式、收益狀況及人均土地資源條件等進行分析確定。6.1.3征用農(nóng)用地價格評估主要有三種方法，即安置補償法、綜合法和市場比較法。6.1.4安置補償法安置補償法是依據(jù)中華人民共和國土地管理法中的有關(guān)規(guī)定，對征用農(nóng)用地價格進行評估的一種方法。 征用

41、農(nóng)用地的安置補償價格等于土地補償費、 安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費的總和。確定土地補償費和安置補助費征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。如果各省、 自治區(qū)、 直轄市有關(guān)于征用耕地的土地補償費和安置補償費具體規(guī)定，應(yīng)依據(jù)其規(guī)定進行計算。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助

42、費標(biāo)準(zhǔn)，參照各省、 自治區(qū)、 直轄市的有關(guān)規(guī)定進行確定。大中型水利、 水電工程建設(shè)征用土地的補償費標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，依據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定進行。確定附著物和表苗補償費被征用農(nóng)用地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，參照得省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定進行。綜合法綜合法所評估的征用農(nóng)用地價格等于農(nóng)用地價格、附屬物價格和社會保障價格之和。計算待征農(nóng)用地價格待估農(nóng)用地價格評估可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、評分估價法等，各方法的運用見“附屬物價格4 農(nóng)用地估價方法” 。建筑物和構(gòu)筑物價格可利用重置價格折舊法進行評估。各省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)補償規(guī)定計算。計算社會保障價格青苗、樹苗、 魚苗的價格可根

43、據(jù)社會保障價格指農(nóng)民失去土地后，獲得最低生活保障所需資金，可依據(jù)中國人壽保險公司個人養(yǎng)老保險費率計算，公式如下：Y=(Ym b + Yw c )M I/ M0（ 61）式中： Y人均社會保障價格（可保障農(nóng)民基本生活水平的保險費躉繳金額）Ym男性公民保險費躉繳金額基數(shù)Yw女性公民保險費躉繳金額基數(shù)b 男性人口占總?cè)丝诘谋壤齝 女性人口占總?cè)丝诘谋壤齅I 農(nóng)民基本生活費（月保險費領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)）M0月保險費基數(shù)Ps = (A m / A a ) Y（ 62）式中： Ps 社會保障價格Am被征用農(nóng)用地面積Aa 人均農(nóng)用地面積Y同公式 (61)社會保障價格求取也可以選用市場比較法。6.1.6市場比較法農(nóng)用地

44、征用價格也可以選取三個以上的類似的農(nóng)用地征用價格評估實例，直接利用市場比較法對進行評估。具體方法見4.2 市場比較法。6.2承包農(nóng)用地價格評估農(nóng)用地承包是指法人、自然人和其他組織等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，依照承包合同取得的對農(nóng)村集體所有的或者國家所有的農(nóng)用地，并在一定年期內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的行為。被承包的農(nóng)用地稱為承包農(nóng)用地。 承包農(nóng)用地價格是指在正常市場下承包年期內(nèi)的農(nóng)用地的價格。承包農(nóng)用地的價格評估應(yīng)綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、收益水平、土地承包經(jīng)營期限、有無其它經(jīng)營或權(quán)利限制等方面因素。承包農(nóng)用地價格評估方法可采用收益還原法、市場比較法和基準(zhǔn)地價地價系數(shù)修正法等。用收益還原法進行承包農(nóng)用地價格

45、評估時，由于承包方對農(nóng)用地具有不完全處置權(quán)，因此，農(nóng)用地還原率應(yīng)比正常情況高。用市場比較法進行承包農(nóng)用地價格評估時，應(yīng)選取至少三個承包農(nóng)用地價格實例。6.3轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格評估農(nóng)用地轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包的農(nóng)用地的部分或全部，以一定的條件轉(zhuǎn)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行合同，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包必須經(jīng)過原發(fā)包人的同意。被轉(zhuǎn)包的農(nóng)用地稱為轉(zhuǎn)包農(nóng)用地。轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價格是指在正常市場條件下轉(zhuǎn)包期內(nèi)農(nóng)用地收益的現(xiàn)值之和。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包最高年限不能超過農(nóng)用地的剩余承包年限。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格的評估應(yīng)綜合考慮農(nóng)用地的土壤質(zhì)量、土地收益水平、 土地轉(zhuǎn)包經(jīng)營期限

46、、有無其它經(jīng)營或權(quán)利限制等方面進行評估。農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格的評估方法可采用收益還原法、市場比較法、評分估價法等。用收益還原法進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格評估時，由于第二份合同的承包者只繼承第一份合同承包者的權(quán)利，因此農(nóng)用地還原率應(yīng)比正常情況高。用市場比較法進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格評估時，選取至少三個農(nóng)用地轉(zhuǎn)包價格實例。6.4農(nóng)用地租金評估農(nóng)用地租賃是指農(nóng)用地出租人將農(nóng)用地出租給使用者使用，由使用者與出租人簽定一定年期的農(nóng)用地租賃合同并按年支付租金的行為。農(nóng)用地租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與該宗地的正常地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。租金標(biāo)準(zhǔn)的評估可通過該宗地的正常土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)折算，也可采用市場比較法等直接評估。租賃農(nóng)用地使用權(quán)的投資風(fēng)險比農(nóng)

47、用地承包經(jīng)營權(quán)的投資風(fēng)險大，收益不確定性高，因此，租賃農(nóng)用地價格還原率一般比農(nóng)用地承包價格的高。6.5農(nóng)用地拍賣底價評估農(nóng)用地拍賣是指農(nóng)用地所有權(quán)主體將用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的荒地或者整理后的荒地（能夠直接進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)）進行拍賣。 農(nóng)用地拍賣主要指國有或集體所有的荒地和經(jīng)過整理的荒地的拍賣。農(nóng)用地拍賣的年限不應(yīng)超過國家規(guī)定的最高年限。農(nóng)用地拍賣估價，應(yīng)依據(jù)中華人民共和國拍賣法、中華人民共和國土地管理法和關(guān)于進一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知（國土資發(fā) 199930號）等有關(guān)規(guī)定進行。農(nóng)用地拍賣估價，可采用剩余法和成本逼近法確定其價格。但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和預(yù)期強制處分等因素對拍賣價格的影響。6.6農(nóng)用地抵押價格評估農(nóng)用地