不同類型的物業(yè)管理

1、第十四章不同類型物業(yè)的經(jīng)管第一節(jié)居住物業(yè)的經(jīng)管一、居住物業(yè)的含義及分類（一）居住物業(yè)的含義居住物業(yè)有時也稱為住宅物業(yè)，它滿足人類遮風(fēng)避雨的基本需要，是人們賴以生存的空間和必要的條件，是人們最重要的生活資料。包括私人擁有以及政府和機(jī)構(gòu)擁有的所有的住宅，是我們國家傳統(tǒng)意義上的公有住宅和私有住宅的統(tǒng)稱。是專業(yè)化物業(yè)經(jīng)管的最大市場。（二）居住物業(yè)的分類居住物業(yè)按照不同的規(guī)范有不同的分類。按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可以分成公有住宅和私人住宅；按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；按照住宅居住的戶數(shù)可以分成獨戶住宅和多戶住宅。下面著重介紹一下獨戶住宅和多戶住宅：（1）獨戶住宅（single-familyhome）

2、。不管是獨立式別墅、半獨立式別墅，還是排屋，都指的是由一戶擁有自己獨立占用的土地以及屋頂。一般來說，除了大規(guī)模的別墅群，獨戶式住宅不需要專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管，而往往由業(yè)主自己進(jìn)行直接經(jīng)管。（2）多戶住宅（multifamilyresidences）。多戶住宅的出現(xiàn)是由于土地與建造成本的不斷上升，以及建筑技術(shù)的進(jìn)步而引起的。由于多戶住宅在設(shè)計和土地利用上的經(jīng)濟(jì)合理性，使得單元住戶的建造成本較低。在國外，一般26個單元的小型多層住宅經(jīng)常由業(yè)主自行經(jīng)管，而大多數(shù)大型的高層住宅和多層住宅小區(qū)則是由專業(yè)人員代替業(yè)主進(jìn)行經(jīng)管。多戶住宅從占有權(quán)來說，可以是由一個業(yè)主擁有整個物業(yè)，也可以是由多個業(yè)主共同擁有的合作物

3、業(yè)和共管式（區(qū)分所有式）物業(yè)。?合作物業(yè)：?指物業(yè)的業(yè)主以合作的形式購買或建造整個物業(yè)，從而共同擁有全部物業(yè)的所有權(quán)。?業(yè)主占有物業(yè)的某個單元是通過特定的約定來占有，而不是擁有某單元的所有權(quán)。?他的權(quán)益可看作動產(chǎn)，且每個單元的業(yè)主要按比例支付合作物業(yè)的費用，包括償還貸款、支付房地產(chǎn)稅、維修費及物業(yè)經(jīng)管人員的工資等。?共管式物業(yè)：?指該物業(yè)的多個業(yè)主擁有各自單元的所有權(quán)和不可分割的公共區(qū)域的共同所有權(quán)。?公共區(qū)域包括如土地、停車場、給排水設(shè)施、屋頂、電梯、樓梯和外墻等。?共管物業(yè)的每個單元是一個法定的實體，可以個別和獨立地進(jìn)行抵押、出租和其它所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。?每個單元單獨地進(jìn)行估價和征稅。合作物業(yè)

4、和共管式物業(yè)一般采用純經(jīng)管型的物業(yè)經(jīng)管模式。不像出租型公寓大樓的物業(yè)經(jīng)管，合作或共管式物業(yè)經(jīng)管沒有保持和提高物業(yè)占有率，增加物業(yè)收益的責(zé)任。多戶住宅在結(jié)構(gòu)上也可分成帶有花園的公寓、沒有電梯的多層建筑以及高層公寓等類型。每一類在位置、設(shè)計、建筑、服務(wù)和附屬設(shè)施等方面各有其獨特之處，帶來物業(yè)經(jīng)管的不同的要求。另外，根據(jù)我國目前的現(xiàn)狀，按照業(yè)主的數(shù)量，居住物業(yè)還可分成單一業(yè)主物業(yè)和多個業(yè)主的居住物業(yè)。1）單一業(yè)主。這類物業(yè)可細(xì)分為一下幾類：直管公房。由政府房地產(chǎn)主管部門代表國家擁有并直接經(jīng)管的公有住宅。系統(tǒng)公房。由企事業(yè)單位擁有并經(jīng)管的公有住宅。商品公寓（供出租）。由私人獨資擁有并供出租的商品住宅。

