房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)分為1分。(1)封面（或者扉頁）的要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名）、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)6項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。(2)表述不準(zhǔn)確、不清晰、不簡潔的，扣0.5分。估價(jià)報(bào)告中的內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾的；致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致的；屬于嚴(yán)重質(zhì)量缺陷外在質(zhì)量5分(1)報(bào)告專業(yè)術(shù)語及用詞不規(guī)范的，扣0.53分。(2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強(qiáng)、不通暢，不夠客觀、平實(shí)的，扣0.53分。(3)報(bào)告中出現(xiàn)病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣0.52分。(4)報(bào)告

2、各部分之間內(nèi)容重復(fù)的，扣0.53分。(5)排版不規(guī)整，序號(hào)使用不規(guī)范及順序錯(cuò)誤等的，扣0.52分。(6)報(bào)告各部分之間描述不一致的，扣0.53分。(7) 裝訂質(zhì)量粗糙的，扣0.52分。估價(jià)項(xiàng)目名稱：××× 估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXXXXX有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 ：XXXXXXXXXXXX 估價(jià)報(bào)告出具日期 ：2009年8月8日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXXXXXXXXX專心-專注-專業(yè)致估價(jià)委托人函3分(1)致函基本內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價(jià)委托人名稱或者姓名、估價(jià)目的、估價(jià)方法（名稱）、估價(jià)對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱）、估價(jià)結(jié)果（總價(jià)、單價(jià)

3、）、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、致函日期10項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。(2)表述不準(zhǔn)確、不清晰、不簡潔的，扣1分。××（個(gè)人姓名或者單位全稱）：我們接受您（貴單位）的委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師××（姓名和注冊號(hào)）、××（姓名和注冊號(hào)），為了××（如房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓確定投標(biāo)報(bào)價(jià)）的需要，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用××估價(jià)方法（如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法），對位于××（如

4、××市××區(qū)××路××號(hào)）、建筑面積（或套內(nèi)建筑面積）××平方米、土地面積××平方米、用途為××的房地產(chǎn)，在××年××月××日的××價(jià)值（如抵押價(jià)值、市場價(jià)值、投資價(jià)值）進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結(jié)果總價(jià)為人民幣大寫捌仟捌佰捌拾捌萬捌仟捌佰捌拾捌元（小寫××元），單價(jià)為人民幣××元/，有關(guān)結(jié)果見下表。估價(jià)結(jié)果匯總表（注：本表適用于估

5、價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)對象為單宗房地產(chǎn)的情形。）幣種：人民幣估價(jià)方法相關(guān)結(jié)果市場法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算結(jié)果總價(jià)（元）單價(jià)（元/）估價(jià)結(jié)果總價(jià)（元）單價(jià)（元/）估價(jià)結(jié)果匯總表注：本表適用于估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)對象為多宗房地產(chǎn)的情形。幣種：人民幣估價(jià)方法及結(jié)果估價(jià)對象及結(jié)果測算結(jié)果估價(jià)結(jié)果市場法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)對象1總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/）估價(jià)對象2總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/）估價(jià)對象3總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/）總價(jià)（元或萬元）單價(jià)（元/）匯總估價(jià)結(jié)果總值（元或萬元）平均單價(jià)（元/）估價(jià)的有關(guān)情況和相關(guān)專業(yè)意見，請見附后的估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告使用期限至

6、5;×年××月××日止。另請?zhí)貏e關(guān)注本估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值內(nèi)涵和估價(jià)假設(shè)。此致估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)報(bào)告中沒有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的屬于原則性錯(cuò)誤：XXXXXXX房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人（簽名）：××年××月××日估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的屬于原則性錯(cuò)誤目 錄標(biāo)準(zhǔn)分為1分。(1)目錄基本內(nèi)容包括：標(biāo)題、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件6項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。(2)估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少一級(jí)標(biāo)題的，扣0.5分。(3)估價(jià)

7、技術(shù)報(bào)告缺少一級(jí)標(biāo)題的，扣0.5分。(4)組成內(nèi)容名稱前后不一致的，扣0.5分。(5)未標(biāo)注頁碼或者頁碼前后不一致的，扣0.5分。(6)附件具體名稱未列示或者不詳細(xì)的，扣0.5分。 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明1分。(1)未列明實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名及實(shí)地查勘日期的，扣0.5分。(2)說明是否有重要專業(yè)幫助；有重要專業(yè)幫助的，應(yīng)說明幫助的專家，未說明的，扣0.5分。(3)應(yīng)有重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的，扣0.5分。(4)缺少注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊號(hào)、親筆簽名的，扣0.5分。 我們鄭重聲明16條摘自房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，其他內(nèi)容視具體估價(jià)項(xiàng)目增減。：（一） 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真

