2010剖析綠城實(shí)現(xiàn)超越-豪宅成功模式

1、豪宅成功模式SET A PATTERN OF SUCCESS 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS尊貴感尊貴感深入發(fā)展階段初始階段初步發(fā)展階段人文人文產(chǎn)品產(chǎn)品資源資源板塊板塊成熟階段頂級(jí)豪宅無(wú)可復(fù)制的最高境界豪宅的基本要素豪宅的關(guān)鍵提升頂級(jí)豪宅的發(fā)展歷程頂級(jí)豪宅的發(fā)展歷程初始階段初始階段-板塊板塊1綠城在全國(guó)的項(xiàng)目，首先自身定位就是全部都是做中高端的產(chǎn)品.產(chǎn)品主要是集中在長(zhǎng)三角比較富裕的地區(qū)綠城在中國(guó)綠城在中國(guó) 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS杭州的樓盤地圖杭州的樓盤地圖第一點(diǎn)從板塊上去分析，板塊好壞是成功的要素之一，但并不是決定性因素。

2、如綠城星橋的紫桂，九堡的麗江等。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS初步發(fā)展階段初步發(fā)展階段資源和產(chǎn)品資源和產(chǎn)品2 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS資源資源分為一個(gè)自然資源類的比如說(shuō)綠城的千島湖度假公寓/滟瀾山 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品窗塑鋼窗隔音效果好、保溫性能強(qiáng)、整體穩(wěn)定性較好。欠缺的是強(qiáng)度不夠。色彩單一。鋁合金窗在強(qiáng)度、防火、無(wú)毒、耐腐蝕、使用壽命等方面有其優(yōu)勢(shì) ，缺陷是鋁材導(dǎo)熱系數(shù)太大，隔熱、隔音效果較差，彩色鋁合金表面色彩可隨人意，其產(chǎn)品檔次高低也是以表面處理工藝而論。常規(guī)來(lái)講，高

3、層建筑采用鋁合金較好，多層以下采用塑鋼較好；園區(qū)地貌環(huán)境多異的可組合豐富的鋁合金色彩，園區(qū)整齊規(guī)則的可結(jié)合塑鋼窗的嚴(yán)謹(jǐn)劃一；市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)位較高的，可以用彩鋁，房產(chǎn)價(jià)位較低的，則該考慮塑鋼，畢竟一般來(lái)講塑鋼成本要低于彩鋁。綠城開(kāi)發(fā)的系列樓盤中，窗框用材早期是鋁合金，從九溪玫瑰園、蘭桂花園開(kāi)始使用塑鋼，桂花城則采用更為高檔的德國(guó)維卡塑鋼，而到紫桂花園、杭州綠園、桃花源等住宅區(qū)，則又選用較為高檔的彩色鋁合金。 九溪玫瑰園實(shí)景落地窗九溪玫瑰園實(shí)景觀景餐廳桂花城實(shí)景八角景窗 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品墻綠城房產(chǎn)的墻，講究形體的變化和質(zhì)感的精致細(xì)膩，追求藝術(shù)的創(chuàng)造

4、和人文的品位。綠城房產(chǎn)較多使用的外墻材料有以下幾大類： 赭紅系列仿清水磚片：按建筑本身的材料組合和與鄰近建筑之間的對(duì)景關(guān)系進(jìn)行處理，使得每一座建筑自然和諧。 青灰系列仿清水磚片：青灰系列仿清水磚片與自然色相一致，展示著濃郁的江南特色和歷史感。 天然蘑菇石：自然和厚重的質(zhì)感與清水磚及精致的景觀相映襯，體現(xiàn)出獨(dú)特的建筑形式之美。 毛面花崗石：增加墻裙或公共部位的墻體的高檔品質(zhì)，并使建筑具有恒久的穩(wěn)重感。工藝大抵有以下若干種： 清水磚混貼配伍工藝：以審美尺度對(duì)雜色畫磚進(jìn)行科學(xué)配伍，體現(xiàn)出豐實(shí)而又完美的藝術(shù)氣質(zhì)。 墻體轉(zhuǎn)角磚釘裝飾技術(shù)：使建筑物堅(jiān)固，同時(shí)增加了立面的節(jié)奏感。 成型轉(zhuǎn)角及貼砌工藝：以燒制