5、其他私人的獨戶住宅。城市中過去遺留下來的私房。直管公房和系統(tǒng)公房是行政性、福利性住房制度的產(chǎn)物。原來是房管所和企事業(yè)單位自己經(jīng)管，經(jīng)管水平較低，維持簡單的最低水平的維修。目前已有很多交給了轉(zhuǎn)制的或獨立的物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管。商品公寓有內(nèi)資和外資的，一般建筑檔次較高，物業(yè)經(jīng)管要求高，除了日常的經(jīng)管、服務(wù)活動以外，還有租賃的職責(zé)。其他的私人住宅，在城市住宅占的比例極少，而且多數(shù)為簡屋。由住宅業(yè)主自己經(jīng)管，在城市的改造中正逐漸消失。（2）多個業(yè)主。這類物業(yè)可細(xì)分為以下幾類：售后公房。國家按優(yōu)惠條件賣給居民的原租住的公房。高檔商品住宅。原來稱作外銷商品住宅。一般商品住宅。原來稱作內(nèi)銷商品住宅。經(jīng)濟(jì)適用房。

6、國家為了解決中低收入居民的住房，給以一定的政策優(yōu)惠建造的住宅。原先有稱微利房、安居房、平價房等名稱的。售后公房一般由政府、單位轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司經(jīng)管，也有委托獨立的物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管。商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房通常由物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管。二、住宅小區(qū)的經(jīng)管居住物業(yè)的經(jīng)管，主要是住宅小區(qū)的經(jīng)管。既是指新建的住宅小區(qū)的整個區(qū)域的經(jīng)管，也是指老新村和老城區(qū)住宅的經(jīng)管。既包括了普通商品房住宅小區(qū)的經(jīng)管，也包括高檔商品住宅以至別墅住宅區(qū)的經(jīng)管。我國的住宅小區(qū)的經(jīng)管經(jīng)歷了一個逐步發(fā)展的過程。1990年6月建設(shè)部頒布了關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)經(jīng)管試點工作的通知，隨后，又頒布了全國文明住宅小區(qū)規(guī)范，開展了創(chuàng)文明住宅小區(qū)的活動，

7、對提高我國住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)管水平，起了強(qiáng)大的推動作用。（一）住宅小區(qū)的經(jīng)管特點（1）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。住宅小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)及公用設(shè)施是一個整體，具有不可分割的系統(tǒng)性。房屋結(jié)構(gòu)是一個不可分割的整體，小區(qū)的公用設(shè)施也是系統(tǒng)配套，不可分割的，（2）產(chǎn)權(quán)的多元性。由于我國住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由國家的單一產(chǎn)權(quán)變成了各種所有制的多元化產(chǎn)權(quán)。這種產(chǎn)權(quán)的多元性和結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性是住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的一對基本矛盾，住宅小區(qū)的系統(tǒng)性要求統(tǒng)一經(jīng)管，產(chǎn)權(quán)的多元化特征又導(dǎo)致單個業(yè)主要求的個性化，因而造成住宅小區(qū)經(jīng)管的復(fù)雜性。（3）功能的多樣性。住宅小區(qū)除了滿足居住功能以外，還配備了多功能的服務(wù)設(shè)施，如教育衛(wèi)

