物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)教案

1、物業(yè)法律法規(guī)一、概念1、法：法是由國家制定或認(rèn)可，并以國家強(qiáng)制力保證實施的，反映 統(tǒng)治階級意志的規(guī)范體系。(1)法是調(diào)整人的行為的規(guī)范(2)法由國家制定或認(rèn)可，并具有普遍約束力這一特征表明了法與其他行為規(guī)范的區(qū)別之一， 從而也說明法具有很 大權(quán)威性。法由國家制定或認(rèn)可，這是從法作為一個整體來說的，實 際上，它是由各種不同層次或類別的國家機(jī)關(guān)或?qū)ｉT組織 (如立法機(jī) 關(guān)、行政機(jī)關(guān)、中央機(jī)關(guān)、地方機(jī)關(guān)等)制定或認(rèn)可的，因而就有憲 法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等等之分，它們的法律地位或法律 效力是不同的。除法律外，還有其他很多行為規(guī)范，例如，政黨、社 會團(tuán)體、企事業(yè)單位也都有各自的規(guī)章，社會上還有各

2、種道德、宗教 規(guī)范、社會禮儀、習(xí)慣準(zhǔn)則等。但它們都不是由國家制定或認(rèn)可的。而且其中大部分也不能說對所有地區(qū)所有的人是普遍有效的， 但作為 一個整體的法來說，它在國家主權(quán)所及的范圍內(nèi)是普遍有效的， 具有 普遍的約束力。統(tǒng)一性是法的又一個特點或優(yōu)點。當(dāng)然各個具體的法 律在適用的空間和對象方面來說，也可以有所不同，有的在全國有效， 有的僅在某一地區(qū)有效；有的對全體社會成員有效，有的僅對某一集 團(tuán)的人有效。(3)法規(guī)定了權(quán)利和義務(wù)(職權(quán)和職責(zé))(4)法由國家強(qiáng)制力保證實施，以國家強(qiáng)制力保證實施，實際上就 是指對違法行為實行法律制裁。2、物業(yè)管理法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約、據(jù)以合法管理業(yè)主 物業(yè)的具

3、有民法性質(zhì)，并受行政法、經(jīng)濟(jì)法規(guī)制約的法律規(guī)范的總稱。3、法律關(guān)系：是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù) 關(guān)系。（一）物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性（三）物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位（四）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性（五）物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大（六）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式 性。4、物業(yè)權(quán)屬：是指物業(yè)和產(chǎn)權(quán)狀況，包括土地權(quán)屬狀況和房屋權(quán)屬 狀況。5、業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)人。6、管理規(guī)約（業(yè)主公約）：是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具 有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動等方面 的

4、行為規(guī)范。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物 業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè) 買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管 理服務(wù)活動的企業(yè)。8、物業(yè)服務(wù)合同：是接受委托物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人之間簽定的用以明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修 資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行 約定。9、物業(yè)管理法律責(zé)任：是指在物業(yè)管理相關(guān)活動中，物業(yè)管理法律 關(guān)系主體實施違法行為所必須承擔(dān)的否定性法律后果。

5、10、歸責(zé)事由：是指立法者基于特定的社會物質(zhì)生活條件的發(fā)展?fàn)顩r， 按其價值觀分配法律事實引發(fā)的損害結(jié)果而在法律上確認(rèn)的核心責(zé) 任原因。11、違約責(zé)任：又稱合同責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行義務(wù)不符合合同約定條件所應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。12、侵權(quán)責(zé)任：是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財產(chǎn)等合 法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。13、物業(yè)管理糾紛：是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管 理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項發(fā)生的爭端。二、物業(yè)管理法律規(guī)范類別1、境位規(guī)范：物業(yè)管理主體在不同類別的法律關(guān)系中，以特定社會 角色出現(xiàn)時，所處的法律地位及有關(guān)該地位設(shè)置和維