5、成轉(zhuǎn)角形狀的特制面磚砌墻角，使墻面線條挺刮，并以較強(qiáng)鉗力防止脫落。 面磚嵌縫沙漿配伍技術(shù)：面磚嵌縫的沙漿與面磚表面質(zhì)感相一致，使墻面渾然一體。 護(hù)墻基卵石散水溝：隔絕檐滴雨水對(duì)基墻沖刷，防止泥水污染墻面；保證半地下架空層處于較干燥狀態(tài)，防止住宅潮濕。 綠城九溪玫瑰園/仿清水面磚墻綠城蘭桂花園實(shí)景/花崗巖片墻面 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品路綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的園區(qū)道路，不僅凝鑄了建筑師、工程師們專業(yè)化的智慧心血，更記載著綠城房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的人文關(guān)懷。1、瀝青道路：瀝青路是軟性路，不僅能吸灰，排水抗滑性更好，行車噪音也小，并且在色彩上，與園區(qū)內(nèi)的草坪綠化

6、色調(diào)更趨和諧，觀感優(yōu)美，更符合花園式住宅的居家需要。2、花崗石道路：這些道路豐富了路面變化，強(qiáng)化了路面的質(zhì)感，提高了路面的檔次。3、臺(tái)階式游步道：體現(xiàn)出風(fēng)景名勝區(qū)的情趣，并讓居住者得到運(yùn)動(dòng)的鍛煉。4、廣場(chǎng)磚道路：待水泥路筑成后，在路面上再鋪設(shè)一層柔性細(xì)沙，細(xì)沙層上再拼鋪彩色高強(qiáng)度廣場(chǎng)磚，從而達(dá)到了“剛性表面，柔性聯(lián)接”的效果。同時(shí)，在道路邊上鋪設(shè)天然鵝卵石排水溝。這樣的路不僅路面平整、滲水性強(qiáng)，使雨天的水能迅速通過(guò)廣場(chǎng)磚縫隙流入排水溝，同時(shí)豐富了路面的視覺(jué)色彩，使道路本身也成為建筑園區(qū)內(nèi)一道蜿蜒的風(fēng)景。 綠城桂花城實(shí)景廣場(chǎng)磚路面綠城蘭桂花園實(shí)景瀝青路面綠城九溪玫瑰園實(shí)景花崗石路面 豪宅成功模式

7、 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品水綠城房產(chǎn)對(duì)于水的藝術(shù)設(shè)計(jì)的原則是自然的、流動(dòng)的、純凈的、形體的，讓水成為居家生活的要素并時(shí)時(shí)滋潤(rùn)性靈。1溪流：九溪玫瑰園中的自然溪流淙淙流淌，時(shí)瀑時(shí)溪，常年不息，桃花源溪流在道路一側(cè)緩緩伸延，將人的視聽(tīng)不知不覺(jué)地引入自然，心情因而舒緩、放松，桂花城的人工溪流桂溪，從家家戶戶門前流過(guò)、窗下淌過(guò)，在低洼處自然形成水潭，兩岸遍植桃柳，構(gòu)成一幅幅充滿詩(shī)意的美景。2湖泊：桃花源里有天然湖泊桃花湖，像一面明鏡，映照著藍(lán)天、綠樹(shù)，湖中的桃花島更令人神往，別墅圍湖而居。3江河：九溪玫瑰園依五云山而筑，遠(yuǎn)眺錢塘江“日出江花紅似火，春來(lái)江水綠如藍(lán)” 的勝

8、景。作為引領(lǐng)杭州錢江時(shí)代的經(jīng)典居住園區(qū)，春江花月面錢塘江而筑，讓居住者憑窗臨風(fēng)，而在閑暇之余，又可在江邊漫步垂釣。更重要的是，以實(shí)現(xiàn)春江花月夜般開(kāi)闊、壯美的意境為己任的春江花月園區(qū)，讓人們擁有自然的激情的同時(shí)，又親近了古典的文雅生活。4嬉水：綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)樓盤均擁有優(yōu)美精致的泳池和兒童嬉水池，在炎夏之時(shí)讓居住者與水相親，在其他季節(jié)里，泳池邊可賞月，可散步。 綠城桃花源實(shí)景湖綠城九溪玫瑰園實(shí)景溪流 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品屋頂與天際線綠城園區(qū)的屋頂與天際線，便是綠城房產(chǎn)極具特色的架構(gòu)點(diǎn)。具體說(shuō)來(lái)，綠城房產(chǎn)在屋頂與天際線營(yíng)造上有以下特點(diǎn)：1、在公