8、實(shí)的和準(zhǔn)確的。（二） 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（三） 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。（四） 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。（五） 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師×××于20××年×月×日已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)人員對估價(jià)對象的勘查限于估價(jià)對象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)

9、量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。（六） 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。（七） 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（八） 本估價(jià)報(bào)告復(fù)印無效。本估價(jià)報(bào)告的附件是本報(bào)告重要的組成部分，使用本報(bào)告時(shí)請仔細(xì)閱讀附件。本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容而導(dǎo)致的有關(guān)糾紛和損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（九） 本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體

10、上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)。中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書編號(hào)簽 字估價(jià)報(bào)告中沒有兩名以上（含兩名）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的屬于原則性錯(cuò)誤估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括以下方面：一是對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定；二是對估價(jià)對象有關(guān)狀況的假定（主要是其中的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況）；三是對評估的價(jià)值前提的說明；四是對估價(jià)方法使用前提的說明。對估價(jià)結(jié)果有重大影響的不確定因素，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的，或者雖然在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的。屬于嚴(yán)重質(zhì)量缺

11、陷隨意編造估價(jià)假設(shè)的屬于原則性錯(cuò)誤標(biāo)準(zhǔn)分4分。(1)估價(jià)假設(shè)未按“必要、合理、有依據(jù)”要求說明的，扣13分。(2)估價(jià)限制條件針對性不強(qiáng)的，扣12分。（一） 估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料。估價(jià)師對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的檢查（或核實(shí)），無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性。（二） 說明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料，特別是估價(jià)對象的面積和權(quán)屬。例如，估價(jià)對象的土地面積或建筑面積（或套內(nèi)建筑面積、使用面積）是以××證件上記載的為準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)地非專業(yè)測量或目測大體相當(dāng)，但估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測量；

12、估價(jià)對象的權(quán)屬是以××證件上記載的為準(zhǔn)，估價(jià)師未向有關(guān)管理部門核實(shí)。因估價(jià)對象的權(quán)利人（房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人）或占有者、使用者的阻攔，估價(jià)師無法進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)實(shí)地查看，估價(jià)對象的實(shí)物狀況是根據(jù)估價(jià)師的外部觀察或××證件、圖紙、照片、知情人的描述推斷的。（三） 說明在資料不全或情況不明下是以何種情形來估價(jià)的。例如，本估價(jià)對象為房地產(chǎn)開發(fā)用地，但影響其價(jià)值的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式取得，其用途、容積率是咨詢××規(guī)劃主管部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜业囊庖姶_定的。（四） 說明估價(jià)中的一些特殊處理。例如，估價(jià)對象的土地權(quán)屬證書與房屋權(quán)屬證書記載的用途

13、不一致，估價(jià)師是依據(jù)其中的房屋權(quán)屬證書（或土地權(quán)屬證書）上的用途來估價(jià)的。估價(jià)對象的實(shí)際用途與房地產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的用途不一致，估價(jià)中是以××證件上記載的為準(zhǔn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查看之日，但假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。（五） 說明在估價(jià)中未考慮的因素。例如，估價(jià)對象建筑物的使用年限（實(shí)際年齡）尚未達(dá)到其設(shè)計(jì)使用年限，無理由懷疑其存在安全隱患，假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的。（六） 對應(yīng)著評估的價(jià)值類型，說明其主要條件。例如，本次估價(jià)評估的是市場價(jià)值，假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。（七） 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，說明采用的

14、是“自己開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。例如，本次估價(jià)因是人民法院委托的強(qiáng)制拍賣估價(jià)，在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中采用的是“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。（八） 其他有關(guān)說明。例如，估價(jià)對象已出租或抵押、查封等，但因本次估價(jià)是國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，估價(jià)中假定估價(jià)對象未出租或抵押、查封等。估價(jià)對象已查封，但因本次估價(jià)是為人民法院強(qiáng)制拍賣確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)，估價(jià)中假定估價(jià)對象未查封。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人1分。缺少估價(jià)委托人必要信息（單位名稱或者個(gè)人姓名和住所）的，扣1分。單位名稱（或姓名）：×××公司住所：×××（

