轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展策略

1、而對(duì)炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府采取了一系列降溫方法，使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭取得明顯遏制。本輪調(diào)控時(shí)刻之久，力度之大，前所未有，且加倍注重諸如保障房等長(zhǎng)期住房制度的建設(shè)。世聯(lián)地產(chǎn)研究以為，以后房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入由商品房和保障房一起主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型期。為了應(yīng)付調(diào)控的不確信性和企業(yè)以后的擴(kuò)張，愈來(lái)愈多的品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始依照自身情形進(jìn)行著戰(zhàn)略方而的調(diào)整，這種調(diào)整既顯示出傳統(tǒng)模式下開(kāi)發(fā)商進(jìn)展策略的共性，也開(kāi)始顯現(xiàn)不同化的特點(diǎn)。城市布局的擴(kuò)大化：二、三線城市成為主戰(zhàn)場(chǎng)隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深切和持續(xù)，一方面，一線城市受政策阻礙，房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲態(tài)表現(xiàn)愈來(lái)愈明顯，成交量和成交價(jià)錢(qián)均雙雙回落；另一方而，常年累月大規(guī)模的持

2、續(xù)開(kāi)發(fā),一線城市的土地供給日趨減少，土地價(jià)錢(qián)高企，拿地愈來(lái)愈困難，開(kāi)發(fā)本錢(qián)也愈來(lái)愈高，投資回報(bào)減少。在這種情形下，布局二三線城市成為品牌開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要戰(zhàn)略選擇。一線城由遭遇政策嚴(yán)厲調(diào)控的情形下，今年上半年全國(guó)商品房成交量不降反升，亳無(wú)疑問(wèn)是得益于大量二三線城市的崛起。今年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城巾。2020年上半年，一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積只占市場(chǎng)份額的樂(lè)二三線城市別離占到了市場(chǎng)份額的國(guó)和機(jī)恒大地產(chǎn)發(fā)布的2020年上半年數(shù)據(jù)中顯示上半年公司累計(jì)合約銷(xiāo)售額億元，其中一線城市占比僅為機(jī)二線和三線城市占比別離為呼吸。據(jù)世聯(lián)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)至少已有21個(gè)城市吸引了超過(guò)10家T0

3、P50品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐（見(jiàn)表1）。萬(wàn)達(dá)2020年打算在國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)新增17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總數(shù)量增加至59座，其中大部份為二三線城市，如唐山、廊坊、撫順、洛陽(yáng)、無(wú)錫等地。恒大地產(chǎn)一直致力于推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程，現(xiàn)已全國(guó)60多個(gè)要緊城市擁有大型房地產(chǎn)項(xiàng)目100多個(gè)。表1品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐城市統(tǒng)計(jì)品牌開(kāi)發(fā)商數(shù)量城市品牌開(kāi)發(fā)商數(shù)量城市品牌開(kāi)發(fā)商數(shù)量北天太沈2821112127京州142215“7, M3大長(zhǎng)121317漢沙 武長(zhǎng)DP 成2013世聯(lián)地產(chǎn)研究以為，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的緣故有二：一是二三線城市.仍有較大的開(kāi)發(fā)空間，可持續(xù)盈利有保障：二是一二線城市受限購(gòu)等政策阻礙嚴(yán)峻，而三線城市受政策阻礙

4、相對(duì)較小。幾乎所有的品牌開(kāi)發(fā)商從去年就開(kāi)始增大二三線城市的上地儲(chǔ)蓄，以減少調(diào)控對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)的波動(dòng)性阻礙。融資渠道的多樣化：信托、海外發(fā)債等融資方式快速進(jìn)展在緊縮的貨幣政策和嚴(yán)厲的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控背景下，銀行借貸與資本市場(chǎng)(IPO、增發(fā)、配股)等常規(guī)融資渠道均已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了較大障礙。從今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，銀行貸款同比增速不到10軋較2020年冬的同比增速，顯現(xiàn)較大幅度的下降。面對(duì)困局，今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。包括華潤(rùn)置業(yè)、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家香港上市房企紛紛啟動(dòng)海外發(fā)債融資。房地產(chǎn)信托融資金額同比大幅增加，據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示