6、護(hù)條件的模式化 規(guī)范。a、地位規(guī)范：即與法律關(guān)系類別相應(yīng)的物業(yè)管理主體的具體法律地伴。業(yè)主、業(yè)主委員會等B、資質(zhì)或條件規(guī)范：即要求入居物業(yè)管理法定地位的主體本身應(yīng)具備的資格或資質(zhì)條件。公司法、資質(zhì)管理辦法C、關(guān)系規(guī)范：即物業(yè)管理法定地位中主體與其他相關(guān)地位中主體之 間的基本地位關(guān)系。民法、物業(yè)管理條例2、權(quán)責(zé)規(guī)范：主體在參與物業(yè)管理過程中可享有的或可取得的基本 權(quán)益、應(yīng)承擔(dān)的基本義務(wù)以及法律責(zé)任的模式化規(guī)范。A、權(quán)利規(guī)范：即在物業(yè)管理過程中主體自己作出某種行為、要求他 人作出或者不作出某種行為的權(quán)利之規(guī)范。B、義務(wù)規(guī)范：即在物業(yè)管理過程中主體必須一定的行為、承擔(dān)一定積極作為的義務(wù)的強(qiáng)行性法律規(guī)

7、范。C、法規(guī)責(zé)任規(guī)范：法律后果規(guī)范，物業(yè)管理過程中主體對其自身行為依法承擔(dān)獎勵或懲罰后果的規(guī)范。3、行為規(guī)范：是指處于物業(yè)管理法定境位中的主體，在物業(yè)管理的 活動過程中，其具體行為的指導(dǎo)原則、行為內(nèi)容、行為形式的模式化 規(guī)范。A、行為指導(dǎo)原則規(guī)范：主體行為應(yīng)遵循的一般原則。合同法、收費(fèi)管理辦法B、作為行為規(guī)范：又稱命令規(guī)范，是指要求物業(yè)管理當(dāng)事人必須或應(yīng)當(dāng)做出一定積極行為的規(guī)范。C、禁止行為規(guī)范：又稱禁止性規(guī)范，是指禁止物業(yè)管理當(dāng)事人作出某種行為，以及違反此項禁止性規(guī)范應(yīng)受到相應(yīng)處罰的法律規(guī)范。 裝 飾裝修管理規(guī)定D、程序規(guī)范：物業(yè)管理主體在具體行為過程中應(yīng)符合的行為條件、 應(yīng)遵循的行為形式和

8、辦事手續(xù)、環(huán)節(jié)、規(guī)程及順序方面的規(guī)范。業(yè)主大會規(guī)程4、技術(shù)規(guī)范：物業(yè)管理當(dāng)事人在從事管理、經(jīng)營、服務(wù)的行為過程中應(yīng)遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)標(biāo)及檢驗操作技術(shù)方法和規(guī)程，以及其他評 估、計算等技術(shù)辦法的模式化規(guī)范。A、事務(wù)狀態(tài)規(guī)范：即對某種事物的形狀、表現(xiàn)、質(zhì)量、包含因素及評定標(biāo)準(zhǔn)等作出描述性規(guī)定。房屋驗收接管標(biāo)準(zhǔn)B、技術(shù)方法推行規(guī)范：即以法定形式推薦和實行某種技術(shù)操作程序和方法。全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則5、沖突規(guī)范：法律選擇規(guī)范，是指規(guī)范性文件規(guī)定了幾種可供選擇 的情況而由國家機(jī)關(guān)自行確定、自由裁量的規(guī)范。建筑法（小法服從 大法）6、申明規(guī)范：為了輔助物業(yè)管理當(dāng)事人準(zhǔn)備理解和正確實施規(guī)范

