某樓盤商業(yè)策劃方案

1、內(nèi)部討論文件機密復(fù)地上城商業(yè)策劃方案第一部分渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研1渝北區(qū)重點大型商業(yè)物業(yè)索引序號物業(yè)名稱規(guī)模（萬平米）區(qū)位商圈等級功能樓層業(yè)種經(jīng)營情況主力店1金易都會2. 00兩路三級復(fù)合6百貨在營重百兩路店2國美電器0. 27兩路三級單一3家電在營3汽博中心3. 50加工區(qū)單一汽配在營4易初蓮花2. 80新西路單一4百貨在營5奧園15. 00管委會4購物在營6西部建材57. 30金開大道單一建材在營7財富中心16. 00新光大道未入市8米蘭天空2. 50松牌路未入市渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式

2、專業(yè)市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺乏的現(xiàn)狀。2 渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項目15個，入市面積為96.66萬平方米，位于主城區(qū)的第一位。其中，預(yù)售面積約為8.71萬平方米，占未來入市量的8.8%。區(qū)域內(nèi)未來入市面積所占比重相對較大，未來入市面積為目前可經(jīng)營總量的458.2%。其中，北部新區(qū)為未來入市量較大片區(qū)，建筑面積達 73.4萬平方米，如西部建材城項目就占據(jù)約 57.3萬平方米，其次為 新牌坊片區(qū)，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方米，兩路片區(qū)則相對較小。3.渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/ m2）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住

3、區(qū)未出價總建面24.5萬平方，車米，其中商業(yè)面積 8萬F位1075個金易都會渝北區(qū)義學路2號5000（起）均價 6000總建面0.50萬平米金香林渝北區(qū)興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1萬方協(xié)信TOWI城北部新區(qū)未出價總建面29.70萬平'米，商業(yè)面積6.7萬方社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格(兀/ m2)備注天一順和康城北部新區(qū)未出價，車位401個，均價1萬總建面5.30萬平米，其中商業(yè)面積0.77萬方，車位110個月伴灣渝北區(qū)興科大道均價2708總建面18萬平米，其中商業(yè)面積1.4萬方金香林渝北區(qū)興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1萬方，車位7

4、44個蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)2000-3000總建面7.25萬平米，商業(yè)面積0.32萬方，車位233個榮錦龍匯苑新牌坊未推出總建面13.84萬平米，商業(yè)面積 1.20萬方，車位401個水晶酈城新牌坊4200-7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場相對發(fā)達，與其他區(qū)域相比，其經(jīng)營業(yè)種較為單一，專業(yè)市場可經(jīng)營面積超過百貨類位居第一。但渝北區(qū)以住宅開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)沒有形成相對集中成型的商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模小，檔次相對較低，導致有效消費人群外流。區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場不斷涌現(xiàn)，規(guī)?；⑵放菩缘拈_發(fā)企業(yè)入住提升了區(qū)域知名度，預(yù)計在未來2-3年內(nèi)渝北區(qū)將形成一個多中心、多組團、多

5、層次的商業(yè)格局。第二部分本項目商業(yè)物業(yè)分析一復(fù)地上城一期商業(yè)概況1復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖2 商業(yè)指標商業(yè)位置商鋪數(shù)量(個)總建筑面積(m2)單個商鋪建筑面積(m2)層咼(m)開間(m)進深(m)2號樓一層61729 6344.1-1084 . 95約4約7約202號樓二層41878. 07暫時沒有分割約4約7約205號樓一層51728. 7931-68約4約7約205號樓二層41881. 58暫時沒有分割約4約7約20合計7218. 07 m2.復(fù)地上城周邊商業(yè)概況1項目周邊商業(yè)概況融科蔚城金城銀撙龍脊萬興家園商業(yè)規(guī)模10407.11 m5000 m商業(yè)形態(tài)沿街底商，3.2米-6米層 高沿街底

6、商，7米以上層咼，已 做隔樓面積30-150 m30-200 m招商時間2005年10月2004年底租賃價格30-45 元 / m230-40 元 / m商業(yè)定位社區(qū)服務(wù)性商業(yè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價格暫不銷售9000-14000 元 / m銷售情況80%物業(yè)管理費餐飲3. 5元/ m、其它2.8元/ m21 . 5 元 / m2交房標準清水交房，預(yù)留水、電、電 視、電話、網(wǎng)絡(luò)清水交房，留給排水點，無煙 道推廣統(tǒng)一招商、推廣和管理無統(tǒng)一招商、推廣和管理經(jīng)營狀況已十分利超市為主的 19家 社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，06年-07 年免收租金，08年按實際 租金收取，其它費用按實際 發(fā)生繳納。目前，已經(jīng)有？ 家因