15、二）估價(jià)機(jī)構(gòu)1分。估價(jià)機(jī)構(gòu)基本內(nèi)容包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)、估價(jià)資質(zhì)證書編號(hào)5項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。機(jī)構(gòu)全稱：XXXXXXXX房地產(chǎn)評估有限公司住 所：XXXXXXXXXXXXX法定代表人：XXXXX房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：XX級(jí) 資質(zhì)證書號(hào)：建房估證字號(hào)資質(zhì)證書有效期：工商營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)：XXXXXXX聯(lián)系人：××× 聯(lián)系電話：XXX-XXXXXX（三）估價(jià)目的2分。(1)估價(jià)目的表述不具體、不準(zhǔn)確的，扣1分。(2)估價(jià)目的表述錯(cuò)誤、模糊，未對應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為的，扣2分。盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價(jià)值”之類的表述。

16、如果估價(jià)項(xiàng)目背景復(fù)雜或者估價(jià)報(bào)告用途特殊，在簡要說明估價(jià)目的之后，還應(yīng)描述一下估價(jià)項(xiàng)目的背景或加以必要的解釋，使估價(jià)目的的表述更加準(zhǔn)確、明晰。為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。為房地產(chǎn)買賣或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)。為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)而評估其房地產(chǎn)

17、市場價(jià)格。（四）估價(jià)對象4分。(1)估價(jià)對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。描述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.52分。(2)估價(jià)對象范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)說明）界定不清楚的，扣0.52分。估價(jià)對象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的；估價(jià)對象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的；虛構(gòu)、編造估價(jià)對象狀況的；屬于原則性錯(cuò)誤一）名稱：估價(jià)對象為××項(xiàng)目用地；××商場；××大廈；××酒店；××小區(qū)××樓（座、幢）×

18、×門（單元）××號(hào)住宅。二）坐落：估價(jià)對象位于××市××區(qū)××路（大街、大道）××號(hào)。三）范圍：四）四至：估價(jià)對象東至××，南至××，西至××，北至××。五）規(guī)模：對于土地，說明土地面積。例如，估價(jià)對象土地面積××平方米（公頃）。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積。例如，估價(jià)對象房屋的建筑面積××平方米。旅館還要說明客房數(shù)或床

19、位數(shù)，餐館還要說明可同時(shí)容納用餐人數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)。倉庫一般是說明體積。六）用途：說明估價(jià)對象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途、預(yù)期用途。七）權(quán)屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及權(quán)利人；對于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)1分。 (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不正確的，扣1分。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定理由未簡要說明的，扣0.5分。估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的屬于原則性錯(cuò)誤根據(jù)估價(jià)委

20、托書及估價(jià)目的，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年8月1日。（六）價(jià)值類型4分。(1)價(jià)值類型未明確或者不準(zhǔn)確的，扣1.5分。(2)價(jià)值內(nèi)涵或者定義表述不準(zhǔn)確的，扣0.51.5分。價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義表述存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的屬于原則性錯(cuò)誤六種基本價(jià)值類型：（1）市場價(jià)值；（2）快速變現(xiàn)價(jià)值；（3）謹(jǐn)慎價(jià)值；（4）在用價(jià)值；（5）殘余價(jià)值；（6）投資價(jià)值。價(jià)值類型首先可分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值（或稱為市場價(jià)值以外的價(jià)值）兩大類。本質(zhì)上的非市場價(jià)值主要有以下5種：不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值；在存在不確定因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的謹(jǐn)慎價(jià)值；在現(xiàn)狀利用（不一定符合最高最佳利用條件

21、）下的在用價(jià)值；不符合繼續(xù)利用條件下的殘余價(jià)值；從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的投資價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)有六種基本價(jià)值類型：一）市場價(jià)值；二）快速變現(xiàn)價(jià)值；三）謹(jǐn)慎價(jià)值；四）在用價(jià)值；五）殘余價(jià)值；六）投資價(jià)值。依據(jù)估價(jià)目的，確定此次估價(jià)的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指估價(jià)對象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：一）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；二）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；三）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方

22、不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；四）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；五）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。（七）估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)中未列明估價(jià)所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價(jià)報(bào)告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運(yùn)用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的屬于嚴(yán)重質(zhì)量缺陷2分(1)必要的法律法規(guī)依據(jù)未列明的，扣0.51分；法律法規(guī)名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.5分。(2)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)未列全的，扣0.51分；估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0