8、生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（如銀行、郵局等）。這些功能基本滿足了居民的生活需求，但也帶來了小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的難度以及新的機(jī)遇。（4）內(nèi)涵的社會性。住宅小區(qū)成為一個”小社會”。增加了小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的難度，成為住宅小區(qū)區(qū)別于其他類型物業(yè)經(jīng)管的最大特點。（二）住宅小區(qū)經(jīng)管的指導(dǎo)思想（1）服務(wù)第一，方便群眾。（2）自治經(jīng)管與專業(yè)經(jīng)管相結(jié)合。住宅小區(qū)的經(jīng)管離不開專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管，專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管單位必須尊重業(yè)主的自治經(jīng)管權(quán)，而業(yè)主也應(yīng)該積極配合專業(yè)物業(yè)經(jīng)管單位，使其發(fā)揮最大的效用。（3）統(tǒng)一經(jīng)管，綜合服務(wù)。實行經(jīng)管與服務(wù)相結(jié)合，改變傳統(tǒng)的單純房屋維修為對建筑物及其附屬物、綠地、環(huán)衛(wèi)、治安、綠

9、化、道路實施全方位的經(jīng)管，并為居民提供多方面的綜合性服務(wù)。（4）經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益、心理效益相結(jié)合。居住小區(qū)物業(yè)經(jīng)管是一種企業(yè)化行為，需要講經(jīng)濟(jì)效益；居住小區(qū)是城市大環(huán)境中的小環(huán)境，是與廣大居民的身心健康最為密切的環(huán)境，居住小區(qū)物業(yè)經(jīng)管的好壞，直接關(guān)系到環(huán)境效益；住宅小區(qū)經(jīng)管的社會效益，主要體現(xiàn)在為居民提供一個安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活空間，體現(xiàn)在人際關(guān)系的調(diào)節(jié)，也體現(xiàn)在社會安定團(tuán)結(jié)的維護(hù)；心理效益是上述效益反映在居民心態(tài)中的一種主觀感覺，一種居住環(huán)境理想的境界與心理價位，或者叫期望值。居住小區(qū)的物業(yè)經(jīng)管必須考慮上述4方面效益的結(jié)合。（三）住宅小區(qū)經(jīng)管達(dá)標(biāo)考核要求按照全國城市文明住

10、宅小區(qū)規(guī)范和全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則的要求，住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考核要求如下：1經(jīng)管運作（1）有健全的經(jīng)管機(jī)構(gòu)，并有固定的辦公場所；（2）小區(qū)經(jīng)管機(jī)構(gòu)能發(fā)揮作用；（3）小區(qū)經(jīng)管制度完善，制定了居民公約及各項專業(yè)經(jīng)管規(guī)章、辦法和工作考核規(guī)范，并建立住戶回訪制度。2精神文明建設(shè)（1）注重精神文明建設(shè)，制定有居民精神文明建設(shè)公約；（ 2） 小區(qū)內(nèi)居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項經(jīng)管規(guī)定；（ 3）文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同建設(shè)文明住宅小區(qū)；（ 4）社會化服務(wù)質(zhì)量好，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽。（ 房屋經(jīng)管（ 1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋無亂搭亂建現(xiàn)象；（ 2）住宅樓陽臺（包括平臺和外

11、廊）的使用不礙觀瞻，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；（ 3） 房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物和任意占用；（4）制定有便民收費辦法，各種費用及時收繳，推行統(tǒng)收，減少手續(xù)，方便用戶，費用收繳率應(yīng)達(dá)98%以上；（5）房屋檔案資料齊全，經(jīng)管完善。4房屋修繕（1）堅持房屋修繕制度，制定有便民措施，主動及時養(yǎng)護(hù)維修；（2）保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到98%以上；（3）房屋零修及時率達(dá)99%以上；（4）維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%。5環(huán)境衛(wèi)生（1）小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)有專業(yè)隊伍經(jīng)管，經(jīng)管制度落實；（2）經(jīng)常清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，清掃、保潔率達(dá)99%以上；（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、工具房、保潔