9、性 文件中的境位規(guī)范、權(quán)責(zé)規(guī)范、行為規(guī)范、技術(shù)規(guī)范、沖突規(guī)范面對 須加申明、解釋、說明的事項專門做出的模式化規(guī)范。A、立法目的規(guī)范：是指關(guān)于本法律法規(guī)的立法理由、依據(jù)和立法宗旨的規(guī)定，通常在各種規(guī)范性文件的第一條或首部作出規(guī)定。 某法依 據(jù)相關(guān)法律B、定義規(guī)范：又稱釋義規(guī)范，是指規(guī)范性文件中所采用的某些術(shù)語、 概念、符號、公式等的定義性解釋、說明的規(guī)定。C、法律效力規(guī)范：是指關(guān)于規(guī)范性文件生效適應(yīng)的范圍、對象、時間的規(guī)定D、準(zhǔn)用性規(guī)范：是指某些特定事項在法定情況下出現(xiàn)時，由于本規(guī) 范性文件沒有具體明確規(guī)定，所以準(zhǔn)許授用本法中有關(guān)條文規(guī)定或授 用其他規(guī)范性文件中相關(guān)規(guī)定作出處理的規(guī)范。E、委托性

10、規(guī)范：是指對特定事項，由于本規(guī)范性文件中沒有作出直 接規(guī)定，而規(guī)定授權(quán)、委托某一專門機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)制定或解釋這方面的規(guī) 則內(nèi)容之規(guī)范。三、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)1、中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第六十二號）2、中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（中華人民共和國主席令第二十一 號）3、物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令2007第504號）4、保安服務(wù)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令第564號）5、中華人民共和國住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第164號） 7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價檢 20

11、041428 號）8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價格20031864 號）9、物業(yè)承接查驗辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房 2010165 號）10、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 （中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房2009274號）11、住宅專項維修資金管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財政部令第165號）12、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋20097號）13、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋20098號）14、湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例（湖南

12、省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7 6號）15、湖南省城鎮(zhèn)生活垃圾處理收費(fèi)管理辦法（省物價局省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 二。一。年六月八日）16、關(guān)于界定住宅區(qū)內(nèi)房屋、自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)備以及共用設(shè)施的具體范圍通知 （湖南省建設(shè)廳湘建房2003 106號）17、湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（湖南省物價局湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳文件湘價服201076號）18、湖南省機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法（湖南省物價局湘價服2010165 號）四、物業(yè)管理糾紛的起因及其防范1、完善相關(guān)立法工作。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展勢頭，必然要求建立與之相配套的物業(yè)管理法律，以推動和完善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國雖然

13、出臺了物業(yè)管理條例，但它畢竟僅僅是國務(wù)院頒布一個 行政法規(guī)，要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現(xiàn)狀，加快全國性立 法，完善地方性立法，廢止過時的規(guī)章和條例，明確確立物業(yè)管理的 主體、權(quán)利、義務(wù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)及法律救濟(jì)手段，從而為解決物業(yè)管 理糾紛提供法律標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。2、加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。在目前尚無全國性立法予以調(diào)整 的情況下，相關(guān)行政管理部門加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理監(jiān)督尤為重要。 首先，要對物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查， 提高物業(yè)管理公司的 素質(zhì)；其次，要督促開發(fā)商成立業(yè)主管理委員會，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán) 益，對開發(fā)商不設(shè)立業(yè)主委員會的，要給予懲罰措施；第三，要打破 物業(yè)管理公司的壟斷地位，在適當(dāng)

14、時候要采用公開招標(biāo)的方式， 由業(yè) 主自主選擇合適的物業(yè)管理公司； 第四，有關(guān)行政管理部門要定期對 物業(yè)公司加大抽查力度，對不合格的予以整頓，并給予相應(yīng)的懲罰和 制裁措施，第五，協(xié)調(diào)物業(yè)管理中涉及到治安、環(huán)保、城管、消防、 水電、衛(wèi)生等政府部門的事務(wù)，第六，確立物業(yè)管理企業(yè)在招標(biāo)、投 標(biāo)過程中一系列的具體措施和物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納入市場運(yùn)行的軌道。 首先是要改變由行政安排和房地產(chǎn)商自行組建物業(yè)企業(yè)的做法，用市場競爭的方式產(chǎn)生物業(yè)企業(yè)，并在政策上給予一定的扶持；對現(xiàn)有的 物業(yè)公司要逐步做到與房地產(chǎn)行政部門及房地產(chǎn)商分離；其次推廣和完善物業(yè)企業(yè)聘用和招