7、經(jīng)營慘淡退租，其余商 業(yè)客戶苦苦支撐，集體向地 產(chǎn)公司要求經(jīng)營補貼及減免物業(yè)管理費。中國郵政購買約100平米；中 國移動購買80平米；雙星運 動用品租賃450平米；中國信 合租賃250平米；餐飲3家租 賃500平米；五金建材、電動 工具租賃、150平米。零星小 商家約100平米。租賃門面的 位置集中在金開大道和渝北 區(qū)公安分局，租金建面40元/ 平米。朝本項目的門面部分租 出，價格在20元平米，鴛鴦 醫(yī)院。雙喜火鍋400平米、萬 誼大酒樓1600平米，免租1 年，租金20元/平米以下，租 期5年。周邊商業(yè)小結(jié)：(1) 周邊商業(yè)體量與本項目相當，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項目一期相

8、近；(2) 底商面積區(qū)間在 20-200平米之間，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7米以上層高，至少可隔為2層。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在300-2000平米；(3) 本項目與融科都已租賃為主，進行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、管理。小項目商業(yè)已銷售形式，不進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費較低；(4) 小項目對外銷售價格次街面集中在7000-8000元/怦之間(經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦北湖郡湖津路門面06年初實際成交價在 6000元內(nèi)，是由一名溫州人購買，一次性購買了4個門面)，臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對外公布價格在 10000-13000元/怦，最高可達15000元/譏 在實際購買中可進行議價，這和我們前

9、期了解到的一致。在鴛鴦這個位置來看，實際成交價格越高，具分析原因一是因為商業(yè)層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價格相應(yīng)減低；二是由于這兩個項目商業(yè)體量本身不大，當?shù)?開發(fā)商希望能在商業(yè)上實現(xiàn)利潤最大化，對其銷售速度并沒有太高期望。同時，其商業(yè)對住宅的銷售沒有 太大影響；(5) 從周邊三個項目的來看，商業(yè)體量相當，共13000怦左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時間，均銷售了 60%且在05年-06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營者和投資者。由于本區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，原人氣和商業(yè)氛圍嚴重不足，在05年-08年期間對外來的購買者的投資吸引力不大，加上價格過高，商業(yè)銷售抗性較大；(6)

10、萬興家園在商業(yè)銷售后期，將未售商鋪和裙樓拿出來招商，以營造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營情況分析 餐飲經(jīng)營較好。2.北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模37000 m25000 m10000 m2商業(yè)形態(tài)獨立商業(yè)區(qū)，3層5個獨立商業(yè)區(qū)。2-3層，層高3-4米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積:20-200 m60-300 m40-1000 m招商時間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價格代客租賃20-80元/ m代客租賃30-60元/ m225-30 元 / m出租情況無無25%銷售價格6500-14000 元 / m4500-8500 元 / m11000 元 / m2銷售情

11、況15%銷售多為背街的60%30%物業(yè)管理 費4 元 / m24 元 / m23 元 / m2交房標準清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和 廚房(集中排煙道、集油池)清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和 廚房(集中排煙道、集油池)清水交房，墻面刷百，配獨立的 衛(wèi)生間和廚房(集中排煙道、集 油池)推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管 理無統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營狀況8月24日開街，賣師傅超市、 秦媽火鍋等3家餐飲企業(yè)簽約正在經(jīng)營的有：裝飾公司，私 家菜館，五金店，美容美發(fā)， 二手店，窗簾店，便利店等正在經(jīng)營的餐飲為小型的社區(qū) 商業(yè)，目前簽約預(yù)計 07年年初 開業(yè)的為南充大酒店、小洞天餐 飲大中型

12、餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：(1) 北部新區(qū)幾個大社區(qū)，商業(yè)規(guī)模在2.5萬一3.5萬左右，融科蔚城一期陽光帶商業(yè)約1萬平米，商業(yè)定位于社區(qū)服務(wù)中心；(2) 大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來的是物業(yè)費的增高，達到4元/ m2；(3) 租賃價格在 20-80元/ m,集中于30-40元/ m,銷售價格在 5000-14000元/ m之間，集中于6500-8000 元 / m2；(4) 從位置上看，幾個可比項目位置優(yōu)于復(fù)地上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；（ 5）從正在銷售和經(jīng)營的商業(yè)來看，離主城區(qū)近的項目，銷售情