23、.5分。(3)估價(jià)依據(jù)過時(shí)或者失效的，扣0.51分。(4)濫列估價(jià)依據(jù)的，扣0.51分。一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程：1 中華人民共和國土地管理法；2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3 中華人民共和國物權(quán)法；4 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）；5 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見建住房2003234號(hào)拆遷估價(jià)報(bào)告必列項(xiàng)目；6 民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)；7 XXX建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；8 全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額未用成本法可刪除；9 關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知（京國土房管出20021121號(hào)）未用基準(zhǔn)地價(jià)法刪去等。二）委托方提供的相關(guān)資料：1

24、×××；2 ×××；3 ×××。三）本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料：1 ×××；2 ×××；3 ×××。（八）估價(jià)原則1分。應(yīng)列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。一） 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。具體地說，“獨(dú)立”是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和

25、估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的干擾，應(yīng)當(dāng)憑借估價(jià)專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?！翱陀^”是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)當(dāng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)?！肮笔且蠊纼r(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。二） 合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。三） 最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象價(jià)值最大的一種最

26、可能的利用。四） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。五） 替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。（九）估價(jià)方法理論上適用的估價(jià)方法未采用且未充分說明理由的；估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤的；估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的；估價(jià)技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的；屬于嚴(yán)重質(zhì)量缺陷2分。(1)應(yīng)采用的估價(jià)方法未采用的，扣2分。(2)采用的估價(jià)方法名稱或者定義不準(zhǔn)確的，扣0.51分。估價(jià)對象用途為××用途，理論上可采用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。估價(jià)對象房地產(chǎn)為住宅（普通住宅、高檔公寓、

27、別墅）、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地，其同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場法估價(jià)。估價(jià)對象為數(shù)量很少的房地產(chǎn)特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等（很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等、可比性很差的房地產(chǎn)在建工程），難以采用市場法估價(jià)。估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等，可采用收益法估價(jià)。估價(jià)對象為公用、公益性房地產(chǎn)行政辦公樓、學(xué)校、公園等，不適用收益法。估價(jià)對象為新近

28、開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)期房，可采用成本法估價(jià)。估價(jià)對象建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，不宜采用成本法估價(jià)。估價(jià)對象具有開發(fā)或開發(fā)潛力并且其開發(fā)價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取，適用假設(shè)開發(fā)法來估價(jià)。一） 市場法市場法也稱比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。二） 收益法收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取

29、估價(jià)對象價(jià)值的方法。根據(jù)將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。三） 成本法 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對象價(jià)值的實(shí)際減損，其全額為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。四） 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤

30、，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（十）估價(jià)結(jié)果2分。(1)估價(jià)結(jié)果（包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫）表述不完整的，扣0.51分。(2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)和限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等）不清晰的，扣1分。遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用××估價(jià)方法（如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法），對位于××（如××市××區(qū)××路××號(hào)）、建筑面積（或

31、套內(nèi)建筑面積）××平方米、土地面積××平方米、用途為××的房地產(chǎn)，在××年××月××日的××價(jià)值（如抵押價(jià)值、市場價(jià)值、投資價(jià)值）進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價(jià)結(jié)果總價(jià)為人民幣大寫捌仟捌佰捌拾捌萬捌仟捌佰捌拾捌元（小寫××元），單價(jià)為人民幣××元/。（十一）估價(jià)人員1分。(1)未寫明執(zhí)行估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊號(hào)或者親筆簽名的，扣0.5分。(2)有協(xié)助估價(jià)而未寫明協(xié)助的人員姓名、資格（職稱）、協(xié)助內(nèi)容

32、或者親筆簽名的，扣0.5分。(3)有重要幫助而未寫明幫助的專家姓名、資格（職稱）、幫助內(nèi)容或者親筆簽名的，扣0.5分。一）執(zhí)行估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名證書編號(hào)簽名二）協(xié)助估價(jià)人員姓名資格（職稱）協(xié)助內(nèi)容簽名三）重要幫助的專家姓名資格（職稱）幫助內(nèi)容簽名（十二）估價(jià)作業(yè)日期1分(1)表達(dá)不正確的，扣1分。(2)時(shí)間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。xxx年x月x日至xxxx年x月x日。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況：3分(1)土地實(shí)物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等。每缺少一項(xiàng)扣0.5分。(2)實(shí)物狀況