12、設(shè)備、休息室等；（4）小區(qū)內(nèi)不能有違章建筑，不能飼養(yǎng)家禽、家畜；（5）不能有污染環(huán)境、有害于居民身體健康的工廠和單位，不能有未達(dá)到國家或地方規(guī)定規(guī)范的污染物的堆放。6園林綠化（1）住宅小區(qū)的公用綠地、庭院綠化和街道綠化合理分布；（2）小區(qū)人均公用綠地達(dá)到1.5平方M以上，綠地率達(dá)到30%，綠化覆蓋率達(dá)到25%以上；（3）有綠化專業(yè)隊伍實施經(jīng)管。7市政設(shè)施及道路維護(hù)（1）公共配套設(shè)施達(dá)到國家規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，運營正常，方便居民；（ 2）小區(qū)內(nèi)所有公共配套服務(wù)設(shè)施不得隨意改變用途；（ 3）小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施完好率達(dá)到95%以上；（ 4）小區(qū)內(nèi)道路通暢，路面平坦清潔，排水通暢；（ 5）小區(qū)集中供暖的住宅

13、，冬季居室內(nèi)溫度不得低于攝氏16度，全小區(qū)住戶室溫合格率要達(dá)到97%以上；（6）有專業(yè)隊伍實施經(jīng)管工作；（7）小區(qū)內(nèi)不得有壞井、缺井環(huán)或井蓋。8社會治安（1）小區(qū)配備保安人員，負(fù)責(zé)治安保衛(wèi)；（2）火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不得超過1%；（3）車輛交通經(jīng)管有序，無亂停亂放的自行車、汽車等。9住戶評議住戶對小區(qū)經(jīng)管服務(wù)工作的評議滿意率達(dá)到95%以上。第二節(jié)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)管商業(yè)物業(yè)主要由辦公樓和零售商店二大物業(yè)類型組成。通常，它們同屬于收益性物業(yè)；有出租經(jīng)營、確保最高投資回報率的目標(biāo)；它們的設(shè)施設(shè)備比較先進(jìn)、復(fù)雜；物業(yè)中外來人流量多；有明顯區(qū)別于居住物業(yè)的經(jīng)管特征與要求。商業(yè)物業(yè)也是專業(yè)化物業(yè)經(jīng)管的

14、一個主要市場。一、辦公樓物業(yè)的經(jīng)管（一）辦公樓的含義及分類（ 1） 樓的含義辦公樓是提供給人們商業(yè)經(jīng)營和辦公用的物業(yè)。有關(guān)辦公樓，目前有不少名稱，如商務(wù)樓、寫字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功能是一樣的：辦公。2辦公樓的分類辦公樓根據(jù)不同的規(guī)范有多種分類：（1）如按建筑類型分，有多層建筑、花園洋房式建筑、高層建筑或是目前世界各國流行的商業(yè)園區(qū)；（ 2） 如按使用者的數(shù)量來分，有單用戶（一個用戶占用整棟物業(yè)）和多用戶（一個物業(yè)由多個用戶占用）辦公樓；（ 3） 根據(jù)用戶經(jīng)營的內(nèi)容或行業(yè)來分，由單用途（如，醫(yī)療中心，房地產(chǎn)交易市場，證券交易大樓等）和多用途辦公樓（由多個不同的行業(yè)的經(jīng)營者共同使

15、用同一個建筑）；（4）根據(jù)用戶的占有屬性來分，有業(yè)主自用的，有出租的，有部分自用部分出租的；（5）按建筑的規(guī)模來分，有小型（1萬平方M以下）、中型（13萬平方M）和大型（3萬平方M以上）；（6）按功能可分為單純型（只有辦公一種功能）、商住型（既有辦公又有居住功能）和綜合型（辦公為主，同時兼有公寓、餐飲、商場、展示廳，甚至開設(shè)有舞廳、桑拿、保齡球等功能）；（ 7） 按照大樓的現(xiàn)代化程度又可分為智能化大樓（具有高度自動化功能的大樓，一般具有“3A“或“5A”規(guī)范）和非智能化化大樓。（8）按照辦公樓的等級分，根據(jù)美國大樓業(yè)主和經(jīng)理人協(xié)會（BOMA）提供的規(guī)范將辦公樓分成A,B,C,D共4類。A類辦公