13、況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽和， 出租和經(jīng)營狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠離主城區(qū)項目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就 以投資性物業(yè)低價銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對大型零售商的引進，很大程 度增加購買信心，在最短的時間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營風險。此來一舉 3 得，又為龍湖傳奇加上 了厚重一筆。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來 10 萬人的消費群，銷售商 業(yè)價格普遍偏高，使其投資風險全部轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋 房總才 1200 套，目前入住了 40%，入住人口也才 1 千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)

14、招商困難，目前僅引進了 賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府 3 家，但都沒有正式開張營業(yè)，暢谷 商業(yè)街于 06年 8月 24日開街正式對外招商。3市場情況對復(fù)地上城商業(yè)未來3 年內(nèi)的參考意義（ 1）商業(yè) 3 年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價格要為現(xiàn)在購買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別 是經(jīng)開園，離主城區(qū)遠，周邊配套不成熟，居住人口少，現(xiàn)階段對商家及商業(yè)投資者的吸引力不足 , 并且 賣不出開發(fā)商期望的價格。除非有大型的主賣場進入復(fù)地上城（鴛鴦）；（ 2）市政府常務(wù)會審議通過的 “十一五 ”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項規(guī)劃中提出，未來五年內(nèi)，我市將 在現(xiàn)有 5 大商圈的基

15、礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩） ，新建培育 6 大商圈（茶園、西永、 大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)） ；同時，還要重點打造 30 條商業(yè)特色街，發(fā)展 200 家星級 農(nóng)家樂。（ 3）在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來消費者，渝北兩路 商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費者；僅僅簡單的社區(qū)商業(yè)定位遠遠吸引不了外來消費者來此地消 費，綜觀藍湖郡藍調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場，06年 10月 28日美克美家藍湖郡店試營業(yè)， 營業(yè)面積 600 平米，分 2 層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國的阿士萊預(yù)計將在 07 年初進入，營業(yè)面 積

16、約為 1000 平米；（4）在 07年 7月首推金開大道 2號樓，提高其號召力和輻射范圍。但配合一期的入住可引入急需解決的 生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；（5）根據(jù)市場與自身的實際情況，07-08年可免收商業(yè)租金，09年商業(yè)租賃價格在 15-25元/怦的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對于銷售價格，針對 集團客戶購買 ，銷售價格不能于周邊項目相比，金開大道商鋪價格在一 樓8000-9000元/怦，二樓 5000元/怦；（9）根據(jù)項目實際開發(fā)進度和鴛鴦當?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L，在 09 年后有必要引進一家主力零售商家，面積在 2000 平米（如：新世紀連鎖超市）； 三復(fù)地上城一期商業(yè)定

17、位及規(guī)劃1 商業(yè)定位 08 年社區(qū)商業(yè)中心（ 社區(qū)超市、休閑水療）復(fù)地上城占地約 500 畝，項目完成后居住人口約 5000 人。中型規(guī)模的居住社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本身具有升值潛力，對住宅后期的銷售有強力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)，但單純的以社區(qū)商業(yè)又無法消化如此大的商業(yè)體量，按商業(yè)與消費人口的配比關(guān)系1萬方的商業(yè)面積需要2-3萬人的人群消費，鴛鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達近 3萬方，按此計算鴛鴦當?shù)匦枰?5-6萬人 的消費基礎(chǔ)，這就需要 3-5年的時間培育和消化商業(yè)，所以說復(fù)地上城商業(yè)真正突現(xiàn)價值應(yīng)在2010年以后，目前商業(yè)招商會面臨非常尷尬的境地。底層上裙樓

18、商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個性化、便利服務(wù)等特點， 成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項目之一。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存 在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標準建造的底 商既難以滿足商鋪經(jīng)營的硬件標準，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為 本的服務(wù)理念。綜合以上信息，結(jié)合市場機會、競爭對手及商業(yè)市場的分析，只有做有特色有主題的商業(yè)項目才能發(fā) 揮其品牌號召力及影響力，從06年商業(yè)投資項目熱點集中在：汽車養(yǎng)護、足道、保健食品、洗衣、教育培訓、家居用品、健身 7大類，從未來潛景

