市場比較法作業(yè)答案.10

1、2022年市場比擬法作業(yè)甲一次付清總價(jià)96000072000011 1% “720000121 1% 1121.05%2162653元1、現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表:工程可比實(shí)例甲可比實(shí)例乙可比實(shí)例丙建筑面積1000m21200m2成交價(jià)格240萬元人民幣300美兀/m2243萬兀人民幣成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末 72萬，月利率1%;第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初

2、人民幣與美元的市場匯價(jià)為1:8.5，2003年8月初的市場匯價(jià)為 1:8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價(jià)格 2001年逐月下降0.8%, 2002年逐月上漲1.0%, 2003 年逐月上漲1.2%。又知1m2=。試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值。解：1建立價(jià)格可比根底：甲單價(jià)=2162.65 元/m2乙單價(jià)=300X8.5=2550 元 /m2丙單價(jià)=24300009687.6 X0.764=2700 元 /m22計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格甲2162.65 10095312721 0.8% 3 1 1.0% 121 1.2% 72722.19元/m2比

3、準(zhǔn)價(jià)格乙2550100 ,11.0% 51 1.2% 7 1002856.34元/m2100102比準(zhǔn)價(jià)格丙2700100 ,161.2%1002762.22元 /m21001053將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比擬法的估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象價(jià)格單價(jià)=2722.19+2856.34+2762.22 =2780.25 元 /m22、為評估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格兀/m2380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情況-2%+ 1.5%0%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%

4、權(quán)益狀況0+2%-1%實(shí)物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1% ,試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。解：1計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格1005100 100100 一比準(zhǔn)價(jià)格A 380011.5%1 71%3809.77 兀/m98103 10099931001001002比準(zhǔn)價(jià)格B 41003758.15 兀/m101.598100102100以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，那么2003年3月1日到200

5、3年10月1日之間的價(jià)格指數(shù)分別為 100、 99、 98、 97、 96、 95、 94、 93。比準(zhǔn)價(jià)格C 39501009310097100 100 10099991023788.24 元 / m2(2) 求算估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=(3809.77+3758.15+3788.24 ) =3785.39 (元 /m2)3、為評估寫字樓2001年10月1日的正常市場價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格(兀/m2)600058006120成交日期2001

6、年4月1日2001年2月1日2001年5月1日(2)交易情況分析判斷工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。(3) 調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲 1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的

7、4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對象狀況 的幅度。(2001年考試題)解：(1)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例 A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例 C=100/102(2) 交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A11.2% 211.8% 41.0999可比實(shí)例B11.2% 411.8% 41.1265可比實(shí)例C11.2% 111.8% 41.0869(3) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 因素權(quán)重值的計(jì)算 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算4、為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的

8、交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表：工程實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格(兀/m2)51005800520053005000成交日期交易情況+2%21%00-3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+ 1%0權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+ 1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比擬所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日那么每月遞減 0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市 場價(jià)格根本不變，以后每

9、月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取適宜的 3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均)。解：(1)選取可比實(shí)例。實(shí)例 B誤差太大，實(shí)例 D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)可比實(shí)例100100100100260%100310025%100615%101100101.35100100460%100125%100215%102102.45100100100100060%100525%100315%101100.80可比實(shí)例B可比實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格A6000100103121.2%41 1.8%1001016343.7

10、3 6321.82元/ m2比準(zhǔn)價(jià)格B5800100141.2%41 1.8%1006470.02 6446.602元/ m99102比準(zhǔn)價(jià)格C612010011.2%41 1.8%1006456.56 6469.382元/m(4)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格(5)估價(jià)對象的價(jià)格1026343.73 6470.021016456.566423.44 6410.93 元/m2例D不作為可比實(shí)例，而選取 A、C、E作為可比實(shí)例。(2) 計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格咬易情況修正系數(shù)仗易日期修正系數(shù)粉地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3) 交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例 A=100/102可比實(shí)例 C=100/100可比實(shí)例E=100