33、描述、分析與估價(jià)對象類型針對性不強(qiáng)的，扣0.51分。建筑物實(shí)物狀況：3分(1)建筑物實(shí)物狀況包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)扣0.5分。(2)實(shí)物狀況描述、分析與估價(jià)對象類型針對性不強(qiáng)的，扣1分。一）土地實(shí)物狀況1 名稱2 四至3 面積：通常以平方米（）為單位，面積較大的土地通常以公頃（h）為單位。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明項(xiàng)目規(guī)劃占地面積以及其中的建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。4 用途：5 形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述如：形狀規(guī)則

34、、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。6 地勢：說明該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。7 地形：說明是平地還是坡地等。8 土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。9 地基（地質(zhì)）：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾?。袩o不良地質(zhì)現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等）。10 土地開發(fā)程度：說明基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通

35、一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。11 其他。例如，臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說明其排水和灌溉等。二）建筑物實(shí)物狀況1 名稱：2 規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)，餐館還要說明可同時(shí)容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)。3 用途：4 層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，

36、分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）。建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。5 建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡易結(jié)構(gòu)。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：鋼結(jié)構(gòu)；混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混

37、凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）；砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）；木結(jié)構(gòu)；塑料結(jié)構(gòu)；薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：墻體結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；深梁結(jié)構(gòu)；筒體結(jié)構(gòu)；拱結(jié)構(gòu)；網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板結(jié)構(gòu)）；懸索結(jié)構(gòu)；艙體結(jié)構(gòu)。6 裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。7 設(shè)施設(shè)備：說明供水、排水、供電、燃?xì)?、供暖、通信、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備的配置情況（有或無）及性能。8 層高和室內(nèi)凈高：層高是

38、指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。9 空間布局：說明空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。10 建成時(shí)間：最好具體說明開工日期、竣工日期。不能具體說明的，要說明建成年份或建成年代。11 維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度：說明基礎(chǔ)的穩(wěn)固性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度），地面、墻面、門窗等的破損情況等。12 其他：說明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、施工單位、設(shè)計(jì)單位和建筑師、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進(jìn)

39、度（例如是正負(fù)零、結(jié)構(gòu)某層，還是結(jié)構(gòu)封頂）、預(yù)計(jì)竣工日期、交付日期等。對于商業(yè)用房特別是臨街鋪面房，還要說明其面寬、進(jìn)深和寬深比。（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析3分(1)土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項(xiàng)扣0.5分。(2)房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項(xiàng)扣0.5分。一）土地權(quán)益狀況1 土地所有權(quán)：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權(quán)由誰行使。例如，估價(jià)對象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟(jì)組織（×&

40、#215;村民委員會(huì)、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織）代表集體行使所有權(quán)。2 土地使用權(quán)：（1）說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于出讓取得的，說明土地使用期限及其起止年月日、剩余期限、可否續(xù)期。（2）說明是單獨(dú)所有還是共有。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。3 土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括用途，容積率，建筑密度，綠地率，建筑

41、高度，建筑后退紅線距離，建筑間距，交通出入口方位，停車泊位，建筑體量、體型、色彩，地面標(biāo)高等。4 目前使用情況：（1）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等土地定著物。（2）出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。5 其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。6 其他特殊情況：說明：是否達(dá)到了法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。是否已依法公告列入征收、征用范圍。是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。是否土地取得手續(xù)不齊全。是否土地所有權(quán)或者土地使

42、用權(quán)不明確或者歸屬有爭議。是否為臨時(shí)用地。為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。是否為違法占地。二）建筑物權(quán)益狀況1 房屋所有權(quán)：（1）說明房屋所有權(quán)人。（2）說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。2 出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。3 其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。4 其他特殊情況：說明：是否達(dá)到了法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資

43、的財(cái)產(chǎn)。是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。是否已依法公告列入征收、征用范圍。是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。是否房屋建設(shè)等手續(xù)不齊全。是否房屋所有權(quán)不明確或者歸屬有爭議。是否為臨時(shí)建筑。為臨時(shí)建筑的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。是否為違法、違章建筑。5 其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析3分。(1)位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。(2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度

44、等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。5 (3)環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。(5)區(qū)位狀況未來變化趨勢未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。(6)區(qū)位狀況描述、分析與估價(jià)對象類型針對性不強(qiáng)的，扣1分。一）位置狀況1 坐落：估價(jià)對象位于××市××區(qū)××路（大街、大道）××號(hào)，其位置見位置圖。2 方位：估價(jià)對象位于××市××部（中部、東部、東

45、南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部），××路口××角（東北角、東南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××側(cè)（東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè)）。3 距離：估價(jià)對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機(jī)場××公里。4 朝向：估價(jià)對象建筑物坐×朝×。5 樓層：估價(jià)對象位于××地上××層。二）交通狀況1 道路狀況：說明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況（如道路等級(jí)、路面狀況、交