19、分析，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、 家飾、布藝、社區(qū)服務(wù)性商業(yè)等需求看漲，在07年復(fù)地上城一期商業(yè)以引進以上商業(yè)的品牌店、專賣店、加盟店作為整個招商的重點。2. 08年前金開大道2、5號樓已超市招商為主，同時對社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動、電信、聯(lián)通營業(yè) 廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動取款機、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方 便業(yè)主及周邊消費者。商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主(銀行、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、大 客戶購買等)。注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商業(yè)經(jīng)營或購買的主力。(1) 租售的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢劣勢出租物業(yè)對引入商業(yè)有篩選，保證社區(qū)商業(yè)形

20、象； 統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理利于商業(yè)健康發(fā)展 收益穩(wěn)定增長迅速開業(yè)，聚集人氣運作周期長前期投入大，資金回收慢 對后期管理和服務(wù)要求高銷售物業(yè)資金回籠快 見效快 風險低商業(yè)進入無序 后期管理難 投資客戶大于經(jīng)營客戶，不利于積聚人氣從復(fù)地上城 07年的前期商業(yè)招租情況分析，項目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實有一定差距，特別是復(fù)地上城對立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競爭?，F(xiàn)階段商業(yè)招商會面臨巨大的困難，同時客戶對前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營銷管理部建議3年內(nèi)適宜采取租賃為主，優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸 引中小

21、型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營并存活下來。(2) 一期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對一期組團內(nèi)未來 3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項目一期商業(yè)分二個階段進行租賃及 服務(wù)水平的提高。1、從2007年7月招商啟動開始到 2008年12月31日止為第一階段：起步期。重點針對2號樓主力超市 類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標為“進一家活一家”的 原則，循序漸進的完成此類商家引進，同時加強租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提 供經(jīng)營便利及經(jīng)營渠道。2、08 年 1 月-12 月份為第二階段： 培育期 。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場雛形，逐步形成較為完善的 社區(qū)

22、服務(wù)性商業(yè)形態(tài)和針對主力休閑類商業(yè)的引入，將商業(yè)服務(wù)有效的輻射周邊區(qū)域，為周邊客戶提 供有一定購物樂趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標為“一家強過一家”的原則。商業(yè)服務(wù) 水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風險能力和區(qū)域品牌 號召力。3、09年1月-12 月份為第三階段： 完善期。預(yù)計在 08年北部新區(qū)居住整體形象基本形成，位于金渝大道 的金山國際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模，將會形成一 個初步的商業(yè)及商務(wù)活動的三北商業(yè)副中心。在09 年，此階段的目標為“具有一定品牌號召力和市場輻射力”的商業(yè)引入原則。一期2、5 號

23、樓整體商業(yè)出租率達到 70%，每年商業(yè)淘汰率控制在 5%-8%。項目的社區(qū)配套小區(qū)會所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團內(nèi)重要的集休閑、購物、服務(wù)為一體的社 區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。公司歡迎復(fù)地上城業(yè)主在本項目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店； 相同業(yè)態(tài)如干洗店、沖印店等在 07 年期間每棟暫定一家進駐，而對有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等 允許多家進駐；相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進駐；出租商鋪范圍： 07年主推 2號樓、 08年推 5號樓商業(yè)如銷售只針對集團客戶 （ 通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團購等）開展3復(fù)地上城一期 2、5 號樓商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)我們項目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定

24、一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為 “以社區(qū)超市為主，社區(qū)生活配套功能為輔，首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價值的基礎(chǔ)” 。此種業(yè)態(tài)組合的特點主要是以社區(qū)超市及 各輔助性商業(yè)的品牌號召力，帶動項目人氣，配以生活、購物、休閑、康體等其他類型為輔助設(shè)施。2 號樓、 5 號樓的規(guī)劃為：2 號樓：一樓 1 家主力社區(qū)超市，面積 500-1000 平米（目標：重慶本地知名新世紀超市、重客隆、重啤小 超）。移動、聯(lián)通、電信、郵政營業(yè)廳、電力交費點、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家 飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5 號樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓中心、玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。四招商現(xiàn)狀分析1現(xiàn)在的

25、招商進展情況成功引進以十分利連鎖超市為主的生活配套，輔以重慶移動營業(yè)廳、重慶聯(lián)通營業(yè)廳、手機專賣店、干 洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、窗簾店、兒童服飾、文具店、 打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。以上商業(yè)以于 06年9月1日前多數(shù)開業(yè)。2 租賃客戶分析表：(06年10月30日分析表)客戶在經(jīng)營過程中集中提出的問題：1、人氣嚴重不足；2、每天營業(yè)額少的可憐，個別商家無營業(yè)額的情況；3、商業(yè)氛圍嚴重欠缺；4、門面的開間小，進深大；5、門面的入口設(shè)計欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進出；6、商家進入的風險高，前期投入大；7、物業(yè)公司收取的裝修管理費高；8、商業(yè)門面設(shè)計不適合商