11、/97(4) 交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A= (1 + 1%) 4可比實(shí)例C= (1 + 1% ) 4可比實(shí)例E= (1 + 1%) 3(5) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，那么有:可比實(shí)例 A=100/100 X1/3+ (100-2) X1/3+ (100-4) x1/3=100/98可比實(shí)例 C=100/ (100+3) X1/3+ (100+2) X1/3+ (100-2) x1/3=100/101可比實(shí)例 E=100/100 X1/3+ ( 100-1) X1/3+ (100+1 ) X1/3=100/100(6

12、) 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 A=5100X (100/102) X ( 1 + 1%) 4x( 100/98) =5309.20 (元 /m2) 比準(zhǔn)價(jià)格 C=5200X (100/100) X (1+1%) 4 x ( 100/101) =5357.57 (元 /m2) 比準(zhǔn)價(jià)格 E=5000X (100/97) X (1 + 1%) 3x (100/100) =5310.83 (元/m2)(7) 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比擬法的估算結(jié)果，那么有：估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83 ) /3=5325.87 (元 /m2)5、評估某塊城市規(guī)劃確

13、定的住宅用地土地總面積為1500m2。(1) 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比擬實(shí)例。(2) 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格(兀/m2):120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價(jià)格低3%比正常價(jià)格高5%(3)該類土地2004年1月至9月的價(jià)格變動情況如下表所示:月份123456789價(jià)格指數(shù)100注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個(gè)月為100。(4)房地產(chǎn)狀況的比擬判斷結(jié)果，如下表所示：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素11009592106

14、因素210010596109因素31001109897試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價(jià)格。解：(1)公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 咬易情況修正系數(shù) X交易日期修正系數(shù) X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2) 交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例 A=100/100可比實(shí)例C=100/97可比實(shí)例 E=100/105(3) 交易日期調(diào)整系數(shù)為：(4) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為:(5) 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格 A=1200X (100/100) X1.168 X( 100/102.25) =1370.76 (元 /m2)比準(zhǔn)價(jià)格 B=1150X (100/97) X1.156 X( 100/94.55)

15、 =1449.51 (元 /m2)比準(zhǔn)價(jià)格 C=1380X (100/105) 1.072 X( 100/104.8) =1344.38 (元 /m2)(6) 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比擬法的估算結(jié)果，那么有：估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51 + 1344.38 ) /3=1388.22 (元 /m2)學(xué)習(xí)文檔僅供參考估價(jià)對象價(jià)格(總價(jià))=1388.22 X15OO=2O8.33 (萬元)6、估價(jià)對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2;建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如

16、下:(1)收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：實(shí)例交易價(jià)格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004年3月30日比估價(jià)對象劣3%B2050正常2003年12月30日比估價(jià)對象劣8%C2380比正常價(jià)格高3%2004年5月30日比估價(jià)對象優(yōu)5%從2003年11月2004年10月地價(jià)每月上升 0.5%。(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。該城市土地分為8個(gè)級別，城市邊緣土地為第8級，而估價(jià)對象處

17、于第 3級土地上。各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示。級另U12345678地價(jià)是次級的倍數(shù)1地價(jià)是最差級的倍數(shù)1(3) 建筑物的重置價(jià)格為 1100元/m2。(4) 建筑物耐用年限為 60年，無殘值。試用本錢法評估該辦公樓 2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場法和本錢法求取(如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。解：(1)本錢法公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)+建筑物重置(或重建)價(jià)-建筑物折舊(2) 求取土地的重置價(jià) 用市場法求取A 修正后的單價(jià)=2200 X( 100/100) X (1+0.5%) 6 X( 100/97) =2336.94 (元 /m2)B 修正后的單價(jià)=2

18、050 X( 100/100) X (1+0.5% ) 9X (100/92) =2330.56 (元/m2)C 修正后的單價(jià)=2380 X (100/103) X ( 1+0.5%) 4 X( 100/105) =2244.99 (元 /m2) 再用簡單算術(shù)平均法求得土地價(jià)格=(2336.94+2330.56+2244.99 ) /3=2304.16 (元/m2) 用征用農(nóng)地費(fèi)用加土地開發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)方法求取土地價(jià)格為：(100000/666.67) +150+120 X.38=2259.60 (元 /m2) 再用簡單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價(jià)格為(23