16、樓是指地段好、占有率高，相對而言是新型的，租金高且有競爭力；B類辦公樓是指位于主要的地段，擁有較高的占有率與競爭性，按照現(xiàn)代化規(guī)范裝修的老式樓宇或非主要地段的新式樓宇；C類辦公樓是指老式、未作改善的樓宇，但狀況還比較好的建筑，它的占有率也比較高，但比城市的平均水平稍低。租金也是比中等稍低；D類辦公樓是指房子老、條件差、租金低、占有率也低的建筑。不同類型的辦公樓對物業(yè)經(jīng)管的要求不同。由一家公司占用的辦公樓與由許多家公司占用的辦公樓在物業(yè)經(jīng)管上的特點就有不同；用戶自有或用戶租用在經(jīng)管上要求會有不同。單一用途的辦公樓經(jīng)管相對多用途辦公樓的經(jīng)管要簡單一些。辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近于主要

17、的政府機(jī)構(gòu)、社會公共設(shè)施、交通設(shè)施和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。（二）辦公樓物業(yè)的特點（1）地理位置要求高。現(xiàn)代化的辦公樓多數(shù)建在以經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融和信息為中心的大中城市。經(jīng)濟(jì)活動頻繁，交易量大，信息傳輸量大而快，交易成功率高，交通便捷，面談方便、商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全等，（2）建筑檔次高?，F(xiàn)代化的辦公樓大多為高檔的高層建筑，不僅外部有自己獨特的建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部都配有先進(jìn)的設(shè)施和設(shè)備，能為客戶提供一個舒適的工作環(huán)境。（3）功能齊全。現(xiàn)代的辦公樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等，因而能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率工作的需要。（4）多由專業(yè)物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管。辦公

18、樓由于其檔次高，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，經(jīng)管要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)經(jīng)管公司進(jìn)行經(jīng)管。同時由于大多數(shù)辦公樓是以出租為主，出租經(jīng)營收益的高低是辦公樓物業(yè)的生命線，而出租經(jīng)營收益的高低與物業(yè)經(jīng)管的好壞休戚相關(guān)。很多辦公樓的物業(yè)經(jīng)管公司有被委托代理出租的責(zé)任。對這樣的物業(yè)經(jīng)管公司來說，為業(yè)主獲取最大的利潤是其全部工作的出發(fā)點和落腳點，其所有工作都應(yīng)圍繞這個目標(biāo)。（三）辦公樓物業(yè)經(jīng)管的主要內(nèi)容辦公樓的物業(yè)經(jīng)管內(nèi)容比一般居住物業(yè)要多，要求也比較高。一般包括以下幾個方面：（1）營銷經(jīng)管。出租辦公樓經(jīng)管的一項重要的核心內(nèi)容是營銷經(jīng)管，也就是辦公樓的租賃經(jīng)管。營銷經(jīng)管是保證辦公樓經(jīng)濟(jì)效益的一個基本組成部分，營銷經(jīng)管的

19、好壞也是衡量物業(yè)經(jīng)管水平的首要的也是終極的指標(biāo)。做好營銷經(jīng)管，需要物業(yè)經(jīng)管公司做好市場分析、物業(yè)分析、確定最合適的租金、做好廣告、研究租賃合同的條款等（詳見物業(yè)租賃經(jīng)管章節(jié)）。（2）前臺服務(wù)。前臺服務(wù)是物業(yè)經(jīng)管引入賓館經(jīng)管工作的結(jié)果。由于現(xiàn)代化辦公大樓規(guī)模大、客戶多，來往聯(lián)系業(yè)務(wù)的人很多、客人問訊等工作量相當(dāng)大務(wù)。（3）安全保衛(wèi)。安全保衛(wèi)是辦公樓物業(yè)經(jīng)管的另一項重要工作，它不僅涉及到國家、企業(yè)與個人財產(chǎn)和生命的安全，還涉及大量商業(yè)機(jī)密的安全。辦公樓的安全保衛(wèi)工作主要包括中央監(jiān)控、前后門警衛(wèi)和大樓巡邏等。（4）消防。消防是大樓安全工作的重要內(nèi)容。要做好消防工作，一定要做好以下幾項工作：加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，