15、投標(biāo)的辦法， 要實行市場的準(zhǔn)入機(jī)制、準(zhǔn)入制 度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)證，防止不合格的企業(yè)在市場上充數(shù)；第 三，應(yīng)當(dāng)確立物業(yè)管理的商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)模式，根據(jù)不同的消費(fèi)層次確立不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率4、業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理 合同來規(guī)范雙方的行為?，F(xiàn)在，無論是商家還是消費(fèi)者，都很看重售 后服務(wù)，因為售后服務(wù)是交易雙方的交易目的得以實現(xiàn)的重要保障。 物業(yè)管理是買房后的售后服務(wù)，而房屋可能是一個人終身使用的商 品，因此，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與項目、服務(wù)水準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)在物業(yè) 管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備， 條款用語含 混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原

16、因；反之，合同雙方 會減少很多麻煩。從司法實踐來看，業(yè)主因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低 劣而拖欠物業(yè)管理費(fèi)或解聘物業(yè)管理公司的案件大量出現(xiàn)。由于物業(yè)管理合同簽訂的過于籠統(tǒng)，細(xì)化不夠，結(jié)果通常是業(yè)主舉證不足，而 導(dǎo)致敗訴。所以我們呼吁作為物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)盡快制定物業(yè) 管理服務(wù)的量化考評標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)可以參考建設(shè)部1996年4月1日頒發(fā)的全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)分細(xì)則5、進(jìn)一步規(guī)范政府行為。前邊我們提到由于物業(yè)管理尚未定型 化、規(guī)范化，因此物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的 監(jiān)督管理，但任何不受制約的權(quán)力都會產(chǎn)生腐敗， 所以我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一 步規(guī)范政府行為，防止權(quán)力被濫用。關(guān)于這一點

17、國務(wù)院物業(yè)管理條 例第69條對此有明確規(guī)定， 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政 主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān) 行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利， 收受他人財物或者其他 好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，比如目前物業(yè)行政管理活動中的一個突出問題是行政事業(yè)性收費(fèi)問題，據(jù)不完全統(tǒng)計，廣東省內(nèi)有關(guān)地區(qū)相關(guān)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，包括公安、工商、衛(wèi)生環(huán)保、 物價、勞動、建設(shè)、房管等部門的收費(fèi)多達(dá) 10類13種50項，這些 收費(fèi)的合理性是否經(jīng)過論證，我

18、們不得而知。今后我們必須通過立法 加強(qiáng)對政府行政行為的規(guī)范，起碼應(yīng)當(dāng)核定統(tǒng)一的收費(fèi)項目與標(biāo)準(zhǔn)， 取締部門自定收費(fèi)的做法。五、案例分析原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營分公司副經(jīng)理。被告：東營某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。東營區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營某住宅小區(qū)的業(yè)主，被 告是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。20XX年7月21日晚23時40分許， 原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號樓室內(nèi)的一個電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯 EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機(jī)一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣 18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打 110報警并通知被告，被告方弓K某及保安人員到場。22日0時30分許，

19、警方人員進(jìn)入原告住處，此時，魯 EAE797奧迪車尚停在原告樓 下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時19分左右，有一輛機(jī)動車外出。被告東門保安當(dāng)班記錄載明：2時19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號魯 EAE797,經(jīng)查有出入證， 按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時10分閻某遂向東營市公安局東城 分局報警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場。該車至今下落 不明。原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財產(chǎn)安 全不受損害的義務(wù)，且在原告明確要求被告履行保護(hù)原告財產(chǎn)安全、 被告承諾保護(hù)的情況下，原、被