5、，今年上半年房地產(chǎn)集合信托規(guī)模達(dá)1192億元。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金(PE)也取得了快速進(jìn)展，據(jù)清科研究數(shù)據(jù)顯示，今年上半年召募資金億美元。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多樣化，意味著房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付政策調(diào)控能力的增強(qiáng)，和資金治理水平的進(jìn)步。開(kāi)發(fā)方式的豐碩化：項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)與并購(gòu)、代建模式的進(jìn)展在多重政策的疊加效應(yīng)下，今年開(kāi)發(fā)商之間的并購(gòu)和合作開(kāi)發(fā)覺(jué)象更為普遍。受調(diào)控阻礙，許多小型開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，而大型品牌開(kāi)發(fā)商有著相對(duì)充沛的資金儲(chǔ)蓄和更高效的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)并購(gòu)能夠整合伙源增加抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)共完成52起并購(gòu)案例，并購(gòu)金額達(dá)億元，同比大幅增加機(jī)代建模式的顯現(xiàn)不只是為

6、了規(guī)避高欠債率風(fēng)險(xiǎn)，更深層次是房地產(chǎn)行業(yè)分工細(xì)化，開(kāi)發(fā)企業(yè)由既是投資商又是開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向?qū)ν顿Y與開(kāi)發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)治理、效勞實(shí)施專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)治理。綠城中國(guó)去年成立房產(chǎn)建設(shè)治理，今年3月又成立綠城建設(shè)北方公司，全面開(kāi)展代建項(xiàng)目。近期，綠城中國(guó)又拿下杭州過(guò)半數(shù)保障房代建項(xiàng)目往“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型再邁進(jìn)一步。綠城對(duì)代建模式寄與厚望，3年內(nèi)代建項(xiàng)目要超過(guò)100個(gè)，代建項(xiàng)目銷(xiāo)售超過(guò)1000億。開(kāi)發(fā)方向的多元化：轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、踴躍探討旅行、養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)正而臨著由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)進(jìn)展的趨勢(shì)。如：復(fù)合商業(yè)模式、養(yǎng)老地產(chǎn)，旅行地產(chǎn)等都將成為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)展趨勢(shì).自調(diào)控以來(lái)，政策專(zhuān)門(mén)大程度上緊

7、縮了住宅地產(chǎn)的盈利空間，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋求進(jìn)展。保利地產(chǎn)慢慢加大其在商業(yè)方面的上地儲(chǔ)蓄并有打算增持中心城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以后的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅地產(chǎn)投資比例達(dá)到3：7。富力地產(chǎn)自去年以來(lái)多次購(gòu)地，且地塊多為商住項(xiàng)目模式的商業(yè)地塊。招商地產(chǎn)設(shè)立新公司，再造商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，以后商業(yè)地產(chǎn)的比例將達(dá)到10席或更高。萬(wàn)科運(yùn)作的商業(yè)概念也將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展為城南商業(yè)，開(kāi)拓更具規(guī)模和體量的城市.級(jí)綜合體商業(yè)中心。世聯(lián)地產(chǎn)以為商業(yè)地產(chǎn)將運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售和租賃結(jié)合起來(lái)使得開(kāi)發(fā)商擁有長(zhǎng)期持續(xù)的盈利能力并能帶動(dòng)周邊區(qū)域的進(jìn)展。但商業(yè)地產(chǎn)前期需要超級(jí)大的資金支持，這也促使開(kāi)發(fā)商融資多元化和調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式。在旅行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，競(jìng)爭(zhēng)也日趨猛烈。旅行地產(chǎn)龍頭華僑城在全國(guó)拓展的步伐加倍堅(jiān)實(shí),競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。以商業(yè)地產(chǎn)著稱(chēng)的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，也開(kāi)始大肆增加旅行地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在商業(yè)地產(chǎn)之外開(kāi)辟了另一片戰(zhàn)場(chǎng)。萬(wàn)科和碧桂園的旅行地產(chǎn)也在今年啟動(dòng)，萬(wàn)科在南充投資60億打造一個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅行景區(qū)