20、建立消防組織。安裝完備的消防設(shè)施，并進(jìn)行日常的維護(hù)，使之處于完好狀態(tài)；建立完善的消防制度和規(guī)定，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。（5）設(shè)備設(shè)施經(jīng)管。辦公大樓各種設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，對保證大樓的正常使用非常重要，也會影響大樓及物業(yè)經(jīng)管公司的聲譽(yù)。（6）保潔經(jīng)管。辦公大樓內(nèi)外的清潔工作對大樓的形象、物業(yè)經(jīng)管公司的聲譽(yù)、以及大樓的租金收入都有重要的影響，因此不容忽視。辦公大樓進(jìn)出人員多，人員的層次相對較高承租的各家公司，將辦公大樓的形象也看作自己公司的形象，保潔工作必須由專職的隊伍負(fù)責(zé)，可以是本公司的保潔人員，也可以通過發(fā)包，聘請專職的保潔公司提供服務(wù)。保潔工作必須定人、定時、分區(qū)包干，對不同的部位和區(qū)域有不同的清潔規(guī)

21、范，并要有嚴(yán)格的檢查、考核制度。二、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)管（一）零售商業(yè)的含義和分類1零售商業(yè)的含義零售商店是相對于批發(fā)商店來說的，它是直接與商品的最終用戶接觸，完成商品流通最后一個環(huán)節(jié)的場所。2零售商業(yè)的分類零售商店有各種類型，街區(qū)邊上的小煙雜店交通干線沿線成排的簡易商店，各種規(guī)模的購物中心。從物業(yè)經(jīng)管角度看，單獨的小商店，通常由業(yè)主自行經(jīng)管；而各類購物中心由于其規(guī)模較大以及租戶的多樣性使得專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)管顯得非常必要。購物中心的成敗，經(jīng)常取決于物業(yè)經(jīng)管公司在市場分析、公關(guān)、促銷以及決策方面的能力。購物中心的經(jīng)管是對物業(yè)經(jīng)管公司經(jīng)管能力的挑戰(zhàn)。（二）購物中心的經(jīng)管要點（1）購物中心的服務(wù)對象有業(yè)

22、主、用戶和用戶的顧客。購物中心的物業(yè)經(jīng)管與其他物業(yè)經(jīng)管的不同點是：其他物業(yè)經(jīng)管的服務(wù)對象只是物業(yè)的業(yè)主或用戶，而購物中心的服務(wù)對象既有業(yè)主、用戶（承租的商人），還有用戶的顧客。業(yè)主希望物業(yè)經(jīng)管能以最高的租金和最大的出租率將其物業(yè)出租出去，從而給他帶來最大的收益；用戶希望物業(yè)經(jīng)管能帶來更多的客流，從而獲得更高的營業(yè)額和收益；顧客希望得到舒適、安全、方便的購物環(huán)境。因此，物業(yè)經(jīng)管必須滿足這3個方面的要求。（2）增加用戶的營業(yè)額是物業(yè)經(jīng)管的重要目標(biāo)。要關(guān)心、幫助承租的各商戶，將增加各商戶的營業(yè)額作為自己的重要目標(biāo)。增加各商戶營業(yè)額的主要方法，就是盡可能地增加購物中心的人流。（3）嚴(yán)格經(jīng)管各承租商戶的

23、裝修。對各承租商戶的裝修一定要嚴(yán)格經(jīng)管，以確保設(shè)備設(shè)施的正常運行，使對其他商戶的影響降到最低，而且保持購物中心內(nèi)外的良好的形象。（4）嚴(yán)密完善的保安措施。購物中心面積大、商品多、客流量大，容易出現(xiàn)治安問題。因此安全保衛(wèi)要堅持值班制度，并安排便衣保安人員在場內(nèi)巡邏。高檔的購物中心還可安裝電子監(jiān)視裝置，盡可能地使商戶和顧客覺得安全可靠。（5）消防工作重中之重。大型購物中心人多、商鋪多，商品多，有很多易燃物質(zhì)和火源，特別是設(shè)有餐飲業(yè)的購物中心更會增加引發(fā)火災(zāi)的危險。火災(zāi)給購物中心所造成的危害要比其他物業(yè)更大在購物中心除了配備完善的消防設(shè)施以外，特別要提出的是：在商場內(nèi)安裝廣播系統(tǒng)，以利緊急事件發(fā)生時