20、告已形成車輛保管合同關(guān)系，因被告 重大過失，致使原告遭受重大財產(chǎn)損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的全部經(jīng) 濟(jì)損失。除去保險公司賠償原告的373 670元外，原告尚有179 282.5 元的損失，這部分損失應(yīng)由被告賠償。被告辯稱，原告所稱的“被告依法負(fù)有保護(hù)原告人身、財產(chǎn)安全 不受損害的義務(wù)”于法無據(jù)，被告對此不僅沒有法定義務(wù)，而且沒有 約定義務(wù)。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系的主張不能成立。 假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過錯造成的， 被告 沒有過錯。保險公司賠償原告373 670元是對原告車輛被盜損失的全 部賠償。保險賠付與購置車輛之間費(fèi)用的差價是原告自己選擇了放 棄。原告對自己已

21、放棄的權(quán)利無權(quán)再行向被告主張，不應(yīng)得到支持。 解析：近年來，像本案這樣因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時有 發(fā)生，已經(jīng)成為物業(yè)管理糾紛中的一大熱點、 難點問題。司法實踐中， 如何界定這類糾紛的性質(zhì)，是正確處理這類糾紛的首要法律問題。車輛被盜的糾紛盡管具體情況有所不同， 但其共同的事實有：當(dāng) 事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，常被稱為“物業(yè)服務(wù) 合同”或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”，而且一方提供服務(wù)，另一方支付 報酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤?；車輛被盜后業(yè)主如果要求物業(yè)公司 承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任，即違約賠償責(zé) 任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)公司之間

22、都是特 定的，具有相對性，被損害的權(quán)利也具有相對性；從損害后果來看， 無疑都是財產(chǎn)性質(zhì)的。所以，物業(yè)公司與丟車的業(yè)主之間的糾紛無論 定性、審理和判決依據(jù)都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此， 因車輛被盜而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛， 是合同之債而非侵 權(quán)之債。在明確合同責(zé)任的基礎(chǔ)上，還要具體區(qū)分合同的性質(zhì)或類型。 實 踐中，業(yè)主和物業(yè)公司之間通常不會就車輛停放與管理問題成立專門 的合同，而只會按照物業(yè)管理條例第二十一條成立“前期物業(yè)服 務(wù)合同”或根據(jù)物業(yè)管理條例第三十五條第一款訂立“物業(yè)服務(wù) 合同”。這兩種物業(yè)服務(wù)合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集 體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，

23、單個的業(yè)主一般沒有自主選擇 的余地，而且車輛保安的內(nèi)容通常會作為物業(yè)服務(wù)合同的一項附加條 款。在這種情況下，如何界定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)便顯得尤為重 要。對于“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，目前審判實務(wù)中主要存在著“保 管合同說”和“服務(wù)合同說”兩種觀點?！氨９芎贤f”認(rèn)為業(yè)主與 物業(yè)公司之間成立特約服務(wù)性質(zhì)的車輛保管合同法律關(guān)系。在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)存放的車輛，應(yīng)當(dāng)屬于車輛保管合同中的保管物； 物業(yè)公司 作為保管人對保管物負(fù)有特殊注意義務(wù)，即特定關(guān)系中所產(chǎn)生的善良管理人的注意義務(wù)，對于一切因自己過失而給保管物造成的損害， 保 管人都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這種損害既包括車輛的被盜，也包括車輛的 毀損，哪怕是

24、劃傷?！胺?wù)合同說”認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間成立公 共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意 義務(wù)。物業(yè)管理條例第四十七條將這一注意義務(wù)表述為“物業(yè)管 理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。除非業(yè)主與 物業(yè)公司另行訂立保管合同，否則物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服 務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任。“相應(yīng)”是指過錯在造成損失的原因力中所占的比例份額。可見，這兩種 觀點的區(qū)別直接導(dǎo)致了賠償責(zé)任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同，那么，根據(jù)保管合同的規(guī)定，物業(yè)公 司就要承擔(dān)車輛被盜的大部分甚至是全部損失；如果業(yè)主與物業(yè)公司