46、通流量大?。袩o過路費(fèi)過橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2 出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公共交通線路數(shù)量，到公共交通站點(diǎn)（如公共汽車站、地鐵站等）的距離。例如，有××路公共汽車經(jīng)過，到公共汽車站約××米（步行約××分鐘）。3 交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。4 停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。三）環(huán)境狀況1 自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、輻射、水、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住

47、宅，特別是其周邊有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所、汽車加油站等。2 人文環(huán)境：說明估價(jià)對象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。3 景觀：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。周圍環(huán)境和景觀通常用文字并附照片來說明。四）外部配套設(shè)施狀況1 基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。2 公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)教育（如幼兒園、中小學(xué)）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）等公共服務(wù)設(shè)施，以及商業(yè)、金融、郵政等設(shè)施的完備程度。五）區(qū)位狀況未來變化

48、趨勢分析×××。（四）市場背景描述與分析4分。宏觀房地產(chǎn)市場、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對象細(xì)分房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素分析簡明、準(zhǔn)確、透徹，針對性強(qiáng)。(1)未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(2)未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(3)未進(jìn)行國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(4)分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢×××。二）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 ×&#

49、215;×。三）房地產(chǎn)市場狀況×××。（五）估價(jià)對象最高最佳利用分析3分。(1)未進(jìn)行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。(2)未進(jìn)行利用前提選擇表述的，扣0.5分。(3)未結(jié)合估價(jià)方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體的，扣0.51分。(4)最高最佳利用分析針對性不強(qiáng)的，扣1分。最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象價(jià)值最大的一種最可能的利用。最高最佳利用有下列五種估價(jià)前提： （1）保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)；（2）裝飾裝修改造前提：認(rèn)

50、為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)；（3）改變用途前提：認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)；（4）重新開發(fā)前提：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開發(fā)再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)；上述情形的某種組合。最高最佳利用是在法律允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。一）估價(jià)對象合法性分析（1） 所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)；（2） 使用權(quán)利方面，以使用管制（土地用途管制、規(guī)劃條件

51、等）為依據(jù)；（3） 處分權(quán)利方面，以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式（買賣、交換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)予等）為依據(jù)；（4） 其他權(quán)益方面，評估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策（如測算過程中相關(guān)參數(shù)的選?。?。結(jié)合估價(jià)對象情況，按以上內(nèi)容加以具體分析×××。二）估價(jià)對象利用前提選擇應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的三個(gè)原理收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理來分析判斷，當(dāng)估價(jià)對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)估價(jià)對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，估價(jià)對象即為最高最佳利用。估價(jià)對象建筑面積為××平方米，土地面積為××平方米，容積率為

52、5;×，規(guī)模適中，建筑物與土地的組合處于均衡狀態(tài)；同時(shí)，建筑物作為××用途，其結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施設(shè)備的檔次和估價(jià)對象的位置較為協(xié)調(diào)，無功能過剩。估價(jià)對象周邊多為××用途，估價(jià)對象現(xiàn)狀（規(guī)劃）用途與區(qū)域環(huán)境最為協(xié)調(diào)。故估價(jià)對象保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利，以此為前提進(jìn)行估價(jià)。三）估價(jià)方法應(yīng)用分析待完善。（六）估價(jià)方法適用性分析3分。(1)技術(shù)路線未表述或者表述不清晰的，扣0.51分。(2)已選用估價(jià)方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。(3)未選用估價(jià)方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。估價(jià)對象用途為××用途

53、，理論上可采用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。估價(jià)對象房地產(chǎn)為住宅（普通住宅、高檔公寓、別墅）、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地，其同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，因此可采用市場法估價(jià)。估價(jià)對象為數(shù)量很少的房地產(chǎn)特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等（很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等、可比性很差的房地產(chǎn)在建工程），難以采用市場法估價(jià)。估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等，可采用收益法估價(jià)。估價(jià)對象為公用、公益性房地產(chǎn)行政辦公樓、學(xué)校、公園等，不適用收益法。估價(jià)對象為新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)期房，可采用成本法估價(jià)。估價(jià)對象建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，不宜采用成本法估價(jià)。估價(jià)對象具有開發(fā)或開發(fā)潛力并且其開發(fā)價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取，適用假設(shè)開發(fā)法來估價(jià)。一） 市場法市場法也稱比較