9、寓別墅中運(yùn)用雙坡頂和四坡頂組合。豐富了園區(qū)天際輪廓線，保證坡屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)強(qiáng)度；并配之以室內(nèi)隔層天花板，增強(qiáng)隔熱保溫效果，為屋頂雨水排放提供斜面基礎(chǔ)。2、在住宅中運(yùn)用英紅瓦。創(chuàng)造住宅建筑“第五立面”，雨水排放流暢，徹底解決現(xiàn)代住宅屋頂漏水，提高保溫隔熱性能。紅藍(lán)青灰色彩的有機(jī)組合，打破了色彩統(tǒng)一的單調(diào)，使屋頂在和諧中又有變化。3、率先采用系列進(jìn)口油氈瓦。消彌屋頂材質(zhì)反光，創(chuàng)造細(xì)膩精致的建筑質(zhì)感，構(gòu)成色彩深度和灰度的穿插變化，形成舒適的視覺(jué)環(huán)境。4、率先運(yùn)用進(jìn)口PVC檐溝落水管型材。屋頂雨水有組織排放，網(wǎng)狀溝蓋防止雜物堵塞，消除溝檐落水對(duì)建筑邊沿綠地的沖刷，居民無(wú)需經(jīng)受屋檐滴水的煩惱。5、率先構(gòu)筑空

10、調(diào)出水有組織排放系統(tǒng)。消除夜間空調(diào)滴水噪音，解決水漬對(duì)墻面沖刷污染，蛇形排水管不再掛墻，美化建筑立面。6、率先運(yùn)用威盧克斯天窗。解決閣樓層的通風(fēng)采光，化無(wú)效空間為有效空間，擴(kuò)大居室使用面積，使屋頂層戶型成為購(gòu)房者喜愛(ài)的居室。7、率先強(qiáng)化屋頂隔熱防水系統(tǒng)。屋頂構(gòu)成5層保障：鋼筋水泥現(xiàn)澆坡頂，防水處理層，3厘米發(fā)泡材料保溫層，2厘米衫木板結(jié)構(gòu)層，灰色系列進(jìn)口油氈瓦面層。8、率先運(yùn)用屋頂排煙氣系統(tǒng)。鋁制屋頂煙罩排放居室煙氣，廚房油煙不再污染墻面，構(gòu)筑形狀典雅精致，為坡屋頂建筑輪廓增添變化。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品庭院綠城房產(chǎn)的庭院設(shè)計(jì)既承續(xù)了傳統(tǒng)的中國(guó)

11、庭院精神，又汲取了西方園林的精華，并且因地制宜地創(chuàng)造出意趣別生的空間。私家花園：別墅園區(qū)除了公共環(huán)境部分的大花園外，每家每戶的私家花園是主人的身份象征。綠城房產(chǎn)的別墅根據(jù)地形地貌的不同以及建筑對(duì)景的布局，設(shè)置大小不等形態(tài)各異的私家花園，又根據(jù)所處地理和資源條件，營(yíng)造出草坪、森林花園、臨水花園、坡地花園、臺(tái)地花園等不同情趣的花園。每一個(gè)私家花園中都會(huì)分別設(shè)置名貴植物、步行小徑和精致的小品等，充分表現(xiàn)出藝術(shù)和人文的內(nèi)涵。組團(tuán)庭院：在組團(tuán)公寓群落中，組團(tuán)庭院是公寓住戶的交流和活動(dòng)空間，也是戶外歸屬感的實(shí)現(xiàn)之地。每一個(gè)組團(tuán)庭院根據(jù)布局進(jìn)行科學(xué)的圍合，形成一個(gè)鄰里交流的平臺(tái)，不僅讓成人在這兒駐足交流，同