25、只是成立服務(wù)合同的話，物業(yè)公司則承擔(dān)管理不到位的責(zé)任， 即使賠 償也只占實際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務(wù)合同說”，主要 原因如下：第一，保管合同的實質(zhì)構(gòu)成要件，要求托管人實際轉(zhuǎn)移保管物的 占有，并且在領(lǐng)取保管物之前事先通知保管人。 從物業(yè)服務(wù)合同的形 式來看，業(yè)主通過向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費(fèi)用，將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來，物業(yè)公司好像已經(jīng)實際管理車輛。 但事實上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒有實際轉(zhuǎn)移車輛的 占有，車主還可以隨時使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述 特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭。第二，從物業(yè)公司設(shè)立的目的來看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得 一

26、個良好的居住環(huán)境，委托物業(yè)公司對其小區(qū)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。 物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托， 履行職能的目的也就 是為了維護(hù)好全體業(yè)主（或大多數(shù)業(yè)主）的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi) 生、安全等。維護(hù)好小區(qū)居民的財產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項重要 職責(zé)。但是物業(yè)公司是否就負(fù)有絕對的安全和保管義務(wù)呢？這無疑是 不現(xiàn)實的，事實上物業(yè)公司也不可能做到。 正如世界上不可能有一勞 永逸的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔(dān)起小區(qū)的所有安全任務(wù)。 物業(yè)公司對小區(qū)只能盡到基本的安全義務(wù)， 如安排保安對小區(qū)進(jìn)行連 續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實行門衛(wèi)登記制度等。除此 之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物

27、業(yè)公司的重大過失和故 意，否則，物業(yè)公司不再承擔(dān)責(zé)任。第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則分析，等價有償是民事活動的一 般準(zhǔn)則。物業(yè)公司作為盈利性的機(jī)構(gòu)，自身要追求一定的經(jīng)濟(jì)利益。 此時，經(jīng)濟(jì)利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)、良好的物業(yè) 服務(wù)，來贏得大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用。 反過來，一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司 的服務(wù)手段和服務(wù)質(zhì)量?，F(xiàn)實中，從小區(qū)停車費(fèi)繳納的數(shù)額來看，通 常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費(fèi)用， 該費(fèi)用相對于車輛的價 值而言，自然微不足道。當(dāng)物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下， 再就車輛的價值進(jìn)行賠償，顯然有失公平。另外，就停車

28、費(fèi)的性質(zhì)而 言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對停車費(fèi)有特別約定以外，停車費(fèi)須納入物業(yè)維修基金， 歸全體業(yè)主所有，以用于公共設(shè)施的維修、更新，也就是說業(yè)主的停 車費(fèi)仍然是歸業(yè)主所有，停車費(fèi)并非保管費(fèi)。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主 的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實際上是為了全體業(yè)主的利益，保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。需要指出的是，上文所談到的物業(yè)公司對于小區(qū)車輛的被盜不承 擔(dān)保管責(zé)任，并非否定物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 因為物業(yè)公司的管 理職責(zé)本身就意味著其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)安全的責(zé)任。若物業(yè)公司對被盜事件存在過錯，那么物業(yè)公司必須承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司對小區(qū) 車輛被盜減輕

29、責(zé)任的前提，是自身已經(jīng)盡到了應(yīng)盡的管理義務(wù)， 如確 保專人巡邏，對于進(jìn)出小區(qū)的車輛都進(jìn)行必要的登記和詢問等。 否則， 物業(yè)公司就必須承擔(dān)因管理不善而導(dǎo)致車輛失竊的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果業(yè)主與物業(yè)公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當(dāng)事人在自愿的情況下達(dá)成車輛保管的協(xié)議， 此時，物業(yè)公司就當(dāng) 然地被賦予了保管車輛的義務(wù)，具對于車輛被盜就理所當(dāng)然地承擔(dān)保 管責(zé)任。就本案而言，原告與其居住小區(qū)的開發(fā)商于 20XX年12月31日 簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，合同約定：該房地產(chǎn)開發(fā)公司聘用被告對 該小區(qū)物業(yè)實施前期物業(yè)管理。20XX年2月22日，原告簽署了小 區(qū)業(yè)主臨時公約。被告向原告發(fā)放業(yè)主使用手冊，手冊