19、04.16+2259.60) /2=2281.88 (元 /m2)土地總價(jià)=2281.88 X1000=228.19 (萬元)(3) 求建筑物的重置價(jià)格為：1100 4500=495 (萬元)(4 )求建筑物的折舊總額為495 0/60=165 (萬元)(5)計(jì)算估價(jià)額該房地產(chǎn)價(jià)格(總價(jià))=228.19+495-165=558.19 (萬元)該房地產(chǎn)價(jià)格(單價(jià))=558.19/4500=1240.42 (元/m2)7、為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期工程可

20、比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格(兀/m2)600061405890成交日期2002年3月1日2002年5月1日2002年2月1日(2)交易情況分析判斷工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度， 負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度(3) 調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲 1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。(4) 房地產(chǎn)狀況分析判斷工程可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+3%+5%0因素

21、2-2%-1%+3%因素3-5%+2%-4%房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例的狀況劣 于估價(jià)對象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價(jià)格(如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。解：(1)公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 咬易情況修正系數(shù) 儀易日期修正系數(shù) 粉地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(2)交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例 A=100/103可比實(shí)例B=100/98可比實(shí)例 C=100/102(3 )交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例 A= (1+1.

22、1% ) 1x( 1+1.6% ) 545可比實(shí)例 A= (1+1.6% ) 4可比實(shí)例 A= (1+1.1% ) 2X( 1 + 1.6%) 5(4) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)因素權(quán)重值的計(jì)算因素 1 的權(quán)重=3/ ( 3+2.4+1) =47%因素 2 的權(quán)重=2.4/ (3+2.4+1 ) =38%因素 3 的權(quán)重=1/ ( 3+2.4+1) =15%房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算：(5)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A= 60001001031.094510099.96382.11 元 /m2比準(zhǔn)價(jià)格B=6149100981.0656102.276528.12 元 /m2比準(zhǔn)價(jià)格C= 58901001.10

23、6510026355.18 元/m102100.54(6)估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=(6382.11+6528.12+6355.18) /3=6421.8 (元 /m2)&需要評估某商品住宅在 2006年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000人民幣兀/m2560美兀/m2530美兀/m2成交日期2005年8月1日2006年1月1日2006年5月1日交易情況-1%0%+2%區(qū)域因素+2%+3%0%個(gè)別因素0%+ 1%-2%上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常

24、價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因 素中，以估價(jià)對象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對象的因素對價(jià)格影響的幅度，正值 表示優(yōu)于估價(jià)對象的因素對價(jià)格影響的幅度。另外2005年8月1日人民幣與美元的市場匯價(jià)為 1美元=8.5元人民幣，2006年11月1日人民幣與美元的市場匯價(jià)為 1美元=8.3元人民幣；2005年7月1日至2006 年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在2006年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法。解：1對可比實(shí)例A的單價(jià)修正500015 100100 1002=11%8.341

25、58.36人民幣兀 /m8.5991021002 對可比實(shí)例B的單價(jià)修正=560 1 1% 10 100 100 100 8.3 4040.73人民幣元/m21001031013 對可比實(shí)例B的單價(jià)修正=530 1 1% 6 100 100 100 8.3 4143.23人民幣元/m2102100984 計(jì)算計(jì)算估價(jià)房地產(chǎn)某商品住宅單價(jià)4158.36 4040.73 4143.232=4114.114114人民幣兀 /m239、為評估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：影響因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格兀/m2500052004900成交日期交易情況+2%0-3%區(qū)域因素0+3%0個(gè)別因素-1%-2%+1%上表交易情況中，正負(fù)值表示可比實(shí)例高低于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中,正負(fù)值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)劣于估價(jià)對象的幅度。從到該類寫字樓的市場價(jià)格根本不變，以后月均遞減 1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 的正常單價(jià)如需計(jì)算平均值，采用簡單算術(shù)平均法 100 .5. 4100100500010%11%102100992對可比實(shí)例B的單價(jià)修正= 52001001003對可比實(shí)例B的單價(jià)修正= 490010097解：1對可比