12、時(shí)也讓孩子們?cè)谶@兒度過(guò)快樂(lè)時(shí)光，留下童年的“故鄉(xiāng)回憶”。因此，綠城房產(chǎn)對(duì)圍合庭院的設(shè)計(jì)和建設(shè)，滲透了對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟，灌注以獨(dú)特的“場(chǎng)所精神”，營(yíng)造出具有獨(dú)特識(shí)別性的植物、小品、路徑，為人們鄰里認(rèn)同和心理歸屬營(yíng)造優(yōu)美的庭院氛圍。如丹桂公寓的組團(tuán)庭院，景色各異，讓居住者產(chǎn)生親切的家園體驗(yàn)。中心花園：對(duì)一個(gè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，中心花園不僅有增加集中綠地的功能，更有一個(gè)社區(qū)組織的功能。綠城房產(chǎn)的中心花園是一個(gè)自然景觀和人文景觀相融合的公共空間。桂花城的中心花園總占地近3萬(wàn)平方米，與中心會(huì)館的低層建筑相結(jié)合，坐落于園區(qū)中部，花園里有精致大氣的園林：溪流水景穿插于綠樹(shù)鮮花之中，超大面積的 綠色草坪

13、映襯著環(huán)型休閑廣場(chǎng)，各種藝術(shù)品和休閑設(shè)施錯(cuò)落有序，充滿著恬靜、幽靜的氣氛。它的氣度不亞于一個(gè)城市公園。杭州綠園的中心花園占地1萬(wàn)余平方米，四面圍合，是一個(gè)大型的庭院，它不僅是住戶窗前的景觀，也是一個(gè)居住者共享的城市園林。紫桂花園的中心花園占地近萬(wàn)平方米，別出心裁地安置在大門口，是一個(gè)長(zhǎng)方形的廣場(chǎng)，讓住戶穿過(guò)樹(shù)林再回到家中花園式的庭院是家園的一部分。沒(méi)有花園的家，怎么能讓我們的身心自由舒展呢？ 桃花源實(shí)景圖 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS產(chǎn)品產(chǎn)品木材木材裝飾有的簡(jiǎn)約凝練，摒棄煩瑣的線條，不事俗氣的雕琢，不取夸張意把木材與金屬相結(jié)合，空間表現(xiàn)獨(dú)特，令人感到一種“藏酷

14、”的味道。因此綠城房產(chǎn)從以下各方面考慮，采用菠蘿格作為戶外景觀用材：1.菠蘿格學(xué)名“印茄”， 就本身特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，重而硬，強(qiáng)度高，結(jié)構(gòu)粗而均勻，干縮小，耐腐性強(qiáng)。因此多用于要求木材耐久、強(qiáng)度大的場(chǎng)合。2.經(jīng)過(guò)多次的綜合比較，菠蘿格價(jià)格比較適中，并且國(guó)內(nèi)加工企業(yè)對(duì)菠蘿格已很熟悉，工藝很熟練。因此，我們大都采用菠蘿格作為園區(qū)的主要使用木材。3.從觀賞性分析，菠蘿格具有花紋邊飾，適合一些亭臺(tái)廊架，使得整個(gè)園區(qū)顯得古色古香，穩(wěn)重堅(jiān)固。綜合起來(lái)，我們認(rèn)為，綠城房產(chǎn)選菠蘿格作為室外用材是成功的，符合綠城溫馨、祥和的園區(qū)氛圍。 綠城翡翠湖玫瑰園更經(jīng)典，更奢華，更具排場(chǎng)，更高價(jià)格。炫耀性的產(chǎn)品思路環(huán)境、會(huì)所、大堂

15、等用材、公共部分投入。精裝路線，品牌高端，風(fēng)格奢華立面石材化工程精致成熟區(qū)域內(nèi)價(jià)格領(lǐng)先綠城的特征綠城的特征深入發(fā)展成熟階段深入發(fā)展成熟階段尊貴感與人文尊貴感與人文3 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS一個(gè)開(kāi)發(fā)公司想建立自己的品牌，一個(gè)開(kāi)發(fā)公司想建立自己的品牌，必須要具備豪宅的開(kāi)發(fā)模式，必須要具備豪宅的開(kāi)發(fā)模式， 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS尊貴感尊貴感尊貴感可以將它分成2個(gè)方面，一個(gè)是產(chǎn)品的價(jià)值一個(gè)是品牌的價(jià)值。價(jià)值地段、產(chǎn)品和稀缺性決定了他很大一部分的價(jià)值。品牌現(xiàn)在的高端的人士是非常認(rèn)品牌價(jià)值的地段產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值 豪宅成功模式 SE