24、能指揮疏散人群；在商場各處設(shè)置明顯的緊急出口標(biāo)志，并保證出口處始終暢通；組織一支業(yè)余消防隊，加強(qiáng)消防演練，（6）方便的內(nèi)外交通以及足夠停車場。這是購物中心設(shè)立的必要條件。物業(yè)經(jīng)管公司應(yīng)盡量爭取公共交通在商場前設(shè)站，甚至可以自備客車在公共交通站與購物中心之間接送顧客或者安排定時班車到各住宅區(qū)去接送顧客。商場內(nèi)要保持交通通暢，盡可能提供電梯與自動扶梯服務(wù)。購物中心要有足夠的停車場地，對自行車、助動車可以提供免費的停車經(jīng)管，不要給顧客來此購物造成任何不必要的心理障礙。（7內(nèi)外的清潔工作。購物中心人多、廢棄物多，對清潔衛(wèi)生工作在工作量和工作難度上提出更高的要求。安排專門的人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動保潔，隨時保持

25、場內(nèi)清潔。對購物中心外部所轄地段要安排專門人員隨時清掃，保持整潔的外觀，優(yōu)化購物環(huán)境。（三）購物中心營銷經(jīng)管的特點1購物中心的促銷經(jīng)管物業(yè)經(jīng)管的一個重要任務(wù)是吸引盡可能多的人流，這是購物中心的物業(yè)經(jīng)管與其他物業(yè)經(jīng)管的重要不同之處。因此，購物中心的物業(yè)經(jīng)管公司必須重視促銷經(jīng)管。促銷活動的形式或內(nèi)容可分成3類：特殊的促銷活動。這種活動一般都圍繞某個公眾感興趣的新聞事件或新聞人物進(jìn)行，購物中心再裝修翻新促銷。這種促銷類似特殊的促銷活動，但是其促銷的重點是購物中心的重要變化以及對新承租戶的介紹。日常性的促銷，如換季促銷、開學(xué)促銷、節(jié)日促銷等。促銷活動由物業(yè)經(jīng)管公司組織策劃，經(jīng)商戶經(jīng)管委員會同意，由物業(yè)

26、經(jīng)管公司統(tǒng)一實施。活動所需經(jīng)費一般由各商戶按商定的原則分?jǐn)偂?購物中心的租賃經(jīng)管物業(yè)經(jīng)管公司對購物中心的租賃經(jīng)管工作包括以下幾個方面：（1）為承租商戶提供購物中心的可行性研究（2）大型的購物中心需要以較優(yōu)惠的租金吸引幾家支柱性的承租商戶（3）承租商戶的選配要達(dá)到最佳組合（4）需進(jìn)行調(diào)查分析覆蓋地區(qū)人們的需求類型及需求能力（5）確定切實可行的租金（6）對有意向的承租商戶的詳細(xì)了解，特別要了解他們對所從事行業(yè)的熟悉程度以及以往經(jīng)驗、銀行信用等方面的信息（ 7）對于續(xù)租優(yōu)先權(quán)條款的制定要特別謹(jǐn)慎。因為優(yōu)先權(quán)條款的內(nèi)容會影響租金的重審，會影響到客戶的流動性。一般對大客戶或支柱性的客戶不要給與太大的靈活