26、業(yè)經(jīng)營；9、物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高；從客戶的反映來看，06年2月28日前執(zhí)行優(yōu)惠政策的出臺，對其租賃價格異議不大，問題主要集中在經(jīng)營中商業(yè)客戶對整個項目人氣及商業(yè)氛圍欠缺和自身經(jīng)營管理欠缺加大了經(jīng)營風險，加上一期商鋪設(shè)計、入戶門位置等不利因素影響，已對后期租賃工作帶來很大的阻力及負面效果。策劃推廣部擔心在07年開始公司對租賃客戶收取租金后，按照現(xiàn)有的人氣和消費水平，很難保證有租賃客戶能夠堅持，這樣就可能會發(fā)生在07年年初大量的租賃客戶集中退租或提前解約。而在06年下半年開始至今商鋪購買的客戶少得可憐，說明目前商業(yè)氛圍欠缺直接導致客戶投資信心不足，因此將未來3年里，營造商業(yè)氛圍，扶

27、持新進商業(yè)為主、維護現(xiàn)有租賃客戶，吸引人氣，提高服務(wù)水平，增加市場抗風險能力是開發(fā)公司在商業(yè)運作中 的主要任務(wù)。五.招商原則1 定價策略(1)按不同位置確定商鋪的均價，分為3個級別最少加價租金售價一級：金開大道沿線+15+ 1500二級：繽花街(層高 6米)+10+ 1000三級：萬象街00(2)在各級中分為3個小級最少加價租金售價一級：在整個社區(qū)的主入口、轉(zhuǎn)角處 等人流集中處+20+ 1500二級（:該路段的靠近入口位置+10+ 1000三級（:中間普通位置00（3）根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時租金調(diào)整,如餐根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價格上調(diào)整，如遇盈利能力強，成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高價租賃飲、建材、二

28、手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè)業(yè)態(tài)的可按最低價格標準收 取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報店等。2 銷售價格其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）湖津路B2線-8、11號樓銷售價格 6500-8000元/歸均價7000元/ m2；鴛鴦路B6線-12、14號樓銷售價格 6000-7000元/ m,均價6600元/ m；金開大道-1號樓銷售價格 7000-8000元/ m,均價7500元/ m；總體銷售均價 7000元/ m （按住宅：3500元/ m的2倍計算）其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）集中餐飲銷售價格一樓 8500元/ m,二樓6500

29、元/ m,三樓7500元/ m （送露臺），整棟銷售另議;超市銷售價格7000元/ m （送庫房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價格二樓 6000元/ m,三樓6000元/ m （送露臺），整棟銷售另議；3。租賃價格（建筑面積）09年租賃均價：根據(jù)目前北部新區(qū)經(jīng)開園商業(yè)物業(yè)市場放量大，整個商業(yè)氛圍欠缺，常駐與流動人口不足，消費力低的現(xiàn) 狀。我們將商鋪 09年租賃均價定在一樓 20元/ m2、二樓10元/ m2。其中（已本地實際承受租金為基礎(chǔ)）：2號樓一樓租賃價格 20-25元/平米,二樓租賃價格10-15元/平米5號樓租賃價格20/平米,二樓租賃價格20元/平米租金價格只是根據(jù)目前項目實際租金水

30、平及客戶所承受的租金基礎(chǔ)上擬定的。如遇特殊租賃客戶按一事一 議的原則協(xié)商。（4）價格表（見附件一）2. 物業(yè)管理費的收取 3元/平米（建筑面積）3付款方式3 年起租，租金季付在簽定租賃合同時交納 5000 元（其他）、 1 萬元（餐飲）、 2 萬元（超市）的保證金 在簽定租賃合同時預(yù)交 3 個月的租金 租期到時，承租者有優(yōu)先購買或在同等商業(yè)情況下優(yōu)先租賃的權(quán)利407年 7月07年 12 月 31日期間執(zhí)行的租賃政策（ 1）免租優(yōu)惠期：業(yè)主： 3 年的免租培育期；非業(yè)主： 2 年的免租培育期（2）租金遞增政策09年 20-25 元/平米， 2010年 25-30 元/平米， 2010 年 30元

