土地增值稅清算存在的問(wèn)題及對(duì)策講課講稿

1、精品文檔土地增值稅清算中存在的問(wèn)題及對(duì)策征收土地增值稅是增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控，抑制土地炒買炒賣，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展的重要舉措。加強(qiáng)土地增值稅征管，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的質(zhì)量和效率，從而有效地減少稅款流失。然而從近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作看，當(dāng)前土地增值稅中還存在不少問(wèn)題需要完善。一、存在問(wèn)題1、政策宣傳不夠。對(duì)于土地增值稅業(yè)務(wù)，稅務(wù)部門知之不多，對(duì)土地增值稅的政策宣傳力度不夠，造成了納稅人企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)土地增值稅政策了解不夠，對(duì)土地增值稅納稅意識(shí)較低 ,突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不據(jù)實(shí)記載成本費(fèi)用，不正確核算申報(bào)稅款，填報(bào)土地增值稅清算的各種報(bào)表困難，加之一

2、些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算比較反感，從而造成了工作的被動(dòng)性。2、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高由于土地增值稅工作量大，涉及的知識(shí)多。而在我們稅務(wù)系統(tǒng)部門真正懂土地增值稅清算的人，也只是懂一些土地增值稅的稅收知識(shí)，對(duì)土地增值稅涉及的一些其他知識(shí)，諸如，建筑成本費(fèi)用核算，建筑企業(yè)評(píng)估及基本設(shè)施，公共配套設(shè)施等方面的知識(shí)知之甚少，給土地增值稅清算業(yè)務(wù)帶來(lái)了不便。3、銷售收入不真。一部分房地產(chǎn)企業(yè)存在確認(rèn)收入不及時(shí)、不規(guī)范的現(xiàn)象。在實(shí)際操作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算，將預(yù)精品文檔精品文檔收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票；部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款

3、抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)；部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。使得開(kāi)發(fā)商所申報(bào)的收入與實(shí)際不符，這樣就造成了企業(yè)收入不實(shí)和相關(guān)稅收的流失。4、清算工作量大。土地增值稅清算工作是一項(xiàng)全新的工作，工作量大、項(xiàng)目多，實(shí)際操作難度大，稅收成本高。一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交叉，既有普通住宅項(xiàng)目也有非普通住宅項(xiàng)目，既有免稅項(xiàng)目也有應(yīng)稅項(xiàng)目。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大部分是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，在建設(shè)期間，涉及到銷售分配、成本費(fèi)用的分?jǐn)偟葐?wèn)題，土地增值稅的計(jì)算異常復(fù)雜。況且有許多企業(yè)核算不規(guī)范，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間在財(cái)務(wù)核算上基本是沒(méi)有分開(kāi)核算，造成單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算不實(shí)。5、

4、涉稅定性困難。土地增值稅的清算涉及到成本費(fèi)用的核算、房地產(chǎn)估價(jià)及認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)管理等許多技術(shù)性強(qiáng)、專業(yè)要求高的工作，而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的周期性和特殊性，而稅務(wù)人員對(duì)這些專業(yè)性知識(shí)不懂，加之，我們對(duì)工程造價(jià)評(píng)估，知識(shí)缺乏，在清算中，很難核實(shí)該項(xiàng)工程的平米造價(jià)以及平米材料用量，造成了對(duì)土地增值稅的一些扣除項(xiàng)目定性困難。6、成本費(fèi)用核實(shí)難成本費(fèi)用的扣除是土地增值稅清算的難點(diǎn)和重點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本內(nèi)容繁雜，由于土地增值稅清算工作涉及到企業(yè)精品文檔精品文檔的成本費(fèi)用收入等各個(gè)方面，企業(yè)的收入一般問(wèn)題不大，根本的問(wèn)題是要真正做到弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用確實(shí)很難。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般

5、也是把項(xiàng)目全部承包給建筑施工企業(yè)，由于建筑企業(yè)的管理混亂，部分房地產(chǎn)企業(yè)虛列成本和費(fèi)用或通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票、虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量導(dǎo)致虛增成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目。而且好多材料又無(wú)原始票據(jù)，為了應(yīng)付稅務(wù)部門檢查，只好到稅務(wù)部門補(bǔ)開(kāi)發(fā)票。其次，將一些公共配套設(shè)施（幼兒園等）成本計(jì)入住宅成本；再次，混淆成本歸屬期和所屬項(xiàng)目，任意控制成本結(jié)轉(zhuǎn)；通過(guò)以上手段使得作為計(jì)稅依據(jù)的房地產(chǎn)增值額難以真正反映房地產(chǎn)的實(shí)際增值情況。7、設(shè)法逃避清算一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā) 【 2009 】91 號(hào)）的規(guī)定， 早已符合土地增值稅清算的要求，但為了逃避或拖延土地增值稅清算。紛紛采取不及時(shí)辦理有關(guān)證