16、T A PATTERN OF SUCCESS如何做成品牌如何做成品牌低低 端端客戶 要想做成品牌 我們的客群應(yīng)該是對(duì)應(yīng)在目標(biāo)市場(chǎng)也是處于社會(huì)結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。 對(duì)于“營(yíng)銷”最經(jīng)典定義要屬菲利普.科特勒提出的市場(chǎng)營(yíng)銷概念，即“市場(chǎng)營(yíng)銷就是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間；適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格；適當(dāng)?shù)男畔贤ê痛黉N手段，向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程?！痹诳铺乩斩x中可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)于“適當(dāng)”一詞的強(qiáng)調(diào)。 引申至豪宅營(yíng)銷，在房地產(chǎn)豪宅供求結(jié)構(gòu)中，豪宅處于量少質(zhì)高的金字塔尖的位置，其對(duì)應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)也是處于社會(huì)結(jié)構(gòu)中金字塔尖的少數(shù)富裕階層。因此，界定豪宅營(yíng)銷，首先要界定客戶。 中中 端端高端高端 豪宅

17、成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感（例子一） 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感如何在產(chǎn)品上體現(xiàn)尊貴感（例子二） 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS如何和綠城平行如何和綠城平行營(yíng)銷營(yíng)銷4 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS思考問(wèn)題：當(dāng)綠城這座大山來(lái)到你的身邊時(shí)，我們應(yīng)該如何正確面對(duì)?綠城我們？在浙江綠城到哪機(jī)會(huì)都會(huì)給其余的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)極大的價(jià)格限制，我們是要選擇

18、低他一等還是選擇和他正面較量?1995年2000年2003年2006年2009年開(kāi)創(chuàng)杭州低層、低密度先河l多層公寓（丹桂公寓）l第一代別墅（丹桂花園）綠城代表作桂花城推出市場(chǎng)，內(nèi)部展開(kāi)“桂花城批判”總經(jīng)驗(yàn)，確立“桂花城模式”l多層公寓（桂花城）l第二代別墅（九溪玫瑰園）“桂花城模式”進(jìn)入全國(guó)推廣開(kāi)發(fā)第三代別墅l多層公寓（合肥桂花城、百合公寓）l第三代別墅（桃花源上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園）l高層公寓（杭州綠園）涉足酒店式公寓創(chuàng)新產(chǎn)品l酒店式公寓（深藍(lán)廣場(chǎng)）l創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、留莊）l綠城園區(qū)生活服務(wù)體系多產(chǎn)品線的全國(guó)推廣，創(chuàng)新不足奠基階段產(chǎn)品個(gè)性塑造期擴(kuò)張期、復(fù)制期第二代高層開(kāi)始第二代高層開(kāi)始走

19、向成熟。走向成熟。綠城，把產(chǎn)品品質(zhì)作為企業(yè)的靈魂。綠城，把產(chǎn)品品質(zhì)作為企業(yè)的靈魂。 豪宅成功模式 SET A PATTERN OF SUCCESS玉蘭花園價(jià)值樹(shù)規(guī)劃景觀公共部位會(huì)所配套及商業(yè)材料設(shè)備立面戶型精裝修新技術(shù)人性化設(shè)計(jì)工程質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線說(shuō)明景觀良好營(yíng)造，移步換景公共部位用心雕鑿超五星級(jí)酒店會(huì)所共享石材運(yùn)用頂級(jí)家用設(shè)備、無(wú)縫拼接工藝等工程質(zhì)量的保證綠城市場(chǎng)上掀起的風(fēng)波，主要有以下幾點(diǎn)的支撐：1.景觀；2.公共部位；3.會(huì)所；4.材料；5.外立面；6.精裝修；7.工程質(zhì)量的保證；8，服務(wù)體現(xiàn)身份的現(xiàn)代、新古典28標(biāo)準(zhǔn)化，復(fù)制化， 規(guī)模化 ， 產(chǎn)品化。在浙江，大量類似產(chǎn)品包括山寨性模仿看多了，就習(xí)慣