30、載明了物業(yè)管 理、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)管理規(guī)定及智能系統(tǒng)管理、車輛管理 等事項。其中車輛管理載明：本小區(qū)車輛進(jìn)出實行登記管理，有車輛的業(yè)主、住戶請到物業(yè)管理中心辦理車輛進(jìn)出證（卡），物業(yè)公司只 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險責(zé)任，提請業(yè)主保管 好自己的車輛并加入車輛保險?？梢姡媾c物業(yè)公司之間并沒有成 立保管合同關(guān)系，原告不能以被告保管不善為由，要求物業(yè)公司對此 承擔(dān)責(zé)任。但是，基于雙方的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告負(fù)有對小區(qū)公 共秩序和小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)的安全防范義務(wù)。 特別是被告在知曉原告車鑰 匙丟失后，應(yīng)對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義 務(wù)，因此物業(yè)公司對業(yè)主車輛丟失

31、未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。同時，原告在丟失車鑰匙后，對自己的車輛應(yīng)采取合理 的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車 內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患，也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。案例分析：廣州市海晶花園業(yè)主委員會對小區(qū) 20XX年3月到20XX年3月期間 的專項維修基金進(jìn)行審計時，發(fā)現(xiàn)海晶物業(yè)管理公司在業(yè)主不知情的 情況下，挪用了小區(qū)的物業(yè)專項維修資金 5.4萬元。遂向物業(yè)管理公 司要求在小區(qū)內(nèi)公示專項維修資金的使用明細(xì)表并附上情況說明。物業(yè)管理公司稱5.4萬元維修資金是用于小區(qū)公共設(shè)施和設(shè)備的日常維 護(hù)和保養(yǎng)，屬于正常合理使用范疇。業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司發(fā)函 要求

32、物業(yè)管理公司返還被挪用的 5.4萬元專項維修資金。海晶物業(yè)管 理公司拒絕返還，業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為原告將海晶物 業(yè)管理公司訴至法院，要求被告海晶物業(yè)管理公司將 5.4萬元專項維 修資金返還給原告。爭議焦點1、物業(yè)管理公司能否將物業(yè)專項維修資金用于小區(qū)共用設(shè)施和設(shè)備 的日常維修和養(yǎng)護(hù)？2、業(yè)主委員會是否是本案適格的訴訟主體？解析：一、物業(yè)管理公司將物業(yè)專項維修資金用于日常的公用設(shè)施設(shè)備的維 修和養(yǎng)護(hù)違反了專項維修資金?？顚Ｓ玫脑瓌t。國務(wù)院物業(yè)管理條例第五十四條規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主所 有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和 更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)管

33、理條例第六十三條規(guī)定，違 反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金， 給予警告，沒收違法所 得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修 資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯 罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé) 任。據(jù)此，專項維修資金的使用用途是法定的，只能專項用于物業(yè)保 修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得隨 意改變其使用用途。如果違反了專項維修資金的“專款專用”原則， 房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行行政處罰。建設(shè)部、財政部發(fā)布的住宅專項維修資金管理辦法也對專項維修 資金的使用辦法作了明確的規(guī)定。 該法第十八條規(guī)定，住宅專項維修 資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和 更新、改造，不得挪作他用。第三十七條規(guī)定，違反本辦法規(guī)定，挪 用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè) （房地產(chǎn)）主管 部門追回挪用的住宅專項維修資金， 沒收違法所得，可以并處挪用金 額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其 他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。那么，在本案中，物業(yè)管理公司將專項 維修資金用于日常公用設(shè)設(shè)備的維修