6、件或者采取分期開(kāi)發(fā)、保留尾盤等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算。有些手段更隱蔽，如根據(jù)規(guī)程規(guī)定，項(xiàng)目銷售超過(guò)85% 必須進(jìn)行清算，于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡量拖延時(shí)間，將項(xiàng)目銷售比例控制在 85% 之內(nèi)，拖延清算。加之，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管不力，造成了土地增值稅清算及入庫(kù)的不及時(shí)。精品文檔精品文檔8、票據(jù)使用混亂。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的政府部門管理部門較多，主要有土地、房管、城建、發(fā)改委、拆遷辦、供水、供熱等多個(gè)部門，而這些部門在審批或?qū)徍说倪^(guò)程中都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取數(shù)額一些的費(fèi)用，有的開(kāi)具發(fā)票，有的以收據(jù)代替；其次，房地產(chǎn)企業(yè)白條子支付一些小型材料款較為普遍，這樣就造成這部分扣除項(xiàng)目

7、難以確認(rèn)。二、建議與對(duì)策1、加強(qiáng)政策宣傳稅務(wù)部門要利用各種媒體加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅知識(shí)的宣傳，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅的認(rèn)識(shí)。其次，稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收政策的納稅輔導(dǎo)，及時(shí)將稅收政策調(diào)整變化告知房地產(chǎn)企業(yè)，提高納稅人尤其是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員主動(dòng)納稅意識(shí)；再次通過(guò)舉辦納稅人土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)班，輔導(dǎo)和監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)人員正確核算成本費(fèi)用，提高辦稅人員專業(yè)知識(shí)水平，使納稅人嚴(yán)格遵守稅收法律法規(guī)。同時(shí)，按照管理服務(wù)的要求，稅收管理員在日常工作中，要積極深入企業(yè)，及時(shí)了解情況，解決納稅人在申報(bào)工作中的實(shí)際問(wèn)題，為納稅人提供規(guī)范、全面、便捷、經(jīng)濟(jì)的納稅服務(wù)。2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)稅

8、務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅和業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，提高稅務(wù)干部的人員素質(zhì)，提高土地增值稅清算的質(zhì)量。土地增值稅計(jì)算比精品文檔精品文檔較復(fù)雜，尤其是扣除項(xiàng)目中成本費(fèi)用的核算和分?jǐn)倖?wèn)題，都是稅收管理員面臨的比較復(fù)雜的業(yè)務(wù)。針對(duì)稅務(wù)人員不太精通土地增值稅清算檢查的現(xiàn)狀，稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高稅收管理員的業(yè)務(wù)水平。3、加強(qiáng)檢查監(jiān)管稅務(wù)部門要經(jīng)常加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查和監(jiān)管。通過(guò)同行業(yè)、橫向、縱向稅負(fù)對(duì)比、將售房收入申報(bào)異常的企業(yè)列入管理重點(diǎn)，有針對(duì)性地開(kāi)展納稅評(píng)估工作和管理稽核，確保項(xiàng)目工程成本費(fèi)用的真實(shí)性，減少企業(yè)成本費(fèi)用的隨意性；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常檢查，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

9、提前介入，掌握其相關(guān)涉稅信息，把土地增值稅清算工作做到平時(shí)，減少工程完工后土地增值稅清算的工作量，防止稅款流失。4、搞好涉稅鑒證。由于土地增值稅清算業(yè)務(wù)涉及工程項(xiàng)目多，內(nèi)容繁雜，要求清算人員具備較高的素質(zhì)，所以建議上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)指定具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅的清算業(yè)務(wù)，進(jìn)行竣工財(cái)務(wù)決算審計(jì)和工程計(jì)價(jià)評(píng)估，審計(jì)結(jié)果報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案；稅務(wù)機(jī)關(guān)的主要責(zé)任是加強(qiáng)審計(jì)報(bào)告的符合性審查，必要時(shí)可實(shí)地核查；這樣，一方面提高土地增值稅的清算的質(zhì)量，另一方面減少稅務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。精品文檔精品文檔5、實(shí)行項(xiàng)目管理。按照國(guó)家稅務(wù)總局一體化管理要求，在土地增值稅征收上，實(shí)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目化管理，提高精細(xì)化管理

10、水平。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取項(xiàng)目跟蹤管理，從項(xiàng)目開(kāi)始立項(xiàng)起管理人員就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的整體預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度、工程承包合同、工程施工單位、工程款結(jié)算方式及結(jié)算金額、項(xiàng)目整體可銷售面積、套數(shù)及銷售情況等及時(shí)掌握了解，做到對(duì)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)控管理。其次，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收信息化監(jiān)控，運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段，實(shí)施戶籍管理 -臺(tái)賬監(jiān)管 -跟蹤監(jiān)管 -稅源分析 -管理稽核的全方位動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)管，建立稅源管理臺(tái)賬，及時(shí)掌握第一手動(dòng)態(tài)稅源信息，提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅源監(jiān)控水平。6、嚴(yán)格執(zhí)行政策。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)日常監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算規(guī)程的規(guī)定。對(duì)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，一律按不低于預(yù)征率的征收率核定征收。7、加強(qiáng)資金監(jiān)管。在房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)上，除做好對(duì)企業(yè)預(yù)收房款的檢查外，要進(jìn)一步深入金融部門，在金融監(jiān)管部門配合下，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算方式，除按照現(xiàn)金管理的規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算的以外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品交易、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥、信用往來(lái)等實(shí)行銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算，防止企業(yè)轉(zhuǎn)移收入，逃脫稅收和金融監(jiān)管。8、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)征。在土地增值稅征管工作中，對(duì)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有企業(yè)，一經(jīng)確認(rèn)收入，全部按晉中市地方稅務(wù)局土地精品