31、/平米。 備注：游戲廳、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂園、藝術(shù)活動中心、大型餐飲、主力超市和單個 租賃面積超過 500 平米的商業(yè)根據(jù)實際情況商談。目的：在前期諸多設(shè)施設(shè)備和商業(yè)環(huán)境尚在完善中，對于 07 年進入的商家，合理的免收租金，減少商家 營運成本，為商家提供健康的經(jīng)營環(huán)境，為業(yè)主提供較為完善的生活配套服務(wù)是公司的首要任務(wù)。（ 3）租賃范圍07 年主推 2 號樓商業(yè)、 08 年推 5 號樓商業(yè)（4）招商范圍主力超市、各營業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)餐飲、生活配套、建材小五金5交房標準地面：水泥砂漿找平拉毛地面墻面：水泥砂漿抹平天棚：水泥砂漿抹平門：彩色鋁合金帶白玻窗：彩色鋁合金帶白玻 給排水：水表

32、出戶集中。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個給水點、一個排水接口。 電：電表出戶集中。表后接至配電箱6.商業(yè)交付時間2號樓：07年6月30日5號樓：六商業(yè)租賃及銷售流程1租賃流程商業(yè)管理尋找客戶上門咨詢客戶V客戶洽談租且賃登記1F帶客戶看t商鋪客戶要求工程設(shè)計物業(yè)意見YES電話回訪客戶作好記錄與商業(yè)管理簽定租賃合同NO財務(wù)收取租金和保證金作好客戶記錄存檔相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙2.銷售流程商業(yè)管理尋找客戶上門咨詢客戶客口洽談購買登記帶客戶看i商鋪客戶要求一|工程設(shè)計物業(yè)意見YES電話冋訪客戶作好記錄NO信息反饋給銷售部，準備合同與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔財務(wù)收取房款和其它費用相關(guān)資料手續(xù)移

33、交物業(yè)，辦理入伙3. 賃交房時流程地產(chǎn)公司：提交租賃商鋪所需資料（個人租賃：個人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計劃書一份。單位租賃：法人身份 證復(fù)印件一份、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、企業(yè)代碼復(fù)印件一份、稅務(wù)登記證復(fù)印件一份、資格證書（如 有）復(fù)印件一份）；繳納相關(guān)租賃商鋪費用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認交房時間；物業(yè)公司：物業(yè)公司發(fā)出入住通知；客戶持租賃合同、租金發(fā)票、入住通知到復(fù)地上城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù)，繳納物業(yè)管理費、裝修保證金、裝修管理費等相關(guān)費用；復(fù)地上城物業(yè)管理處全程陪同客戶驗樓、確認水、電起止度、收樓、交鑰匙；客戶提交裝修設(shè)計方案報復(fù)地上城物業(yè)管理中心審核確認；裝修

34、設(shè)計方案通過客戶開始裝修；復(fù)地上城物業(yè)管理處工程部時時監(jiān)控并驗收裝修是否合格；客戶開門營業(yè)4. 特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術(shù)活動中心、大型休閑娛樂場所等，場所、價格、年限、交房標準及談判過程等及需以書面形式報總經(jīng)理室，并經(jīng)總經(jīng)理室商討后決策。七. 07年經(jīng)濟測算商業(yè)位置總面積（m2）平均租金（元/年）年收益（元）銷售均價（元 / m2）銷售金額（元）2號樓一層2號樓二層5號樓一層5號樓二層合計10077.4307年租金和銷售預(yù)算表均價10%30%50%70%80%100%租賃收益20 元/m2183043549129915215128130114

35、643441830430銷售金額7225元/m7, 280, 94321, 842, 82936,404, 71550,966,60158, 247, 54472, 809,432八資源保障1. 06年12月31日完善11、12、14號樓商業(yè)收尾工程；2. 06年12月31日完善湖濱廣場整改，增加湖濱休閑玩樂項目，提供人流量；3. 確認商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4公共區(qū)域適當增加商業(yè)鋪面的導視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5增加鴛鴦路上的休閑長椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6.推廣上根據(jù)餐飲類商業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁的制作、商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行、商 業(yè)相關(guān)報媒的投放；7談判原則允許適當提高報價，成交價格不低于該區(qū)域最低價格標準；&大型租賃單位對停車位的使用、?？俊⒊鋈?、管理