27、性，而對小客戶可以在續(xù)租的優(yōu)先權(quán)內(nèi)容上給與較大的靈活性。（ 8）租金的確定一般采用”基礎(chǔ)租金+百分比租金”的形式?；A(chǔ)租金又稱為最低租金，是業(yè)主收取的、與承租商戶的經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的最低收入。百分比租金，又稱超額租金，是購物中心的的承租商戶在銷售總額達(dá)到一定水平后，根據(jù)超出部分的銷售額向出租人繳納一定百分比的租金。固定的營業(yè)額、基礎(chǔ)租金、百分比都是商戶與出租人商定的。這種形式能鼓勵業(yè)主和物業(yè)經(jīng)管者進(jìn)一步搞好工作和進(jìn)一步加強(qiáng)投資，以給承租商戶和自己帶來更大的收益。第三節(jié)工業(yè)物業(yè)的經(jīng)管一、工業(yè)物業(yè)的含義和分類（一）工業(yè)物業(yè)的含義工業(yè)過程是將原材料變成成品，它包括了諸如生產(chǎn)、倉儲和分銷等全過程，工業(yè)物

28、業(yè)包括所有用于此過程的土地、房屋和設(shè)備。原材料包括礦產(chǎn)、農(nóng)林產(chǎn)品、半成品等一切加工成可以銷售產(chǎn)品的物質(zhì)。（二）工業(yè)物業(yè)的分類（ 1） 按照適用性分類，工業(yè)物業(yè)可以分成普遍性、特殊性和單一性3類。普遍性工業(yè)物業(yè)具有廣泛的適用性，它可以適用于許多行業(yè)的生產(chǎn)及倉儲等；特殊性工業(yè)物業(yè)指受某種條件限制，僅適用于某些應(yīng)用范圍，比如說要求帶有很強(qiáng)絕緣（熱）性質(zhì)的倉儲設(shè)施；單一性工業(yè)物業(yè)只適合于某一類生產(chǎn)或某一類公司的物業(yè)，如鋼鐵廠，它一般無法改做它用。（ 2） 按照物業(yè)所處的地理位置分類可以分成市場主導(dǎo)型、資源主導(dǎo)型和勞動密集型3類。市場主導(dǎo)型的企業(yè)主要面向私人和工業(yè)消費者，它依賴強(qiáng)大的消費人群，對市場的發(fā)

29、展趨勢和市場氣候變化特別敏感。這種企業(yè)的物業(yè)位置通常分布在能夠較快、較經(jīng)濟(jì)地接觸到消費者的地區(qū)。資源主導(dǎo)型的企業(yè)一般靠近原材料供應(yīng)地，從而可節(jié)約可觀的運輸費用。那些使用大量煤炭或大批原料（如礦石）的工業(yè)都是資源主導(dǎo)型的工業(yè)。勞動密集型的企業(yè)，特別是需要大量簡單操作工人的企業(yè)，最關(guān)心的是充足的勞動力和較低的人工工資。所以這些物業(yè)一般集中在能提供大量操作人員而勞動力價格低廉的地區(qū)。（3）按照傳統(tǒng)的工業(yè)分類可作以下分類：重工業(yè)物業(yè)。包括煉鋼，汽車制造和煉油等行業(yè)的物業(yè)。近便的交通設(shè)施和合適的原材料資源決定了這些工廠的位置，重工業(yè)物業(yè)必須設(shè)計成滿足使用者的特殊需要，所以重工業(yè)物業(yè)一般是由業(yè)主自己占用和經(jīng)管的。輕工業(yè)物業(yè)。由于生產(chǎn)線和倉庫規(guī)模不大，設(shè)計上沒有太多的特殊要求，輕工業(yè)物業(yè)可以適用各種用途。這就刺激了房地產(chǎn)商投資于建設(shè)一些通用廠房，供輕工業(yè)生產(chǎn)商租用。輕工業(yè)物業(yè)可以由業(yè)主自己經(jīng)管或交給專業(yè)物業(yè)公司經(jīng)管。城市中心的舊大樓廠房的用途被改變并出租，為富于創(chuàng)造性和雄心勃勃的物業(yè)經(jīng)管人員提供了獨特的機(jī)會。工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)近30年來在很多國家有了很大的發(fā)展。?城市人口大量遷離市中心?交通設(shè)施的發(fā)展?一些工業(yè)用戶對寬敞